Ринок нерухомості Латвії та інших країн Балтики

Коротко про головне

Латвія - країна, практично «рідна» для росіян. Всі пам'ятають радянське минуле, коли поїздки в Прибалтику для багатьох стали зовсім звичайною справою. Після того як країна увійшла в ЄС, вона стала ще більш привабливою для переїзду і покупки «другого дому». Так, завдяки запуску програми отримання ВНЖ при покупці нерухомості в 2010 році, на латвійський ринок житла хлинув потужний потік іноземних інвесторів, більшу частину якого складали росіяни - і помітна частка припадала на китайців. Максимальний попит з боку наших співвітчизників був спрямований на об'єкти Риги і Юрмали. І зовсім не дивно: адже поріг «офіційного входу» в Європу становив всього € 142 000 для Риги - і € 71 000 для покупки нерухомості за межами столиці і в республіканських містах.

Однак ситуація різко змінилася в 2014 році, коли латвійські влада підвищила стартовий обсяг інвестицій для отримання ВНЖ Латвії до € 250 000. Це призвело до різкого спаду притоку іноземного капіталу: обсягами інвестицій, що надійшли в скарбницю країни за інвестиційною програмою, так і не вдалося «побити рекордів »перших чотирьох років її існування (близько € 1 млрд). Китайці, які активно скуповували нерухомість Латвії в гонитві за європейським ВНЖ, здали свої позиції.

В цілому нерухомість Латвії вважається однією з найдоступніших в Європі, і на сьогоднішній день близько 20% житла економ-класу і майже 70% від усього обсягу угод в сегменті дорогих об'єктів (€ 250 000-300 000) припадає на частку іноземців. За статистичними даними з Земельної книги - латвійського державного Регістру нерухомої власності - за проведеними в останні роки операціях в сегменті житла преміум-класу, найбільш затребувані об'єкти нерухомості продовжують перебувати в історичному центрі Риги і в курортному місті Юрмала, а найактивнішими покупцями і раніше вважаються громадяни Росії. За ними слідують українці, казахи та узбеки. Що стосується вартості квадратного метра житла в столиці Латвії, то ціни тут починаються від € 550 і доходять до € 5000-6000 в престижному районі.

Змішані тенденції показує і ринок нерухомості Литви: ціни ростуть дуже скромно, попит залишається депресивним, зате активність в сфері будівництва різко підскочила. Багато експертів вважають литовський ринок нерухомості найперспективнішим з усіх балтійських країн. Традиційно найбільш дорогі об'єкти сконцентровані в столиці: у Вільнюсі 1 кв. м в середньому обходиться покупцям в € тисячу триста п'ятьдесят два. У Каунасі і Клайпеді житло можна купити за ціною € 957-992 за 1 кв. м, а в містах Паневежис і Шяуляй «квадрат» коштує € 539 і € 573 відповідно.

Трохи відрізняється ситуація в Естонії. Тут протягом трьох попередніх років фахівці відзначали сильний і стабільний ріст цін на житлову нерухомість. В даний момент, на думку експертів, цей бум досяг свого «стелі», і зростання вартості значно сповільнилося. Зараз нерухомість в Таллінні в середньому коштує € 1555/1 кв. м, в Тарту - € 1218, Пярну € 935, а в середньому по країні (за винятком столичного регіону) житло можна купити за ціною € 615 за «квадрат».

Як дістатися

Москву і Петербург з усіма трьома столицями прибалтійських держав пов'язує пряме авіасполучення. Так, з Москви до Риги і назад можна долетіти за 1 годину 40 хвилин ( «Ютейр», «Аерофлот», AirBaltic), витративши на це трохи більше 10 500 руб. Безпересадочний переліт до Таллінна і Вільнюс займе близько двох годин, а вартість квитків за маршрутом туди і назад буде коливатися від 8000 до 15 000 руб.

Географічна близькість Прибалтики дозволяє дістатися і наземним транспортом, благо між нашими державами прокладені якісні траси і налагоджено автобусне сполучення. Поїздка на комфортабельному автобусі Ecolines з Москви до Риги (14 год 30 хв) буде коштувати близько 3000 рублів. Рейс Петербург-Рига триватиме більше 12 годин і обійдеться мандрівникам в 2000 рублів. Ще дешевше обійдеться переїзд з Північної Столиці в Таллінн - трохи більше 1000 рублів на людину.

Поточна ситуація на латвійському ринку нерухомості

До кінця 2016 року у ринку нерухомості Риги зафіксований максимальний за минулі дев'ять років приріст цін - в річному обчисленні ціни на житло економ-класу в латвійській столиці зросли на 9,75%. Квадратний метр в центрі міста тепер коштує близько € 1200-2000, а в цілому «вторинка» в мікрорайонах Риги коштує € 703 за кв. м.

Найбільше прибалтійська агентство нерухомості Ober-Haus наводить таку статистику:

Квартири вторинного ринку в спальних районах Риги коштують € 550-1000 / 1 кв. м. Нові апартаменти в тих же житлових районах продаються за ціною € 1200-1800. «Вторинний ринок» в центрі і в Старому місті коштує € 900-3600, тут же ціни на новобудови варіюються в межах € 1700-4000 за «квадрат». За підсумком за весь 2016 рік максимальну кількість угод з нерухомістю Риги було скоєно в сфері купівлі-продажу квартир в блокових будинках радянської епохи, де 1 кв. м в середньому коштує € 600-800.

Активність на ринку нерухомості Латвії залишається помірною, оскільки доходи покупців ростуть тими ж темпами, що і ціни на житло. За прогнозами фахівців, в 2017 році вартість житла в Ризі підвищиться на 4-6%. Однак латвійський ринок нерухомості не обмежується виключно столицею. За межами Риги ціни на житло також ростуть. Так, в Огре, найзеленішому місті Латвії, завдяки безлічі парків і лісів, вартість житла в 2016 році збільшилася на 7,5%, досягнувши позначки в € 477 за «квадрат». У Каугури, популярному житловому районі в західній частині Юрмали, і в Саласпілс, місті, відомому своєю військовою історією, ціни за рік зросли на 12,4% до € 470 і € 530 за 1 кв. м відповідно. У Єлгаві, гостинному місті на березі річки Лиелупе, житло можна придбати за ціною близько € 400 за кв. м.

Первинне житло економ-класу в Вільнюсі (Литва) коштує € 1000-1400 / 1 кв. м, новобудови середнього класу продаються за € 1500-1900, а ціни на житло елітного сегмента стартують від € 2000 за «квадрат».

В Естонії ціни на столичне житло вторинного і первинного ринку в спальних районах міста варіюються в межах € 1000-1600 і € 1500-2200 за 1 кв. м відповідно. Вартість квадратного метра в історичному центрі Таллінна складає € 2000-5000.

Плюси для покупців

  • Мабуть, основною відмінною рисою ринку нерухомості Латвії від інших Балтійських країн є можливість отримати вид на проживання. Для цього необхідно купити нерухомість, житлову або комерційну, вартістю від € 250 000 (в периферійних містах Латвії на цю суму можна придбати кілька об'єктів).
  • Основне концептуальну відмінність Латвії від інших Балтійських країн полягає у величезній кількості російськомовного населення і наявності дійсно елітних об'єктів нерухомості в Ризі та Юрмалі. Міжнародна ділова активність, а також найбільший і красивий історичний центр закріплюють за Ригою і Латвією лідерські позиції.
  • Нерухомість в Прибалтиці завжди вважалася інвестиційно привабливою, її купували для подальшої здачі в оренду. Так, квартира площею 40 кв. м в Естонії здатна генерувати дохід близько € 380 на місяць. У Латвії та Литві кожен «квадрат» може щомісяця приносити від € 6 (стара квартира в довоєнному будинку в Латвії) до € 9-10 (в центрі литовського Вільнюса). Середня прибутковість від оренди об'єкта нерухомості в Латвії становить 4-5% річних, в дуже рідкісних випадках 7-10%.
  • Якщо у покупця немає можливості оплатити всю вартість житла в Прибалтиці власними коштами, то можна вдатися до іпотечного кредиту. Так, за виплати іпотечного кредиту в Латвії та Естонії нерезиденти будуть змушені переплачувати близько 5,5-7% на рік, у той час як для звернення за позиковими коштами в Литві необхідна наявність посвідки на проживання, що відразу ставить хрест на бажанні нерезидентів обзавестися місцевим житлом в борг.

Найбільш цікаві регіони для інвестицій

Інтерес іноземних інвесторів до об'єктів нерухомості Латвії здебільшого фокусується на Ризі та Юрмалі. Найпрестижніші об'єкти столиці зосереджені в центрі і в Старому місті. Нові апартаменти в центральній частині Риги коштують від € 1700 за 1 кв. м, а ціни в ексклюзивних проектах досягають € 5000-6000 за «квадрат». Виходячи з того, що в 2016 році в Ризі було введено в експлуатацію 1250 нових апартаментів і ще 1500 планують ввести в 2017 р, нинішнім покупцям є і буде з чого вибрати. Найбільшим попитом в новобудовах Риги користуються трикімнатні апартаменти площею 60-70 кв. м, і «двушки» площею 50 «квадратів». У будівлях довоєнного періоду в центральній частині міста потенційні покупці найчастіше шукають квартири площею від 50 до 80 кв. м, з ремонтом, двома або трьома окремими кімнатами, в ціновому діапазоні від € 80 000 до € 100 000. Якщо в будинку немає ліфта, то інтерес інвесторів обмежується трьома нижніми поверхами.

Якщо в будинку немає ліфта, то інтерес інвесторів обмежується трьома нижніми поверхами

Бажаючі придбати окремий будинок концентрують свою увагу на передмісті Риги, в ціновому діапазоні до € 150 000. Є безліч цікавих будинків за ціною € 40 000-65 000 в Огре іІкшкіле, і з ціною до € 100 000 в муніципалітеті Кекава.

У спальних районах литовського Вільнюса новобудов продаються за ціною € 980-1700 за «квадрат». При цьому варто враховувати місцеву особливість, що нове житло в Литві здається в чорновий обробці, тобто на вирівнювання підлог, фарбування, освітлення та сантехніку необхідно виділити додаткові кошти з розрахунку € 200-300 на 1 кв. м. Орієнтовно нове житло (близько 50 кв. м) обійдеться покупцям від € 50 000 і ще близько € 10 000 буде потрібно на те, щоб зробити новобудову придатною для проживання. Житло в безликих типових будівлях радянського періоду в спальних районах Вільнюса коштує € 47 000-58 000. У найбільш престижних передмістях Вільнюса, Антакальнис, Зверьяс і Валакампіай, житло продається за ціною € 1500-2100 за кв. м.

Окремі будинки (150-200 кв. М із земельною ділянкою) в нових житлових районах Вільнюса або в межах міської межі (10-20 км) продаються за ціною € 110 000-165 000 і також в чорновий обробці, при цьому ціни на просторі будинки в найбільш престижних районах Вільнюса доходять до € 1-2 млн. Вартість суміжних будинків і таунхаусів варіюється в межах € 95 000-125 000. Інші великі міста Литви (Каунас, Клайпеда, Паневежис і Шяуляй) залучають в основному резидентів і великим попитом серед росіян не користуються.

У Таллінні, столиці Естонії, однаково цікаві об'єкти як первинного, так і вторинного ринку. Старий житловий фонд історичній частині міста привертає хорошими видами, престижем району і унікальною архітектурною стилістикою. Тут ціни на житло доходять, а іноді і перевищують € 3000 за кв. м «Вторинний ринок» в спальних районах Таллінна хоч і не відрізняється оригінальністю будівель, але привертає відносно низькими цінами - € 1000-1300 / 1 кв. м. У свою чергу новобудови підкуповують ощадливих інвесторів своєю енергоефективністю (меншими оплатами за тепло), однак таке житло спочатку коштує дорожче: € 1500-2200 в спальних районах і € 2300-5000 за первинний об'єкт в центрі міста. У популярних передмістях, таких як Піриту, Нимме і Какумяе, ціни на сучасні апартаменти варіюються від € 1800 до € 3000 за кв. м.

Любителі проживати в окремо розташованих будинках, крім Таллінна віддають перевагу волостях Віймсі, Рае, Харку. Тут нові будинки (новобудови або житло не старше 5 років) площею 130-180 кв. м з сучасними технічними рішеннями і енергоефективною системою опалення коштують € 170 000-250 000.

Тонкощі процесу купівлі-продажу і додаткові витрати

Іноземці можуть вільно купувати і продавати нерухомість в Латвії (за винятком сільськогосподарських земель і лісових угідь) за умови, що об'єкт був придбаний окремо від землі, на якій він знаходиться. Купівля землі нерезидентом здійснюється тільки за згодою муніципалітету, проте на довгострокову оренду (до 99 років) ніяких законодавчих заборон на іноземців не накладається.

До додаткових витрат, до яких повинен бути готовий покупець нерухомості в Латвії, відноситься необхідність оплачувати держмито (2% від вартості об'єкта) і нотаріальний збір (0,10% + 21% від суми збору в якості ПДВ).

У Литві, також за винятком земель сільськогосподарського призначення, практично немає обмежень на володіння землею іноземцями. Витрати (нотаріальний і реєстраційний збори), які супроводжують операцію купівлі-продажу, не перевищують 1% від вартості об'єкта.

В Естонії іноземні громадяни та компанії можуть купувати нерухомість з дозволу місцевої влади. Плюс, існують формальні обмеження на придбання сільськогосподарських і лісових угідь площею понад 10 гектарів, але в очах росіян подібні інвестиції ніколи не значилися пріоритетними. Також іноземці, в тому числі і росіяни, не можуть купувати землі на компактних островах і на певних територіях, прилеглих до російського кордону.

Додаткові витрати, які лягають на плечі покупця нерухомості в Естонії, складають 2,5-5,5%. Сюди входять комісійні ріелтору, нотаріальний збір, держмито та реєстраційний збір.

оподаткування нерухомості

У Латвії нерухомість, яка використовується для підприємницької діяльності, оподатковується в розмірі 0,6-1,5% від кадастрової вартості об'єкта. У тому випадку, коли нерухомість використовується виключно для особистого проживання, застосовується прогресивна шкала оподаткування (від 0,2%).

Діюча ставка на нерухомість в Литві коливається в межах від 0,3% до 3%. Для фізичних осіб податок на нерухомість стягується за єдиною ставкою 1%, а податковою базою є вартість майна, що перевищує € 290 000.

Відмінною особливістю естонського ринку нерухомості є відсутність щорічного податку на нерухомість. Замість цього власники об'єктів (квартир, будинків, таунхаусів, апартаментів) сплачують податок на землю, величина якого залежить від регіону і варіюється від 0,1 до 2,5% від кадастрової вартості земельної ділянки.

Портал HomesOverseas.ru дякує за участь в підготовці статті Олександра Рунца ( Old Town Estate ) І Дмитра Тимофєєва ( LATVIO ).

photocredits: flickr / дмитрий кругляк

Ольга Шошина

HomesOverseas.ru