Оренда землі сільгосппризначення - це оптимальний варіант для початківців фермерів. Придбати ділянку для ведення фермерського або підсобного господарства у власність практично нереально, враховуючи постійне зростання цін на земельні ділянки. Тому залишається один варіант - оренда землі.
Зробити це не так просто, як здається на перший погляд. Справа в тому, що для сільськогосподарських земель обов'язково цільове використання. Якщо ви вирішили взяти земельну ділянку для сільськогосподарських потреб, іншим видом діяльності зайнятися вже не вийде.
Крім того, держава вкрай неохоче віддає такі ділянки під забудову. Для підсобних господарств допускається зведення дачних будиночків, прописатися в яких досить складно. Капітальне будівництво можливе лише на територіях, відведених для СФГ (колективних фермерських господарств). Однак оренда такої землі обіцяє відчутну вигоду, тому давайте розберемося, як здійснити цю процедуру.
Загальна інформація
Під визначення сільськогосподарських земель потрапляють такі території:
- орні землі, випаси для худоби і заготівлі кормів, ділянки, відведені під розведення ягідних культур і розведення садових дерев. Водойми, призначені для розведення прісноводних риб;
- прилеглі території з господарськими та житловими (якщо є дозвіл) будівлями, ліси, в тому числі і штучні посадки, призначені для захисту полів. За винятком ділянок, які належать до лісового фонду або природоохоронним зонам.
Окремо варто згадати договір оренди. Згідно із законодавством, максимальний термін дії такого документа становить 49 років. Це довгострокова оренда, яка підлягає обов'язковій реєстрації. Однак мінімальні тимчасові рамки законом невстановлені. Цей пункт обмовляється учасниками договору оренди.
Зверніть увагу, що довгострокова оренда часто укладається з правом викупу території. Зазвичай це вказується в документі. Крім того, орендар має право передавати ділянку в якості застави кредитним організаціям.
Це звичайна практика для розвитку бізнесу. Врахуйте, що дану процедуру необхідно попередньо узгодити з власником ділянки, і заручитися письмовою згодою.
Допускається переоформлення сільськогосподарських земель третім особам на правах суборенди. Щоб отримати ділянку у тимчасове користування, потрібно спочатку укласти договір оренди. Зробити це можна шляхом письмової домовленості між фізичними особами або укласти угоду з державою. Розглянемо обидва варіанти.
Оренда у фізичної особи
Відразу варто уточнити, що довгострокова оренда, так само як і інші варіанти передачі ділянки у тимчасове користування, можлива в наступних випадках:
- надів знаходиться у власності і у власника на руках є правовстановлюючі документи;
- проводилось межування землі і ділянка має певні межі;
- у власника є кадастрова і технічна документація. Це говорить про те, що ділянка зареєстрований в Росреестра.
Договір оренди не має встановленої законодавством юридичної форми. Тому можна скористатися рекомендованою формою заповнення (завантажити пройшовши за посиланням нижче) або укласти угоду в довільній формі.
Договір оренди земель сільськогосподарського призначення
Документ повинен включати такі положення:
- Інформація про зацікавлених осіб. Це паспортні дані або реквізити організації.
- Визначити суть договору. У нашому випадку, це оренда землі сільськогосподарського призначення. Цей пункт повинен визначати термін дії договору. Якщо дається право викупу, це теж потрібно відзначити.
- Технічний опис ділянки. Тут відзначається фактичне місце розташування, площа, відзначаються наявні будови.
- Відповідальність сторін. Зазвичай це сума оренди, порядок оплати та реквізити для внесення коштів. Крім того, визначається порядок розірвання договору оренди.
- Наявні дефекти. Наприклад, якщо ділянка непридатний для негайного використання, орендар звільняється від сплати на певний термін.
Документ підписується сторонами і відправляється на державну реєстрацію. Скільки коштує ця послуга? Якщо мова йде про цілий ділянці - ціна реєстрації близько 350 рублів. Для частки землі - від 100 рублів.
Оренда у держави
Отримання сільськогосподарських земель в оренду від держави - це досить трудомісткий процес, який вимагає дотримання певних умов. Виглядає це так.
Потенційний орендар звертається до місцевого муніципалітет із заявою про виділення в тимчасове користування ділянки для сільськогосподарської діяльності.
Отримавши дозвіл, заявник повинен помістити оголошення в ЗМІ, з повідомленням про те, що дана ділянка здається в оренду. Це обов'язкова практика.
Закон допускає укладення договору оренди з приватними особами тільки шляхом проведення аукціону. Оголошення дається з метою виявлення інших претендентів. Від цієї умови звільняються фермерські господарства.
При появі інших претендентів проводиться аукціон, де ставкою сума місячної оренди землі. Якщо бажаючих взяти участь в аукціоні немає, заявник підписує договір оренди з муніципалітетом.
На практиці, такі ситуації трапляються вкрай рідко. Однак відсутність претендентів трапляється також вкрай рідко. Згідно із законом, чиновники зобов'язані встановлювати мінімальну вартість оренди, що вкрай невигідно. Тому до участі в аукціоні залучаються підставні особи, які штучно піднімають ціну до прийнятної (з точки зору чиновника) позначки.
Ціна питання
Тепер давайте розберемо вартість оренди для земель сільськогосподарського призначення. Фіксованої суми тут немає. Все залежить від ступеня віддаленості ділянки від столиці.
Наприклад, ділянка землі в Підмосков'ї коштує від 3 000 за гектар. Аналогічна територія в Воронежі буде коштувати від 500 рублів.
Такі невеликі, на перший погляд, цифри взяті не зі стелі. Для цього використовується кадастрова оцінка нерухомості. Тут враховуються властивості грунту і прибуток, яку буде приносити ділянку, з урахуванням коштів, витрачених на його обробку.
Крім того, вартість оренди для приватних осіб визначаються аукціоном. Тому первісна вартість 3 000 за гектар сільськогосподарської землі в Підмосков'ї, може зрости щонайменше на порядок.
Скільки коштує ця послуга?