Прогноз-2009: житло і земля знизяться вдвічі

  1. АВТОР:
  2. Орфографічна помилка в тексті:

30 грудня 2008, 7:18 Переглядів:

Ціни на "вторинку» не замороження, а "розтануть": "одинички" йтимуть по $ 20 тисяч. Фото А. Іскрицької.

Ті, хто пам'ятає дефолт 1998-го і наступне зниження цін на квартири, не дадуть збрехати: тоді за півроку вони "демократизувалися" приблизно в 1,5 рази, а зараз, починаючи з жовтня, - майже в 2 рази. Тоді криза була - "квіточки", а зараз - "ягідки". І збір оних буде в майбутньому році.

ОПТИМІСТИ. Пригадується булгаковська фраза "громадянин збрехавши", коли читаєш у колег-журналістів твердження про те, що банки наповнили ринок дешевим "конфіскатом" - квартирами, за якими позичальники не змогли виплатити іпотечні кредити, тому таке житло виставили на продаж. Як ми з'ясували у провідних банків, вони демонструють на сайтах квартири за погодженням з неспроможними позичальниками, щоб ті змогли їх продати і погасити кредит.

Ну, дай Боже щастя позичальникам і банкам: їх заявлені ціни не встигають за загальним падінням, а значить, шанси знайти покупців близькі до нуля. Наприклад, 1-кімнатні в Києві банками пропонуються по $ 65-100 тис., 2-кімнатні - по $ 105-120 тис., 3-кімнатні - по $ 130-180 тис. Це середньоринкові ціни вже позавчорашнього дня, а вони падають мало не щодня. Та й навіщо покупцям зв'язуватися із заставними квартирами, по яких продавці поступаються неохоче (виходячи з того, скільки їм потрібно банкам повернути), якщо по "чистим" квартирам можна вторгувати набагато більше.

Найцікавіше, звичайно, прогноз цін на 2009-й. Директор АН "Кварт-сервіс" Віктор Несін вважає: "Обвалу цін не буде, вони до березня впадуть ще на 20%, а потім зупиняться. Тому що, сподіваюся, до цього часу банки реанімують іпотеку, почнуть видавати кредити. Позики під 30% в гривні і під 20% у ВКВ, звичайно, непідйомні, але вони повинні знизитися. під 15% і 12% відповідно люди будуть брати. Думаю, такі ставки зможуть забезпечити іноземні банки через своїх "дочок" в Україні ".

Ой, це навряд чи. Раз вже все банки підняли ставки депозитів до 12-14% у ВКВ і до 18-22% в гривні, то в найближчий рік позики не здешевлять. Та й брати гроші для іпотеки їм нізвідки: закордон дешевими кредитами не допоможе, там свої проблеми з кризою, а рідне отечество - тим більше: якщо Нацбанк і виділить гроші, то на повернення зарубіжних боргів, щоб банки не впали, а аж ніяк не на видачу нових позик.

Реалісти. "Самий оптимістичний прогноз - вихід з кризи почнеться до осені, а на той час ціни впадуть ще на 30%", - вважає президент Союзу фахівців з нерухомості Києва Ігор Однопозов.

"Зниження вартості квартир на 30% в 2009-м - це дуже м'який для продавців прогноз, - говорить заступник директора АН" Ковчег-7 "В'ячеслав Колосовський. - Зараз, незважаючи на різке здешевлення, ринок лежить, угод - одиниці, поступки по ним - колосальні. днями реальному покупцеві продали "одиничку" нема за $ 50 тис., як просили, а за $ 35 тис. Основна маса покупців, яка навіть має "живі" гроші на руках, вичікують, розуміючи, що це ще не межа - і, думаю , дочекаються свого. Якщо криза триватиме, що найбільш ймовірно, то ціни в 2009-му зваляться ще в 2 рази: полноц нниє 1-кім. квартири підуть по $ 25 тис., 2-ком. - по $ 40 тис., 3-ком. - по $ 55 тис., тобто ціни повернуться до рівня 2002-2003 рр. ".

"Ймовірно, банкам в 2009-му ніде буде взяти гроші на видачу іпотечних кредитів, тому немає підстав розраховувати, що ринок" вторинки "пожвавиться, - вважає керівник житлофонду консалтингової компанії" Нове місто "Ольга Читая. - Припускаю, що в цих умовах ціни впадуть за цей рік в 2 рази, а за 1,5 року - в 3 рази: "одинички" - до $ 20 тис. "двушки" - до $ 30 тис., "троячки" - до $ 40 тис. ".

РЕЙТИНГ ДЕШЕВИХ КВАРТИР

Прошерстів оголошення, ми знайшли реально недорогі варіанти. І по ним торг доречний!

1-кімнатні

  • $ 30 тис. Голос. р-н., вул. Малокитаевская, 21/14/4 кв. м.

  • $ 34 тис. Святош. р-н, вул. Зодчих, 23/12/5 кв. м.

  • $ 36 тис. Солом. р-н, вул Білецького, 36/17/11 кв. м.

2-кімнатні

  • $ 50 тис. Дарн. р-н, вул. Привокзальна, 44/28/7 кв. м.

  • $ 55 тис. Дніпро. р-н, пр. Миру, 38/24/6 кв. м.

  • $ 55 тис. Поділ. р-н, вул. Фрунзе, 43/29/5 кв. м.

3-кімнатні

  • $ 90 тис. Святош. р-н, вул. Наумова, 74/45, 7,5 кв. м.

  • $ 95 тис. Обол. р-н, пр. Рокосовського, 60/42/7 кв. м.

  • $ 98 тис. Солом. р-н, вул. Героїв Севастополя, 60/45/6 кв. м.

"ПЕРВИНКА": виживуть лише ТІ, ХТО ЗНИЗЯТЬ ЦІНИ ВДВІЧІ

Доля "первинки" туманна: будівельники сподіваються на допомогу уряду в завершенні об'єктів і ціни продажу знижують неохоче. Однак є великі сумніви, що держава фінансово підтримає забудовників навіть опосередковано. Намедни Кабмін відмовився виділити 1 млрд. Грн. Державній іпотечній установі, що повинно було активізувати видачу кредитів населенню для купівлі квартир в новобудовах і тим самим трохи пожвавити будівництво. Що чекає його в 2009 році? Вислухаємо аргументи експертів.

Дмитро Колісник, керівник інвествідділу консалтингової компанії "Новобудова", вважає: "Не зможуть забудовники в 2009-му здешевити продаж більш ніж на 20-30%. На стільки подешевшали будматеріали, ще зарплати робітникам знизилися на 10-15%, але це не головні фактори. Будівельники розуміють, що навіть якщо виставити квартири і в 1,5 рази дешевше, тобто за собівартістю, їх брати не будуть, поки не відновиться кредитування, тому краще заморозять будинку, ніж будуть демпінгувати ".

"Ті, хто готовий був знизити ціни, вже це зробили, інші з забудовників на подальше здешевлення навряд чи підуть, - стверджує директор консалтингової компанії" Канзас "Зоя Нестеренко. - Готових будинків буде небагато, і попит на квартири в них виросте, адже є надія, що з другої половини 2009-го відновиться іпотека для "первинки". (Якщо іпотека і прокинуться, то спочатку - для "вторинки", де житло є в натурі, а вже потім - для "первинки". Але поки неясно, звідки банки на це гроші візьмуть. - Авт.)

"Забудовники в 2009-му напевно скинуть від 10 до 30% теперішніх цін на готове житло, а в неготових будинках його взагалі ніхто не буде купувати, - каже керівник відділу маркетингу будівельно-інвестиційної компанії" Київ Житло-Інвест "Володимир Германов. - І при таких знижки будуть тільки поодинокі покупки, і тільки за умови, що оживе кредитування і ставки знизяться хоча б до 15-20% в гривнях. Але на це надія невелика. Значить, щоб продати квартири, що вижили забудовники будуть знижувати ціни майже до рівня нульової рентабельності - в 1,5-2 р аза, тобто до $ 1000 за квадратний метр, а то і менше. Це найреальніший сценарій. Однак не впевнений, що він допоможе: нерозумно в найближчі 1,5-2 роки розраховувати, що з'явиться масовий покупець. Думаю, цю зиму багато забудовників не переживуть - буде багато банкрутств ".

Резюме: на серйозну підтримку влади будівельникам розраховувати не варто. Так само як і на сплеск попиту клієнтів - доступні кредити навряд чи в 2009-му з'являться. Значить, тим, хто спробує заманити реальних покупців, доведеться дійсно знизити ціни вдвічі. І якщо сьогодні "червона ціна" квадратного метра $ 1300., то в наступному році вона буде $ 700.

ЗЕМЛІ - ЯК ГРЯЗІ: ДОЛЯ наділені - ПАДАТИ І ДАЛІ


Вічна цінність. Навіть ділянки під Києвом різко подешевшають

Постулат, що потрібно купувати землю, оскільки її більше не роблять, в Україні став неактуальний. Ділянки під індивідуальну житлову забудову майже не затребувані: пропозицій - море, а попиту - калюжа. Вартість пропозицій падає, але не настільки помітно, як по квартирах (див. Таблицю). Однак не варто особливо орієнтуватися на ці розцінки: якщо ви надумали купити ділянку, то зможете серйозно збити ціну, часом - в рази.

"Сегодня" помітила, що в одних і тих же селах і селищах на Київщині ціни на ідентичні ділянки з гарною інфраструктурою (підведення "ток" і газ, зручний виїзд на автотрасу) і близькістю природних красот (ліс, річка, озеро) розрізняються в 2 -3 рази. Чому так відбувається і що буде далі, ми поцікавилися у експертів.

"Продавці випинають гідності і приховують недоліки наділів, - попереджає провідний спеціаліст консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький. - Але, дійсно, 5% ділянок, які відповідають усім вимогам комфортності, виставляються за демпінговими цінами, часто в три рази нижчі за середньоринкові. Значить, їх господарі зазнають труднощів: взяли кредит на купівлю землі - і не змогли виплачувати. Або ж це спекулянти, у яких нерви здали: купили з метою наживи, а тепер прагнуть продати по швидкому, щоб встигнути повернути вкладені де ьгі. Якщо уряд не підтримає позичальників через банки в відстрочку виплати кредитів (що навряд чи: в бюджеті-2009 може не вистачити грошей на пенсії, зарплати вчителям і лікарям, а не те що на рефінансування банків для підтримки позичальників. - Авт.), то число "демпінгових" ділянок в 2009-му збільшиться до 30%. Їх продаватимуть у 2-3 рази дешевше в порівнянні з аналогічними. Але основна маса землі в 2009-му буде йти всього на 30-50% дешевше, ніж зараз " .

"Я вважаю, що, якщо криза продовжиться, ціни в майбутньому році просядуть в 2-5 разів, - каже віце-президент Земельного союзу України Руслан Вдовенко. - Банки повністю припинили видачу кредитів на покупку ділянок. Попиту практично немає, а по деяким реально укладається операціях продавці поступаються в рази проти заявленої ціни, якщо людина прийшла з "живими" грошима. у цьому випадку нескладно "дотиснути" продавця до тієї суми, яку ви можете сплатити. Є приклади, коли по дорогим ділянок при укладанні угоди ціни знижували в 7 раз! Спекулянти, Купатися землю з метою отримання "навару," в 2009-му не зможуть скласти конкуренцію продавцям-селянам. Останні отримували наділи майже безкоштовно (на оформлення витратили від 300 до 1000 грн.), тому їм вигідна продаж навіть за безцінь: за 50 км і далі від Києва з'являться наділи по $ 100-150 / сотка, тобто на порядок дешевше, ніж зараз. Очевидно, тим, хто має намір терміново продати землю, доведеться йти на втрати, віддавати навіть дешевше, ніж купили. Якщо ж час терпить - чекайте 2-3 роки, поки не повернеться попит і ціни не підуть вгору ".

Підведемо підсумок. Якщо фінансова ситуація покращиться з другої половини 2009-го і банки реанімують іпотеку, то кредити на покупку землі поновляться в останню чергу - вона стала малоліквідним товаром. Далі, людям потрібно буде накопичити гроші на перший внесок, а це 30-50% вартості ділянки: навіть у добре заробляють громадян на це підуть роки. Зате ті, хто мають "жирок" і націлені пустити його на покупку землі, зможуть взяти її в 2-3 рази нижче заявленої ціни. Тобто, якщо зараз "червона ціна" сотки в 30-кілометровій зоні - $ 1,2-2 тис., То в 2009 році вона складе $ 600-700.

Котеджі "впадуть" В ДВА РАЗИ

Вартість котеджів підриває не тільки падіння попиту, а й "вторинка" цього ринку: особняки масово виставляють ті, хто ними обзавівся, а тепер намагаються продати, зіткнувшись з неможливістю "довести до розуму" і виплатити кредити.

Ось живі приклади. Котедж в Віті-Поштовій (260 кв. М) за $ 180 тис. - це в 3-4 рази дешевше, ніж коштував у вересні; $ 120 тис. За аналогічний особняк в Василькові - ціна в 2-3 рази нижче передкризової; $ 85 тис. За таунхаус у Новосілках (91 кв. М) - вдвічі дешевше, ніж заплатили за нього господарі-покупці. Обвал цін в наявності. А як надійдуть забудовники коттеджних містечок: їх "первинка" так само впаде?

"Не думаю, що забудовники коттеджних селищ будуть масово знижувати ціни: лише деякі з них продають готові будинки, більшість - тільки землю, з умовою укладення договору на генпідрядне будівництво, - стверджує Сергій Костецький. - Маючи найбільшу цінність - землю в хорошому місці - вони в умовах фінансової кризи можуть почекати, поки ситуація налагодиться. в крайньому випадку, перенесуть терміни введення в експлуатацію містечка ".

Іншої думки дотримується провідний спеціаліст консалтингової компанії RED Русан Кизлайтіс: "Якщо котеджі не продається протягом року, то втрачаєш $ 400 / кв. М ціни на охорону, обслуговуванні, підтримці в товарному вигляді. Зараз проса немає, тому багато власників котеджних містечок в 2009- м будуть виходити з цього бізнесу, щоб не нести такі втрати, продаючи будинку за стільки, за скільки їх готові будуть купити. будуть котеджі і по $ 600-700 / кв. м, тобто ціни впадуть в 2 рази в порівнянні з нинішніми . Але і при цьому особняки за $ 500 тис. і більше купувати не будуть: люди знайдуть гроші тільки на "бюджетні" вдома ".

Якщо відштовхуватися від цього прогнозу, вищезгаданий котедж в Віті-Поштовій коштуватиме $ 90 тис., В Василькові - $ 60 тис., А в Новосілках - близько $ 40 тис.

ОРЕНДА: У 2009-М ОДИНИЦІ БУДУТЬ ЗДАВАТИ по 1000 грн.

Здешевлення знімних "метрів" в столиці вже не поясниш коригуванням цін в доларах через девальвацію гривні. Бо нацвалюта з вересня знецінилася в 1,5 рази, а вартість житла, що здається - майже в два рази. Якщо два тижні тому за найдешевші "одинички" просили $ 270-300 / міс., То зараз з'явилися варіанти по $ 190-230. За цей час курс нацвалюти впав до $ / 10 грн., А потім знову повернувся до $ / 7,5-7,8 грн. Судячи з оголошень в газетах і на сайтах нерухомості, пропозиція оренди в 4-5 разів перевищує попит. Пояснення просте: Київ залишають тисячі втратили роботу провінціалів, звільняючи житло для більш успішних колег. Ми попросили спрогнозувати ситуацію саме тих ріелторів, які відповіли на дзвінки по найдешевшим "хатах".

Олег Кравченко, брокер АН "Софія": "Гостинка" за $ 190 - найдешевший варіант. Думаю, цінам знижуватися вже нікуди: невигідно буде господарям здавати, адже потім на ремонт житла після орендарів вони витратять більше, ніж отримали доходу ". Йому заперечує приватний брокер Ольга Паленка:" Сьогодні продати люди житло не можуть, тому будуть здавати хоч по чимось небудь, щоб було чим платити квартплату. Ринок затоварений, конкуренція серед орендодавців зростає. Свіжий приклад: навіть по квартирі за $ 218 (1650 грн.) Господарі готові поступатися. Я думаю, ця тенденція посилиться, до літа побачимо здешевлення ще в 1,5 рази, якщо іногородні продовжать їхати з Києва ".

"І в два рази можуть знизитися ціни на знімне житло за 2009-й, якщо криза затягнеться і продовжаться звільнення, урізання зарплат, - вважає ріелтор АН" Атлант-А "Олександр Зазимко. - Тоді зменшиться число і київських, і іногородніх платоспроможних орендарів. орендодавцям доведеться приймати їхні правила гри, знижуючи ціни ".

"Господарі будуть здавати квартири в будь-якому випадку, аби вони не простоювали, - розмірковує брокер АН" Фенікс-2000 "Неля К. - Мабуть, вартість оренди в 2009-му впаде, але зараз важко сказати, до якої межі: думаю, мінімум 1000 грн. доходу за "одиниці" орендодавці все-таки захочуть отримувати, в порівнянні з тим, що зараз здають їх мінімум по 1500 грн. ".

Отже, ясно, що здешевлення оренди зрівнялися з темпами падіння вартості квартир на "вторинці". Логічно припустити, що "з'їм" навіть обжене продаж в падінні. Чому? Ті, хто не зможуть знайти покупців, тобто переважна більшість власників "зайвих" квартир, будуть або самі оплачувати за них житлокомпослуги (прямий збиток), або здадуть їх хоча б за ціною квартплати, плюс мізерний дохід. Значить, в 2009-му можуть з'явитися "одинички" і по 800-1000 грн / міс.

Читайте найважливіші та найцікавіші новини в нашому Telegram

Ви зараз переглядаєте новина "Прогноз-2009: житло і земля впадуть удвічі". інші Новини нерухомості дивіться в блоці "Останні новини"

АВТОР:

Романцов Михайло

Якщо ви знайшли помилку в тексті, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl + Enter

Орфографічна помилка в тексті:

Послати повідомлення про помилку автора?

Виділіть некоректний текст мишкою

Дякуємо! Повідомлення відправлено.

Що чекає його в 2009 році?
А як надійдуть забудовники коттеджних містечок: їх "первинка" так само впаде?
Чому?