1. П'ять причин будівельного буму в передмісті
2. ласкаво просимо до Києва

У 2007-2008 роках середні ціни на квартири в передмісті будуть приблизно вдвічі нижчі за київські.

У 2007 році сумарна площа новобудов у містах-супутниках Києва вперше перевищила 1,5 млн кв. м. У Києві за минулий рік введено в експлуатацію 1,3 млн квадратів, а в цьому прогнозується не більше 1,4 млн.

Основна причина будівельного буму в передмісті столиці - гранично високі ціни на квартири в Києві. За останні три роки житлова нерухомість на вторинному ринку столиці в середньому подорожчала в три з половиною рази - з $ 750 до $ 2500 за квадратний метр. У столичних новобудовах на початкових стадіях будівництва квадратний метр коштує від $ 1600 до $ 4000..

Нинішній рівень цін звужує число потенційних покупців столичних апартаментів до 5-7% жителів столиці. Більшість киян не мають вільними $ 120-150 тис. (Вартість однокімнатної квартири) і не в змозі виплачувати $ 1,2-1,5 тис. На місяць у разі придбання такої квартири в кредит на 20 років.

Швидке зростання цін на столичну нерухомість збільшив попит на більш дешеве житло в передмістях, чим не забарилися скористатися забудовники, буквально за рік збільшили обсяги будівництва під Києвом більш ніж втричі.

Експансія в передмістя

Сьогодні під Києвом зводять багатоповерхівки практично всі столичні забудовники. «Київміськбуд в 2007-му планує здати шість новобудов на 1214 квартир в Бучі. Зараз ми розглядаємо пропозиції щодо придбання землі в інших містах пригорода », - каже Петро Гордієнко, начальник відділу регіонального будівництва Київміськбуду.

Бориспіль - чемпіон

«До кінця цього року компанія планує почати будівництво житлових комплексів у Вишгороді, Броварах, Бучі, Вишневому, Борисполі, Гостомелі», - вторить колезі фахівець з нерухомості СК «Консоль» Ольга Луковська. 3,5 га землі під забудову в селі Михайлівка-Рубежівка (25 км від Києва по Житомирській трасі) придбав Градобуд. До кінця 2008 року компанія планує здати 869 квартир. «Міськжитлобуд» придбав 12 га у Ворзелі - тут планується будівництво житлового комплексу.

Придивлятися до приміської зони забудовники почали ще в 2005-2006 роках, коли в Києві практично не залишилося вільних ділянок, придатних для багатоповерхового будівництва.

На вторинному ринку столиці земля торік коштувала від $ 20 тис. До $ 150 тис. За сотку. У деяких районах, особливо в центрі, вартість ділянки вже становить 30% собівартості житла. У передмісті землю ще можна купити всього за $ 5-10 тис. За сотку (0,5-2,0% в структурі витрат на один проект). Крім того, тут вистачає великих ділянок, які придатні для зведення багатоквартирних будинків на 9-12 поверхів і навіть житлових комплексів, що теж знижує собівартість будівництва в порівнянні з Києвом. Восени минулого року квартири в новобудовах передмістя можна було знайти за $ 450-500 (на початкових стадіях будівництва). При цьому будівельники не скаржилися на низьку рентабельність. Квартири в готових будинках забудовники пропонували за $ 700-800 / кв. м - попит на новобудови в містах-супутниках порівняно з Києвом тоді був невисокий.

Але вже восени минулого року попит, а за ним і ціни почали зростати: одночасно з падінням прибутковості столичного житла в передмістя прийшли приватні інвестори, які заробляють на перепродажі.

До кінця 2006 року середня вартість квадратного метра в новобудовах під Києвом зросла майже до $ 1200. Стрибок цін припав на осінь: на початку минулого року метр загальної площі коштував $ 790, в серпні - трохи більше $ 860, в січні 2007-го - вже $ 1125. Однокімнатна квартира в Борисполі, яку рік тому можна було купити за $ 32 тис., Зараз коштує $ 50 тис. У Києві за цей же період найдешевші однокімнатні квартири зросли в ціні з $ 82,5 тис. До $ 125,7 тис.

«У будинках, які ми будуємо за містом, 70% квартир розкуповується на стадії котловану. Покупець укладає договір пайової участі, вносить 30% передоплати. Решта грошей виплачується поквартально - за два місяці до здачі об'єкта покупець повинен погасити повну вартість квартири. При 100% передоплаті на стадії котловану знижка 5%. Різниця цін при купівлі на стадії котловану та придбанні вже побудованого житла становить 40% », - обґрунтовує вигідність покупки повітря Ольга Луковська.

На думку експертів, мінімум 50% покупців приміського житла так чи інакше планують заробити на перепродажі. Вкладаючи гроші в будівництво на стадії котловану, приблизно через півтора року вони розраховують продати квартиру в півтора-три рази дорожче.

Ще навесні такий розрахунок, здавалося цілком виправдано. Але приблизно з квітня зростання цін в пригороді припинилося, повторюючи столичну тенденцію.

Що далі

Ситуація з цінами в Києві та околицях практично ідентична московській. У 2006-му і в Києві, і в Москві вартість житла зросла приблизно на 70-80%. Ціни на квартири в передмістях за цей же період збільшилися на 40-50%. Навесні 2007-го і в Підмосков'ї, і під Києвом квадратний метр в середньому коштував удвічі менше, ніж у столиці.

Приблизно з квітня на ринку житла в Москві корекція цін: мінус 5-7% з початку 2007 року. «Московський квартирний ринок зараз нецікавий інвесторам через негативну дохідність та низьку ліквідність. Реальні доходи населення і відкладений попит наздоганяти далеко відірвалися від них ціни на нерухомість ще багато місяців. Продавці й далі захищатимуть свої консервативні інтереси, тим більше що довговічність і слабке старіння квартир як товару дає їм надію дочекатися кращих часів », - констатують в російському інформаційно-аналітичному агентстві Rway.

У Києві за цей же період зростання цін спочатку уповільнилося до 1-1,5% на місяць, потім змінилося невеликим падінням (-0,1%). Індекс прибутковості в столиці України зараз найнижчий за останні два роки. Покупці, які заробляють на перепродажі нерухомості, а їх більше 50%, витримують паузу. Вони якраз і створюють погоду на ринку. Максимум, на що розраховують експерти, - плавне підвищення попиту на столичну нерухомість з осені. До кінця року ціни можуть зрости не більш ніж на 10-15%.

Незважаючи на явну стагнацію ринку, ціни на новобудови в передмісті і підмосковні, і київські забудовники не поспішають опускати.

«На ринку первинного житла в Києві і області будівельники триматимуть ціни. До кінця літа 2007 року ситуація, швидше за все, не зміниться, а ось з осені, з початком ділової активності, з проведенням дострокових парламентських виборів, можливе зростання », - припускає директор групи компаній« Планета Оболонь »Олексій Котенко. Але ціни на квартири в передмісті зростатимуть повільніше столичних. Житла в містах-супутниках будують вже більше, ніж в Києві, а ціновий пік уже пройдено.

1. Котеджне селище «Дніпровська хвиля», Конча-Заспа. Загальна вартість домоволодіння - $ 3 млн. Обухівський напрямок, 14 км від КП. Котедж - 750 кв. м, присадибна площа - 50 соток. Власний жек, 2 тенісних корти, ресторан, паркінг, охорона. 2. Котеджне містечко «Дубравник», сел. Дубравник. Загальна вартість домоволодіння - $ 2,2 млн. Обухівський напрямок, 12 км від КП. Котедж - 550 кв. м, присадибна площа - 25 соток. Власний жек, ліс, каскад озер. 3. Котеджне селище «Сонячна долина», сел. Романків. Загальна вартість домоволодіння - $ 2,052 млн. Обухівський напрямок, 16 км від КП. Котедж - 570 кв. м, присадибна площа - 30 соток. Жек, магазин, три дитячих майданчики, спорткомплекс, охорона. Ділянки для індивідуальної забудови 1. Обухівський напрямок. Ділянка на території споруджуваного котеджного селища в 30 км від КП. Загальна вартість 22 соток - $ 770 тис. 2. Обухівський напрямок. Ділянка на території споруджуваного котеджного селища в 25 км від КП. Загальна вартість 16 соток - $ 640 тис. 3. Пос. Лісники, Житомирський напрямок. Загальна вартість 21 сотки - $ 630 тис. Новобудови 1. Вишневе. Трикімнатна квартира вартістю $ 167,8 тис. Загальна площа - 110,41 кв. м ($ 1,52 тис. за квадрат). 2. Бровари. Трикімнатна квартира вартістю $ 146,7 тис. Загальна площа - 110,6 кв. м ($ 1,3 тис. за квадрат). 3. Бровари. Трикімнатна квартира вартістю $ 135,9 тис. Загальна площа - 105,6 кв. м ($ 1,27 тис. за квадрат). Найдешевше передмістя Котеджі 1. Котеджне селище «Ялинка», с. Луб'янка. Загальна вартість домоволодіння - $ 112 тис. Гостомельський напрямок, 23 км від КП. Ціна включає: $ 76 тис. За котедж площею 100 кв. м, $ 36 тис. за 12 соток присадибної ділянки і $ 6 тис. за підключення комунікацій. 2. Котеджне селище «Лазурний берег», с. Велика Снітинка. Загальна вартість домоволодіння - $ 118 тис. Одеський напрямок, 55 км від КП. Ціна включає: $ 100 тис. За котедж площею 100 кв. м, $ 18 тис. за 6 соток присадибної ділянки. 3. Котеджне селище «Озерний хутірець», сел. Здорівка. Загальна вартість домоволодіння - $ 228 тис. Одеський напрямок, 23 км від КП. Ціна включає будинок загальною площею 240 кв. м і 7 ​​соток присадибної ділянки. Ділянки для індивідуальної забудови 1. Обухівський напрямок. Ділянка біля Кагарлика в 80 км від КП. Загальна вартість 12 соток - $ 3 тис. 2. Обухівський напрямок, селище. Черняхів. Ділянка в 55 км від КП. Загальна вартість земельної ділянки 12 соток - $ 7,2 тис. 3. Бориспільський напрямок, селище. Баришівка. Ділянка в 45 км від КП. Загальна вартість земельної ділянки 12 соток - $ 8,4 тис. Новобудови 1. Обухів. Однокімнатна квартира вартістю $ 41,3 тис. Загальна площа - 44,5 кв. м ($ 0,927 тис. за квадрат). 2. Буча. Однокімнатна квартира вартістю $ 55,62 тис. Загальна площа - 54 кв. м ($ 1,030 тис. за квадрат). 3. Буча. Однокімнатна квартира вартістю $ 63,07 тис. Загальна площа 54 кв. м ($ 1,168 тис. за квадрат).

П'ять причин будівельного буму в передмісті

споживча

Однокімнатна квартира в передмісті коштує $ 45-65 тис., В столиці - $ 120-150 тис. При купівлі однокімнатної квартири в передмісті (в кредит на 20 років без першого внеску) щомісячні виплати складуть $ 500-600. У Києві щомісячні виплати банку за однокімнатну квартиру можуть скласти до $ 1500 ($ 150 тис. На 20 років під 14% річних). За оцінками банкірів, зараз покупку квартири в столиці можуть дозволити собі лише 5-7% киян.

Земельна

У Києві земля під забудову коштує від $ 20 тис. До $ 100 тис. За сотку, в передмісті - від $ 5 тис. До $ 7 тис. Крім того, оформлення всіх дозволів на будівництво в столиці займає більше року - в передмістях місцева влада ставиться до будівельників більш лояльно.

транспортна

Більшість новобудов в передмісті розташовані на відстані 5-20 км від Києва. За рідкісними винятками до найближчого метро на маршрутці можна дістатися за 20-50 хвилин.

спекулятивна

Одночасно з початком падіння прибутковості житла в Києві в жовтні 2006-го приватні інвестори стали купувати новобудови в передмісті. В результаті вже в жовтні будівельники підняли ціни на приміську нерухомість в середньому на 6% - до цього середня вартість квадрата росла не більше ніж на 3% на місяць. У грудні 2006-го ціни збільшилися на рекордні 12%, з квітня 2007-го зростання припинилося.

інфраструктурна

За оцінками ріелторів і забудовників, восени 2006-го більшість покупців в першу чергу цікавилися ціною передмістя. З початку 2007-го на перше місце вийшли розташування новобудови і майбутня інфраструктура. Найбільш охоче купується житло в мікрорайонах з 5-7 будинків з власною інфраструктурою. Особливо якщо житловий комплекс віддалений від населеного пункту.

ласкаво просимо до Києва

Генеральний план розвитку Києва до 2020 року передбачає розширення столичного регіону за рахунок земель 11 районів області. За словами директора інституту «Київгенплан» Володимира Чекмарьова, нова межа Києва пройде через: Мощун - Старі Петрівці - Вишгород - Осещина - Калинівку на півночі; Вишеньки - Гнідин - Проліски на сході; Мощун - Горенко - Романівки - Петровське - Чабани - Хотів - Лісники - Ходосівка - Підгородці на заході і Нові Безрадичі - Плюти на півдні. Всього територія Києва повинна збільшитися на 143 тис. Гектарів.

джерело: контракти