Завал. Будинків на ринку - повнісінько, а от бажаючих ними обзавестися днем ​​з вогнем не знайдеш. Фото А. Іскрицької

Поставивши собі за мету з'ясувати, чи може покупка приватного будинку стати гідною альтернативою придбання квартири в будинку багатоквартирному, ми зіткнулися з двома проблемами.

КУПУЄМО БУДИНОЧОК У СЕЛІ

На відстані в 50-80 км від Києва хатинами можна обзавестися за $ 8-10 тис. Жити в них круглий рік некомфортно: пічне опалення, туалет - на вулиці, замість ванною - літній душ, вода - з колодязя ...

Але! Зате їх можна використовувати замість найму будиночків на базах відпочинку. Ціни на них в цьому сезоні зашкалюють - 2,5-4 тис. Грн. за 3 тижні, а за все літо набігає 10-16 тис. грн. ($ 1250-2000).

Купивши будиночок, можна на все літо безкоштовно відправити дітей дихати чистим повітрям, особливо якщо поблизу є ліс, озеро, річка. Плюс зручна можливість нейтралізувати тещу або свекруху. Бабусі займуться садом і городом, а це - дармові овочі-фрукти. Виходить, покупка хатини як база для оздоровлення виправдається за 5-6,5 років, якщо, звичайно, не буде великих витрат на ремонт.

Ми переконалися: НАВІТЬ ЗАОЧНО ДАЮТЬ ЗНИЖКИ ВІД $ 5 ДО 20 ТИСЯЧ

Ріелтори в розмові з нами признавалися: попит на будинки зараз в 8-10 разів менше пропозиції. З огляду на їх зацікавленість у пожвавленні майже мертвого ринку, сміємо припустити, що і ця оцінка райдужна. Ймовірно, потенційних покупців в десятки разів менше, ніж бажаючих звернути особнячки в банкноти. "Тобто, власники" хатинок "повинні бути м'якими і йти на цінові поступки", - вирішили ми і з цією думкою кинулися торгуватися.

МІНУС $ 5-8 ТИС. Як і слід було припускати, найбільш упертими в сенсі торгу виявилися власники порівняно недорогих і розташованих досить далеко від столиці обіта¬ліщ. Очевидно, до них ще не дійшла, що потрібно будь-якого клієнта, як рідного зустрічати. Наївні, вони розраховують, що демократична ціна - запорука того, що столичні жителі їх домоволодіння з руками відірвуть. Отже ...

"Хіба $ 75 тисяч - це дорого за будинок на 120 кв. М з білої цегли, з усіма зручностями, з доглянутим фруктовим садом в 25 соток?" - здається, невдавано обурилася брокер Ольга, що продає садибу в с. Саливонки, що в 50 км від Києва. Ми стали пояснювати, що - так, дорого, "ненароком" вивідали, що об'єкт чекає покупця з початку літа і пообіцяли, що за такою ціною він буде стояти до нових віників. Відчувши, що розмова зараз припиниться, Ольга випалила: "Господарі можуть скинути ще $ 5-7 тис. - приїжджайте, дивіться ..."

На $ 5-6 тис. Дешевше ми обзавелися і 100-метровим особнячком в с. Заворичі, також віддаленим від стольного граду на 50 км. Це при тому, що спочатку його господар Петро Семенович ніяк не хотів опускатися з заявлених $ 70 тисяч, щосили розхвалюючи і дерев'яне, обкладене цеглою родове гніздо, і сад-город площею більше 30 соток. І аж $ 8 тис. З початкових $ 105 тис. Скостили нам за новенький котедж в 110 "квадратів" в с. Вороньків, "всього" в 40 км від Києва.

МІНУС $ 10-12 ТИС. Душевної жінкою виявилася Надія Іванівна, власниця 140-метрового особнячка в с. Ялинка, що в 12 км від столиці. "Він же у нас, як яблучко наливне, - розхвалювала вона товар, - і просимо всього $ 110 тис. Багато хто цікавиться, дзвонять, але не беруть. Поступимося і $ 5 тис., А може, навіть $ 10 тис., Якщо один одному відчуваємо уподобання" .

Також "десяточку" вдалося вициганити за 3-поверховий свіжовідремонтований будинок площею в 150 "квадратів" на дачному масиві Осокорки: в результаті плати зовсім $ 100 тис. - вселяйся і живи. І озеро в двох хвилинах ходьби, і до станції метро "Славутич" всього 5 км.

І аж $ 12 тис. Виявився готовим скинути на вартості свого будинку Микола Григорович, житель с. Гоголів (25 км від Києва). Виходить, 95-метрова будова разом з великим садом на 32 сотки обійшлося б нам всього в $ 78 тис.

МІНУС 15-20 ТИС. А найбільших знижок вдалося добитися від власників і посередників, що представляють котеджі і дачі дорожче вищезазначених. "Господар просить $ 150 тис., Але якщо ви готові швидко купити - йому гроші терміново потрібні - то можна говорити про $ 135 тисячі", - ощасливив нас рієлтор Олег, який представляє 130-метрову дачу в садовому товаристві "Дніпровський-2", що на Оболоні .

Наприкінці похвалимося найбільшим досягненням. На цілих $ 20 тисячі вдалося збити спочатку заявлену ціну за будинок в с. Артемівка, що в 20 км від Києва: у результаті ми прикупили 120-метрову двухетажку і 12 соток при ній за $ 130 тис.

РОБИМО ВИСНОВКИ

З багатьох десятків прозвоненних варіантів лише в одному випадку ми почули категоричне "ні" на питання про знижку. В очі не бачивши потенційного клієнта, власники і посередники готові йти на поступки - нерідко, як бачимо, солідні. А під час особистої зустрічі від них майже напевно і великого дисконту можна домогтися.

Притому є всі підстави вважати, що нинішнє "пом'якшення" ринку приватних будинків - це лише репетиція перед черговим серйозним їх здешевленням. Бо конкуренції з квартирами - навіть близькими за вартістю і куди меншими по метражу - котеджі і дачі не витримують. Адже все більше людей розуміють, що утримувати особисту "дах" стає набагато накладні, ніж платити за житло в багатоквартирному будинку. Особливо в умовах, коли "доброю традицією" у нас стало щорічне подорожчання газу і перманентне - бензину. А без них заміський особнячок НЕ зігрієш і до нього-від нього не доїдеш.

СКІЛЬКИ КОШТУЄ ЖИТТЯ В ОСОБНЯКУ

Ми порахували, скільки повинен витрачати господар невеликого особнячка на його утримання. Тут нам допомогли досвідчені власники таких будинків. Зізнатися, цифри вразили.

ПРОЇЗД. Добре, якщо у вас немає необхідності щодня мотатися з передмістя до столиці - наприклад, корпіт людина за комп'ютером і скидає готову роботу замовникам електронкою. Але таких - одиниці, більшість щодня їздить до Києва і назад на своїх авто. Прикинемо витрати на бензин. Покладемо, будинок знаходиться в 20-30 км від столиці, плюс по Києву до місця роботи - десяток кілометрів. При вартості бензину А-95 в 7 грн. / Л і витраті 8-12 л / 100 км за день накапає 30-40 грн. Але не будете ж ви всі вихідні сидіти барсуком в своїй норі, захочеться хоч пару раз за місяць в гості до столичних друзів з'їздити, в кіно або театр сходити. У підсумку, проїзд туди-сюди полегшить ваш гаманець на 750-1000 гривень на місяць.

СТРУМ. Місячний мінімум споживання для будинку площею 100-200 кв. м становить 500-800 кВт / год. "Найбільше їсть електронасос подачі води, до 200 кіловат на місяць, - каже" поміщик "Олег Кононенко, що має на ділянці в с. Мала Олександрівка власну свердловину. - Електробойлер і 2 кондиціонери в сумі спалюють до 300 кВт / год". Отже, при вартості кіловата в 24,36 коп. витратите на ток 122-195 грн. у місяць. На тлі інших витрат не руйнівно.

ОХОРОНА. У котеджних селищах за охорону, а також прибирання загальної території, вивіз сміття беруть в середньому 800 грн. у місяць. Якщо ж ваш особняк розташований в селі або зовсім стоїть осібно, на відшибі, для захисту від злодіїв є сенс укласти договір з Держслужбою охорони або комерційним агентством безпеки. Оснащення житла електронними засобами сигналізації, датчиками розбиття скла і руху коштує від 3000 грн. Це разові витрати. А абонплата, як ми з'ясували, зателефонувавши охоронні фірми, складає від 350 грн. у місяць.

РЕМОНТ. "Перші 3-4 роки, поки будинок був новим, на ремонт я не витрачався, - ділиться досвідом Сергій Голубенко, власник 180-метрового котеджу в с. Новопетрівці. - Але потім почався період" напіврозпаду ". Спочатку довелося перекрити просів асфальт при в'їзді у двір і біля гаража, потім - лагодити дах, який під час урагану пробило деревом, що впало. Плюс поточні витрати: раз на 2 роки доводиться чистити колодязь, періодично підправляти огорожу і т.д. в середньому на ремонт витрачаю 3-4 тис. грн . в рік - по 250-300 на місяць ".

ОПАЛЕННЯ. Тут справді шокові витрати, а з 1 вересня вони виростуть ще на 20% - таким буде подорожчання газу для народу. За допомогою господаря будинку на 160 "квадратів" в с. Лісники Валерія Загоруйко ми вирахували вартість обігріву: "Я переконався, що норма споживання без лічильника в 11 куб. М / кв. М площі завищена, у мене по лічильнику йде 8" кубів ", то тобто 1280 кубометрів на 160 кв. М". З жовтня, за новими розцінками, це обходитиметься в 878 грн. / Місяць. (Зараз 732 грн.)

РЕЗЮМЕ. Отже, обов'язковий мінімум витрат на утримання невеликого особняка з урахуванням проїзду, витрат на паливо, електрику складе 1604 грн. У перспективі, коли доведеться розщедрюватися на ремонт, це буде майже 2000 грн. Якщо врахувати, що зараз середня київська зарплата після вирахування прибуткового податку складає 2790 грн., То навіть цифра 1604 грн. "Кусається". Втім, якщо в сім'ї і чоловік, і дружина отримують, скажімо, по 4-5 тис. Грн., То в такому випадку цілком можливо дозволити собі життя в особняку. Тим більше що це навіть дешевше, ніж знімати 1-кімнатну квартиру в Києві.

ВОСЕНИ ЦІНИ ЩЕ впадуть

Ми попросили експертів спрогнозувати, що буде з попитом і цінами на індивідуальні будинки в найближчі місяці - покладемо, до кінця осені. Думки розділилися діаметрально.

ЦІНИ БУДУТЬ РОСТИ. Директор по маркетингу консалтингової компанії SV Development Володимир Степенко стверджує: "Ціни досягли дна, знизившись з початку кризи майже в два рази, і вже не будуть падати. Так, спекулянти пішли з цього ринку. Але восени - а це традиційний сезон пожвавлення - повинен вирости попит з боку тих, хто давно хотів купити будинок, але відкладав, сподіваючись на "смішні" ціни. Думаю, їх не буде: $ 1000 за "квадрат" в готових будинках і котеджах в межах 10-30-км зони - реальна ціна. Продавці не стануть віддавати житло собі в збиток, краще дочекаються, поки попит піде верх. Думаю, протягом осені вартість навіть підвищиться на 5%. У народу на руках багато грошей - це і готівкові заощадження, і депозити, які люди забирають з банків ".

Вторить попередньому ораторові директор центру "Мегокон-В" Володимир Винокур: "Тільки ті, кому терміново потрібні гроші, можуть ще поступатися, але таких власників будинків буде все менше. Інші або знімуть їх з продажу, або почнуть плавно підвищувати ціни, як це відбувається з квартирами на "вторинці". в умовах, коли курс гривні скаче вгору-вниз, вкладення в житло, особливо якщо це будинки з землею - кращий спосіб зберегти гроші. Логічно припустити, що попит і ціни почнуть плавно рости, на 1-2% в місяць".

У цих доводах повно уразливих місць. Скажімо, коли в січні нацвалюта стрибала найбільше (аж до $ / 10 грн.), Покупка житла майже повністю припинилася. Далі, середній розмір депозитів, за даними Нацбанку, становить 30 тис. Грн. - знявши такі гроші, хіба що собачу будку можна купити, а не будинок. А більшість з мали солідні наявні заощадження і що збиралися купити житло, вже зробили це навесні або на початку літа - тоді був мікросплеск попиту, нині згасає.

ВАРТІСТЬ впаде! "Будуть змушені продавати собі в збиток і власники коттеджних селищ, і окремо поставлених будинків, - заперечує керівник інформаційно-аналітичного порталу" Столична нерухомість "Володимир Германов. - Тому що з попитом - абсолютний штиль, а дна падіння цін я не бачу - це бездонна бочка. якщо можна говорити про невелике тимчасове пожвавлення покупок дешевих квартир на "вторинці", то прогнозувати його відносно приватних будинків або котеджів я б не став. Адже якщо на квартири хоча б деякі банки почали давати іпотечні кредит , То на приватні будинки - ніхто. Упевнений, що цей сегмент ринку вийде з кризи останнім і трапиться це не в нинішньому році. Протягом осені ціни повинні просісти ще на 10-20%, тобто і по об'єктах, виставлених "по справедливими цінами "- на $ 100-200 за" квадрат ".

Згоден з неминучістю здешевлення директор АН "Золотий ключ" Сергій Степанюк: "Дивляться будинку багато, в тому числі у нас, але не купують. Не впевнений, що навіть зниження вартості на $ 200 - до $ 800 / кв. М - пожвавить ринок. Але зате упевнений, що таке падіння цін протягом осені має відбутися. Власникам діватися нікуди: багатьом треба кредити на будівництво будинку повертати, інші хочуть переїхати в квартиру, щоб менше витрачати на утримання житла ".

А ось це реальний сценарій: покупці стануть диктаторами і продавцям доведеться приймати їх умови. Значить, будинок на 100 кв. м буде коштувати $ 80 тис., а на 150 "квадратів" - $ 120 тис.

РИЗИКИ: НЕ ДАЙ СЕБЕ ОБМІШУРІТЬ

Про ризики покупки нам розповіли юрист юрфірми "Гарант" Дмитро Мальцев і столичний адвокат Михайло Крулько.

1. За ст. 20 Земкодексу і ст. 30 Цивільного кодексу покупець отримує право власності на будинок і землю для його обслуговування. Але якщо на ділянку видано держакт старого зразка, можуть бути підробки - виявиться, що ви купили тільки будинок, але не прилеглий земельний наділ. Вихід: нехай продавець отримає кадастровий номер на ділянку, а нотаріус при посвідченні угоди перевірить, що дублікатів на нього в єдиному держреєстрі немає.

2. Поширене шахрайство: будинок куплений / побудований в шлюбі, а від другої половини немає дозволу на його продаж. Згодом чоловік (а) вимагає розірвати угоду, оскільки його / її майнові права порушені. По суду домоволодіння у вас можуть відібрати, продавець повинен повернути гроші, а ... їх уже немає. Компенсувати зі своїх доходів - ясно, мізерних, - він їх буде десятки років. Вихід: вимагайте нотаріально завіреної згоди подружжя на вчинення правочину.

3. Вам пропонують знизити зазначену в договорі ціну об'єкту - скажімо, з $ 150 до 50 тис., Щоб зменшити сплату до Пенсійного фонду і держмито (по 1%), з $ 3 до $ 1 тис. Потім оспорюють операцію ... По суду ви можете претендувати тільки на повернення зазначеної в договорі суми. Вихід: не економте, фіксуйте реальну суму покупки, інакше можете втратити десятки тисяч доларів.

Отже, для зменшення ризиків вимагайте: правовстановлюючий документ на будинок і держакт на землю із зазначенням цільового призначення - під житлове будівництво. Плюс повинні бути вказані межі ділянки з прив'язкою до місцевості (виділення в натурі).

Потрібна і свіжа довідка-характеристика з БТІ про те, що будинок відповідає затвердженому проекту і самовільних перепланувань в ньому не проводилося.

Якщо в будинку зареєстровані неповнолітні діти, необхідно дозвіл на його продаж опікунської ради.

Нарешті, вимагайте згоди чоловіка / дружини на продаж будинку і ділянки (незалежно від того, на кого вони оформлені), якщо даною нерухомістю вони обзавелися в шлюбі.

Читайте найважливіші та найцікавіші новини в нашому Telegram

Підписуйтесь на нашу розсилку