Будівельний бум в Україні породив чимало проблем. 15 травня в Дніпропетровську пройшла організована Українською будівельною асоціацією (УБА) і Будівельною палатою Дніпропетровської області ІІ Міжнародна конференція на тему «Розвиток регіонального ринку нерухомості: закон і інвестування в будівництво».
Це вже другий по суті форум, що зібрав в одному місці рекордну за останній час кількість представників великого та середнього будівельного бізнесу - понад 250 учасників з 180 будівельно-інвестиційних компаній України, Росії, Туреччини та Німеччини.
У кожного своя правда
На конференції розглянуто широкий спектр питань, які хвилюють будівельну галузь: проблеми розвитку території, комплексної забудови, собівартості будівництва, страхування будівельних ризиків і проблеми, пов'язані з реконструкцією застарілого фонду нерухомості, а також презентувалися нові проекти всеукраїнського та регіонального значення, проекти з розвитку логістичних центрів , малоповерхового будівництва і інші.
Незважаючи на удавану єднання інтересів уряду і членів УБА, очевидні відмінності бачення містобудування в Україні Міністерством регіонального розвитку та будівництва і власне забудовниками.
Це в першу чергу стосується проекту програми «Доступне житло», розробленої до 2016 року, яка передбачає компенсацію 30% вартості квартири за рахунок держави, здешевлення її за рахунок зведення типових будинків. Таким чином, на думку заступника міністра регіонального розвитку Анатолія Беркути, вартість одного квадратного метра становитиме 3,5-4 тис. Грн.
Єдина істотна перешкода, на думку пана Беркути, - це недостатнє фінансування. На сьогоднішній день бюджетом виділено кошти лише на 5,6 млн. Кв. метрів, тоді як потрібно щорічно будувати 20-25 млн.
Думка «приватників», частка яких на будівельному ринку країни складає більше 90%, озвучив голова ради директорів УБА Лев Парцхаладзе.
Цілком резонна його думку, що штучне заниження вартості «доступного житла» призведе до численних зловживань, коли купувати його будуть не ті, кому воно потрібне, а «зацікавлені» особи з метою подальшого перепродажу. І ніякі обмеження на зразок заборони на продаж протягом 5 років спекуляцію не зупинять.
Альтернативу здешевлення вартості житла будівельники бачать у спрощенні дозвільних процедур на будівельному ринку, удосконалення системи іпотечного кредитування і створення здорової конкуренції.
Ще один важливий фактор. Страхування будівельних ризиків за визначенням надає інвестиційну привабливість. Але при існуючому стані справ забудовники при оплаті повної страховки ще більше збільшать собівартість.
Наприклад, якщо при котеджному будівництві страховий ризик відносно невеликий - в середньому 0,08% оціночної вартості будівництва, то в тому ж Дніпропетровську з його зсувними грунтами доведеться викладати від 0,6 до 1,2%. Громадянська відповідальність забудовників перед третіми особами передбачає франшизу страховими компаніями на рівні 15%. Порівняйте: за «автоцивілку» вона не перевищує 1, максимум 3%.
За великим рахунком глобальна мета асоціації - покращення інвестиційного клімату України, адже інвестиції - це найкраще паливо для двигуна української економіки. Але в країни з поганими законами (непрацюючими або мають кілька трактувань) серйозні інвестори не підуть. Значить, треба міняти закони.
З цією метою УБА підготувала і запропонувала Верховній Раді 9 законопроектів. Зокрема, законопроект № 0883, що стосується спрощення дозвільної системи в будівництві.
Спільно з Міністерством регіонального розвитку створено п'ять робочих груп, до якої увійшли експерти УБА. Ці групи почали роботу, зокрема, над поліпшенням Земельного кодексу, законів України «Про планування і забудову територій», «Про архітектурну діяльність» та «Про основи містобудування».
Окремий напрямок діяльності Української будівельної асоціації - створення умов для появи інституту саморегулівних організацій. Йдеться про делегування - коли держава буде ділитися контролюючими функціями з самими будівельниками. Якщо проводити паралелі, то такі схеми цілком успішно діють у нотаріусів і адвокатів, де якість роботи і послуг контролюється, по суті, громадськими організаціями. Щоб пояснити ще простіше, можна згадати гільдійно-цеховий устрій, коли право займатися тією чи іншою діяльністю видавалося цехом або гільдія.
Українським будівельникам саморегулюючі організації необхідні перш за все для реального включення в модель цивілізованої ринкової економіки, яку в Україні все ніяк не можуть побудувати.
До повноважень саморегулівних організацій УБА намагається віднести проведення експертиз, розробку та затвердження нормативів і стандартів, певні функції контролю, нарешті, зробити багато питань прозорими, витягнувши їх з корупційною тіні. Звичайно, це позитивно позначиться на ринку, адже зменшаться ризики будівельників. А значить, притормозится зростання цін.
Правда, особливого оптимізму вищезазначені устремління не викликають з кількох причин. По-перше, паралізований і навряд чи скоро знову стане працездатним український парламент. По-друге, розробка головного документа, будівельного кодексу, займе ще не менше двох років, а скільки часу пройде до його прийняття, не може спрогнозувати ніхто.
Запроваджена з початку нинішнього року нова система ліцензування, будконтролю і структура державної експертизи проектів, зменшивши кількість виданих ліцензій за перші чотири місяці 2008 року порівняно з минулим роком більш ніж в 15 разів, мало вплинула на собівартість і якість будівництва.
Навіть офіційне скорочення з 1 січня 2008 р міських інспекцій державного архітектурно-будівельного контролю (ДАБК) в Дніпропетровську ніхто до уваги не прийняв, і зараз існують два паралельних органу - міська і обласна інспекції. Правда, Анатолій Беркута закликав всіх не «помічати» міську ДАБК, визнавши її нинішній статус-кво самоуправством місцевої влади.
твердий горішок
виявився з вадою
Власне, один з пунктів програми конференції заявлявся як «Інвестиційна привабливість і ємність Дніпропетровського регіону».
Заступник голови Дніпропетровської ОДА Віктор Сергєєв без тіні сумніву з гордістю доповів присутнім будівельним генералам про досягнення Дніпропетровщини. За твердженням чиновника, «область разом з Донецьким регіоном щоквартально займає перші місця в Україні за інвестиційною привабливістю».
Як аргумент пан Сергєєв вказав на 12 млрд. Грн. інвестицій, отриманих Дніпропетровщиною за останні кілька років. Більш того, в 2008 р інвестиційна активність в регіоні складе 17 млрд. Цьому, безумовно, сприяє прийдешнє Євро-2012 і ті 42 офіційно затверджених губернатором Віктором Бондарем до відкриття чемпіонату зведених об'єкта, кошторисна вартість будівництва яких перевищує 2,5 млрд. Грн.
Після заяви Віктора Сергєєва про те, що в Дніпропетровську не розділяють поняття «соціальне» і «доступне» житло, стало остаточно ясно, що він просто не володіє ситуацією на будівельному ринку, а займається елементарним популізмом і, вибачте, замилюванням очей.
Справа в тому, що соціальне житло за визначенням призначене для асоціальної прошарку населення, простіше кажучи, бомжів і передбачає 22 кв. м житлоплощі на двох чоловік плюс ще 9 «квадратів» кухні і туалету. І ніякої приватизації. Більш того, член ради директорів УБА Андрій Миргородський, посилаючись на зарубіжний досвід, побоюється криміналізації районів з соціальним житлом: «Виникнуть, як в Парижі, осередки підвищеної небезпеки».
Доступне житло по ідеї повинно надаватися в першу чергу тим, хто десятки років його чекає, включаючи пільговиків, військовослужбовців, співробітників силових структур, лікарів, вчителів та держслужбовців. У Дніпропетровську таких налічується понад 30 тис. Осіб, в області - близько трьох тисяч.
До слова, одним з аргументів на передбачуваних зловживаннях при отриманні доступного житла заслужений будівельник України, представник УБА в Дніпропетровській області Леонід Турчин вважає відсутність реального реєстру черговиків, який не переглядався понад 20 років.
«Помилки» Віктора Сергєєва розкритикував особисто заступник міністра Анатолій Беркута, який підкреслив, що за 4 місяці нинішнього року показники Дніпропетровщини в частині будівництва знизилися в порівнянні з іншими областями на 3%, і немає поки ніяких підстав говорити про лідируючі позиції регіону.
Дипломований будівельник, міський голова Дніпропетровська Іван Куліченко висловився куди більш виразно і конкретно. Підкреслюючи активний розвиток містобудування в обласному центрі і майбутнє зведення першого в Україні 200-метрової будівлі, Іван Іванович не приховував, що скорочення інвестицій в будівництво таки має місце.
Щоб це припинити, мер вважає за необхідне максимально спростити дозвільну систему та збільшити відповідальність за якість проектування і терміни здачі в експлуатацію, поставити заслін спекулянтам, які мають для будівництва ділянки, але роками нічого там не будують.
Як аргумент Іван Куліченко зазначив на 17 га орендованої офіційно землі в рекреаційній (?) Зоні на ж / м Фрунзенський, яку зараз перепродують, що не вбивши там за три роки жодного кілочка.
До речі, про заповідних зонах. Дивно було чути з вуст головного архітектора Дніпропетровської області Світлани Кушнір нарікання з приводу того, що 90% підприємств, розташованих на березі Дніпра, не мають необхідних погоджень і дозволів.
Втім, подальше виступ заступника дніпропетровського мера Віктора Афанасьєва розставило все на свої місця. Анітрохи не вагаючись, пан Афанасьєв заявив буквально наступне: «Захисна зона - вирішуване питання!» Це, вибачте, як - Водного і Земельного кодексів в Дніпропетровську вже не діють?
Мабуть, так, оскільки пан Афанасьєв докладно розповів про перспективи будівництва в Дніпропетровську, зокрема про кілька проектів на березі головної водної артерії країни.
Втім, дніпропетровських будівельників більше хвилює дозвільна система. Генеральний директор ТОВ «Акта» Олександр Сирота вперше озвучив хронологію отримання в Дніпропетровську дозволів і погоджень, наводять на думку про перемогла остаточно і безповоротно корупції.
В органі охорони культурної спадщини отримувати підпис треба на містобудівній раді та на наступному етапі - при затвердженні проекту на погоджувальній раді.
З санепідстанцією забудовникам в процесі будівництва доводиться зустрічатися аж чотири рази, з чиновниками екологічної інспекції три ... Список можна подовжити до десятка дублюючих один одного одних і тих же підписів.
І сміх, і гріх: перш ніж висловити намір про забудову невільною від старого житла території, треба рапортувати в управління земельних ресурсів про те, що всі будівлі вже належать забудовнику. Виходить, не маючи дозволу на будівництво, вже вимагають всіх відселити. Після таких «преференцій» скаржитися на відсутність інвесторів щонайменше нерозумно.
Важко що-небудь
передбачити,
а вже особливо майбутнє
За даними дослідження світового капіталу, проведеного компанією Jones Lang LaSalle, прямі інвестиції в нерухомість в 2007 році досягли рекордного рівня, однак очікується, що в 2008-му вони знизяться не менше ніж на 30%. Як наслідок - європейський інвестиційний ринок зазнає значного спаду.
Тим часом транснаціональні девелопери і інвестори ринку нерухомості дійшли одностайного висновку, озвученому The Financial Times: найперспективнішим регіоном для інвестицій незабаром стане Україна.
Україна буде «наступної Польщею», стверджують багато експертів, підкріплюючи свої заяви цифрами. Мовляв, зростаючі доходи багатомільйонного населення України створюють попит на офіси і магазини, а географічне положення країни - з одного боку Росія, з іншого - Польща, Румунія і Угорщина - відповідає вимогам промисловців.
На підтвердження цього група компаній DeVision (раніше - First Ukrainian Development, Київ) планує інвестувати більше $ 1 млрд. В реалізацію своїх проектів в нерухомості до 2011 р
«Протягом найближчих трьох років в проекти DeVision буде інвестовано понад $ 1 млрд.», - повідомляється в прес-релізі компанії. Вона планує виходити на ринки нерухомості Харкова, Дніпропетровська та Одеси.
Крім того, російський мільярдер Олег Бойко, який володіє найбільшим гральним холдингом у Східній Європі Ritzio Entertainment Group, заявив, що управляє його активами компанія Finstar намір залучити в 2008 р $ 1,5 млрд. Для розширення грального бізнесу, нерухомості й рітейлу в Росії, Білорусі і Україні.
Це перспективи. А поки українські комерційні банки ризикують через іпотеку: прагнучи видати якомога більше позик, кредитори часто закривають очі на ліквідність застави, принаймні так вважає Національний банк України. Лише в минулому році фінустанови видали населенню 30 млрд. Грн., І більше половини з них - на придбання житла. Саме неточна оцінка нерухомості і турбує регулятора банківського сектора, адже в разі невиплати кредиту переоцінений заставу лише частково покриє збитки фінустанови.
«Ситуація на ринку нерухомості дуже деформована і, безумовно, є ненормальною, особливо з огляду на платоспроможність наших громадян, - стверджує Юрій Єхануров. - Потрібно коректувати кредитну систему країни, щоб річна ставка була в 3-4 рази нижче ».
Крім того, апріорі має бути цивілізована система доступу до кредитних ресурсів і відпрацювання довгострокової системи кредитування на 25-30 років, як це прийнято в усьому світі. Дійсно, якщо немає даху над головою, у країни не буде майбутнього: не стануть просто-напросто народжуватися діти.
Закриваючи конференцію, голова ради директорів УБА Лев Парцхаладзе і голова правління Будівельної палати Дніпропетровської області Олександр Турчин, які підписали договір про співпрацю, відзначили стрімкі темпи зростання регіональних ринків нерухомості, їх високу інвестиційну привабливість і виявили очікування щодо об'єднання вітчизняних будівельників навколо Української будівельної асоціації з метою вирішення нагальних проблем будівельників і подальшого формування системи саморегуляції ринку.
Заступник міністра регіонального розвитку і будівництва Анатолій Беркута теж висловив зацікавленість у співпраці УБА з новоутвореним при Мінрегіонбуді Громадською радою, мета якого - залучення громадськості до формування та реалізації основних напрямів державної політики в сфері регіональної політики, містобудування та архітектури.
Якщо відкинути офіціоз, то по-справжньому об'єднувало всіх учасників конференції одне: стабілізація політичної обстановки в країні, без якої всі благі наміри залишаться порожнім звуком.
Шановні читачі, PDF-версію статті можна скачати тут ...
» Це, вибачте, як - Водного і Земельного кодексів в Дніпропетровську вже не діють?