Школа бухгалтера № 18 (25.9.2006)
урок права

Увага! архівна публікація

Ця сторінка містить давню архівну публікацію бухгалтерського тижневика "Дебет-Кредит", яка в даний час, цілком можливо, втратила актуальність і може не відповідати чинним нормам бухгалтерського і податкового обліку.
Для роботи з актуальними матеріалами журналу перейдіть до ONLINE.dtkt.ua
або виберіть потрібний вам розділ ДК-порталу у верхньому рядку навігації.

Відсутність акту прийому-передачі нерухомого майна після припинення договору оренди є порушенням ч. 2 ст. 795 Цивільного кодексу України (ЦК). Спочатку опишемо негативи ситуації, в якій опинився орендар, а потім порадимо, як вийти з неї з найменшими втратами.

Отже, негативи. По-перше, орендар, бажаючи припинити відносини оренди, не врахував специфіки їх правового регулювання. Полягає вона в наступному. Оскільки обидві сторони договору оренди - юридичні особи, то відносини між ними регулюються переважно нормами Господарського кодексу України (ГК) (в силу ч. 2 ст. 4 і ч. 6 ст. 283 кодексу). І тільки якщо відносини не врегульовані ГК, застосовуються норми ЦК про найм. Якщо ЦК дозволяє передбачати в договорі оренди умову про його одностороннє розірвання і для більшості людей така можливість є очевидною, то ч. 1 ст. 291 ГК містить правило: одностороння відмова від договору оренди не допускається. Ця норма звучить як імператівная1. Отже, одностороння відмова орендаря від договору нікчемний, тобто не тягне жодних правових наслідків (мізерно і саме умова договору про можливість одностороннього розірвання). Це, в свою чергу, означає, що договір діє, орендар продовжує легально користуватися майном і повинен сплачувати орендну плату.

По-друге, відповідно до ч. 2 ст. 795 ЦК договір найму нерухомості припиняється з моменту підписання сторонами акту повернення об'єкта оренди. Знову виходить, що договір оренди є чинним і орендар повинен сплачувати орендну плату аж до підписання акту з орендодавцем.

Юрист б зі мною погодився, що дві наведені вище норми і зроблені на їх підставі висновки якось не вписуються в рамки загальних принципів регулювання договірних відносин і відносин оренди зокрема. Тому не виключаю, що доклавши певних зусиль в суді, грамотний фахівець такі висновки спростує і доведе, що договір припинений внаслідок одностороннього розірвання. Але легше орендарю від цього не стане: якщо вважати наш договір оренди припиненим з моменту односторонньої відмови, наступають негативні наслідки, встановлені ч. 2 ст. 785 ГК.

Зазначена норма передбачає, що орендодавець має право вимагати від орендаря, який після припинення договору негайно не повернув майно, сплати неустойки в розмірі подвійної плати за користування майном за час прострочення. Крім того орендар, який затримав повернення орендованого майна, несе ризик його випадкового знищення або випадкового пошкодження (ст. 772 ЦК).

Отже, орендарю в будь-якому випадку доводиться платити: або орендну плату, або (ще гірше) неустойку в розмірі подвійної орендної плати. Але тільки якщо він не продемонструє винахідливість. І як раз в цьому ми йому допоможемо.

Якщо орендодавець знайомий з вимогами ч. 2 ст. 795 ГК і ч. 1 ст. 291 ГК, зміст яких ми виклали вище, і стверджує, що договір оренди є дійсним за відсутності двосторонньої угоди про його розірвання та / або майно вважається неповернених при відсутності письмового акту прийому-передачі, є сенс доводити протилежне.

Як угоду про розірвання договору, так і акт прийому-передачі нерухомості, є двосторонніми сделкамі2, тому при їх складанні необхідно дотримуватися вимог ЦК щодо угод. Відповідно до ст. 208 ГК угоди між юридичними особами належить вчиняти у письмовій формі. Усна форма угоди між юридичними особами буде вважатися порушенням. Проте, відповідно до ч. 1 ст. 218 ГК таке порушення не тягне недійсності правочину.

Єдине негативний наслідок такого порушення полягає в тому, що при вирішенні питання заінтересована сторона не зможе посилатися в суді на показання свідків для підтвердження (або спростування) факту вчинення правочину або для підтвердження (спростування) окремих її частин. Іншими засобами (письмовими доказами, звуко- і відеозаписами і т.п.) ці факти доводити можна. Як підтверджує практика, це нерідко вдається. Отже, необхідно збирати всі можливі прямі і непрямі докази того, що угода про розірвання та / або акт прийому-передачі здійснені в усній формі.

1 Розрізняють імперативні і диспозитивні правові норми. Диспозитивним правова норма - це така норма, яка дозволяє сторонам за взаємною згодою відступити від її змісту і врегулювати в договорі свої відносини по-своєму, а імперативна правова норма - це така норма, яку не можна змінити за згодою сторін.

2 Операцією є дія особи (або двох, кількох людей), спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Угода про розірвання договору та акт прийому-передачі спрямовані на припинення цивільних прав та обов'язків.

Перерахувати всі можливі свідчення цього ми не зможемо, оскільки вони можуть бути дуже різноманітними. Але приклад наведемо. Так, якщо орендар повідомив орендодавця про розірвання договору, а орендодавець погодився з цим (про це може свідчити, зокрема, його поведінку (так звані конклюдентні дії, наприклад, якщо він передав майно новому орендарю)), така згода можна вважати відповіддю (акцептом ) на пропозицію (оферту) розірвати договір.

З моменту отримання орендарем акцепту угоду про розірвання договору буде вважатися досконалим. Тепер подумаємо, що робити в разі, якщо орендодавець не заперечує той факт, що договір оренди розірвано, але акт прийому-передачі підписаний не був. Орендар побоюється, що надавши проект акта орендодавцю на підпис (а останній до цього моменту, може, й гадки не мав, що ще якийсь акт підписувати треба), наштовхне його на думку про прострочення повернення майна і можливості стягнути кошти. Необхідно усвідомити: відсутність акту ще не говорить про те, що нерухомість не була передана. Але завдання орендаря - зібрати якомога більше доказів на свою користь. Доцільно буде зробити наступні дії:

- написати орендодавцю листа такого змісту: договір оренди припинено, але в силу ч. 1 ст. 777 ГК колишній орендар має переважне право на укладення договору на новий термін, що він і хоче зробити. Не виключено, що орендодавець вже знайшов нового орендаря, та ще й на більш вигідних умовах, і у відповідь напише, що не бажає укладати договір на новий термін.

Відсутність у відповіді претензій щодо неповернення об'єкта оренди буде побічним свідченням своєчасного його повернення. А якщо орендодавець до того ж прямо вкаже, що об'єктом оренди він користується сам або їм користується новий орендар, то і взагалі не може бути ніяких питань. Але будьте обережні. Лист необхідно скласти так, щоб воно розцінювалося орендодавцем як пропозицію розпочати переговори, а не як пропозиція укласти договір в розумінні ГК (оферта), адже орендодавцю, який отримав лист-пропозицію досить відповісти листом з однієї тільки фразою «так, згоден», щоб договір вважатиув'язненим, і орендар вже не відкрутиться.

Справа в тому, що ЦК та ГК, а також звичаї ділового обороту, допускають укладення договорів не тільки шляхом оформлення єдиного документа під назвою «Договір», а й шляхом обміну листами, телеграмами тощо Тому лист повинен бути «сирим» - без вказівок на конкретні умови (термін дії, розмір орендної плати і т.п.) майбутнього договору. Також в листі не буде зайвою наступне формулювання «у разі прийняття вами даної пропозиції прошу повідомити про місце і час переговорів щодо майбутнього договору»;

- якщо орендар остаточно не розрахувався з орендодавцем, можна звернути увагу орендодавця на правило ст. 545 ГК, яке зобов'язує кредитора (орендодавця), що прийняв виконання зобов'язання, на вимогу боржника (орендаря) видати йому розписку про одержання виконання (орендної плати за весь час оренди або чергового платежу). ЦК не каже, як повинна виглядати така розписка, тому скласти її можна в довільній формі. Слід оформити документ так, щоб він свідчив про відсутність у орендодавця майнових (грошових) претензій до орендаря.

На практиці з цією метою підписують акти звірки. Якщо подібний документ буде оформлений і потім орендодавець згадає про відсутність акту прийому-передачі і претендуватиме на орендну плату або неустойку, це буде вагомим аргументом на користь орендаря. Чому така вимога доцільно заявляти перш, ніж здійснювати остаточний розрахунок? Тому що є можливість для маніпуляцій: остаточний розрахунок можна затримати до оформлення акту звірки (або розписки в іншій формі). Це дозволяється в силу ч. 4 ст. 545 ГК, в якій мовиться, зокрема, що в разі відмови кредитора видати розписку боржник має право затримати виконання зобов'язання і в цьому разі настає прострочення кредитора.

Скажемо ще кілька слів про неустойку за прострочення повернення орендарем об'єкта оренди (ч. 2 ст. 785 ЦК). По-перше, неустойка є мірою юридичної відповідальності або, якщо використовувати термінологію ХК, господарською санкцією. Відповідно до ч. 1 ст. 614 ГК (близьке за змістом правило міститься в ч. 2 ст. 218 ГК) особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом.

Тобто якщо об'єктивно має місце порушення, але відсутній такий суб'єктивний (психологічний) фактор, як вина, підстав для відповідальності немає. Інша справа, що в силу принципу презумпції вини (ч. 2 ст. 614 ЦК) відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання. По-друге, як ми відзначали, підставою для сплати неустойки за ч. 2 ст. 785 ГК є невиконання орендарем обов'язку повернути об'єкт оренди. Погодьтеся, що твердження «акт прийому-передачі не підписаний» та затвердження «орендар не виконує обов'язки повернути майно» не тотожні.

А може це орендодавець не виконує свій обов'язок прийняти об'єкт оренди після припинення договору і підписати зі свого боку акт? Закон не містить вказівки на те, хто повинен скласти проект акта прийому-передачі, хто повинен проявити ініціативу зустрітися і оформити прийом-передачу.

Більш того, згідно з п. 1 ч. 1 ст. 532 ЦК зобов'язання щодо передачі нерухомого майна виконується за місцезнаходженням цього майна. Логічно припустити, що на момент припинення договору оренди нерухомості представники орендаря ще перебували за місцезнаходженням майна (перебували в офісі, у дворі і т.п.). А чи з'явилися туди представники орендодавця? Так ось це вже будуть доводити вони.

Дмитро Гарний, юрист

Є кредит, але немає зобов'язань
повторення вивченого
Нарешті платникам податків роз'яснено, чим відрізняється «умовний продаж» від розподілу податкового кредиту ....

Строковий трудовий договір
№ 22 (2.6.2008) :: Урок права
У практиці функціонуючих підприємств нерідко зустрічаються випадки, коли вони змушені вдаватися до застосування строкового договору з урахуванням інтересів працівників і роботодавців, що обумовлюється особливим порядком укладення та розірвання таких трудо ...

Використання підприємством чужих автомобілів
№ 20 (19.5.2008) :: Урок права
У попередньому матеріалі ми розглядали випадки оформлення використання підприємством чужих автомобілів (орендованих, що перебувають у безоплатному користуванні, та автомобілів працівників). На сьогоднішньому уроці права розглянемо питання щодо офор ...