Суд не повинен підміняти собою органи, які зобов'язані видавати дозволи на будівництво і погоджувати забудову

Як повідомляв «ЗіБ», 21 грудня 2012 року на засіданні пленуму Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ обговорювалася інформація про узагальнення судової практики розгляду цивільних справ про захист права власності та інших речових прав. ВСС інформаційним листом «Про практику застосування судами законодавства під час розгляду цивільних справ про захист права власності та інших речових прав» від 28.01.2013 №24-150 / 0 / 4-13 відправив до апеляційних інстанцій витяг із зазначеного узагальнення. У цій частині документа мова піде про розгляд судами справ про визнання дійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна; виділення в натурі часток жилого будинку, що є спільною частковою власністю; визнання права власності на самочинне будівництво, переобладнання і перепланування нерухомого майна, а також про помилки, які допускають судді при вирішенні даної категорії справ.

Момент виникнення права

У Конституції закріплені основні правові засади регулювання відносин власності, головним з яких є принцип рівного визнання і захисту всіх форм власності.

Відповідно до ст.13 Основного Закону «власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству». Ця норма не тільки покладає на власника обов'язки, а й вказує на його зобов'язання.

Основні принципи здійснення правомочностей власника сформульовані в ст.1 Протоколу №1 до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (Рим, 4.11.50), яка вступила в силу в Україні з 11.09.97 і є складовою її правової системи відповідно до вимог ст.9 Конституції.

Статтею 41 Основного Закону визначено: «Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право власності набувається в порядку, визначеному законом ... Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі ».

Під правом володіння власністю розуміється юридично забезпечена можливість фактичного володіння власника майном, не пов'язана з використанням його властивостей.

Право користування власністю - це юридично забезпечена можливість власника витягувати з належного йому майна корисні властивості.

Під правом розпорядження розуміють юридично забезпечену можливість власника визначати долю майна.

Момент виникнення права власності на річ (майно) визначається законом.

При визначенні моменту набуття права власності слід враховувати особливості як самого майна, так і оформлення права власності, які теж суттєво впливають на визначення моменту виникнення (придбання) права власності.

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема на підставі правочинів.

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна); якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна в експлуатацію - з моменту прийняття його в експлуатацію; якщо ж право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації - з моменту такої реєстрації. У разі необхідності право власності на незавершене будівництво, при наявності визначених законом умов, може бути зареєстровано органом, який здійснює держреєстрацію нерухомого майна (ст.331 ЦК). З цього ж моменту виникає право власності на перероблену річ, створену з використанням іншої речі (матеріалу).

Винятковий спосіб захисту

При розгляді справ про визнання права власності на самочинне будівництво суди зобов'язані належним чином перевіряти, чи був питання оформлення права власності на таке будівництво предметом розгляду компетентного державного органу, рішення (відсутність рішення) якого давало б підстави говорити про наявність спору про право.

Суд не повинен підміняти органи, які зобов'язані видавати дозволи на будівництво і погоджувати забудову. Визнання права власності на самочинне будівництво в судовому порядку має залишатися винятковим способом захисту права. Тому судам необхідно з'ясовувати, чи звертався позивач до компетентних органів з питання узаконення самовільного будівництва, відмовили вони в рішенні цього питання.

Судам слід мати на увазі, що в разі визнання відповідачем позову, суд приймає рішення про задоволення останнього тільки при наявності законних підстав для цього. Якщо визнання відповідачем позову суперечить закону або порушує права, свободи чи інтереси інших осіб, суд відмовляє у прийнятті визнання відповідачем позову і продовжує розгляд справи (ч.4 ст.174 ЦПК).

При розгляді та вирішенні спорів про визнання права власності на самочинне будівництво суди повинні керуватися нормами ЦК, відповідним законодавством і враховувати роз'яснення, дані в постанові пленуму ВСС «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» від 30.03. 2012 №6.

У судовій практиці поширені випадки звернення до суду громадян, яким в установленому законом порядку надано земельні ділянки для будівництва житлових будинків. Громадяни фактично побудували їх до 1992 р, але своєчасно не оформили право власності на них. Постановою КМ «Про затвердження Тимчасового порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом приватних житлових будинків садибного типу, дачних та садових будинків з господарськими спорудами і будівлями, споруджених без дозволу на виконання будівельних робіт» від 9.09.2009 було передбачено, що підставою для оформлення права власності на приватні житлові будинки, дачні та садові будинки, побудовані до 5.08.1992, є складене БТІ висновок про технічний стан будівлі і документ, що засвідчує право власності чи користей ованія земельною ділянкою, на якій воно розміщене. Зазначена постанова втратила силу 2.06.2011. Законом «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 встановлено, що прийняття в експлуатацію зведених до 31.12.2009 індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, побудованих без дозволу на виконання будівельних робіт, здійснюється інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю за результатами технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж таких об'єктів за наявності документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, на кіт криком вони розташовані.

відсутність обґрунтування

Мають місце випадки недотримання механізму, за яким особа отримує право власності на майно, придбане на публічних торгах. В результаті людина змушена звертатися до суду. Однак при цьому в позовних заявах нерідко відсутнє обґрунтування причин звернення до суду, не вказується, яким чином і ким саме порушені права позивача, тобто правові підстави позову незрозумілі. Суди на це не звертають уваги, не визначаються з матеріальним законом в цій категорії справ, в той час як пп.6.1, 6.2, 6.4 наказу Мін'юсту «Про затвердження Тимчасового положення про порядок проведення торгів і реалізації арештованого нерухомого майна» від 27.10.99 № 68/5 передбачено: після того, як покупець повністю розрахувався за придбане майно на підставі протоколу про проведення прилюдних торгів та копії документів, що підтверджують розрахунок за придбане майно, державний виконавець складає акт про проведені пуб особистих торгах і подає його на затвердження начальнику відповідного органу державної виконавчої служби. Затверджений акт держвиконавець видає покупцеві. На підставі даного акту нотаріус видає свідоцтво про придбання нерухомого майна на публічних торгах. Отже, суди повинні перевіряти, чи звертався позивач до нотаріуса за отриманням зазначеного свідоцтва, якщо немає, то чому не звертався або чому нотаріус відмовив у його видачі.

Право на новостворене майно

Виходячи зі змісту чч.1,2 ст.331 ЦК, ч.1 ст.182 ЦК та п.8 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Мін'юсту від 7.02.2002 №7 / 5 (зі змінами та доповненнями станом на 22.01.2009), право власності на новостворене нерухоме майно виникає у особи, яка створила це майно, після закінчення будівництва об'єкта нерухомості, після введення його в експлуатацію, отримання свідоцтва про право власності та реєстрації права власності .

До виникнення права власності на новостворене нерухоме майно існує право власності тільки на матеріали, обладнання та інше майно, яке було використано в процесі будівництва (ч.3 ст.331 ЦК). Отже, ст.331 ЦК не передбачена можливість визнання права власності на недобудоване нерухоме майно в судовому порядку.

При цьому, визнаючи право власності на матеріали чи обладнання, суд у своєму рішенні повинен їх вказати (назвати).

Так, рішенням Якимівського районного суду Запорізької області від 15.10.2010 задоволено позов К.О.М. до Кирилівського селищної ради Якимівського району Запорізької області, третя особа - КП «Якимівське БТІ», про визнання права власності та зобов'язання провести реєстрацію права власності на нерухоме майно.

Рішенням колегії суддів Апеляційного суду Запорізької області від 3.11.2011 рішення суду першої інстанції скасовано, в задоволенні позову відмовлено. Скасовуючи рішення суду першої інстанції, апеляційний суд виходив з того, що суд неправильно застосував ч.5 ст.376 ГК, яка передбачає, що на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ньому, якщо це не порушує права інших осіб.

Як випливає з матеріалів справи, позивачка самовільно збудувала об'єкт незавершеного будівництва - котедж для відпочинку. А значить, позов не міг бути задоволений, оскільки відповідно до ч.2 ст.331 ЦК право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва. А якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна в експлуатацію, право власності виникає з моменту такого прийняття.

Іншим рішенням Якимівського районного суду Запорізької області від 30.07.2008 задоволено позов ТОВ «МБП Груп» до К.М.О., Кирилівському селищній раді, третя особа - КП «Якимівське БТІ», про розірвання договору оренди земельної ділянки та визнання права власності на базу відпочинку «Калкан».

Рішенням колегії суддів Апеляційного суду Запорізької області від 31.05.2011 рішення суду першої інстанції було скасовано. Апеляційний суд зазначив, що право власності на реконструйоване нерухоме майно не виникає, якщо реконструкція проводилася без узгодженого проекту та дозволу і майно не вводилося в експлуатацію, за умови, що позивач не вичерпав можливості вирішити це питання відповідно до діючих постанов КМ, які надають забудовникам можливість прийняти в експлуатацію закінчені будівництвом об'єкти, використання яких згідно з нормами цивільного законодавства (ст.331 ЦК) до прийняття в е сплуатацію забороняється.

При таких обставинах суд першої інстанції необгрунтовано визнав законною реконструкцію частини будівель на базі відпочинку «Калкан» та задовольнив позов ТОВ «МБП Груп» в частині визнання права власності на реконструйовану базу відпочинку в цілому, тобто при відсутності спору фактично виконав функції інших органів, на які покладено обов'язок оцінити готовність об'єкта будівництва до експлуатації.

Переобладнання і перепланування

Мають місце випадки визнання судами права власності на новостворене нерухоме майно на підставах, передбачених ст.331 ГК.

Так, рішенням Високопільського районного суду Херсонської області від 10.10.2011 задоволено позовні вимоги Л.В.В. до ВАТ «Високопільська РТП», П.С.Я., Високопільський селищній раді і визнано за позивачем право власності на об'єкт незавершеного будівництва - будинок.

Суд не врахував, що відповідно до ч.3 ст.331 ЦК до завершення будівництва особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі його створення.

У матеріалах наведеного справи відсутні відомості про реєстрацію спірного майна органом, що здійснює держреєстрацію, станом на час укладення договору купівлі-продажу. Крім того, в ході апеляційного перегляду встановлено, що спірне майно у власність ВАТ «Високопольське РТП" не передавалося і враховується на балансі Високопольскового селищної ради.

Також судам слід брати до уваги, що умови і порядок переобладнання, перебудови, перепланування будинків, житлових і нежитлових приміщень в будинках встановлені Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затвердженими наказом Державного комітету з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 №76.

Згідно п.1.4.1 даного наказу переобладнання і перепланування житлових будинків, житлових і нежитлових приміщень в будинках дозволяється робити після одержання дозволу виконавчого комітету місцевої ради. Цими ж правилами дається визначення таких понять, як «переобладнання» і «перепланування».

Судам слід мати на увазі, що коли спір про визнання права власності на переобладнання і перепланування пов'язаний з облаштуванням балкона на фундаменті, то такі роботи не можуть бути визнані переплануванням, оскільки вони мають ознаки самовільного будівництва, тому слід керуватися нормами ст.376 ЦК.

Разом з тим облаштування балкона, не пов'язане з використанням земельної ділянки, є переплануванням, тому при вирішенні таких спорів судам слід керуватися нормами ст.383 ЦК.

При цьому судам слід враховувати наявність технічного висновку про відповідність виконаних робіт будівельним нормам і правилам, висновки про відповідність перепланування санітарно-епідеміологічним вимогам, правилам пожежної безпеки, наявність даних про непорушення прав власників інших квартир і правил експлуатації будинку.

кооперативні проблеми

Складним є питання оформлення права власності на гаражі в гаражних кооперативах, оскільки ця процедура чітко законодавчо не врегульована, відсутній спрощений порядок в тих випадках, коли є факт виділення в установленому законом порядку земельної ділянки гаражно-будівельного кооперативу для будівництва гаражів, багато років тому побудованих громадянами за власні кошти, встановлено факт прийняття особи в члени ГСК, повної сплати ним пайових внесків, а при переході гаража у власність іншій особі прийнято ре шення виконавчого органу відповідної місцевої ради про переоформлення гаража саме на це особа, ГСК не заперечую право власності вказаної особи на гараж. Слід вважати, що таких фактів, особливо при наявності рішення ради, має бути достатньо для отримання громадянином, в тому числі спадкоємцем, безперешкодно, без судового вирішення спору, свідоцтва про право власності та реєстрації його органом БТІ.

Так, судом першої інстанції відповідно до вимог ст.328 ЦК визнано право власності на гараж за спадкоємицею, С.О.О., після смерті батька, М.Г.О. Судом встановлено, що в 1989 р рішенням міської ради було дано дозвіл автогаражному кооперативу на будівництво кооперативних гаражів, затверджений список членів кооперативу, в якому є М.Г.О .; в 1996 р, після смерті М.Г.О., рішенням виконавчого комітету Бабушкінської райради дозволено переоформити гараж в зазначеному автогаражному кооперативі з М.Г.О. на позивачку, яка є членом автогаражного кооперативу, платить всі внески. Однак в 2008 р БТІ відмовило їй в реєстрації права власності на спірний гараж незважаючи на те, що згідно з технічним паспортом гараж не значиться як самовільно збудований.

У цьому випадку не можна визнавати гараж самочинним будівництвом.

Скасування обов'язки

При вирішенні справ про визнання дійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна на підставах, визначених ч.2 ст.220 ГК, і визнання в зв'язку з цим права власності на об'єкти нерухомості суди, задовольняючи позови, виходили з наступного: якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умовами договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Однак при цьому суди не завжди враховували те, що це правило не застосовується, якщо є передбачене законодавчими актами обмеження (заборона) на здійснення такого правочину або сторони не дійшли згоди з усіх істотних його умов.

Вирішуючи спір про визнання дійсним правочину, що підлягає нотаріальному посвідченню, не всі суди звертали увагу на те, що норма ч.2 ст.220 ЦК не застосовується до правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно зі стст.210, 640 ЦК пов'язується з держреєстрацією, тому вони не є укладеними, а отже, не створюють прав та обов'язків для сторін.

Так, у справі за позовом Р.В.Р. до К.В.М. про визнання договору дійсним та визнання права власності на житловий будинок позивач зазначив, що в січні 2006 р він і К.В.В. погодили всі істотні умови договору купівлі-продажу житлового будинку, що належить на праві власності К.В.В.

На виконання досягнутих домовленостей він передав останньої грошові кошти в сумі 1000 грн. і вселився в будинок, а К.В.В., отримавши кошти за договором купівлі-продажу, ухилилася від його нотаріального посвідчення, а в квітні 2006 р померла.

Звернувшись з позовом до К.В.М. як спадкоємцю К.В.В., позивач просив суд визнати дійсним договір купівлі-продажу зазначеного об'єкта нерухомості і визнати за ним право власності на будинок.

Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 20.10.2011 позов задоволено з підстав, визначених ч.2 ст.220 ГК.

Вирішуючи спір, суд не звернув увагу на те, що позов заявлений до відповідача, який на час смерті К.В.В. не проживав зі спадкодавцем і згідно з відомостями, наданими державною нотаріальною конторою, в передбаченому законом порядку спадщину після її смерті не прийняв.

При цьому судом не враховано, що ч.2 ст.220 ЦК не застосовується до правочинів, що підлягають і нотаріальному посвідченню, і держреєстрації, зокрема договорами купівлі-продажу нерухомого майна, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до стст.210, 640 ЦК зв'язується з держреєстрацією, тому вони не є укладеними, а отже, не створюють для сторін прав і обов'язків.

Слід звернути увагу на те, що з 1 січня 2013 року набрав чинності закон «Про внесення змін до Закону України« Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень »та інших законодавчих актів», яким ч.3 ст.640 ГК викладена в новій редакції, згідно з якою договір, який підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення, а з ч.2 ст.657 ГК виключені слова «та державної реєстрації». З цього часу не передбачена держреєстрація правочинів, якщо в договорі не передбачено інше, а право на нерухоме майно та його обтяження, які підлягають держреєстрації, виникають з моменту такої реєстрації.

Таким чином, із зазначеної дати скасовується обов'язок здійснювати державну реєстрацію відповідного договору купівлі-продажу після його нотаріального посвідчення.

Автомобільний питання

Нерідко суди визнають дійсними договори купівлі-продажу та право власності на автомобілі на підставі виданих їх власниками довіреностей іншим особам з правом користування та повного розпорядження автомобілем або на підставі розписок про отримання власником грошової суми за проданий автомобіль. При цьому суди не приймають до уваги вимоги п.3 ч.1 ст.208 ЦК щодо необхідності здійснення правочинів між фізичними особами в письмовій формі на суму, в 20 і більше разів перевищує розмір НМДГ, постанова КМ «Про затвердження Порядку державної реєстрації (перереєстрації ), зняття з обліку автомобілів, автобусів, а також самохідних машин, сконструйованих на шасі автомобілів, мотоциклів усіх типів, марок і моделей, причепів, напівпричепів, мотоколясок, інших прирівняних до них транспортних засобів та мопедів »від 7.09. 98 №1388, яке також передбачає письмову форму договору купівлі-продажу автомобілів. Відповідно до п.4 зазначеного порядку перед відчуженням транспортний засіб повинен бути знятий з обліку в підрозділі ДАІ. Крім того, судами не перевіряється і не враховується та обставина, що в деяких випадках такі угоди укладаються з метою уникнути відповідальності за кредитними та іншими борговими зобов'язаннями. Чи не враховують суди і того, що на підставі ч.2 ст.220 ЦК не може бути визнано дійсним договір купівлі-продажу автомобіля, оскільки відповідно до закону він не підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Квартирне питання

Згідно з роз'ясненнями, наданими в постанові Пленуму ВС «Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на житловий будинок» від 4.10.91 №7, при вирішенні справ про виділення в натурі частки житлового будинку, який є спільною частковою власністю, судам слід мати на увазі, що це можливо, якщо кожній із сторін може бути виділено відокремлену частину будинку з самостійним входом (квартира). Виділення також може мати місце при наявності технічної можливості переобладнати приміщення в ізольовану квартиру.

Згідно з правовою позицією, викладеною в постановах ВС від 15.02.2012 про перегляд рішення Київського районного суду м.Харкова від 29.10.2009; від 25.06.2010 у цивільній справі за позовом Д.Л.М. до Д.О.М., територіальній громаді в особі Харківської міської ради про виділення частки із майна, яке є спільною частковою власністю, і стягнення компенсації, обов'язковою умовою призначення компенсації є згода власника, який заявив вимоги про виділення частки. При цьому згода інших власників на таке виділення не є обов'язковим, як і залежність від мотивів наміру реалізувати своє право на виділення. Однак значення мають мотиви, за якими інший власник не погоджується виплатити компенсацію.

Суди проводять розділ нерухомого майна, як правило, на підставі висновку судової будівельно-технічної експертизи. Експерт, уповноважений проводити такий вид експертиз, повинен бути внесений до Державного реєстру атестованих судових експертів відповідно до вимог ч.2 ст.53 ЦПК і закону «Про судову експертизу» від 25.02.94 №4038-XII.

За рішенням суду право власності припиняється у випадках, визначених гл.25 ГК.

© Закон і Бізнес