Загальна і житлова площа в квартирі: яким повинен бути баланс?

Квартира з маленьким коридором не така вже й зручна

Квартира з маленьким коридором не така вже й зручна. А незасклений балкон в новобудові можуть порахувати як житлову кімнату

Приміщення в квартирі не однакові за своїм призначенням: в кімнатах ми живемо, на кухні готуємо, а коридором користуємося в основному тільки для того, щоб потрапити з однієї частини квартири в іншу. Ця нерівноцінність знайшла своє відображення в технічних характеристиках житла, тому крім загальної площі в квартирі також виділяють житлову. Співвідношення цих величин тільки на перший погляд здається неважливим, насправді ж цей параметр відіграє одну з ключових ролей при визначенні комфортності житла.

Скільки платити за лоджію в новобудові?

У п. 5 ст. 15 Житлового кодексу РФ міститься коротке визначення цього поняття, з якого ясно, що загальна площа - це сума площ всіх частин квартири, включаючи допоміжні-побутові приміщення. Що саме відноситься до цих допоміжних приміщень, не уточнюється, зате є ремарка про те, що балкони, лоджії, тераси і веранди в загальну суму не входять.

Це дещо суперечить положенням Інструкції про проведення обліку житлового фонду в Російській Федерації, затвердженої наказом Мінземстроя РФ від 04.08.1998 №37, де в п. 3.37 говориться, що площа балконів, терас і інших подібних приміщень все-таки входять в загальну площу, але обчислюються із знижуючим коефіцієнтом.

А ось веранди й холодні комори зараховуються за своєю повною площі. Це питання дуже важливе при визначенні вартості квартири в новобудові : Забудовник може розраховувати вартість житла на його житлової площі, виключивши з розрахунків всі допоміжні приміщення, а може заради маркетингового ефекту знизити ціну квадратного метра , Але вартість квартири при цьому вважати за загальною площею. Не всі забудовники також користуються знижувальними коефіцієнтами при розрахунку метражу лоджій, деякі зараховують їх у вартість квартири в повному обсязі. Всі ці питання слід якомога докладніше обговорити з забудовником при підготовці до укладення договору пайової участі. якщо підхід забудовника до визначення вартості квартир вас влаштує, то потрібно буде перевірити, щоб в ДДУ все обговорене було зафіксовано без змін. Тільки після цього документ можна підписувати: якщо при визначенні фактичної вартості квартири забудовник захоче переграти ситуацію - наприклад, почне вважати лоджії з коефіцієнтом 1, а не 0,5, як обіцяв колись, то ДДУ буде єдиним способом його урезонити.

Що повинно бути більше - кімната або коридор?

Але перш ніж укладати ДДУ, потрібно, звичайно, для початку знайти квартиру своєї мрії. Тут теж стане в нагоді знання про те, якою має бути житлова і загальна площа квартири - співвідношення цих величин значно впливає на комфорт проживання. Продемонструвати це можна на простому прикладі з старого житлового фонду, на плануваннях квартир легендарних «хрущовок». Саме тут зустрічаються варіанти, коли кухня має площу 5,5 кв. м, суміщений санвузол - менше 2,2 кв. м, в маленькій передпокої не розминутися вдвох, а єдина житлова кімната при цьому налічує понад 20 кв. м.

У будинках, які будуються в останні роки, таких планувань вже не знайти, площа допоміжних приміщень тут помітно збільшена. Зрозуміти, наскільки збалансована планування квартири, можна за допомогою планувального коефіцієнта K1. Він дорівнює відношенню житлової площі будинку до його загального метражу і зазвичай знаходиться в рекомендованому проміжку від 0,5 до 0,7. У комфортабельних квартирах він ближче до нижньої межі, в більш економічних - до верхньої.

Великі сходові клітини - теж плюс

Значення мають не тільки співвідношення площ квартир, а й простір на поверхах. У 2013 році Російська Гільдія Ріелторів спільно з Фондом сприяння реформуванню ЖКГ опублікували «Єдину класифікацію багатоквартирних житлових новобудов», де були визначені основні параметри, яким має відповідати нове житло сегментів економ, комфорт, бізнес і еліт. Одним з показників там є коефіцієнт ефективності житлових поверхів - Ке, який дорівнює відношенню сумарної площі квартир до сумарної загальної площі житлових поверхів. Як пише в своєму дослідженні «Розвиток Єдиної методики классифицирования багатоквартирних житлових будинків - новобудов» Г. М. Стерник, чим нижче Ке (тобто чим більше в житловому поверсі «надлишків» позаквартирних площ), тим вище потенційний клас якості будинку.

Значення Ке в «Єдиної класифікації ...» рекомендовано наступне: для новобудов економ-класу цей параметр може перевищувати 0,75, для «комфорту» він обмежується значенням 0,75, в будинках бізнес-класу він повинен бути не вище 0,70 і в елітних будинках - не більше 0,65. До таких результатів ріелтори дійшли після дослідження понад 200 московських новобудов в 2006 році.

Чи не «на око», але щоб і оці було приємно

На що ж дивитися при виборі планування? Перш за все, її, звичайно, потрібно оцінити візуально, щоб зрозуміти, чи влаштовує вас розташування кухні, кімнат, санвузлів. Єдине, чого не варто вірити на всі 100 відсотків, це пропорції кімнат - на рекламних плануваннях вони не завжди дотримуються ідеально. Почавши співпрацювати із забудовником, можна попросити поверхові плани об'єкта, щоб виключити будь-які неточності при складанні думки про планування. Проста формула планувального коефіцієнта (K1 = Sж / S заг) допоможе визначити ступінь комфортності.

Скільки платити за лоджію в новобудові?
Що повинно бути більше - кімната або коридор?