Ринок вторинної нерухомості продовжує радувати покупців і засмучувати продавців. Падіння вартості квадратного метра на вторинному ринку за 2017 рік склало 7-10% у валюті. При чому зниження цін було відносно рівномірним по всій Україні. Як в Києві, так і в інших великих містах. Втім, експерти вважають, що «дно» поки не пробито і квартирах ще є куди дешевшати. На вторинний ринок сильно тисне первинка, де середня вартість квадратного метра вже близько двох років залишається практично незмінною (стор. 26). Між новими квартирами і житлом в зданих будинках зберігається значний розрив, аж до 40-50%. І для багатьох це безальтернативний аргумент на користь покупки квартири в новому будинку. Крім того, вторинне житло досі переоцінене - якщо розглядати його як інвестицію, яка приносить поточний дохід. Вкладення в нього повертаються десь через 11 років здачі в оренду (див. Графік), хоча в українських умовах оптимальним вважається часовий горизонт 8-9 років, а в ідеалі - до 7 років. Все це призводить до того, що продавці відчувають гостру нестачу покупа-телей, які як і раніше диктують свої умови. І у господарів квартир, на жаль, немає інших варіантів окрім як погоджуватися на торг. В іншому випадку житло зависне на кілька місяців, і в підсумку на нього все одно доведеться скинути ціну. «Ми вже спостерігаємо збільшення експозиції (часу продажу - прим.ред.) Об'єктів. Раніше, в середньому, експозиція квартири становила 50-120 днів, сьогодні це вже 100 днів і вище », -розповідає Михайло Артюхов, керуючий директор компанії ARPA Real Estate.

Назад у минуле

Якщо проаналізувати динаміку цін на вторинному ринку, то до початку 2018 року вартість квадратного метра відкотилася десь до середини 2004 року. Тоді за «квадрат» в столиці, наприклад, теж просили близько 1000-1100 дол. У валютному еквіваленті. Що ще цікаво, злегка скоротилася різниця у вартості між житлом в центрі міст і на периферії. Скажімо, квартири на Печерську в Києві в 2004 році коштували майже вдвічі дорожче, ніж на Троєщині. Зараз різниця в ціні становить 20-30%. У Львові вартість квартир в Сихівському районі була в 1,6 рази нижче, ніж в Галицькому. Тепер же квадратні метри в центрі дорожче всього лише на 25-30%, ніж на периферії. В Одесі найдорожчим районом був і залишається Приморський. Але якщо в 2004 році квартири там були на 40-50% дорожче в порівнянні з околицею, то до початку 2018 року різниця становила 30-35%. В принципі, такі тенденції пояснити досить просто. За 14 років по всій Україні побудовано кілька десятків мільйонів квадратних метрів нового житла. Частина з цих квартир мігрувала на вторинний ринок. Відповідно, це і призвело до зближення середньої вартості «квадрата» між престижними і не дуже районамі.Ето підтверджують і дані дослідження Domik.ua, згідно з якими у 2017 році в Києві ціни на квартири в будинках дореволюційної споруди, «сталінки», «хрущовки» , «чешки» і малосімейки дійсно падали. При цьому метри в будинках початку 2000-х років будівництва і молодше, навпаки, росли в ціні.

Пора на пенсію

Протягом першого півріччя 2018 року збережеться різноспрямований рух цін на вторинне житло в залежності від його класу і стану. Логічно, що вдома 1960-70- 80-х років будівництва будуть падати в ціні в першу чергу. компанію
їм також складуть і найдешевші панельні новобудови, серед переваг яких хіба що порівняно «молодий» вік. Практично всі перераховані типи багатоквартирних будинків гарантовано мають проблеми з енергоефективністю та енергозбереженням, у них зношені комунікації, відсутній прилегла інфраструктура. «Такі об'єкти мають дуже старими комунікаціями і нормально не потребує обслуговування, не проводяться капремонти,
часто неможливо встановити індивідуальні лічильники, що виливається в високі платіжки за тепло і комунальні послуги в цілому », - пояснює Андрій Романов, директор агентства нерухомості« КіевДом-Сервіс ».Даже низька ціна не спокушає покупців. Хоча вже зараз в Києві можна знайти однокімнатні квартири за 27-30 тис. Дол., А в обласних центрах і того менше -за 20-25 тис. Дол. Але таке житло не має ні гідних споживчих якостей, ні інвестиційної цінності. У підсумку, воно надовго зависає в очікуванні покупців.

У той же час, вартість квадратних метрів в цегляних новобудовах віком 10-15-18 років продовжить рости. Так, це зростання не буде значи тільних, швидше за все в рамках 3-5%. Але він буде. Причина в тому, що «свіжі» багатоповерхівки знаходяться в мікрорайонах, які продовжують активно забудовуватися. Паралельно там розвивається інфраструктура і транспортне сполучення. Це, в свою чергу, дає продавцям привід тримати ціни на квартири на більш високому в порівнянні зі «сталинками» і «хрущовками» рівні. Отже, саме житло в будинках 7-10-річного віку можна вважати найпривабливішим з точки зору інвестиційної привабливості на вторинному ринку. «Як інвестінструмент такі квартири можуть приносити до 6-8% річних. Правда, це все одно гірше первинного ринку, який забезпечує прибутковість на рівні 13-18% річних », - підраховує Андрій Романов.

Тиснуть до кінця

Оскільки ринок залишається в руках покупців, у них поки що є можливість дотискати продавців за ціною. Вибираючи квартиру в старому житловому фонді це зробити найпростіше. Дуже рідко реальний стан житла відповідає заявленому.
Тому, побачивши обшарпані стіни і стару меблі, можна сміливо збивати 5-10% початкової ціни. Ще один привід для торгу - так звана «швидка продаж», без авансу, з повною оплатою всієї суми в момент досягнення договоренно-
сті про угоду. «З огляду на те, що багато українців виїжджають з України на постійне місце проживання, вони намагаються позбутися житла в найкоротші терміни. І наполегливий покупець може без проблем сторговать 10-15% ціни, а іноді і більше », - наводить приклад столичний ріелтор Галина Остренко. При покупці квартири, історія якої була пов'язана з проблемною
іпотекою, судами та арештами, дільбою житлоплощі між власниками, теж потрібно вимагати знижку. Тому що мало чи, які «сюрпризи» можуть вилізти в майбутньому. Так що дисконт у розмірі 10-15% буде цілком справедливою платою за той ризик, який бере на себе новий господар. Ну і, зрозуміло, можна сміливо торгуватися в тому випадку, якщо квартира вимагає великих вкладень в енергомодернізації, має проблеми з постачанням енергоресурсів. У «хрущовках», наприклад, дуже часті перебої з водопостачанням, а в будинках «чеської» серії квартири на верхніх поверхах нерідко залишаються без опалення. Теплоносій просто не надходить в стояки через дефіцит тиску. Зрозуміло, що покупець буде змушений інвестувати чималі гроші у вирішення цих проблем. А значить, його право скостити з ціни хоча б 5-10%.

Зняти з вигодою

На ринку оренди все відносно спокійно. І протягом року орендні ставки в гривні будуть коливатися в межах 5-10%. Причому ситуація з цінами на знімне житло практично дзеркально повторює те, що відбувається на вторинному ринку. Вартість оренди квартир у старих будинках стабільна. У господарів просто немає вагомих аргументів для перегляду орендної плати в сторону підвищення. Причиною може бути хіба що девальвація гривні. І багато орендодавців, до слова, жорстко прив'язують орендну плату до валютного курсу, що неминуче призводить до зростання щомісячних платежів. Разом з тим, за знімання хорошого житла доведеться платити на 25-30% більше.

Іншими словами, якщо оренда крихітної гостинки в одному зі спальних районів столиці виллється десь в
7000 грн. / Місяць, то за більш простору квартиру в новому будинку доведеться викласти 9000-10000 грн. / Місяць. Проте, у орендарів все ж залишається можливість вибити собі комфортні умови. Наприклад, якщо господар наполегливо вимагає платити чітко відповідно до валютним курсом, можна домовитися про знижку на довгострокову оренду. Навіть «мінус» 10% від стартової ціни дозволить майже повністю перекрити річну девальвацію. Нагадаємо, що протягом 2017 року гривня ослабла по відношенню до долара приблизно на 5% «В економ-сегменті ринок оренди впевнено рухається до формату, коли комунальні платежі включаються у вартість оренди. У бізнес-сегменті житла спостерігається пропорція «50 на
50 ». Тобто комунальні витрати входять у вартість оренди в кожному другому випадку », - каже Михайло Артюхов. І тільки при оренді житла преміум-класу розраховуються окремо і йдуть як доповнення до щомісячної плати, так як в структурі вартості оренди вони займають всього 10-15%. Зрозуміло, мова йде про розрахунки без урахування платежів, які йдуть «по лічильнику» - за воду, електроенергію, газ та опалення. Вони майже завжди йдуть окремо і оплачуються орендарем повністю.

джерело: www.dengi.ua