«Приватний підприємець» № 1 2, 2016 р

До недавнього часу питання організації діяльності фермерських господарств зовсім не цікавив фізичних осіб - підприємців . Ситуація кардинально змінилася з 1 травня 2016 року, коли законодавець дозволив підприємцям створювати фермерські господарства. Що таке фермерське господарство і хто може бути його членами, детально розглянуто в "Приватному підприємця" № 10, 2016 р с. 12. У цій публікації розповімо про права підприємця-фермера на землю.

Яка земля потрібна фізособі для створення фермерського господарства в формі ФОП?

Правові основи створення та діяльності фермерських господарств в Україні врегульовано Законом України від 19.06.2003 р № 973-IV "Про фермерське господарство" (далі - Закон № 973).

Відповідно до ст. 5 Закону № 973 право створити фермерське господарство і, отже, зареєструватися ФОП-фермером, має дієздатний громадянин України, якому виповнилося 18 років і який виявив бажання його створити.

У ст. 8 Закону № 973 зазначено, що фермерське господарство підлягає держреєстрації відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань" за умови придбання громадянином України або кількома громадянами України, які виявили бажання створити фермерське господарство, права власностi або права користування земельною ділянкою.

З огляду на це, а також визначення поняття фермерського господарства, наведене в ст. 1 зазначеного Закону, для того щоб зареєструватися в якості ФОП-фермера, така фізична особа повинна мати або придбати у власність або в користування, в тому числі взяти в оренду, земельну ділянку для ведення фермерського господарства, товарного сільськогосподарського виробництва або особистого селянського господарства.

Як отримати у власність земельну ділянку для організації фермерського господарства?

Відповідно до ст. 7 Закону № 973 надання земельних ділянок державної та комунальної власності у власність або користування для ведення фермерського господарства здійснюється в порядку, передбаченому Земельним кодексом України (ЗКУ).

У ч. 3 ст. 22 ЗКУ вказано, що для ведення фермерського господарства, товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства громадянам України передаються у власність або надаються в користування землі сельскохозяйствен ного призначення.

Особа, яка бажає організувати фермерське господарство в формі ФОП, може отримати у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення із земель державної або комунальної власності безоплатно в межах норм, визначених ст. 121 ЗКУ (безкоштовна приватизація), або на підставі відповідних договорів (купівлі-продажу, дарування, міни) або в результаті успадкування.

Відповідно до ст. 121 ЗКУ фізособа - майбутній фермер може безоплатно придбати у власність земельну ділянку:

1) для ведення фермерського господарства - в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство. При цьому якщо на території сільської, селищної, міської ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У той же час, якщо сільськогосподарські підприємства на території відповідної ради відсутні, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району. Інформацію про розмір земельної частки (паю) можна дізнатися у відповідному сільському, селищному, міському раді, в межах території якої громадянин планує отримати земельну ділянку у власність;

2) для ведення особистого селянського господарства - не більше 2,0 га. До того ж розмір земельної ділянки, яка передається безоплатно громадянину для ведення особистого селянського господарства, може бути збільшено у разі отримання в натурі (на місцевості) земельної частки (паю).

При цьому відповідно до ч. 4 ст. 116 ЗКУ передача земельних ділянок безоплатно у власність громадян у межах норм, встановлених цим Кодексом, провадиться один раз по кожному виду використання. Це означає, що фізична особа, яка має намір створити фермерське господарство в формі ФОП, має право придбати у власність для зазначеної мети дві земельні ділянки: перший - для ведення фермерського господарства, другий - особистого селянського господарства.

Варто відзначити, що згідно з чинним ЗКУ громадянам не надаються безоплатно у власність земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Яка процедура безоплатної приватизації земельної ділянки майбутнім ФОП-фермером?

Процедура отримання земельної ділянки із земель державної або комунальної власності безоплатно у власність врегульована ст. 118 ЗКУ.

Фізична особа, яка бажає створити фермерське господарство в формі ФОП (далі - Заявник), має звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування (сільської, селищної чи міської ради) або орган виконавчої влади, до компетенції якого належить вирішення питання про передачу земельної ділянки у власність громадян ( далі - компетентний орган).

Для того щоб зорієнтуватися, в який компетентний орган необхідно звернутися, варто ознайомитися з положеннями ст. 122 ЗКУ. Загальні правила визначення такого компетентного органу можна коротко описати таким чином. Так, якщо бажаний земельна ділянка розташована:

- в межах відповідного села, селища або міста, то документи необхідно представляти до відповідної сільської, селищної чи міської ради;

- за межами відповідного села, селища або міста та / або є спільною власністю певних територіальних громад, то документи необхідно представляти до відповідної районної чи обласної ради;

- в межах відповідного села, селища або міста, але знаходиться в державній власності, то документи необхідно представляти в відповідної районної державної адміністрації.

Крім сільських, селищних і міських рад, районних державних адміністрацій питання про безкоштовну приватизацію земель також вирішують обласні, Київська місцева державна адміністрація, центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів. Для того щоб точно визначити компетентний орган, доцільно попередньо звернутися до вищевказаних органів або до фахівця із земельних питань.

При зверненні до компетентного органу для отримання безоплатно у власність земельної ділянки необхідно подати такі документи (ч. 6 ст. 118 ЗКУ):

- клопотання, в якому потрібно вказати цільове призначення земельної ділянки (т. Е. Для ведення фермерського господарства, особистого селянського господарства) та її орієнтовні розміри;

- графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування земельної ділянки;

- погодження землекористувача (у разі вилучення земельної ділянки, що перебуває у користуванні інших осіб);

- документи, що підтверджують досвід роботи у сільському господарстві або наявність освіти, здобутої в аграрному навчальному закладі (виписка з трудової книжки; відповідний диплом про освіту та ін.). Зазначені в цьому пункті документи видаються в разі звернення за наданням земельної ділянки для ведення фермерського господарства.

Компетентному органу забороняється вимагати додаткові матеріали та документи, які не передбачені ст. 118 ЗКУ.

Відповідний компетентний орган розглядає клопотання (з документами) протягом одного місяця з моменту його реєстрації і приймає одне з таких рішень:

1) або надає дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (далі - проект);

2) або дає мотивовану відмову в його наданні.

У той же час перелік підстав для відмови в наданні дозволу на розробку проекту є вичерпним. Це - невідповідність місця розташування об'єкту вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, генеральних планів населених пунктів та іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів , затверджених в установленому законом порядку (ч. 7 ст. 118 ЗКУ).

Якщо протягом зазначеного строку компетентний орган не прийме жодного із зазначених рішень, діє принцип мовчазної згоди: в місячний термін з дня закінчення зазначеного строку заявник має право самостійно замовити розробку проекту без отримання дозволу на його розробку. Разом з тим він повинен письмово повідомити про таке своє рішення компетентний орган і прикласти до повідомлення договір на виконання робіт із землеустрою в частині відведення земельної ділянки.

Замовником проекту виступає заявник, а виконавцем - відповідна організація, що має право на розробку.

Проект повинен бути узгоджений в порядку, визначеному ст. Тисячі вісімсот шістьдесят один ЗКУ.

Після узгодження заявник подає проект на затвердження до компетентного органу, який протягом двох тижнів з моменту отримання погодженого проекту приймає рішення про його затвердження та надання земельної ділянки у власність.

Відмова компетентного органу в передачі земельної ділянки у власність або залишення клопотання без розгляду можуть бути оскаржені до суду.

Чи може майбутній ФОП-фермер придбати земельну ділянку для створення фермерського господарства?

Звичайно, може.

Згідно ч. 1 ст. 130 ЗКУ громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи в сільському господарстві, можуть бути покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. При цьому вони мають переважне право на придбання земельної ділянки, якщо постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки, а також відповідних органів місцевого самоврядування.

Особа, яка бажає придбати земельну ділянку з метою створення фермерського господарства, повинно звернутися до відповідного компетентного органу із заявою (клопотанням). У ньому необхідно вказати місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, розміри та площа, а також згода на укладення договору про сплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки і додати копію документа, що посвідчує особу (як правило, паспорт) (ч. 2 ст . 128 ЗКУ).

Продаж земельної ділянки здійснюється за ціною, визначеною відповідно до експертної грошової оцінки на замовлення компетентного органу, і оформляється нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу. Детальну процедуру придбання земельної ділянки містить ст. 128 ЗКУ.

Яка процедура отримання в користування, в тому числі в оренду, земельної ділянки майбутнім ФОП-фермером?

Процедура отримання земельної ділянки із земель державної або комунальної власності у користування врегульована ст. 123 ЗКУ і дуже схожа з процедурою безоплатної приватизації земельних ділянок.

Особа, зацікавлена отримати в користування земельну ділянку із земель державної або комунальної власності за проектом землеустрою щодо її відведення (т. Е. У разі формування нової земельної ділянки), звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідної компетентний орган і необхідними документами. Вимоги до клопотання і документів такі ж, як і до документів для безоплатної приватизації земельної ділянки. Процедура і строки розгляду клопотання і прийняття рішення такі ж, як і в разі безоплатного надання земельної ділянки у власність.

Якщо заявник бажає отримати в користування земельну ділянку із земель державної або комунальної власності, право власності на який зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення, то розробляти документацію із землеустрою не потрібно.

Що стосується отримання земельної ділянки в оренду, то відповідний порядок передбачений ст. 124 ЗКУ. Передача в оренду земельних ділянок для ведення фермерського господарства, особистого селянського господарства, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів на підставі рішення компетентного органу або договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки або договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

У той же час завжди потрібно пам'ятати, що право власності, право користування земельною ділянкою, а також право оренди необхідно зареєструвати в порядку, визначеному Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", оскільки такі права виникають тільки з моменту їх реєстрації (ст. 125 ЗКУ).

Отже, придбавши у власність або в користування (оренду) земельну ділянку для ведення фермерського господарства, особистого селянського господарства або товарного сільськогосподарського виробництва, фізична особа, яка досягла 18-річного віку і має намір виробляти або переробляти сільськогосподарську продукцію для продажу, може зареєструватися ФОП і стати фермером.

Галина ЧЕРНЯВСЬКА,

адвокат, к.ю.н. (097) 997-94-19