Забудова в великих містах України досягла свого піку. Фото: А. Бойко
На ринку нерухомості в Україні в 2018 році було чимало змін. Ціна на квартири практично заморозили, оренда стабільно продовжувала зростати, а для забудовників ввели нові правила. Сайт "Сегодня" розповідає, що було з українським ринком нерухомості в цьому році.
Ціни на квартири
Ще на початку 2018 р експерти говорили, що різких перепадів в цінах на квартири не буде. Ринок нерухомості почав падати ще під час кризи в 2008 р У 2012-му ситуація трохи стабілізувалася, але вже через два роки ринок знову зіткнувся з рекордним падінням. Експерти відзначають, що в 2014 р ціни на квартири в доларовому еквіваленті падали на 2% щомісяця. Головними причинами стало різке знецінення гривні, падіння купівельної спроможності громадян та нестабільна ситуація на сході країни.
Різні портали по нерухомості показували різну статистику, але в цілому зростання цін так ніде і не був зафіксований. Як правило, спроби аналізу сходилися на тому, що ціни, або просіли на 5-10%, або стабілізувалися. До слова, в звіті Нацбанку за липень також було сказано, що вперше за чотири роки ціни на нерухомість стабілізувалися і перестали знижуватися.
За результатами досліджень різних порталів нерухомості, середня ціна за квадратний метр квартири в Києві на грудень 2018 р становила 1 030 доларів, тоді як в 2017 р вартість була понад 1 200 доларів. Приблизно така ж ситуація і в інших великих міста - Харкові, Львові, Одесі та Дніпрі.
Житло в новобудовах стабільно залишається на порядок дешевше, ніж на вторинному ринку. В середньому різниця в ціні становить близько 10%, і таке співвідношення тримається багато років.
В останні роки забудова в великих містах України досягла свого піку, але споживчі настрої українців все-таки не покращилися. Уже в період з січня по червень цього року в країні ввели в експлуатацію майже на 30% будинків менше, ніж за аналогічний період минулого року.
"За кількістю новозбудованих квартир на 1000 чоловік населення в минулому році Україна випередила ЄС (2,9 в порівнянні з 2,8). У той же час, за рівнем забезпеченості житлом вона все ще поступається Європі (менше 400 квартир на 1000 чоловік населення по порівняно з 486 в Євросоюзі ", - йдеться в останньому" Звіті про фінансову стабільність "НБУ.
Таким чином, в Україні зараз будується дуже багато житла, але купити його українці часто не можуть. Для того, щоб квартири купували швидше і охочіше, забудовники максимально знижують ціни, через що нерухомість на первинному ринку залишається набагато дешевше, ніж на вторинному ринку.
Оренда квартир
Якщо ціни на покупку квартир в 2018 р трохи знижувалися, то ось з орендою такого не сталося. В Україні стабільно залишається дуже високою ціна орендного житла . Так, відповідно до опублікованого на початку року індексу Numbeo, середня зарплата в Україні становила 7 670 грн, а от середня ціна оренди однокімнатної квартири недалеко від центру міста - 8 293 грн; відзначимо, у випадку з індексом Numbeo скоріше йшлося про середніх даних по великих містах України: Києва, Одеси, Харкова. Причому в інших країнах таких невідповідностей немає.
Найдорожче оренда житла обійдеться в столиці України - в Києві, тут середня ціна на однокімнатну квартиру буде близько 8 тис. Грн. Звичайно, можна знайти і варіанти дешевше, але в центрі міста здається дуже багато елітного житла за відповідну оплату. У Львові середня ціна оренди становить трохи більше 6 тис. Грн, в Харкові і Дніпрі ціни схожі - десь 5,5 - 6 тис. Грн. В Одесі специфіка оренди злегка відрізняється, тут дорожче коштує житло, яке знаходиться близько до моря, а не до центру самого міста - 6,5 тис. Грн.
Через те, що ринок орендного житла в Україні ніяк не контролюється, він залишається одним з найбільш тіньових і, в той же час, динамічних. На ринку представлені як великі агентства, орендодавці у яких по кілька десятків квартир, так і приватні особи, які здають свою житлоплощу.
Нові правила для забудовників
У 2018 року одним з наймасштабніших нововведень стала зміна державних будівельних норм (ДБН) "Планування і забудова територій".
Зміни торкнулися щільності і поверховості забудови . Так, тепер максимальна щільність забудови становить: для 4-поверхових будинків - 45% площі кожного гектара, для 5-8-поверхових - 40%, для 12-25-поверхових висоток - не більше 30%. ДБН також обмежують і поверховість будівель. У містах з населенням до 50 тис. Чол. не може бути вище трьох поверхів, в більших (100-150 тис. чол.) - тільки 9-поверхівки, і лише в мегаполісах - будинки висотою понад 20 поверхів, правда, теж майже без обмежень.
З'явилося поняття "зеленої лінії" - це означає, що не можна забудовувати парки та рекреаційні зони, і "блакитної лінії", яка обмежує висотність будівель. також нові ДБН забороняють будувати паркінги на території житлових комплексів. Альтернативою повинні стати підземні гаражі або відкриті майданчики в 300-500 м. Від будинку.
Нові норми передбачають створення безбар'єрного проїзду для осіб з інвалідністю, тобто будуть знижені бордюри для заїзду і з'їзду на тротуарах, з'являться доріжки для інвалідних колясок, острівці безпеки на нерегульованих переходах і т.д.
Реконструкція та будівельна амністія
Крім усього, що ми перерахували вище, в 2018 р були і інші зміни в сфері нерухомості. Так, уряд досі намагається вирішити проблему із застарілим житлофондом. За офіційною інформацією Мінрегіону, на кінець 2017 р в Україні більше 50% житлового фонду застаріло і потребувало реконструкції , А 7,5% (75 млн м кв) і зовсім були непридатні для життя. Тільки в Києві налічується близько 3,2 тисячі об'єктів, які необхідно реконструювати - це переважно хрущовки і сталінки. Щоб вирішити цю проблему, є два шляхи: реконструювати будинки або ж знести їх, якщо вони абсолютно непридатні для життя.
Відповідно до закону, який був прийнятий ще в 2006 р, щоб почати реконструкцію житлового будинку, потрібно отримати згоду 100% жителів. Такі норми робили реконструкцію та знесення житла абсолютно неможливими. У новому законопроекті, який розробляє Мінрегіон, цю норму замінили. Незабаром, для початку реконструкції потрібна згода тільки 75% мешканців, а не всіх. У міністерстві пояснюють: то, які будинки підлягатимуть знесенню, і реконструкція яких неможлива без відселення, буде визначатися на підставі проектної документації на реконструкцію, яка пройшла відповідну процедуру обговорення та затвердження.
Передбачається, що жителів таких будинків будуть відселяти в межах кварталу (мікрорайону), який реконструюється. Також мешканцям потрібно надати умови не гірші, ніж ті, які у них були.
З 22 вересня 2018 року набрав чинності порядок ведення державного реєстру прав на нерухомість в новій редакції. Головною інновацією стало те, що що був створений реєстр об'єктів нерухомості, в якому буде надана інформація про технічні характеристики об'єктів нерухомості, чого раніше в Україні не було.
Ще одне важливе нововведення - будівельна амністія, яка поширюється на індивідуальні житлові будинки, садові, дачні будинки загальною площею до 300 квадратних метрів , А також на господарські будівлі та споруди загальною площею до 300 квадратних метрів, побудовані в період з 5 серпня 1992 року по 9 квітня 2015 р без дозвільних документів.
Таким чином, ринок житла в Україні в цьому році не стояло на місці, а активно розвивався. Крім того, був написаний не один законопроект, покликаний врегулювати цю сферу, але поки всі вони - справа майбутнього.
Читайте найважливіші та найцікавіші новини в нашому Telegram
Підписуйтесь на нашу розсилку