1. Опис об'єкта нерухомості
2. Вартість об'єкта нерухомості
3. Терміни проведення операції, звільнення і передачі квартири
4. Альтернативна або вільний продаж, обтяження
5. Детально про альтернативну операцію ви можете дізнатися зі статті - Що таке "тип продажу альтернатива"?
6. Надання додаткових документів
7. Документи БТІ: поверховий план і експлікація
8. Документи про дієздатність
9. Раніше практикувалося запит відомостей ріелторами за хабарі. Зараз така практика вкрай рідкісна. ...
10. При внесенні авансу зазначені документи зазвичай відсутні. Тому продавці зобов'язуються надати їх...
11. У разі, коли власниками є обоє з подружжя (спілкуватися часткова або спільна сумісна форми власності),...
12. Фінансово-кредитна історія є конфіденційною інформацією. Тому надається тільки з дозволу заявника.
13. У разі, якщо не всі необхідні документи включені в угоду про аванс, можна запросити додаткові, але...

Цей етап я вважаю найважливішим, причому і для покупця, і для продавця. Важливість полягає в тому, що на цьому етапі моделюється майбутня угода, визначаються і фіксуються письмово істотні умови купівлі-продажу.

Аванс вноситься під конкретні терміни і умови надання документів для перевірки. Якщо будь-яка зі сторін порушує домовленості, то друга сторона може відмовитися від угоди і вимагати або утримати авансовані гроші.

Опис об'єкта нерухомості

Угода про аванс містить докладні характеристики приміщення і всієї будівлі, наявність інших власників, зареєстрованих осіб, неузаконена перепланування і доданому майно і так далі. У разі, якщо в ході перевірки виявиться, що повідомлялися невірні відомості, то це можливий привід для розірвання угоди.

Вартість об'єкта нерухомості

Важливою умовою угоди є вартість об'єкта нерухомості та форма розрахунків. І якщо одна зі сторін хоче провести операцію в конкретному банку, то це також фіксується письмово.

Терміни проведення операції, звільнення і передачі квартири

Надалі ці умови прописуються в договорі купівлі-продажу. Але вже на етапі внесення авансу ці терміни повинні бути визначені. Тому що часто виявляється, що "нормальні" терміни для продавця і покупця зовсім різні: наприклад, продавець планує передати квартиру через місяць, а покупець хоче отримати ключі вже через 3 дні. Тому заздалегідь погодивши очікування сторін можна уникнути серйозного конфлікту в майбутньому.

Альтернативна або вільний продаж, обтяження

Значна частина квартир на ринку продаються як альтернативні, тобто з одноразовим придбанням іншої квартири. Це дозволяє продавцем розраховувати на гарантоване рішення квартирного питання. Але не всі покупці можуть дозволити собі альтернативну операцію.

Детально про альтернативну операцію ви можете дізнатися зі статті - Що таке "тип продажу альтернатива"?

Альтернативні квартири часто можуть продаватися не просто з вибором об'єкта, але і дозволом органів опіки, піклування та патронажу. Або в разі неисполненной іпотеки умовою може стати обтяження банку. Погодьтеся, що це істотні умови, які повинні бути закріплені в угоді про аванс.

Надання додаткових документів

Звичайно, з основними документами на власність покупець знайомиться до внесення авансу - правовстановлюючі і правоподтверждающие документи, паспорти власників. Але деякі документи можуть бути відсутніми на момент внесення авансу, і вони повинні бути надані не пізніше декількох днів до передбачуваної операції. Нижче перераховані документи, які зазвичай надає продавець приміщення.

Документи БТІ: поверховий план і експлікація

За документами БТІ можна встановити максимально точну площать приміщення, адже відомості в БТІ потрапляють раніше ніж в кадастровий реєстр або ЕГРП Росреестра. Також в документах можна виявити наявність неузаконеним перепланування приміщення. Якщо ж після перепланування технік БТІ не приходив в квартиру, то покупець може візуально порівняти наявність змін в плануванні квартири.

Документи БТІ є обов'язковими для покупки квартири в іпотеку, так як необхідний оціночний альбом робиться на підставі документів БТІ. Тому при відсутності документів БТІ потрібно збільшувати терміни угоди на термін підготовки необхідних документів.

Документи про дієздатність

Загадкова абревіатура "ПНД і НД" означає надання довідок з психоневрологічного та наркологічного диспансерів. У довідках вказується мета отримання і відсутність протипоказань до юридично значимим дій. У деяких випадках замість довідок можуть бути надані водійські права або дозвіл на зброю.

Є деякі особливості в довідках. Зазвичай довідка повідомляє про те, що конкретний громадянин не перебуває на обліку. І є довідки "з оглядом від лікаря", які видаються вже не в реєстратурі, а після короткочасної бесіди з лікарем.

Довідки є безкоштовний тільки для інвалідів і учасників ВВВ. Зазвичай оплачує вартість довідок зацікавлена ​​сторона.

Раніше практикувалося запит відомостей ріелторами за хабарі. Зараз така практика вкрай рідкісна. Зазвичай продавці готові надати такі довідки, так як це займає несуттєве час.

Довідки з бухгалтерії

Звичайними є: картка фінансово-особового рахунку (ФЛС), довідка про відсутність заборгованостей по комунальних послугах, виписка з будинкової книги. Або все три документа об'єднані в ЕЖД - єдиний житловий документ. Різниця між документами в тому, що вони виходять в різних вікнах багатофункціонального центру - перші в бухгалтерії, виписка з вікна паспортного столу, ЕЖД в "службі одного вікна".

Оплата за електроенергію може бути відділена від платежів бухгалтерії. В цьому випадку потрібно перевіряти відсутність заборгованості окремим документом. Така ж ситуація з рахунками телефонного вузла.

При внесенні авансу зазначені документи зазвичай відсутні. Тому продавці зобов'язуються надати їх до угоди.

Відомості про спорідненість і подружжі

Частий і звичайний життєвий випадок - безоплатні угоди між родичами: дарування та спадкування. І чим далі по спорідненості попередні власники, то тим вище ймовірність оскарження угоди. І покупцеві (і його ріелтору) важлива наявність документів, що підтверджують близьку спорідненість. Звичайний документ про спорідненість - свідоцтво про народження.

Майно, придбане в шлюбі, є спільно нажитим майном. І продаж можливе лише за згодою другого з подружжя.

У разі, коли власниками є обоє з подружжя (спілкуватися часткова або спільна сумісна форми власності), то окремого згоди не потрібно.

Фінансово-кредитна історія

У цьому пункті піде мова про нововведення в ріелторської діяльності. З жовтня 2015 року набрав чинності закон "Про банкрутство фізичних осіб". Тому ріелтори зобов'язані перевірити фінансово-кредитну історію (ФКМ) з позиції можливого банкрутства продавця в майбутньому.

Однак мені невідома відпрацьована схема оцінки. Поки можливе надання ФКМ по продавцю. Але дані ФКМ а) досить специфічні і б) відображають минуле. Тому стандартне рішення не передбачено, і питання вирішується в індивідуальному порядку.

Фінансово-кредитна історія є конфіденційною інформацією. Тому надається тільки з дозволу заявника.

І інші документи

У різних ситуаціях можуть бути запитані різні документи. Під час обговорення наданих документів сторони повинні дотримуватися паритет інтересів. З одного боку відмова в наданні документів може тлумачитися, як приховування відомостей про квартиру або продавця. З іншого боку продавець не зобов'язаний розкривати всі особисті обставини або конфіденційні відомості.

Тому ріелтори покупця повинен аргументувати запит необхідних документів, а в іншому випадку ріелтор продавця повинен аргументовано і не роздуваючи конфлікту відхилити вимоги покупця.

У разі, якщо не всі необхідні документи включені в угоду про аванс, можна запросити додаткові, але відмова від їх надання не є відмовою продавця від здійснення угоди на домовлених умовах.

сума авансу

Покупець передає суму, яка стає першим внеском за придбану квартиру. Аванс залежить від вимог продавця, зазвичай в Москві це сума в 30/50/100 тис. Рублів. Сума може бути і більше, якщо присутній "ланцюжок" квартир, і кілька угод зв'язуються авансами.

Внесений аванс є частиною оплати квартири, і сума підсумкового розрахунку зменшується на суму авансу.