У законі 214-ФЗ (стаття 8) процедура приймання-передачі квартири описана досить докладно, і в договорах дольової участі практично дослівно цитуються положення закону.
Порядок передачі об'єкту пайового будівництва за законом 214-ФЗ
Закон передбачає таку послідовність дій:
1) Забудовник отримує дозвіл на введення будинку в експлуатацію (раніше це називалося «приймання будинку держкомісією»), БТІ проводить обміри, об'єкту присвоюється поштова адреса;
2) Забудовник готує і розсилає поштою учасникам повідомлення про завершення будівництва і готовності об'єкта до передачі. Оскільки в договорі встановлено термін передачі об'єкта учаснику, то ці повідомлення розсилаються заздалегідь, конкретний термін оповіщення учасника встановлюється в договорі.
3) Якщо об'єкт великий (багато квартир), то зазвичай одночасно з повідомленням учаснику надсилається запрошення на процедуру огляду і прийняття квартири на певний день і годину.
4) Рідко буває, що учаснику відразу пропонують підписати акт приймання квартири. Зазвичай спочатку учасник після огляду становить перелік недоліків об'єкта і вказує їх в акті огляду. Про недоліки квартири поговоримо нижче.
5) Після того, як недоліки усунуті протягом терміну, встановленого в акті огляду, (або учасник змирився з існуванням цих недоліків), акт повторного огляду підписується із зазначенням відсутності претензій до забудовника і зобов'язанням пайовика підписати акт приймання-передачі квартири.
6) Одночасно проводяться розрахунки в зв'язку зі зміною вартості квартири і компенсуються витрати забудовника на комунальні платежі, якщо це передбачено договором;
7) Після цього сторони підписують акт приймання-передачі квартири, дольщику вручають ключі, і на цьому зобов'язання забудовника за договором пайової участі вважаються виконаними.
Учасник ж після цього має право займатися реєстрацією права власності на квартиру, ремонтом та іншими важливими справами.
Така ситуація в теорії, і в договорі пайової участі нічого іншого, крім тексту зі статті 8 закону 214-ФЗ ви, швидше за все, не прочитаєте - формулювання у всіх договорах схожі, як горошини з стручка. Тому що забудовнику дано право в цьому питанні тільки проставити свої терміни передачі квартири в межах дозволеного законом 214-ФЗ.
Гладко було на папері ...
На практиці все набагато хитромудрі. Акт огляду підписує тільки сам учасник, представник забудовника на об'єкті акуратно знімає з нього копію для вас, а оригінал кладе в папочку, де він і буде лежати, поки вам не набридне чекати усунення перерахованих недоліків в квартирі.
В акті огляду навіть підпис забудовника не передбачена.
Зрештою ви здаєтеся і підписуєте акт прийому-передачі під клятвені запевнення представника забудовника, що він все виправить, тільки пізніше. Але ключі від квартири вам і тут не дають, поки ви не зробите все розрахунки з забудовником і / або керуючою компанією по комунальним платежам.
Якщо ви підписали акт прийому-передачі, то виправлять вам тільки найдрібніші недоліки, зазначені в акті огляду, і то, якщо будете стояти над душею. Все інше будуть виправляти протягом гарантійного терміну (який відраховується від дати, зазначеної в договорі, і становить не менше 5 років), якщо будете достатньо наполегливі. А, може, і не будуть. Більше шансів, якщо ви настої на внесення неліквідованих недоліків в акт прийому-передачі, і не «потім коли-небудь», а безпосередньо при його підписанні.
Якщо місця на перерахування недоліків мало - пишіть на звороті аркуша
Якщо ж ви встояли і не підписали акт прийому-передачі квартири, то на руках у вас залишився тільки акт огляду квартири.
І ось тут таїться засідка.
Ніякі терміни на усунення недоліків в акті огляду зазвичай не ставляться, адже це означає визнання забудовником існування цих недоліків і прийняття забудовником на себе зобов'язань щодо їх усунення. Акт може бути підписаний тільки з вашого боку, а представник забудовника на об'єкті може його і не підписати.
Таким чином, ніяких доказів, що забудовник в курсі виявлених вами недоліків і зобов'язався їх усунути, може і не залишитися.
Для чого так робиться?
Якщо ви уважно читали договір, там обов'язково є пункт про складання одностороннього акту передачі квартири. Як сказано в п.6 статті 8 закону 214-ФЗ:
Якщо інше не встановлено договором, при ухиленні учасника пайового будівництва від прийняття об'єкта пайового будівництва в передбачений частиною 4 цієї статті строк або при відмові учасника пайового будівництва від прийняття об'єкта пайового будівництва (за винятком випадку, зазначеного в частині 5 цієї статті - тобто в разі відмови від приймання через складання акту про недоліки -Прім.мое) забудовник після закінчення двох місяців з дня, передбаченого договором для передачі об'єкту пайового будівництва участ Іку пайового будівництва, має право скласти односторонній акт або інший документ про передачу об'єкту пайового будівництва ....
При цьому ризик випадкової загибелі об'єкта пайового будівництва визнається перейшло до учасника пайового будівництва від дня складання передбачених цією частиною одностороннього акту або іншого документа про передачу об'єкту пайового будівництва. Зазначені заходи можуть застосовуватися тільки в разі, якщо забудовник має відомості про отримання учасником пайового будівництва повідомлення відповідно до частини 4 цієї статті або оператором поштового зв'язку рекомендований лист повернуто з повідомленням про відмову учасника пайового будівництва від його отримання або в зв'язку з відсутністю учасника пайового будівництва за вказаною ним поштовою адресою.
Тобто після закінчення терміну, встановленого в договорі для прийняття учасником квартири, забудовник має право скласти односторонній акт, що квартира вважається вам переданої з певної дати. (А ви в цей час наївно чекаєте, що вас запросять на повторний огляд усунених недоліків).
А акт огляду із зазначенням недоліків - так адже забудовник його не підписував, хіба мало що ви там придумали.
Забудовник, може бути, і не зважиться на відверте шахрайство і брехня про вашому необгрунтованій відмові від прийняття квартири, але можливість таку - по-тихому скласти односторонній акт про передачу квартири - собі залишає.
( продовження тут )