Сергій Єфремов

Першу власну квартиру я придбав шість років тому, - розповів «Вістям» наш читач, 30-річний Віктор Гладченко. - Тоді це було досить просто: на ринку було безліч пропозицій від банків з невеликим першим внеском (досить було мати 10% від вартості квартири), а банки вірили історіям про високі доходи на слово. Оформлення було настільки простим, що з моменту спілкування з продавцем до моменту оформлення угоди тоді пройшов всього тиждень. Ставка в 12-14% річних на той момент не бентежила. Адже вкладати в нерухомість було вигідно: варто було в червні 2007 року мені купити однокімнатну на Борщагівці за $ 60 тис., Як через два місяці за аналогічні квартири вже давали $ 100 тис. І навіть обвал гривні у 2008 році (а разом з ним і різке зростання виплат за доларовим кредитом) не змусив пошкодувати про прийняте рішення: щомісячні внески по кредиту все одно були нижче (близько 2,5 тис. грн), ніж якби квартиру довелося орендувати (не менше 3 тис. грн за однокімнатну), а ціни хоч і впали, але як раз до рівня початку 2007 року. Зате з'явився стимул виплатити кредит за квартиру швидше - впоратися вдалося за п'ять років ».

Після останнього платежу цієї весни у Віктора виникла ідея повторити пройдений шлях - купити трикімнатну квартиру, причому з урахуванням транспортних проблем столиці, недалеко від метро: «Звичка платити певну суму щомісяця залишилася, а витрачати вільні гроші на розваги і надмірності не хотілося. Тим більше що банки відновили кредитування - це питання я моніторив протягом декількох років ».

Як продавали «непотрібне»

«Попереднє опитування знайомих брокерів вселяв оптимізм, - розповідає наш герой. - Однокімнатні квартири в Києві продаються завжди протягом двох місяців після того, як їх виставили на продаж. А вигідні пропозиції, наприклад, якщо скинути $ 2-3 тис. Від ринкової ціни, відлітають буквально за день. На практиці виявилося все не так і просто. Високий попит є лише на дешеві варіанти - убиті квартири і / або з явно вираженим недоліком, наприклад, відсутністю балкона - за $ 40-45 тис. За нашими оголошеннях з ціною в $ 55 тис. (Квартира на Борщагівці) з перерахуванням цифр-параметрів (площа , кількість кімнат, планування) і описом транспортної розв'язки ніхто навіть не дзвонив. Але варто було вивісити фотографії, на яких явно було видно якість ремонту (плитка, сентехніка, дорогий ламінат), як телефон тут же обірвали. За словами потенційних покупців, у нас на той момент була чи не єдина однокімнатна квартира, де можна жити, не роблячи ремонту.

Ми вибирали покупця з великої кількості бажаючих за критерієм «нормальності» - так як потрібно було не просто продати, а продати і відразу купити. Після спілкування з'явилася впевненість, що людина не підведе в день угоди і піде на поступки за термінами в тому випадку, якщо ми до моменту угоди або не встигнемо зібрати всі документи для банку, або не знайдемо відповідну для покупки квартиру.

Як виявилося, ця домовленість виявилася не зайвою - кілька квартир, які ми потім збиралися купити, виявилися з проблемними документами або з нюансами, що роблять операцію ризикової (про підводні камені читайте в наступному блоці. - Ред.) ».

Чому вторинка і кредит

«Різницю в ціні між однокімнатною і двокімнатною квартирою (близько $ 25 тис.) Ми могли б знайти і без участі банку: продати машину, попросити у родичів і позичити у знайомих, - пояснює свої мотиви Віктор. - Але хотілося, по-перше, трикімнатну (перша дитина росте на очах, а в планах є і другий), тим більше що різниця між ними в ціні не така вже й велика. По-друге, покупка через банк безпечніше - фінустанова додатково перевіряє квартиру, яка є заставним майном. По-третє, позичаючи у знайомих і родичів, ти доставляєш їм певний дискомфорт, а добрі відносини часто набагато дорожче грошей. Переплата ж не бентежила - якщо виплачувати не за графіком, а швидше, то вона не така вже й велика. Ризику залишитися без квартири також не було: в крайньому випадку можна жити у родичів, а квартиру здавати і з цих грошей платити по кредиту, адже вартість оренди перевищує щомісячні виплати банку. Якщо ж говорити про те, чому ми шукали житло саме на вторинному ринку, то тут причина проста: договору інвестицій, які пропонує забудовник, не гарантують здачі житла в термін ».

Шість підводних каменів при купівлі нерухомості

У договорі завдатку (правильна назва - попередній договір) зазвичай зазначено, що якщо продавець передумав продавати квартиру, він повинен повернути подвійну суму завдатку. Але забрати ці гроші через суд вкрай складно. А якщо договір оформлений нотаріально, можна попросити нотаріуса стягнути суму завдатку і штрафні санкції за допомогою виконавчого припису - цей документ приймає Виконавча служба.

Якщо діти не брали участь в приватизації, але були прописані в квартирі, вони можуть звернутися до суду для визнання приватизації квартири незаконною, і суд визнає за ними право на частину квартири. Потрібно також простежити за тим, куди виписали дітей з продаваної квартири: якщо житлові умови дітей погіршуються, вони мають право користуватися вже покинутої ними житлоплощею до повноліття.

Популярна до появи Податкового кодексу схема відходу від сплати податків при оформленні квартири - заниження в документах вартості квартири - діє і зараз, але в меншому ступені. Так, незалежні оцінювачі погодилися знизити ціну квартири нашого героя на 10% від ринкової. Близько $ 300 в такий спосіб заощадити можна. Але якщо угоду раптом визнають недійсною, продавець поверне покупцеві на 10% менше, ніж отримав.

Краще відмовитися від покупки, якщо в квартирі живуть люди, які перебувають на обліку у психіатра, алкоголіки, наркомани, або прописані люди, що знаходяться у в'язниці (в процесі пошуку Віктор знайшов дві такі квартири за зниженою на 10-15% ціни). Обережно треба ставитися до квартир, де мешкають інваліди. Справа в тому, що будь-який з перерахованих вище може зажадати через суд анулювати угоду, мовляв, не давав згоди або не розумів, що підписує.

Якщо квартира була конфіскована банком за несплату, завжди є ризик, що попередній власник буде намагатися її відсудити. Приводів для цього досвідчений юрист знайде масу - починаючи від того, що при конфіскації не врахували інтереси когось із членів сім'ї, і закінчуючи дрібними порушеннями процедури (наприклад, якщо власника квартири не повідомили про дату проведення аукціону). Термін давності в Україні - 3 роки.

Краще не зв'язуватися з квартирами, які продають по дублікатами документів: невідомо, що конкретно сталося з оригіналами після того, як їх вкрали чи втратили. Перед оформленням угоди потрібно взяти копії документів продавця (і на квартиру, і особисті) і віднести нотаріусу на перевірку: за реєстрами і бази даних загублених паспортів він і відновить історію квартири, і перевірить особистості продавців.

Посередники дають до 98% оголошень про продаж житла

Фото: "Вести"

Аналіз 42 тисяч інтернет-оголошень про продаж квартир в Києві показав, що лише 1,5% з них - прямі (розміщення продавцем або покупцем самостійно), повідомив нам експерт ринку Максим Школьник. При цьому, за його словами, кількість угод з супроводом ріелторів в результаті не перевищує 50% (інші або продають-купують самі, або «кидають» ріелтора, домовляючись безпосередньо з іншою стороною). Середній розмір комісії ріелтора - 3-4%. Для порівняння, в США 93% угод проходять з ріелторами, а їх комісія складає 6%.

З листопада можна зареєструвати квартиру поштою

Фото: odessa-life.od.ua

Глава Укрдержреєстру Дмитро Ворона розповів «Вістям», що з 1 листопада цього року з питань реєстрації прав на нерухомість можна буде звертатися не тільки до державних реєстраторів, а й в будь-яке відділення «Укрпошти» - вони відправлять ваші документи в Укрдержреєстр по спеціально захищеному режиму. А з 1 січня 2014 року надавати послуги з реєстрації прав на нерухоме майно зможуть також приватні нотаріуси за узгодженими з державою цінами. Мережа держреєстраторів буде розширена в 10 разів: з 2 тис. До 22 тис. Приміщень Укрдержреєстру.

Іпотека в Україні в п'ять разів дорожче, ніж в США

Згідно з результатами досліджень іпотечного агентства Freddie Mac, ставки по іпотечному кредитуванню в Україні в п'ять разів більше, ніж в США. Середня ставка за житловими кредитами зі строком погашення в 30 років в цій країні становить 4,58%, а на 15 років - близько 3,6%. Для порівняння, в Україні реальна ставка по іпотечних позиках становить близько 19%. Але, за словами директора гендепартамента грошово-кредитної політики НБУ Олени Щербакової, вже в найближчі місяці ставки за іпотечними кредитами знизяться до 17% (завдяки дешевому кредитування комбанків НБУ).

Клацніть по зображенню для збільшення

Крок 1: пошук квартири

За більшістю оголошень в інтернеті і ЗМІ, як розповів Віктор, ховалися ріелтори, які лінувалися організовувати перегляди і навіть самі жодного разу не були в квартирі, яку вони продають. Друге спостереження - в столиці житловий фонд здебільшого знаходиться в жахливому стані. У пошуках гарного варіанта Віктор з дружиною щодня витрачали не менш години на перегляд: «Найчастіше траплялися квартири, де кримінальні фільми можна знімати без допомоги декораторів. Правда, це не завадило господарям виставляти їх по неадекватно високими цінами ». Іноді квартири перед продажем прибирають, а іноді навіть клеять шпалери, щоб надати житловий вигляд. Але потрібно розуміти, що якщо там прогнила каналізаційна труба, стара проводка і нерівна підлога, то навіть свіжі шпалери доведеться зняти, плитку в туалеті демонтувати, а стяжку на підлозі видалити і залити заново. Також радимо не полінуватися і постояти хвилин 15 біля під'їзду: подивитися на місцевий контингент і поцікавитися у мешканців, ніж поганий і хороший цей будинок.

Крок 2: переговори з банком і брокером

Квартирні брокери завжди просять 5% від вартості квартири. Однак з ними нескладно сторгуватися до 2%, аргументуючи це тим, що решту брокер все одно візьме з продавця. «Ми зробили простіше, - ділиться досвідом Віктор. - Так як в нашому випадку квартиру продавали за $ 95 тис. (Вона того столу), ми пояснили брокеру, що він отримає $ 2 тис., Якщо умовить продавця поступитися цією ж суму в ціні ». Крім того, є варіант заощадити і за допомогою банку. Так як кожен третій банк дає брокеру комісійну винагороду в розмірі 0,5-1% від вартості квартири за оформлення іпотеки в даному банку, то на цю суму брокера нескладно умовити на знижку за комісійними.

Банк вимагає, щоб між продавцем і покупцем був нотаріально оформлений договір завдатку (1-1,5 тис. Грн), а квартира була оцінена у акредитованого банком оцінювача (800-1200 грн). Крім того, перед прийняттям остаточного рішення про видачу кредиту він вимагає документи власника квартири - продавця.

Крок 3: угода купівлі-продажу

Щоб нічого не зірвалося, потрібно щоб у продавців були на руках документи на нерухомість: звіт про оцінку, правовстановлюючий документ (свідоцтво про право власності, право успадкування, реєстраційне свідоцтво, договір купівлі-продажу, дарування, міни, рішення суду та інше), виписка з реєстру прав власності на нерухомість (береться у нотаріуса або в Укрдержреєстрі замість довідки-характеристики з БТІ), ідентифікаційні коди і паспорта учасників угоди, «форма 3» з ЖЕКу, техпаспорт на квартиру, свідоцтво про шлюб мул про розірвання шлюбу (якщо квартира купувалася в шлюбі, то згода дружини / чоловіка на продаж). Також нотаріус в момент оформлення угоди робить довідку про відсутність податкової застави і заборони на нерухомість. На оформлення Віктору довелося витратити всього 28 тис. Грн (1% - збір в Пенсфонд і 1% - спецмито плюс послуги нотаріуса, а також банку за видачу кредиту і оформлення страховки життя позичальника) плюс 16 тис. Грн він заплатив брокеру.

Хто зараз може претендувати на отримання іпотечного кредиту

Для переважної більшості українців банківський кредит - єдиний спосіб придбати першу квартиру або розширити житлоплощу. Протягом декількох років після кризи-2008 банки або взагалі не давали кредитів, або виставляли такі умови (наприклад, ставка в 30-50% річних), що сенсу брати кредит не було. Цієї весни ситуація змінилася - практично кожен банк пропонує цілком прийнятні умови. Це можливість взяти гроші на термін до 30 років під 16,5-18,5% річних, а перший внесок становить 30-50% (чим він вищий, тим нижче ставка кредитування в зазначеному вище інтервалі). «Ми взяли кредит на $ 40 тис. На 20 років під 17% річних - тобто будемо платити кожен місяць близько 5300 грн. Оскільки в сім'ї працюють двоє людей, ця сума для нас прийнятна », - розповів Віктор.

Але якщо до осені 2008 року кредити видавали мало не під чесне слово, то сьогодні до позичальника пред'являється набір жорстких вимог.

• Вік і сімейний стан. Як не дивно, в опитаних Віктором банках (він поспілкувався з менеджерами 12 фінустанов) перше питання стосувалося саме віку зае мщіка, а не доходів. Справа в тому, що термін кредитування обмежений датою виходу на пенсію (60 років). Тобто, якщо кредит береться на 20 років, то позичальник повинен бути молодше 40 років. Причому всі без винятку банки зажадали поручителя приблизно такого ж віку, як позичальник, з числа близьких родичів. Ідеально, якщо позичальник одружений (заміжня) і дружина (чоловік) є поручителем. Однак є нюанс для тих, у кого є неповнолітні діти - банки вимагають, щоб вони були прописані у кого-то з родичів, або потрібно отримати згоду опікунської ради на те, що дітей випишуть з квартири в тому випадку, якщо позичальник перестане платити по кредиту (отримати згоду нереально).
• Доходи. Банки вимагають, щоб працювали обоє. Фактично це означає, що з моменту народження дитини має пройти більше трьох років (повинен закінчитися декретну відпустку). Рівень доходу повинен бути такий, щоб виплата по кредиту не перевищувала 50% витрат усіх членів сім'ї. Відзначимо, що банки зараз взагалі не враховують неофіційних доходів.
• Кредитна історія. Повинна бути ідеальною - цю інформацію банки беруть в Бюро кредитних історій. Наприклад, до Віктора причепилися з приводу прострочення по кредиту 2006 року (давно погашений): попросили принести довідку з банку, де брався позику на невелику суму, про те, що там немає ніяких претензій до нього.