Помірне зростання вартості житла на вторинному ринку на тлі підвищення активності покупців - ситуація характерна для поточної осені. Експерти відзначають, що квартири стали йти з ринку швидше, але вибір залишається досить широким. Найпопулярніший бюджет покупки - 6-8 млн рублів, однак і невеликі знижки при покупці поки що актуальні.

Дефіцит доступних новобудов жене на «вторинку»
Цінова стабільність на тлі достатнього обсягу платоспроможного попиту - головна, на думку Олега Самойлова, генерального директора «РЕЛАЙТ-Нерухомість», тенденція, що склалася до середини осені 2011 року. Розрахунки на те, що восени, після деякого літнього затишшя, почнеться пожвавлення і зростання активності покупців, у жовтні виправдалися, ділиться спостереженнями з « Порталом про нерухомість MetrInfo.Ru »Олексій Шленов, генеральний директор компанії« Міель-брокеридж ".

У Москві на тлі обмеженої пропозиції ринку «економічних» новобудов зріс попит на ринку вторинної нерухомості. Причому якщо ще рік тому люди купували житло переважно для власних потреб, то цієї осені зафіксовані і інвестиційні покупки. Як пояснила Тетяна Бердяєва, керівник відділу міської нерухомості центрального відділення «НДВ-Нерухомість», в умовах нестабільної економіки люди хочуть як мінімум зберегти свої капітали, переводячи їх в нерухомість, яка, як показує досвід, залишається одним з найнадійніших джерел вкладення коштів. За даними аналітиків «НДВ-Нерухомість», ринок вторинної нерухомості показав зростання попиту в жовтні на рівні 11%.

Підсумки опитування користувачів порталу www.irn.ru

Термін експозиції скорочується, вибір широкий, популярні «троячки»
Як і раніше більшість - це альтернативні угоди, при укладанні яких люди продають наявну нерухомість, щоб придбати більш підходящу. Втім, цієї осені зросла кількість таких угод, що проводяться не тільки між москвичами, але і покупцями і продавцями двох міст - Санкт-Петербурга і Москви. «Жителі Північної столиці продають свою нерухомість і купують недороге житло в Москві або ближньому Підмосков'ї, вартістю від 3 млн до 7 млн рублів», - говорить Люція Казимир, керівник відділу аналітики департаменту житлової нерухомості «Аналітичний консалтинговий центр МІЕЛЬ».

Експерти підтверджують, що зрослий попит поки мало позначається на ринку пропозиції. Вибір квартир на вторинному ринку столиці досить великий і становить 48-50 тисяч варіантів. «Цей показник принципово не змінюється протягом уже двох років», - заявляє Дмитро Таганов, керівник АЦ корпорації «ІНКОМ».

Що ж пропонує покупцям «вторинка»? За даними компанії «Інком-Нерухомість», половина (52%) вторинних квартир, виставлених на продаж в Москві, знаходиться в панельних будинках , В цегляних будинках зосереджено близько 26%. Ще 10% припадає на монолітні будинки, 6% - на блокові і ще - 6% - на популярні «сталінки».

Розподіл пропозиції на вторинному ринку Москви

Тип домобудівництва Частка пропозицій в експозиції Москви Середня вартість, тис. Рублів / кв. м Панельний 52% 140,8 Цегляний 26% 168,9 Монолітний 10% 197,2 Блочний 6% 147,7 Сталінський 6% 177,7 Джерело: «ІНКОМ-Нерухомість»

У «Аналітичному консалтинговому центрі МІЕЛЬ» підрахували, що більша частина житла, виставленого на продаж в жовтні, - це квартири в цегляних будинках з великою кухнею - їх 19% в загальній масі, в поліпшених і типових панельних будинках (18% і 17% відповідно). Як і раніше затребувана ліквідне житло, квартири поліпшених планувань в якісних будинках в хороших районах.
Ціни на житло в Москві в залежності від числа кімнат

Кількість кімнат Середня мінімальна ціна (млн руб.) Середня максимальна ціна (млн руб.) Однокімнатна 2,4 14,0 Двокімнатна 3,4 27,6 Трикімнатна 4,8 32,0 4 кімнати і більше 5,6 30,8 Джерело : «АКЦ МІЕЛЬ»

Що ж стосується згаданого вже терміну експозиції квартир, то, як зазначила Тетяна Бердяєва ( «НДВ-Нерухомість»), якщо порівнювати з літнім періодом вдалі квартири за адекватною ринку ціною Йдуть не через 2-3 місяці, а через місяць-півтора після того, як були виставлені на продаж.

«Вже не рідкісні випадки, коли квартира продається з першого ж перегляду», - додає Андрій Банников, керівник департаменту вторинного житла компанії «Азбука Житла». Найлегше продаються квартири, вільні як фізично, так і юридично, тобто в них ніхто не проживає і ніхто не зареєстрований. Також найбільш цікаві квартири зі зробленим ремонтом - більшість покупців економ-класу не хочуть чекати ремонту і бояться втратити свій час і гроші.

Зріс попит на трикімнатні квартири, термін експозиції яких за умови адекватної ціни не перевищує місяця. Роль відіграє і те, що пропозицій по хорошим трикімнатних квартирах на ринку небагато. Найскладніше продаються квартири з явними недоліками. До таких традиційно належить житлоплощу на крайніх поверхах, особливо першому, з поганою юридичної історією, складною ситуацією, наприклад, за участю органів опіки, наявністю недієздатного власника та ін., Пояснює Тетяна Бердяєва ( «НДВ-Нерухомість»). До неліквідним пропозицій, за словами Люції Казимир ( «МІЕЛЬ»), можна віднести п'ятиповерхівки, призначені під знос, будинки з дерев'яними або змішаними перекриттями, старий житловий фонд. Для придбання такого житла дуже складно взяти іпотечний кредит, із залученням якого сьогодні на ринку відбувається близько 25-27% угод, оскільки банки дуже неохоче дають кредити під такі квартири.

6-8 млн рублів - найпопулярніший бюджет покупки
Якщо подивитися на ситуацію з попитом під іншим ракурсом, то, за словами Олега Самойлова ( «РЕЛАЙТ-Нерухомість»), найбільш важливу роль грає одна-єдина характеристика: ціна пропозиції. Експерт свідчить, що основною платоспроможний попит в даний час зосереджений в сегменті пропозицій, ціни яких не перевищують 6-8 млн рублів. Як правило, це одно- і двокімнатні квартири. Але якщо розмір цінника перевищує 15 млн рублів, продати їх стає вельми непросто, а термін експозиції подібних об'єктів може перевищувати 6 місяців. І зовсім погано йдуть справи з попитом на об'єкти масового сегмента, ціни яких перевищують 25 млн рублів. Виражений реальний попит на такі об'єкти практично відсутня. «У більшості випадків помітна зв'язок між вартістю квартири і терміном, протягом якого вона може бути продана: чим квартира дешевше, тим швидше вона знаходить покупця», - підтверджує Віра Удачина, генеральний директор компанії «Адрес'-Нерухомість».

Торг доречний
І хоча покупці помітно пожвавилися, і їх стало більше, вони аж ніяк не перестали торгуватися. «Для економ-класу торг зазвичай не перевищує 2-3%», - говорить Андрій Банников ( «Азбука Житла»). За оцінкою Тетяни Бердяєва ( «НДВ-Нерухомість»), в середньому знижка складає 1-2% від вартості квартири.

Втім, є і «особливу думку» експерта з даного питання. Як зауважує Олег Самойлов ( «РЕЛАЙТ-Нерухомість»), одно- і двокімнатні квартири, які мають прийнятне співвідношення ціни і фактичних характеристик, в даний час продаються не тільки без торгу, але іноді і з підвищенням ціни. «Тому торгуватися з продавцем подібної квартири в даний час - заняття абсолютно безперспективне», - резюмує наш коментатор.

помірне зростання
Друга половина осені начебто порадувала продавців столичної нерухомості. За спостереженнями Дмитра Таганова ( «Інком»), в жовтні середні рублеві ціни на вторинне житло в Москві збільшилися на 6,4% і склали 164,8 тис. Рублів за квадратний метр, доларова вартість додала 3,7%, до показника $ 5, 3. За даними «Аналітичного консалтингового центру МІЕЛЬ», в жовтні середня ціна пропозиції в сегменті економ-класу зросла на 2,1% і досягла 149,9 тис. Руб. за кв. м, а в перші тижні листопада переступила планку 150 тис. руб. за кв. м (+ 0,4%).

Але протягом жовтня житло середнього і бізнес-класу дорожчало більш високими темпами (+ 3,4% і + 3,1 за місяць відповідно). В цілому ж середня ціна пропозиції московських квартир, за даними АКЦ МІЕЛЬ, в будинках, які належать до економкласу, становить в панельній хрущовці 143,4 тис. Руб. за кв. м, в панельному будинку з маленькою кухнею 148,6 тис. руб. за кв. м, у типовій панелі - 152,0 тис. руб. за кв. м. і в цегляній хрущовці - 156,3 тис. руб. за кв. м.

Дмитро Таганов вважає, що збільшення ціни квадратного метра в столиці є наслідком нестабільної макроекономічної ситуації в світі. Але зазначає, що в умовах постійних кон'юнктурних коливань вартість «квадрата» скаче з місяця в місяць, але за такий короткий час не може відображати довгострокових тенденцій ринку. Хоча якщо оцінити ситуацію за більший часовий відрізок, наприклад, з початку цього року, то можна побачити, що зростання цін за 10 місяців становив лише 5%, що не перевищує реальний рівень інфляції в країні. «Виходить, що динаміка нульова, ринок знаходиться в стані стагнації - ціна постійно коливається, в результаті принципово не змінюючись», - резюмує експерт.

В принципі, дуже схожий висновок роблять і в аналітичному центрі «Індикатори ринку нерухомості IRN.RU» (докладніше див. У статті « Огляд ринку нерухомості за підсумками жовтня 2011р року »). У центрі відзначають, що ажіотажу на ринку не спостерігається, чого не сприяють напружена макроекономічна ситуація і очікування нової хвилі кризи. Заплутує ситуацію і нестабільність на валютному ринку. Однак в цілому доларові ціни крутяться навколо позначки в $ 5 тисяч і рублеві - 150 тисяч за квадратний метр. Зараз ринок повертається до помірних темпів зростання цін на рівні інфляції, або близько 1%, і вже зараз зрозуміло, що підсумковий зростання цін як в рублях, так і в доларах виявиться на рівні 10-15%. Квадратні метри відіграють інфляцію, але навряд чи випередять її, вважають експерти.

цінові рубежі
Які перспективи вторинного ринку столичної нерухомості в найближчому майбутньому? На це питання відповідають експерти ринку.

Олег Самойлов, генеральний директор «РЕЛАЙТ-Нерухомість»:

На ринок нерухомості впливають два глобальних фактора: з одного боку, триває підвищення добробуту і, відповідно, платоспроможного попиту. Чималу роль в цьому процесі відіграє подальше збільшення обсягів іпотечного кредитування, що додатково сприяє зростанню числа угод. З іншого боку, очікувані політичні події для економіки є факторами дестабілізації. І до їх завершення чимале число і інвесторів, і звичайних громадян займають вичікувальну позицію. В цілому ці фактори врівноважують один одного, і в близькій перспективі ситуація навряд чи зазнає значних змін.

Тетяна Бердяєва, керівник відділу міської нерухомості центрального відділення «НДВ-Нерухомість»:

До кінця року буде збільшуватися кількість угод, так як причин багато - це і психологічний бажання закрити квартирне питання в цьому році і зустріти Новий рік в новій квартирі, і майбутні вибори, можливість зміни загальної обстановки в країні, чутки про прийдешню кризу і т.п .

Андрій Банников, керівник департаменту вторинного житла компанії «Азбука Житла»:
Ситуація на вторинному ринку зазвичай повторює цінову синусоїду новобудов, тільки в більш уповільненому варіанті. Ціни на новобудови продовжують рости в рублевому вираженні, відповідно, в найближчі пару місяців вартість вторинного житла також буде, нехай і не стрибкоподібно, але рости вгору.

У Москві за підсумками року зростання цін на вторинному ринку може скласти близько 8%, в Московській області - близько 3-4%.

Електронний сервіс від IRN.RU: прогноз вартості квартир в Москві режимі онлайн