Страшний сон будь-якого покупця квартири на первинному ринку - банкрутство забудовника.
Від цього лиха не захищає ні ретельне вивчення надійності будівельної компанії , Ні договір пайової участі (ДДУ).
Щорічно кілька забудовників визнаються арбітражними судами фінансово неспроможними - з ініціативи кредиторів, партнерських компаній, учасників пайового будівництва або внаслідок власної заяви про неможливість виконати прийняті на себе зобов'язання.
Підстави для визнання боржника банкрутом, порядок проведення процедур, застосовуваних у справі про банкрутство, регламентуються Федеральним законом «Про неспроможність (банкрутство)» від 26.10.2002 № 127-ФЗ.
Хто має право на компенсацію
Банкрутства на первинному ринку в даному законі присвячено спеціальний параграф - сьомий. У ньому визначено пріоритетний порядок задоволення прав покупців квартир в будинку, що будується. Фізичні особи, які постраждали внаслідок краху забудовника, віднесені до третьої черги кредиторів; юрособи, що стали учасниками пайового будівництва, - до четвертої. В першу чергу банкрут повинен виплатити компенсацію громадянам, життю та здоров'ю яких було завдано збитків, у другу - розрахуватися з власним персоналом.
Право отримати компенсацію в третьої черги поширюється практично на всіх покупців житла на первинному ринку, незалежно від того, чи реалізуються квартири в новобудові за договорами участі в пайовому будівництві, паенакопления в ЖБК , Купівлі-продажу або будь-який з схем, званих сірими. Не має значення також, чи перебуває земельна ділянка, на якому велося будівництво, у власності, оренді або суборенду у забудовника.
Існує одне «але»: в документах зводиться будинок повинен неодмінно значитися як багатоквартирний. А ось ті, хто купив житло в незаконно будуються на землях ІЖС багатоквартирних будинках, придбав апартаменти або об'єкти блокованої забудови (таунхауси), під дію сьомого параграфа не підпадають. Друга важлива умова - претендент на компенсацію повинен представити пакет документів (договір, платіжні доручення, касові чеки і т. Д.), Що підтверджують, що він вступив з збанкрутілим забудовником в певні відносини і виконав свої зобов'язання (оплатив майбутню квартиру).
Квартира або гроші?
Як правильно діяти, якщо ваш забудовник проходить процедуру банкрутства? Згідно із законом, призначений арбітражним судом тимчасовий або конкурсний керуючий повинен оповістити всіх учасників пайового будівництва про початок провадження у справі. Покупці квартир, зі свого боку, в тридцятиденний термін від дати направлення ним повідомлення звертаються до арбітражного суду за місцем проживання або за місцем знаходження об'єкта будівництва з письмовою заявою про включення до реєстру вимог кредиторів.
Якщо ви дізналися про те, що будівельна компанія проходить процедуру банкрутства, до отримання повідомлення від конкурсного керуючого, краще відразу відправитися в арбітражний суд. В іншому випадку можна пропустити терміни закриття реєстру, після чого для визнання свого права вимоги доведеться звертатися до служителів Феміди. Якщо вдається довести, що ви не знали про початок банкрутство, суд зобов'яже внести ваші вимоги до реєстру (постанова Президії ВАС РФ від 23.04.2013 № 14452/12 у справі № А82-730 / 2010-30-Б / 11-33т).
Але перш за все дольщику необхідно визначитися, що саме він буде вимагати від банкрута. Закон передбачає дві можливості: або квартиру, або гроші. При цьому побажання отримати належне «натурою» можна буде згодом переформатувати в своє право грошової вимоги.
Передачу квартири у власність доцільно вимагати в тому випадку, якщо на момент банкрутства забудовника будинок введений в експлуатацію, добудований чи знаходиться на високій стадії готовності. У цьому випадку створюється реєстр вимог про передачу житлових приміщень.
Пайовики мають право об'єднатися в житлово-будівельний кооператив, залучити іншу будівельну компанію і за рахунок власних коштів завершити будівництво будинку (стаття 201.12 ФЗ-127). Але суд передасть недобуд ЖБК тільки в тому випадку, якщо об'єкт відповідає ряду умов. По-перше, він будується на землі, що належить забудовнику-банкруту на праві власності, оренди або суборенди. По-друге, вартість прав забудовника на об'єкт незавершеного будівництва та земельної ділянки не повинна перевищувати більш ніж на 5% сукупний розмір вимог учасників будівництва.
Якщо ж зведення будинку було зупинено на самому початковому етапі, добудова його може зажадати занадто великих вкладень. Тоді доцільніше спробувати повернути сплачені забудовнику гроші. Підсумкова сума компенсації складається з тих коштів, які пайовик вже вклав в будівництво, і реального збитку, який він зазнав у зв'язку з розірванням договору (стаття 201.5 ФЗ-127).
Якщо людина вважає, що він зазнав додатковий матеріальний збиток, або хоче отримати від забудовника моральну компенсацію, стягнути неустойку або штраф, йому слід написати окреме позовну заяву. Але вже в суд загальної юрисдикції (визначення Верховного Суду РФ від 26.03.2013 № 71-КГ12-5).
Коли грошей забудовника не вистачає на погашення зобов'язань перед громадянами, які купили в нього житло, будуть використані кошти з фонду страхування: з 1 січня 2014 року всі забудовники зобов'язані страхувати свою відповідальність. Правда, ця вимога поширюється тільки на девелоперів, які реалізують свої проекти по 214-ФЗ «Про пайовому будівництві ...». Покупці квартир в будинках, які почали будуватися до 2014 року, а також реалізуються за схемою паенакопления в кооперативі, не захищені від неприємностей. Те ж стосується і сірих схем: попередніх договорів, бронювання квартир і т. Д.
З 2017 року набули чинності поправки в 214-ФЗ, які зобов'язують девелоперів відраховувати мінімум по 1% з кожного укладеного ДДУ в державний компенсаційний фонд пайовиків. Одночасно скасовується обов'язкове страхування забудовників. Новий фонд повинен буде взяти на себе завершення будівництва багатоквартирного будинку, якщо забудовник не зможе виконати свої зобов'язання, наприклад, в разі банкрутства.
Квартира або гроші?Як правильно діяти, якщо ваш забудовник проходить процедуру банкрутства?