Іноземці називають Калінінградську область «лайт-версією Росії». Тісне економічне і культурне взаємодія з Європою, курортні містечка на узбережжі, дивовижне історичну спадщину Східної Пруссії роблять регіон привабливим як для цінителів спокійною провінційного життя, так і для діяльних бізнесменів і амбітної молоді.

Варто відзначити, що географічне розташування Калінінградській області, що є сусідами з країнами Євросоюзу і СНД, висуває певні вимоги до ріелторів регіону. Як правило, професіонали даного ринку мають досвід роботи з іноземними покупцями, в цінах орієнтуються на нерухомість не тільки в Калінінградській області, а й інших країн. Унікальне історичне минуле Калінінграда-Кенігсберга також вимагає від агентів певних специфічних знань з історії міста, особливостей пристрою і експлуатації німецьких будинків, підземних комунікацій, стану грунтів і т.п.

Ринок ріелторських послуг в Калінінграді розвивається вже близько 15 років. В даний час в регіоні офіційно зареєстровано приблизно 140 агентств нерухомості, близько півсотні фірм і приватних маклерів працюють неофіційно. Провідними гравцями на ринку, з розвиненою філіальною мережею по всій області, є ТОВ «Департамент Нерухомості» (на ринку з 2004 року), регіональний центр нерухомості «Інвент» (з 1997 р), ТОВ «Кліпер Нерухомість» (з 1992 р .), ГК «Декорум» (з 2005 р), агентство «Калінінград-Нерухомість» (з 2006 р). Крім того, у великих компаніях-забудовників, таких як ГК «Ремжитлобуд», ГК «Мегаполіс», обов'язково є відділ реалізації нерухомості, що робить їх повноцінними учасниками ріелторського ринку в секторі продажу новобудов. У сфері комерційної нерухомості найбільш респектабельними є «Агентство нерухомості Олени Богомоловій» і «Релайф».

Саме перераховані компанії формують в регіоні стандарти обслуговування клієнтів, контролюють цінову політику. Часто вони мають агентські угоди з надійними будівельними компаніями. Так, наприклад, «Департамент Нерухомості» продає квартири в нових будинках без комісії, за ціною, встановленою забудовником. Великі агентства дорожать своєю репутацією і прагнуть до максимальної прозорості роботи з клієнтами, вибудовування довгострокових відносин. Для невеликих же агентств і приватників головною метою найчастіше залишається швидко заробити на окремому об'єкті, в результаті чого клієнт може зіткнутися з прихованими комісіями, утриманням документів, матеріальних засобів, затримкою оформлення угоди.

Великі ріелторські агентства організовують роботу так, що всі операції з нерухомістю діляться на етапи, за кожен з яких відповідає окремий співробітник: один - за показ квартири, інший - за оформлення документів, третій - за юридичну експертизу. Така схема дає гарантію того, що об'єкт не можна «відвести на сторону» і продати або купити, не заплативши фірмі за послуги.

Всі великі агентства формують власну базу об'єктів. Наприклад, в базі компанії «Калінінград-Нерухомість» знаходяться 3000 квартир, 4000 будинків і земельних ділянок. Об'єкти нерухомості потрапляють в базу тільки після повної перевірки правовстановлюючих документів, тому, вибираючи квартиру по базі на сайті компаній, можна не сумніватися в її юридичній чистоті. У виняткових випадках агентства нерухомості продають свої бази або їх частини іншим зацікавленим компаніям.

За словами ріелторів, в Калінінграді в середньому в день полягає по одній угоді з продажу квартири. Пік продажів спостерігається перед новорічними святами.

Як відзначають фахівці, ринок ріелторських послуг в Калінінграді зростає в середньому на 10% в рік, і вже зараз в області працює невиправдано багато агентств. Тому велика частина з них не розвивається, а тільки тримається на плаву. Невеликі фірми, які виходять на ринок без достатніх вкладень, змушені задовольнятися лише продажем старих і менш ліквідних квартир. Угоди з новим, елітним і комерційним житлом їм не під силу.

«Супермаркети» нерухомості

Серйозні ріелторські компанії Калінінграда працюють за принципом «супермаркету»: кожне з них прагне забезпечити клієнту повний і максимально широкий спектр послуг, щоб у покупця або орендаря нерухомості не виникло необхідності звертатися за додатковими послугами в сторонні контори. Як правило, в списку їх послуг обов'язково значаться:

• підбір кімнати, квартири, будинку, земельної ділянки;
• виїзд експерта на об'єкт, консультації з купівлі-продажу;
• повний юридичний супровід угоди з купівлі-продажу, оренді, заставі, даруванню об'єктів нерухомості, отримання спадщини. Сюди входять підготовка і збір документів, гарантія чистоти об'єкта, реєстрація угоди, контроль отримання свідоцтва про право власності;
• оформлення земельних відносин. Організація дачних некомерційних товариств (ДНТ), садівничих некомерційних товариств (СНТ). Розділ, виділ, об'єднання земельних ділянок, оформлення права власності на землю в спрощеному порядку;
• юридичні консультації з питань нерухомості;
• допомога у виборі банківських програм і оформлення іпотеки;
• оцінка нерухомості;
• весь спектр операцій з комерційною нерухомістю;
• міжміські та міжрегіональні угоди;
• оформлення перепланувань в житлових і нежитлових приміщеннях, реконструкція житлових приміщень в нежитлові, забезпечення узгоджень з окремих питань (газове опалення замість центрального і ін.) і готовим проектам.

У багатьох великих гравців ринку є домовленості з банками або іпотечними організаціями, завдяки яким покупцеві надається можливість підібрати вигідну кредитну програму. Деякі компанії, наприклад, «Департамент Нерухомості», «Мегаполіс», розробляють дисконтні програми, за якими клієнт може на пільговій основі скористатися послугами банків, оціночних і страхових компаній, отримати знижки в будівельних, меблевих, комп'ютерних та інших магазинах Калінінграда.

Як правило, кожне серйозне агентство надає послуги з підбору та продажу нерухомості відразу по декількох напрямках:

• квартири в новобудовах;
• квартири вторинного ринку;
• будинки і ділянки під індивідуальне житлове будівництво;
• дачі і дачні ділянки;
• комерційна нерухомість;
• елітна нерухомість;
• новобудови;
• нерухомість на узбережжі;
• промислові, сільськогосподарські ділянки;
• Кількість кімнат, квартир, будинків, комерційної нерухомості;
• нерухомість за кордоном (в основному Литва і Німеччина).

Кожним напрямком, як правило, займається спеціальний відділ агентства, де працюють вузькоспеціалізовані ріелтори.

Хоча більшість компаній в плані послуг є універсалами, деякі з них не займаються питаннями оренди житла, наприклад, «Калінінград-Нерухомість». Інші, навпаки, спеціалізуються саме на цьому напрямку, як агентство «Kaliningrad-Domizil»: воно пропонує послуги по здачі та найму квартир в оренду на тривалий термін, сезон або подобово, облаштування квартири, покупці дохідного житла. Є кілька агентств, що мають справу тільки з елітною нерухомістю, найбільш помітне - «Зелене місто».

Знайомство по Інтернету

Всі великі агентства обов'язково мають власний сайт в Інтернеті, де покупець може самостійно вибрати підходящий об'єкт з бази компанії по площі, кількості кімнат, ціною, району. Це дозволяє клієнту точніше сформувати критерії вибору нового житла, оцінити свої бажання і можливості, сформулювати питання. На сайтах є форма зворотного зв'язку, через яку ви можете задати питання фахівцям агентства, що дуже зручно для іногородніх громадян і іноземців, які хочуть переїхати в Калінінград. Відповідь приходить, як правило, протягом двох-трьох днів, така онлайн-консультація є безкоштовною.

Для більшості компаній сайт - важливий маркетинговий інструмент: потенційні клієнти найчастіше шукають ріелторів в Інтернеті, тому важливо вже на цьому етапі завоювати їхню довіру і повагу. Крім того, електронне листування допоможе вам скласти враження про агентство і якості обслуговування: наскільки оперативно і детально дана відповідь, наскільки грамотно він складений, які варіанти вирішення проблеми запропоновано. Таким чином, ваш лист може стати першою перевіркою рівня компетентності ріелторського агентства і комфортності роботи з ним.

Ціна питання

Вартість послуг ріелтора залежить головним чином від вартості об'єкта, а також від його ліквідності і можливих юридичних ускладнень, від загальної ситуації на ринку нерухомості. В середньому вона становить 3-6% від вартості об'єкта.

Наприклад, середня ціна двокімнатної квартири в новобудові в Московському районі, «сірий ключ» (тобто підготовленої під фінішну обробку), дорівнює 2,3-2,4 млн руб., Комісія на такий об'єкт зазвичай становить 100 тис. Руб .

Чим дорожче об'єкт, тим менше відсоток комісійних. Наприклад, «Калінінград-Нерухомість» встановлює наступні розцінки: мінімальна вартість послуги - 50 тис. Руб., При вартості об'єкта більше 3 млн - 70 тис. Руб., Більше 5 млн - 100000 тис. Руб., Понад 5 млн комісія встановлюється в індивідуальному порядку. У переважній більшості випадків комісія стягується з покупця об'єкта нерухомості. Іноді покупець і продавець домовляються і ділять її навпіл.

При знайомстві з цінами квартир на сайтах і в друкованих виданнях будьте уважні: як правило, ціни там вказуються без комісій. При роботі з відомими ріелторськими агентствами не варто побоюватися подвійних комісій: на такі махінації вони не йдуть, тому що це може суттєво підірвати їх авторитет на ринку. Крім того, такі агентства вважають за краще працювати тільки з прямими власниками, тому можна не боятися накруток за перепродажу.

Дрібні агентства, як правило, встановлюють фіксовану ціну на послуги з підбору та проведення угоди. Найбільш часто зустрічається сума - 50 тис. Рублів, її можна вважати оптимальною ціною в поточному році.

Робота з іноземцями

Оскільки Калінінград є досить популярним регіоном для переселенців (близькість Європи, морського узбережжя, сприятливий клімат), у місцевих агентів з нерухомості є досвід роботи з іноземними громадянами, і ніяких складнощів при оформленні документів, як правило, не виникає. Одним з важливих моментів в такій угоді є легальне перебування іноземця на території РФ, поетом враховуйте термін дії вашої візи або допустиму тривалість перебування в Росії без візи. У червні між Казахстаном і Росією підписано угоду про без реєстраційний перебування своїх громадян на території суміжної країни на термін до 30 діб. При більш тривалому перебуванні необхідно оформити реєстрацію і міграційну карту.

Крім цього для оформлення угоди з купівлі-продажу нерухомості іноземному громадянину потрібно:

• громадянський паспорт
• згода чоловіка на покупку об'єкта нерухомості на російській мові.

Всі документи на іноземних мовах, повинні мати нотаріально завірений переклад.

Операцію може провести і ваш законний представник при наявності відповідної довіреності, також переведеної на російську мову.

Деякі ріелторські контори допускають укладення договору на надання послуг з підбору житла віддалено, тобто по електронній пошті, або взагалі його не укладають. Але більшість агентств наполягають на особистій присутності під час підписання документа. У будь-якому випадку, договір на юридичний супровід угоди підписується безпосередньо в агентстві, на території Калінінградської області.

труднощі вибору

Як відзначають ріелтори, жителі інших регіонів і країн, які переїжджають в Калінінградську область, при виборі житла віддають перевагу новобудовам, незалежно від району міста, в середньому ціновому діапазоні. При цьому на ринку нерухомості Калінінграда помітний деякий дефіцит якраз квартир економ-класу, тому ціни на них дещо завищені. Зате у бажаючих придбати елітне житло проблем не буде: вибір широкий, це можуть бути і просторі квартири в центрі з дизайнерським ремонтом, і будиночки на узбережжі Балтійського моря, в курортних містечках Зеленоградске, Светлогорске. Попит на них останні пару років не дуже великий.

Крім того, за спостереженнями ріелторів, переселенці з Казахстану, Узбекистану часто купують земельні ділянки для подальшого будівництва власного будинку, так як це обходиться дешевше, ніж покупка готового житла.

Про що мовчать ріелтори

Особливу уважність потрібно проявляти при укладанні договорів пайової участі. До заяв ріелторів про те, що «будинок буде зданий вже через півроку», потрібно ставитися скептично. На жаль, при здачі будинку досить часто виникають проблеми, і оформлення дозвільної документації на введення в експлуатацію затягується на роки.

Деякі ріелторські компанії, наприклад, «Департамент Нерухомості», пропонують квартири в новобудовах тільки при наявності всієї дозвільної документації. Також вони стежать за ходом будівництва, проводять моніторинг динаміки продажів компанії-забудовника, вважаючи за краще працювати з тими, чиї об'єкти гарантовано здаються в установлені терміни. Однак не всі агентства відрізняються такою педантичністю в роботі із забудовниками. Тому особливу увагу приділіть пункту договору про відповідальність сторін у разі зриву термінів здачі об'єкта.

З обережністю також варто ставитися до заяв агентів про «розвиненій інфраструктурі» і «зручному транспортному сполученні», це стосується нових житлових мікрорайонів «Сельма», «Брусничка», Московського і Ленінградського районів міста. Дані райони активно забудовуються і розширюються, але ситуація з транспортом залишає бажати кращого: громадський транспорт ходить недостатньо часто, маршрутів мало, а при наявності особистого автомобіля ви ризикуєте зіткнутися з типовою московської проблемою - пробками.

Певний ризик являє покупка квартири в німецькому фонді. Велика частина Центрального району - це німецькі квартали з тихими зеленими вуличками, малоповерховими цегляними будинками і розвиненою інфраструктурою. Німецькі будинку приваблюють не тільки своїм архітектурним чарівністю, вдалим плануванням (як правило, це високі стелі, просторі кімнати, ніші для камінів), але і відносно невисокою ціною в порівнянні з новобудовами в центрі міста. Однак цим будинкам вже більше ста років, більшість з них так чи інакше постраждали під час бомбардування Кенігсберга у Велику Вітчизняну війну. Тому квартири в них вимагають серйозних вкладень. При розгляді такого варіанту житла уважно вивчіть стан будинку (підвалу, перекриттів, стін, якість звукоізоляції) і оціните необхідні витрати на ремонт.

Багато калінінградців відчувають недовіру до ріелторів, вважаючи, що ціни за їхні послуги необґрунтовано завищені, а якість роботи часто залишає бажати кращого. Найчастіші скарги пов'язані з тим, що ріелтори погано знайомі з об'єктами, які продають, і надають неповну або невірну інформацію. Почасти це відбувається через те, що агенти орієнтуються насамперед на платоспроможність клієнта, а не на його вимоги і побажання щодо житла, що купується. На жаль, недобросовісні ріелтори не дбають заздалегідь про юридичну чистоту об'єкта, що призводить до довгого і плутаному оформлення угоди. Однак багато покупців і продавці нерухомості на етапі оформлення угоди в кінцевому підсумку звертаються до професіоналів: наприклад, близько 80% угод на ринку вторинного житла проводиться за участю агентств.

Фото: angebot.ru

інформаційна служба www.kn.kz