Агентство іпотечного житлового кредитування (АІЖК) оголосило про початок прийому заявок на оренду житла в першому офіційному прибутковому будинку. Відкритися він повинен в Москві, в районі Ходинському поля вже влітку. У АІЖК, причому, говорять не про експеримент, а про початок масштабної програми, яка в перспективі повинна буде вивести з тіні весь ринок оренди житла. Експерти оцінюють проект скептично.
З огляду на, що значна частина знімного житла зараз в Росії здається неофіційно, без сплати податків, дохідних будинків буде важко конкурувати з приватниками через різницю в цінах. До того ж немає достовірних оцінок навіть масштабів цього ринку - дані різних аналітиків і агентств на цей рахунок відрізняються на порядок, причому не тільки по країні, але навіть по Москві. Та й час для запуску таких проектів, на думку спостерігачів, не найкращий - на тлі падіння доходів населення ціни на знімне житло впали, прибутковість його знизилася до мінімуму, і пропозиція на ринку помітно перевищує попит.
Добре забуте старе
«Історія дохідних будинків, тобто багатоквартирних будинків, квартири в яких призначені для здачі в оренду, бере свій початок в Європі в середині XIX століття, - розповіла директор компанії« Міель-Оренда »Марія Жукова. - До революції 1917-го і в Москві близько 40% житла становили прибуткові будинки, і чим будинок був більше, тим квартири в ньому були дешевше ». «До революції в Росії існували цілі кластери таких будинків в столицях і великих губернських містах, і власники цих будинків були дуже заможними людьми, - зазначила, у свою чергу, директор департаменту житлової нерухомості Colliers International Катерина Фонарьова. - Своїм мешканцям вони надавали квартиру і певний набір сервісу в залежності від рівня будинку і цільової аудиторії ».
У зв'язку з цим в принципі ідею відродження дохідних будинків більшість експертів вважають перспективною. Тим більше, як багато хто вважає, і після встановлення радянської влади прибуткові будинки як такі не припинили існування - просто їх стало набагато менше і розраховані вони були вже на досить вузьке коло осіб. «У Росії є прибуткові будинки, проте вони створюються приватними або державними компаніями виключно для своїх співробітників, як правило, іногородніх, які приїжджають в довгострокові відрядження», - підтвердила керуючий партнер «Метріум Груп» Марія Литинецкая.
Марія Жукова нагадала, що в столиці експериментувати з будівництвом дохідних будинків почали ще в 2002 році, коли вийшла відповідна постанова уряду Москви. «Перший прибутковий будинок був побудований в столиці вже в 2003 році в Великому Ніколоворобінском провулку, - розповіла вона. - У будинку всього 47 квартир, і він користується попитом, особливо серед іноземців. Але орендні ставки в ньому досить високі, від 150 тис. До 300 тис. Рублів на місяць ». За її словами, є поодинокі приклади селищ, побудованих спеціально для здачі будинків в оренду. У Московській області їх близько 20, кілька налічується в Москві - наприклад, «Сетунь» і «Покровські пагорби». «Вважаю, що основний попит на орендні селища формують іноземні громадяни», - додала експерт.
Сьогодні орендний ринок «тримають» приватники, і він живе за своїми законами, в обхід податкової системи. Точний обсяг житла, що здається неофіційно не тільки в Росії, але і в Москві, не знає ніхто. Експертні оцінки з цього приводу різняться. «Тіньовий сектор» приватної оренди становить не менше 20% ринку, - вважає Фонарьова. - Однак, з огляду на активну політику держави, в тому числі і інформаційну, спрямовану на виявлення «тіньовиків», їх частка буде неухильно скорочуватися ».
Генеральний директор федерального порталу «Мир квартир» Павло Луценко вважає, що насправді близько 90% орендного ринку працює в чорну. «Це дозволяє орендодавцям не платити податки, а орендарям знизити рівень відповідальності - вони знають, що за несплату або псування майна не відповідатимуть у суді», - зазначив він.
На Заході ж ринок оренди житла має давні традиції і тому більш налагоджений і узаконений. У знімних будинках, наприклад, живе більшість громадян США. Якість і розташування такого житла відповідає різному достатку клієнтів - від пентхаусів до скромних «вагончиків». Це дозволяє населенню бути більш мобільним і легко вирішувати транспортні проблеми в мегаполісах. За словами віце-президента Becar Asset Management Group Іллі Андрєєва, у всіх великих містах США і Західної Європи частка орендного житла досягає 40-60%. «Наприклад, в Нью-Йорку частка орендного житла - 60%, в Лондоні - 50%. Дорогі міста саме цим і характеризуються », - сказав він.
«Найкраще ринок довгострокової оренди розвинений в Німеччині, Швейцарії та Австрії, - розповіла Литинецкая. - У цих країнах найнижча частка власників житла в світі - 52%, 44,5% і 55,7% відповідно. Тоді як в Росії вона досягає 84%. Наприклад, в Берліні орендне житло становить 90% від усіх об'єктів на ринку нерухомості, а в Гамбурзі - близько 80%. Головна причина розвитку оренди в цих країнах - це її відносна доступність у порівнянні з придбанням квартири, в тому числі і в іпотеку. Друга причина - добре продумане законодавство і в цілому легко прогнозований стан цін і орендних ставок на ринку. Наприклад, законом передбачено, що власник квартири не може підняти орендну ставку більш ніж на 20% протягом трьох років. В таких умовах німці з легкістю можуть укладати орендні договори терміном 10-15 років ».
довгострокові сумніви
Мінімальна вартість житла в першому пілотному проекті АІЖК «Лайнер» в районі Ходинському поля становить 38,9 тис. Рублів, не рахуючи комунальних платежів. Як повідомила керуючий директор агентства Ірина Бакларова на Фінансовому форумі з нерухомості, за ці гроші можна зняти невелику студію площею 25 кв. м. Всього для реалізації проекту АІЖК викупило у компанії «Інтеко», яка є девелопером «Лайнера», 295 апартаментів площею від 25 до 84 кв. м. і 50 машиномісць. Всі номери здаються з меблями і технікою, в вартість також входять консьєрж і охорона. За окрему плату можна буде замовити прибирання в квартирі.
На цьому агентство зупинятися не збирається. У 2019 стартує проект MatchPoint в районі Кутузовського проспекту, де викуплено 800 апартаментів. У тому ж році готується до здачі комплекс на території колишньої промзони «Серп і Молот» в Лефортово. Тут АІЖК викупило близько 400 квартир. Крім того, є окремий проект зі створення орендного житла для інноваційного центру «Сколково».
До реалізації своїх проектів агентство планує залучити і інвесторів. В рамках програми «Іпотека і орендне житло» АІЖК буде використовувати закриті пайові інвестфонди нерухомості (ЗПІФН). Передбачається, що в 2017 році обсяг фінансування складе 10 млрд рублів, в 2018 році - 15 млрд рублів, а в 2019 і 2020 роках - по 20 млрд рублів.
Правда, хто буде вкладатися в ці проекти, поки не дуже зрозуміло. У короткостроковій перспективі їх інвестиційну привабливість експерти оцінюють вкрай низько, а на роки вперед в нинішній ситуації бізнес, як правило, не заглядає. Тому популярними нові прибуткові будинки можуть стати лише за активної підтримки держави. Однак і тут немає ще ясності, в якому ж напрямку таким проектам рухатися - чи то освоюючи сектор дорогого житла рівня як мінімум бізнес-класу, то чи, навпаки, намагаючись відвоювати частину ринку низкобюджетного житла як свого роду соціальний проект.
«Ідея дохідних будинків має хорошу перспективу, так як на нашому ринку є велика потреба в цивілізованій оренді, - зазначив Луценко. - Інша справа, що забудовникам досі було невигідно займатися цим бізнесом, прибутковість якого становить всього 4-5%. Це менше, ніж прибутковість від здачі комерційної нерухомості - офісів, магазинів і т. Д. А найпривабливішим бізнесом було і поки залишається будівництво житла на продаж. Однак з часом і з продовженням економічної рецесії знижується також прибутковість і комерційної нерухомості, попит на оренду якої також падає. Падає і прибутковість будівництва житла - ринок перегрітий надлишком пропозиції. А попит на оренду в Москві завжди високий. Так що, можливо, прибуткові будинки незабаром стануть затребувані ».
На думку ж заступника директора департаменту оренди квартир «Інком-Нерухомість» Оксани Полякової, про перспективи проектів з прибутковими будинками міркувати взагалі складно через відсутність будь-якої конкретної інформації. «Вигідність підприємства неочевидна ні для забудовників, ні для інвесторів, ні для орендарів, - вважає вона. - Хоча досвід багаторазових і безуспішних спроб реалізації таких проектів показує - неминуче виникне проблема затребуваності таких житлових площ ».
Катерина Фонарьова з Colliers International, навпаки, вважає, що ця історія може здатися забудовникам цікавою, особливо в дорогому ціновому сегменті: «Звичайно, привабливість кожного конкретного будинку потрібно буде оцінювати за масою параметрів: розташування, ціна здачі, рівень і вартість сервісу. Але, за нашими підрахунками, хороша квартира бізнес-класу може принести приватному власнику до 7% річних ». «Привабливість дохідних будинків теоретично досить велика, - згоден Ілля Андрєєв. - Але в першу чергу успіх будь-якого готелю залежить від професійної роботи керуючої компанії. Поки ж немає розуміння, як цими будинками планує управляти АІЖК ».
Марія Литинецкая вважає, що для девелоперського бізнесу прибуткові будинки залишаються малоцікавим об'єктом інвестицій, оскільки прибутковість в 6% річних від здачі квартир в оренду нижче, ніж по вкладах у банку. «Крім того, забудовники не готові працювати з великим числом орендарів - це зовсім інший бізнес, для якого необхідно або створювати керуючі компанії, або залучати готельних операторів, що ще сильніше зменшить прибутковість. Без втручання держави і створення цілої системи стимулів для забудовників їх залучення в даний бізнес малоймовірно », - зазначила експерт. З цією думкою погоджується і Марія Жукова з компанії «Міель-Оренда»: «Вартість будівництва і обслуговування готового будинку (охорона, інфраструктура, комунальні платежі, податки і т. Д.) Висока, а орендні ставки, навпаки, порівняно низькі, адже інакше такі будинки не зможуть конкурувати з ринком «вторинного» орендного житла. Все це не забезпечує одержання прибутку на прийнятному рівні. Та й керуючих компаній (КК), що спеціалізуються на управлінні саме житловими будинками, дуже мало. Так що без приватно-державного партнерства тут не обійтися. Якщо, наприклад, будівництво фінансуватиме уряд Москви і МО і займатися управлінням цих будинків будуть створені спеціально ГУП або КК. Девелоперів можна зацікавити податковими пільгами, спрощеною схемою реєстрації ».
Між бідністю і багатством
Як зауважила Жукова, в теорії основна мета створення прибуткових будинків - надання малозабезпеченим громадянам доступного житла: «Ці проекти покликані служити інтересам людей, які не мають можливості купити житло, взяти іпотеку або орендувати квартиру у власника за ринковою ціною, а існуюча на сьогодні ситуація на ринку, на жаль, не відповідає основній меті створення даних об'єктів ». Тому для успішної реалізації проекту має бути створено достатньо багато дохідних будинків з орендними ставками, які будуть значно нижчими за ринкові. «Інакше створення цих об'єктів буде практично безглуздим - адже вони не зможуть конкурувати з найбільш поширеною на даний момент орендою на вторинному ринку», - зазначила Жукова.
Тим часом Марія Литинецкая з «Метріум Груп» вважає, що передумови розвитку дохідних будинків в Москві і в нинішніх умовах теж є, оскільки ціни на житло в столиці зберігаються на високому рівні, а населення міста зростає як за рахунок активної міграції, так і природного приросту . При цьому ставки по іпотеці хоч і знижуються, але, згідно з опитуваннями, 58% громадян готові брати позики на покупку житла тільки при ставці не більше 6%. За підсумками лютого середньозважена ставка по іпотеці склала 11,84%. «Іншими словами, кредит, як інструмент поліпшення житлових умов, також поки недоступний більшості громадян, - сказала вона. - У такій ситуації єдиний шлях - оренда, яка є великим сектором столичного ринку житла. Однак зараз його поки що не можна назвати цивілізованим: не склалася відповідна культура, немає продуманого законодавства. Саме тому рано чи пізно на ринок прийдуть інституційні гравці ».
За словами ж Павла Луценко, прибуткові будинки матимуть ряд очевидних переваг перед приватним сектором. По-перше, це офіційний договір, який орендодавець не зможе змінити відразу, а по-друге, побутове зручність. «Прибутковий будинок обов'язково повинен мати паркінг, напевно у нього буде і інша інфраструктура, доглянута територія, чистота в під'їзді, - зазначив він. - Керуюча компанія може надавати додаткові послуги - ремонт, лагодження техніки, прибирання, послуги пральні та т. Д. ».
Щоправда, такий підхід помітно підвищує рівень цін в дохідних будинках. «Очевидно, що квартири там не зможуть здаватися по 20 тис. Рублів, в поточних ринкових умовах це нереально, - зазначила Фонарьова. - Швидше за все, це буде рівень як мінімум «комфорт плюс», бізнес-клас, тому точно не буде конкуренції з найдешевшим житлом, яке продовжить розвиватися за своїми законами. Конкуренція ж між приватним ринком і організованими будинками в більш високих сегментах реальна в тому випадку, якщо за одну і ту ж ціну приватник зможе запропонувати тільки квартиру, а прибутковий будинок - квартиру і сервіс ». При цьому як плюси, так і мінуси, за її словами, криються в сервісі - дуже важливо, що за компанія буде його забезпечувати. Якщо це організація з репутацією і ім'ям, що пропонує послуги на рівні хорошої чотиризіркового готелю, це одна історія, прозора і зрозуміла в плані ціноутворення, вважає експерт. Якщо ж забудовник буде нав'язувати послуги незрозумілою керуючої компанії, тут же у квартиронаймачів виникнуть питання, за що вони платять гроші.
Марія Литинецкая також вважає, що на ранньому етапі прибуткові будинки зможуть конкурувати тільки на ринку житла бізнес-класу: «Представники АІЖК вже анонсували, що будуть орієнтуватися на аудиторію бізнес-класу, тоді як основний попит на орендне житло формується менш платоспроможними клієнтами, - сказала вона. - Однак сегмент високобюджетної оренди, можливо, буде порушено появою інституційних конкурентів. Саме «пакетний продукт» від АІЖК зможе перетягти частину орендарів, що змусить приватних орендодавців знизити розцінки ».
Питання в ціні
Поки дохідних будинків на ринку мало, як вважають експерти, вартість проживання в них по-любому буде на 15-20% вищою за середню через додаткових послуг. «Але як тільки цей сегмент розшириться, з'явиться конкуренція, ставки почнуть знижуватися», - упевнений Луценко. «Для цього частка прибуткових будинків від загального обсягу орендного житла повинна стати хоч скільки-небудь значимої, - згоден Андрєєв. - Поки що вона настільки мала, що ніякого впливу на ринок не робить. Але в перспективі розвиток напрямку, безумовно, буде позначати зниження цін в приватному секторі і вихід ринку з «тіні», як це відбувалося в усьому світі ».
Втім, Оксана Полякова з «Інком-Нерухомості» вважає такі перспективи занадто далекими і неочевидними: «Що стосується податкових відрахувань на орендні платежі, то це поки лише плани. За нашими спостереженнями, учасники ринку оренди не готові міркувати про неясних перспективах: наймачам житло необхідно зараз, і вигода сторін повинна бути прозорою. Виграшні варіанти найму ніколи не залишаться без уваги ». І інформація самого АІЖК в цілому це підтверджує. Як уже згадувалося, найдешевша квартира в проекті коштує майже 39 тис. Рублів, що значно вище середньоринкових цін. «Сьогодні в Москві середня (за вирахуванням елітного сегмента) однокімнатна квартира здається за 32 тис. Рублів, двокімнатна - за 44 тис., Трикімнатна - за 55 тис. Рублів, - розповів Луценко. - Попит і пропозиція в сегменті економ-класу на даний момент досить збалансовані, а в сегменті дорогого орендного житла пропозиція перевищує попит ».
Тому поки Прибуткові будинки навряд чи зможуть Скласти конкуренцію приватному сектору. Тім более что ринок цею в прінціпі НЕ Вивчення. Так, ОБСЯГИ знімного житла в Москві Луценко оцінює примерно в 500 тис. Об'єктів. «Свого часу ми з відчуттям оцінювалі ринок оренди в 100 тис. Штук на рік, - розповіла Жукова. - На сьогодні, если спіратіся на дані самого відвідуваного порталу Ціан, в оренду в Москві на Сейчас Пропонується понад 35 тис. Квартир. Альо знову ж таки це только ОБСЯГИ Пропозиції. Кожне агентство має свою об'єктове базу, на ринку працює безліч приватних маклерів, власники квартир часом взагалі не вдаються до електронних баз, а розклеюють оголошення на стовпах. Які і скільки з пропозицій трансформуються в реальні угоди, порахувати неможливо, так як вони не підлягають ніякій реєстрації ».
За даними «Міель-Оренда», за підсумками лютого загальний попит на ринку оренди в столиці зараз нижчий за пропозицію на 14,5%. Максимальний попит, як і пропозиція квартир, доводиться на ціновий діапазон від 25 тис. До 40 тис. Рублів. Найбільш затребувані однокімнатні квартири. Середня вартість квартир економ-класу становить 29,7 тис. Рублів для однокімнатних квартир, 38,1 тисячі для двокімнатних і 47,8 тисячі для трикімнатних квартир.
За даними «Інком-Нерухомості», в лютому найдешевшу однокімнатну квартиру в Москві можна було зняти за 21 тис. Рублів на вулиці Роттерта, в 15 хвилинах транспортом від станції метро «ВДНХ». Оренда недорогий двокімнатної квартири, наприклад, на вулиці Лухмановская в 10 хвилинах транспортом від станції метро «Вихіно», обійдеться в 25 тис. Рублів на місяць. А оренда низкобюджетной трикімнатної квартири на вулиці Синявинские, в 10 хвилинах транспортом від станції метро «Річковий вокзал», становить 30 тисяч рублів.