1. Законні і обхідні схеми покупки новобудови
2. ДДУ - найнадійніший спосіб купити новобудову
3. житлові кооперативи
4. житлові сертифікати
5. Договір продажу майбутньої нерухомості
6. Як ще можна купити квартиру в новобудові?

Які юридичні аспекти купівлі квартири в новобудові? Адже ДДУ (договір пайової участі) - це не єдино можливий спосіб майбутнього визнання права власності на квартиру.

Всього поширене п'ять схем і ще кілька можливі в теорії, були поширені в минулому або можуть заробити в майбутньому.

Законні і обхідні схеми покупки новобудови

Сьогодні все, що пов'язано з реєстрацією покупки квартири на первинному ринку (в новобудові) регулюється Законом №214-ФЗ, який повністю називається «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації», а так же, а також законодавством про захист прав споживача.

Закон №214-ФЗ був прийнятий 30 грудня 2004 року та неодноразово піддавався змінам і доповнення. Останні були внесені 3 липня 2016 (№304-ФЗ, №361-ФЗ). І стосувалися, наприклад, того, що тепер під закон про пайове будівництво потрапляють, в тому числі і таунхауси (їх на цьому етапі прирівняли до багатоквартирних будинків). Так само були внесені мінімальні вимоги до статутного капіталу забудовника, в залежності від площі зводяться будівель.

Для багатьох закон №214-ФЗ нерозривно пов'язаний з поняттям ДДУ. Насправді, не це не зовсім так. Є й інші схеми продажу новобудов, які абсолютно законні. За експертним висновком Валерія вольфовской, керівника юридичного відділу GRAVION GROUP, до законних схем покупки новобудови, крім ДДУ, відносяться:

1. продаж через членство в житлових кооперативах;
2. продаж шляхом випуску житлових сертифікатів;
3. продаж через укладення договору купівлі-продажу майбутньої нерухомості (ДКПБН - договір купівлі продажу майбутньої нерухомості);

Крім цих легальних схем, застосовують так само обхідні. «Вони не передбачені законом, але активно застосовуються або раніше застосовувалися забудовниками з метою легального обходу несприятливих законодавчих обмежень, - пояснює Валерій вольфовской. - Вони не захищають права покупця новобудови, підвищують ризики, не несуть гарантій забезпечуваних законодавцем ».

До обхідним схемами продажів відносять такі:

1. вексельна схема продажів;
2. продаж шляхом укладення попереднього договору купівлі-продажу (ПДКП- попередній договір купівлі продажу);
3. продаж шляхом укладення договору співінвестування;
4. продаж через цільове фондування.

Розподіл способів продажу-купівлі квартир в новобудовах Москви і Нової Москви. Очевидно, що ДДУ є найпопулярнішим способом продажу. На жаль, продаж через легальний договір купівлі-продажу (КП) і обхідна схема через укладання попереднього договору купівлі-продажу проходять в даному дослідженні під одним пунктом.

ДДУ - найнадійніший спосіб купити новобудову

Юрій Неманежін, керуючий партнер GRAVION GROUP пояснює, що єдиним вірним і гарантовано легальним способом придбання житла на ринку новобудов (в тому числі єдино можливим для іпотечного кредитування) є укладення договору пайової участі (ДДУ) В даному випадку схема виглядає так:

1. висновок ДДУ (підписання + державна реєстрація);
2. оплата інвестицій забудовнику (це робиться після державної реєстрації ДДУ);
3. після завершення будівництва висновок (підписання + державна реєстрація) додаткової угоди до ДДУ в частині уточнення побудованої площі приміщення по обмірами БТІ, а також в частині уточнення ціни договору;
4. повідомлення забудовником пайової інвестора про введення будівлі в експлуатацію і готовності приміщення до передачі;
5. підписання забудовником і пайовою інвестором акту приймання приміщення;
6. державна реєстрація квартири у власність в новобудові. Визнання права власності.

Купівля квартири в новобудові через ДДУ досить зручна для отримання пайовиком банківського кредиту. Право вимоги квартири - цілком зрозумілий і прозорий заставу, який влаштовує банки.

Сьогодні багато забудовників заздалегідь турбуються про акредитацію своїх об'єктів в будь-яких банках, щоб прискорити процесу схвалення майбутніми покупцями іпотечного кредиту. При цьому пайовик, який купив квартиру в новобудові, може продати її (укладається договір поступки прав вимоги по ДДУ). Головне, щоб ДДУ вже був зареєстрований в Росреестра.

житлові кооперативи

З великим відривом йде наступна за популярністю легальна схема покупки квартири в новобудові - житлові кооперативи або ЖБК. За даними «Метріум Груп», на столичному ринку масового сегмента 10% новобудов пропонуються через ЖБК, а в бізнес-класі - 7,3%. Житлово-будівельний кооператив - це некомерційна організація, організована на добровільних засадах за принципом членства, метою якої є реконструкція або будівництво за рахунок членів кооперативу багатоквартирного будинку.

Діяльність кооперативу регулюється главами 11 - 12 розділу V Житлового кодексу РФ, а також деякими положеннями Цивільного кодексу РФ. До неї також застосовуються положення Закону РФ від 19.06.1992 N 3085-1 «Про споживчу кооперацію». Членами кооперативу можуть стати фізичні особи, які досягли 16 років, що накладає обмеження на покупку новобудови за такою схемою з використанням материнського капіталу.

Головний плюс продажу через кооператив для забудовника в тому, що не треба чекати державної реєстрації договору, тобто гроші від покупця можна отримати відразу. Правда, з іншого боку, відсутність реєстрації не захищає покупця від подвійного продажу однієї і тієї ж квартири.

Є для покупця і інші мінуси покупки квартири в новобудові через кооператив. У цьому випадку закон не зобов'язує забудовника фіксувати дату здачі будинку, відповідно, не передбачені і штрафні санкції (хоча це, при бажанні може бути прописано в окремому конкретному договорі).

Раніше забудовники, реалізують квартири в новобудові через ЖБК, приваблювали покупців трохи нижчими цінами. Сьогодні, коли чимало будівельних компаній працюють на межі рентабельності, цей шлях не дуже вдалий. Зате схема кооперативу дозволяє забудовнику надавати покупцеві розстрочку на покупку новобудови, в тому числі і після завершення будівництва будинку.

Наприклад, в середині 2016 року було анонсовано пропозицію від ЖК «Еталон Сіті» , Де розмір початкового внеску дорівнює 10%, а період розстрочки - сім років (до 2023 року). Однак при цьому розмір ставки - 1% в місяць (можна порівняти з банківської іпотечної ставкою).

ЖК Еталон Сіті

Є ще одна відмінність покупки квартири в новобудові через ЖБК від покупки новобудови через ДДУ. Це ситуація, коли забудовник виявляється неспроможним, а будівництво зупиняється. Члени кооперативу мають права самостійно зайнятися добудовою будинку (чомусь багатьма експертами це видається за велику перевагу). А які уклали ДДУ повинні чекати офіційного банкрутства забудовника і вимагати добудови будинку в рамках процесу про неспроможність забудовника.

«Прикладів, коли, здавалося би, надійний забудовник продає квадратні метри житла по ДДУ, і, раптом, виявляється банкрутом, десятки. А з ними і сотні ошуканих пайовиків. Будівництво - це завжди ризик », - впевнена Оксана Сторожук, керівник підрозділу ГК« Сібпромстрой ».

Взагалі, деякі експерти вважають кооперативи недооціненим інструментом. Наприклад, Іван Грачов, колишній депутатом Держдуми в 1993-2003 і 2007-2016 роках, неодноразово намагався провести закон про будощадкасах (по суті - житлово-накопичувальних кооперативах), які дозволяли б накопичувати гроші на покупку квартири через житловий кооператив. Але цей закон так і залишився неприйнятим.

А в 2015 р, навпаки, заговорили про те, що треба обмежити діяльність кооперативом будівництвом малоповерхових будинків. Але ця ініціатива поки теж не втілилася в конкретному законі.

житлові сертифікати

На відміну від вексельної схеми, житлові сертифікати абсолютно легальні. По суті, забудовник випускає облігації, які мають банківську гарантію. Самі облігації повинні бути номіновані і в рублях, і в квадратних метрах. Теоретично, покупка нерухомості через житлові сертифікати може бути цікава інвесторам в новобудови, оскільки легко дозволяє купувати тільки частку квартири.

Але на практиці дана схема особливого поширення не отримала, тому що організація її дуже складна. Зокрема, забудовнику потрібно надати серйозні банківські гарантії і тісно взаємодіяти з ФСФР Росії (Федеральною службою з фінансових ринків).

Житлові сертифікати не треба плутати з державними житловими сертифікатами, які видаються державою для виконання своїх зобов'язань перед певними соціальними групами громадян.

Векселі, на відміну від житлових сертифікатів, не мають банківської гарантії. І, по суті, не є цінним папером. Тому вексельна схема вважається «обхідний». Причому, навіть великі будівельні компанії, наприклад, ПІК продавали свої новобудови з використанням векселів. Іноді визнавати право власності на ці квартири за векселями доводилося через суд.

Як виглядає вексельна схема в дії? Ви купуєте у компанії вексель на певну суму, щоб згодом обміняти його на квартиру новому будинку. При цьому полягають два договори. Попередній - в ньому вказуються умови отримання квартири її характеристики і ціна. І договір купівлі-продажу векселя.

Договір продажу майбутньої нерухомості

На відміну від попереднього договору купівлі-продажу, продаж через укладення договору купівлі-продажу майбутньої нерухомості цілком легальна. Це було підтверджено постановою Пленуму Вищого арбітражного суду Росії №54 від 11 липня 2011 р

По суті, це повноцінний договір купівлі-продажу майбутньої речі. І то, то на її створення підуть гроші покупця, робить угоду менш законною. Єдине, в договорі обов'язково потрібно прописати всі необхідні відомості, що дозволяють зрозуміти, про яку саме квартирі йде мова (місце розташування, площа тощо), так само повинна бути вказана ціна (при цьому ціна може бути дана як за всю квартиру, так і за квадратний метр).

Правда, для виконання зобов'язання за договором нерухомість спочатку повинна бути зареєстрована на ім'я продавця.

Попередній же договір купівлі-продажу несе в лише зобов'язання укласти основний договір купівлі-продажу на певних умовах. Він ніяк не захищає покупця. Часто ПДКп укладали в компанії ДСК-1 до її злиття з ФСК «Лідер» .

Іноді ПДКп ще маскується під ПДДУ або ПредДДУ. Подібні договори (ПДКп і ДКПБН) забудовники часто укладають на етапі, коли ще не отримано дозвіл на будівництво і не можна продавати квартири в новобудові по ДДУ.

Також таку форму договору вибирають тоді, коли будинок вже зданий, квартири знаходяться на державну реєстрацію, але право власності ще не отримано. Тоді ДДУ укладати не можна, а попередній договір купівлі-продажу або договір купівлі-продажі майбутньої нерухомості - можна. При цьому, на думку багатьох юристів, договір купівлі-продажу майбутньої нерухомості набагато більш легітимний, ніж попередній договір купівлі-продажу.

Як ще можна купити квартиру в новобудові?

Продаж через цільове фондування в даний момент не набула поширення. Хоча при належної юридичної опрацюванні вона могла б бути вигідною і для забудовників, і для покупців. Суть її в тому, що банк створює закритий фонд і привертає в нього кошти вкладників. Кошти, отримані цим фондом, йдуть на кредитування забудовника, а зі вкладники замість своїх вкладів можуть отримати нерухомість.

Так само практично вже не зустрічаються спроби укласти договір співінвестування. Ще десять років тому була поширена думка, що громадяни, які купують квартиру в новобудові не є покупцями, а є співінвесторами. І, відповідно, повинні нести всі ризики. Але в ще в 2005 році було рішення Конституційного суду Росії, що до покупців новобудов це не може бути застосовано, що вони є не інвесторами, а споживачами.

У будь-якому випадку, покупка квартири в новобудові неминуче несе в собі ризик. І більш низька ціна (у порівнянні з готовим будинком) - це плата не тільки за очікування, але і за цей ризик теж.

Реєстрація покупки шляхом укладення ДДУ, як вважається, є найбільш надійною. І при такому виборі пропозицій саме по ДДУ у покупців повинні бути серйозні аргументи, щоб за те, щоб скористатися іншою схемою.