Про земельні відносини в Україні можна спокійно писати трактати. Окрему главу по праву варто виділити земельних аукціонів. Саме на них покладалася функція створення цивілізованого ринку оренди, в цілому спрощення системи земельних відносин в агропромисловому комплексі країни. Але не так сталося, як гадалося ...

Українські реалії інші. Найчастіше в торгах бере участь 2 компанії. Як кажуть учасники ринку, деякі ще до початку процедури домовляються, які ділянки будуть купувати і за якою ціною. Іноді в ході торгів один з учасників скуповує землю і перед підписанням протоколу про укладення договору оренди пропонує бажаючим відмовитися від запропонованої ціни за окрему плату готівкою.

Але і це ще не всі «сюрпризи». Один земельний аукціон готується роками (!) Як правило, питання зависає в районних радах. Вони по кілька років не погоджують технічну документацію на земельну ділянку, чим перешкоджають продажу прав оренди земельних ділянок на відкритих земельних торгах.

Якщо говорити мовою цифр, то на сьогодні близько половини комунальних та державних земель, а це 4-5 млн га сільськогосподарських угідь, обробляються неофіційно. Разом: земля використовується, а податки в бюджет з неї не сплачуються.

При цьому після законного оформлення ділянки новий власник часто потрапляє в конфліктну ситуацію з тими, хто перед цим обробляв земельну ділянку.

AgroPortal.ua вирішив подивитися, як проходять земельні аукціони. Вибору недалеко від Києва особливо не було. Всього за три роки в області пройшло два аукціони. Ми вирушили на третій - до Василькова Київської області. Даний аукціон готувався три роки.

Начальник відділу ринку та оцінки земель Головного управління земельних ресурсів Тетяна Теплицька в коментарі AgroPortal.ua повідомила, що з 2013 р, коли була проведена інвентаризація земель сільгосппризначення, в області 125 ділянок планується виставити на торги, з них 14 вже «зависло» в райрадах. Йдеться про Рокитному, Миронівці, Сквирі, Ставищі, Згурівці.

Але, повернемося до аукціону в Василькові. На торги ми прибули хвилин за 40. Завчасно, оскільки представників ЗМІ не дуже люблять на подібних заходах. Але чи то нам пощастило, чи то зірки зійшлися, чи то учасники за три роки добре підготувалися - зустріли нас як рідних, та ще й цукерками пригостили.

Ліричний відступ: аукціон проходив в залі засідань Васильківської районної ради. Присутніми на торгах були: ведучий аукціону - ліцитатор, секретар, оператор, який здійснював відеозапис торгів, представники обласного та районного управління Госгеокадастра, а також два учасники. Згідно з положеннями Земельного кодексу України, реєстрація присутніх учасників починалася за 3 години і закінчувалася за 20 хвилин до початку торгів. Власне, все було дотримано.

Маючи в запасі достатньо часу, ми поспілкувалися з учасниками аукціону. Зокрема, вісім з десяти земельних ділянок зацікавили Саливонківське цукровий завод, який входить до складу «Агрофірми« Світанок », а також ТОВ« Радгосп »і ПП« Їм. Т.Г. Шевченко »в одній особі.

«Наші земельні масиви сконцентровані в Київській області, зокрема в Васильківському та Фастівському районах. У Васильківському районі виставлені ділянки на аукціон знаходяться біля тих полів, які ми обробляємо », - говорить представник САЛИВОНКІВСЬКИЙ цукрозаводу Сергій Морський.

За його словами, компанія перед аукціоном прорахувала бокові ціни ділянок, які готова була запропонувати.

Представник агрокомпаній «Радгосп» і «Їм. Т.Г. Шевченко »Олександр Ковбасюк прийшов торгуватися за землю, щоб офіційно оформити права власності. «Ми зацікавлені в проведенні аукціону, тому що хочемо законно користуватися землею, це нормальне явище», - каже він, додаючи, що найскладнішим в процесі організації торгів є узгодження технічної документації та нормативно-грошової оцінки землі райрадами.

«Система земельних аукціонів не спростить систему земельних взаємовідносин, тому що цей аукціон готувався 3 роки. У нас як завжди: ідея цікава, але її втілення залишає бажати кращого », - скаржиться Сергій Морський. Він вважає, що в організації земельних торгів задіяно занадто багато органів, які не зацікавлені в аукціоні.

Ліричний відступ: оголошення про проведення аукціону (в нашому випадку аукціон № 6095) вивішується на офіційному сайті Госгеокадастра, де можна зібрати всю доступну інформацію про лоти, які виставляються на продаж. Там же можна отримати інформацію про час і місце проведення аукціону, його організатора і виконавця. Кому цікаво, може почитати докладно про кожен лоті і завантажити додаткову інформацію про нього. В архіві є проект договору оренди, наказ про проведення земельних торгів, проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки, фото земельної ділянки, а також витяги з Реєстру прав, Державного земельного кадастру та технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

На цей раз виставлялися на продаж права оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення строком на 7 років (мінімальний термін оренди на землі с / г призначення). Стартова ціна встановлювалася рішенням організатора торгів на рівні 8% нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

AgroPortal.ua провів своє розслідування і встановив перелік потенційних учасників аукціону, який, як з'ясувалося пізніше, виправдався на 100%. Організатором земельних торгів виступало Головне управління Госгеокадастра в Київській області, а їх виконавцем - приватне товариство, яке також випускало технічну документацію на ці ділянки.

Аукціон розпочався з оголошення про порядок його проведення. Ліцитатор пояснив, що тільки на 8 з 10 земельних ділянок було зареєстровано два учасники (обов'язкова вимога, не менше двох учасників на лот), і тільки ці лоти можуть бути виставлені на продаж, в тій черговості, яка була встановлена ​​в оголошенні про аукціон. Також учасникам були роз'яснені способи вираження наміри придбати лот (підняття таблички з номером і / або голосом свою ціну), умови підняття ціни на крок аукціону (яка повинна бути кратна кроку), а також обов'язок учасника-переможця підписати протокол торгів та наслідки його підписання.

Отже, перший лот. На екран проектора виводиться загальна інформація про земельну ділянку: місце розташування, площа, її цільове призначення, стартова ціна, а також крок торгів. Це була ділянка для ведення товарного с / г виробництва на території Ксаверівська сільської ради Васильківського району. Його площа становить 4,3 га зі стартовою ціною 12,205 тис. Грн і кроком торгів 61,02 грн.

Продаж лота почалася з оголошення ліцитатором стартової ціни. Учасники підняли таблички з номерами, що означало прийняття ними за стартову ціну. Ліцитатор підвищив ціну на крок аукціону. Учасники продовжили утримувати таблички. Ведучий підняв ціну ще на крок, після чого учасником № 2 голосом була запропонована власна ціна вище на кілька кроків. Ведучий за кілька секунд привів її у відповідність з кратністю кроку і озвучив остаточний варіант ціни.

Учасник № 1 не поспішав перебивати ціну суперника, вважаючи щось на калькуляторі.

Після двох хвилин роздумів Учасник № 1 припинив боротьбу за лот.

Остання хвилина на таймері закінчилася триразовим оголошенням ведучого остаточної ціни, ударом аукціонного молотка і словом «Продано». Після цього була оголошена перерва на 5 хвилин.

За подібним сценарієм пройшли торги по всім лотам. За одним з них учасники боролися активніше, по інших - пасивно.

«Хітом» аукціону став земельну ділянку площею 21 га зі стартовою ціною річної орендної плати 58,534 тис. Грн.

Учасники поступово перебивали ціну один одного, але коли Учасник №2 підняв ціну до 64,387 тис. Грн, його суперник відступив, що означало перемогу САЛИВОНКІВСЬКИЙ цукрового заводу. Загалом, рахунок по торгах склав 5-3 на користь учасника № 2.

Від себе скажемо, що ліцитатор допустив порушення в процесі торгів. Зокрема, протокол торгів, згідно з нормами Земельного кодексу, повинен підписуватися після продажу кожного лота. Однак, під час цього аукціону, ліцитатор запросив учасників для підписання протоколів тільки після продажу всіх лотів.

Примітно також, що аукціон не закінчується на підписанні протоколів. Норми закону зобов'язують учасників підписати договори оренди в той же день, тому відразу після розпродажу лотів вимагають підготовки, нотаріального посвідчення та підписання договору оренди цих земельних ділянок. За словами учасників, ця процедура займає всю другу половину дня.

Разом: на аукціоні № 6095 було продано 8 прав оренди земельних ділянок держвласності, які перебувають на території чотирьох сільських рад. За договором оренди цих земельних ділянок, орендна плата повинна виплачуватися щомісяця до місцевого бюджету територіальної громади.

Пінчуківський сільрада по оренді 32,4 га (4 земельні ділянки різної площі) отримає в місцевий бюджет 96,816 тис. Грн на рік. Ксаверівська сільрада за здачу в оренду ділянки в 4,3 га отримає 14,486 тис. Грн. Бюджет Тростинська сільської ради щороку буде наповнюватися 37,346 тис. Грн за ділянку на 16,9 га. Саливонківське сільрада отримає 54,908 тис. Грн щорічної орендної плати за дві земельні ділянки площею 6,5 і 10,7 гектарів.

Замість післямови: прозорість організації та проведення аукціонів була достатньою, оскільки не виникло ніяких проблем з отриманням інформації про його часу і місця проведення, лотів виставлених на продаж і особистій присутності. На торгах спостерігалася видима конкуренція між учасниками земельних торгів. Однак жоден переможець не підняв ціну оренди навіть на 1%. Середня орендна плата за оренду 1 га землі державної власності, проданої на цьому аукціоні, склала 8,86% (2848,5 грн), тобто зросла всього на 0,86% (275 грн / га) від стартової.

Тому, на жаль, можна зробити висновок, що низька конкуренція і можливість учасників за кулісами домовитися про ціну не дала бажаного приросту ціни, і місцева громада від цього втратила надходження до свого бюджету.

Оксана Пирожок, Роман Граб, спеціально для AgroPortal.ua