1. Етап 1. Перевірка прав на нерухомість: документи на квартиру
2. Етап 2. Перевірка боргів і обтяжень
3. Етап 3. Закріпити наміри: завдаток або аванс
4. Етап 4. Укладення договору купівлі-продажу
5. Для чого вам знадобиться нотаріус
6. Форс-мажорні ситуації
7. Проблеми через недієздатного власника
8. Проблеми через податки
9. А якщо девальвація?

Є три умови вдалої оборудки з придбання квартири - чесний продавець, досвідчений нотаріус і підкований, розсудливий покупець.

І якщо перша умова ви собі гарантувати не зможете, то подбати про власну грамотності у вас можливість є.

Купівля квартири - дуже складна процедура. Крім накопичення грошей і пошуку самого об'єкта нерухомості, в якому вам захочеться жити, потрібно ще перевірити квартиру і її господарів і потім вже оформляти житло у власність, а це забере у вас багато часу і сил. Розглянемо, як оформляється покупка квартири поетапно - на кожному з кроків ви можете зіткнутися з якимись нюансами.

Як купити квартиру в новобудові в 2017 році: 5 важливих аспектів >>>

Етап 1. Перевірка прав на нерухомість: документи на квартиру

Які документи потрібні при покупці квартири? Деякі з них ви можете перевірити самі - це той пакет, який ви запитаєте у самого продавця. Однак перевірка справжності, запит довідок з Цона, з бази даних залишається в повноваженнях нотаріуса .

Так, потрібно відразу запитати у продавця оригінали правовстановлюючих документів на нерухомість (на підставі чого власник володіє квартирою):

• договір купівлі-продажу;
• договір про вступ у спадок;
• договір дарування;
• договір про приватизацію;
• свідоцтво про реєстрацію права на майно та ін.

На всіх документах має стояти штамп органу реєстрації. Оформлення квартири при покупці потребують і технічний паспорт. Спеціаліст Марина Грушина, директор і засновник ARBAT REAL ESTATE та член Асоціації ріелторів Казахстану радить не побоятися витратити час і розібратися в технічному паспорті: «У першу чергу звернути увагу на відповідність перепланування і технічного паспорта - часто бувають зовсім невеликі перепланування. Потрібно розібратися в плануванні квартири, чи правильно вона намальована ».

Як оформити операцію з нерухомістю без нотаріуса >>>

Відносно правовстановлюючих документів можуть бути свої нюанси. «Все залежить від правовстановлюючих документів - хто власники. Якщо це договір приватизації, то там буде кілька власників житла, в тому числі можуть бути неповнолітні, недієздатні громадяни, хтось із власників може перебувати у від'їзді, в армії. Якщо це неповнолітні, то береться дозвіл-довідка з опікунської ради. Опікунська рада знаходиться при акімату в кожному місті Казахстану ».

Під час укладання угоди продавець повинен надати наступний перелік документів (крім правовстановлюючих):

• нотаріальне оформлення запевнення, що на момент покупки житла не перебував у шлюбі;
• нотаріальна згода чоловіка на продаж (якщо перебуває у шлюбі) і свідоцтво про шлюб;
• рішення суду про поділ майна з інформацією про відсутність майнових претензій (якщо в розлученні).

Ріелтор Марина Грушина: «Зараз при покупці однієї зі сторін сім'ї нерухомості в відомостях про власника автоматично« виходить »друга половина - відразу зазначаються відомості про чоловіка і відразу вказуються« власник такої-то і співвласник такий-то ».

Просто свідоцтва про розлучення і про шлюб недостатньо - навіть розведені громадяни можуть мати майнові претензії один до одного. Всі документи надаються нотаріусу або продавцем, або ріелторської конторою.

Купити квартиру в 2017 році: оформлення нерухомості, податки, держпрограми >>>

Етап 2. Перевірка боргів і обтяжень

Так як на нерухомість часто накладають арешти, штрафи, нотаріус повинен запросити довідку про відсутність обтяжень на нерухоме майно з Цона через базу даних. Всі інші люди, крім власника квартири і нотаріуса, запросити цю довідку не можуть.

Також потрібно перевірити житло на неоплачені комунальні, сервісні платежі, обслуговування, на борги по податках на майно, на землю. Особливо це стосується приватних будинків і новобудов - щодо такого житла нараховується чимала сума, особливо якщо податки не сплачуються кілька років. Щоб уникнути цих проблем, потрібно зажадати всі останні квитанції, відвідати податкові органи, служби ЖКГ, КСК.

Так як на нерухомість часто накладають арешти, штрафи, нотаріус повинен запросити довідку про відсутність обтяжень на нерухоме майно з Цона через базу даних.

Радить Марина Грушина, директор і засновник ARBAT REAL ESTATE, член Асоціації ріелторів Казахстану: «Всі ці дані повинен надавати продавець, але можна піти в КСК або податкову. В угоді про завдаток або попередньому договорі потрібно прописати рядок, умова, що продавець при укладенні договору купівлі-продажу зобов'язується надати квитанцію про оплату податку на майно, про оплату комунальних платежів і т.д. ».

Як купити заставну квартиру з торгів? >>>

Етап 3. Закріпити наміри: завдаток або аванс

З чого почати операцію? Якщо квартира обрана і ви перевірили необхідні документи через нотаріуса, то спочатку можна укласти угоду про завдаток або попередній договір в якості підтвердження ваших намірів і намірів продавця. Угода про завдаток - це умова, за яким вноситься передоплата, і в разі незавершення угоди вона залишається у продавця безоплатно. Терміни таких договорів фіксуються за погодженням між сторонами.

Попередній договір передбачає видачу авансу, який продавець повинен буде повернути в разі розірвання попередньої домовленості. Наприклад, якщо ви або продавець передумаєте, зміняться сімейні обставини і т.д. Також в попередньому договорі потрібно вказати список документів, який зобов'язується надати продавець.

Якщо в попередньому договорі не закріплені зобов'язання, то він не дає ніяких гарантій ні покупцеві, ні продавцю. Найчастіше попередні договори використовуються, якщо нерухомість закладена в банку і для її вивільнення потрібно буде вносити якісь суми. Форми договорів на всіх етапах угоди купівлі-продажу є в нотаріальних конторах відповідно до встановлених законом зразкам.

Коли закон визнає договір купівлі-продажу квартири недійсним >>>

Етап 4. Укладення договору купівлі-продажу

Як відбувається безпосередньо покупка? В процесі оформлення завдатку або попереднього договору нотаріусу передають документи: він перевіряє юридичну чистоту квартири, відсутність боргів, арештів, обтяжень. Після чого оформлюємо покупку квартири. Послідовність оформлення документів наступна:

• укладається договір купівлі-продажу і оплачується зазначена сума;
• нотаріус забирає оригінали документів і реєструє договір купівлі-продажу і право власності в органі юстиції в електронному вигляді;
• після реєстрації покупцеві видається лист-роздруківка з кодом, датою і іншими даними про реєстрацію. Термін оформлення - протягом доби.

Правильне оформлення договору передбачає такі пункти, як вартість житла, терміни, платежі в тенге, умови повернення грошей у разі невиконання зобов'язань однієї зі сторін угоди. Для продавця повинно бути прописано зобов'язання дати всі необхідні документи для перевірки. Також слід зазначити рядок про те, хто оплачує оформлення договору, всі витрати по угоді - найчастіше вони діляться навпіл.

З приводу електронної реєстрації експерт Марина Грушина пояснює: «Зараз проводиться тільки електронна реєстрація договорів купівлі-продажу - заява на реєстрацію договору відправляє нотаріус. Зараз немає такого, що люди підписали договір і пішли в ЦОН і здали документи на реєстрацію. Заявники на реєстрацію подають документи саме нотаріусу ».

Електронна реєстрація не тільки скорочує час, але і робить саму процедуру юридично більш безпечною.

Оформлення угод з нерухомістю у нотаріуса: нюанси і вартість >>>

Для чого вам знадобиться нотаріус

Допомога нотаріуса буде потрібно в будь-якому випадку - для перевірки юридичної чистоти потрібен доступ до баз даних, якого у громадян просто немає. Відповідно після перевірки документів нотаріус відразу проведе і електронну реєстрацію. Такий метод юридичного оформлення угоди - простіше і безпечніше для покупця.

Роль нотаріуса в угоді з купівлі-продажу роз'яснює Марина Грушина: «По-перше, нотаріус посвідчує дієздатність людини, що він висловлює свою волю, не під примусом. По-друге, нотаріус складає документ відповідно до статей закону. По-третє, у нотаріуса є можливість перевірити юридичну чистоту квартири, у нього є доступ до баз даних. Тому договори, пов'язані з передачею грошей людям без навичок оформлення простіше оформляти або у нотаріуса, або в професійній юридичній конторі ».

Крім того, фахівець впевнена - потрібно уважно ставитися до вибору і ріелторської компанії: «Це повинна бути професійна ріелторська компанія, бажано член Асоціації ріелторів, щоб можна було закликати ріелтора до відповідальності. В члени АРК вступають тільки ті компанії, які навчають ріелторів. Якщо це просто маклер, то у нього може не вистачати досвіду ».

Пам'ятайте, після того як угода зареєстрована і завірена нотаріально, право власності ще не настає. Для цього ви повинні зареєструвати право власності на квартиру. Згідно із законом з 2015 року в Казахстані введено правило обов'язкової електронної державної реєстрації прав на нерухоме майно в разі укладення нотаріально посвідченої угоди. Цю процедуру також робить нотаріус - в результаті ви отримуєте свідоцтво про реєстрацію прав. Квартира переходить у власність покупця.

Форс-мажорні ситуації

Форс-мажор (особливий випадок) - це обставина непереборної сили, яке не дозволяє виконати умови угоди. Однак воно не визначено законом і має обумовлюватися сторонами угоди і вказуватися в договорі. Прописане в договорі форс-мажорна обставина звільняє сторони від зобов'язань.

Здавалося б, досить прописати потрібні рядки і можна спокійно укладати угоду. Однак є форс-мажорні ситуації, які складно передбачити. Наприклад, девальвація національної валюти. Тому про те, що прописати в якості форс-мажорів, потрібно порадитися з нотаріусом.

Форс-мажор (особливий випадок) - це обставина непереборної сили, яке не дозволяє виконати умови угоди.

І після укладання угоди може спливти інформація, яку складно було прорахувати, відстежити навіть нотаріусу. Наприклад, продавець продає нерухомість, яку купив на незаконні засоби, на хабарі, наприклад. Після на нього завели кримінальну справу, і він став поспіхом розпродувати житло.

Тому, щоб уникнути форс-мажорів, перевірте, чи не знаходиться власник квартири під слідством, чи не страждає різними залежностями, щоб не було ризику визнання його недієздатним. Ходіть разом з продавцем по інстанціях, не полінуйтеся перевірити всі факти з нотаріусом. Жваво цікавтеся усіма процедурами, просите показати отримані довідки. Вірте не слову (нехай навіть і слова нотаріуса), а конкретної записи.

Розглянемо кілька проблемних ситуацій, які можуть непередбачено виникнути.

Що потрібно знати, якщо ви вирішили купити квартиру >>>

Проблеми через недієздатного власника

Інша проблема - це придбання житла, власником якого є недієздатний громадянин (наприклад, психічно хвора людина або страждає алкоголізмом). Згідно із законом, такі квартири купуються через опікуна, якому дають дозвіл самі органи опіки. Однак найчастіше люди бояться «зв'язуватися» з такими квартирами - є високий ризик, що такий договір купівлі-продажу може бути визнаний недійсним.

Як можна себе убезпечити в такій ситуації розповідає Антон Самохін, керуючий партнер Казахстанської ліги юристів: «У разі якщо дозвіл від уповноваженого органу отримано, то перешкод для укладення угоди немає і жодних побоювань не повинно виникати. Тим часом завжди присутній ризик того, що дозвіл органу опіки та піклування отримано в обхід законодавства Республіки Казахстан. Покупцям раджу при покупці квартири у недієздатної особи, крім ознайомлення з самим дозволом органу опіки та піклування, особисто переконатися, чи не порушуються права даної особи, відвідавши орган видав дозвіл. Або в кращому варіанті самим брати участь в отриманні дозволу на угоду, щоб уникнути шахрайських дій ».

Тобто фактично, покупець може відвідувати всі органи і організації, що видають потрібні для угоди документи разом з продавцем - це виключить можливість корупційних дій, домовленостей, максимально убезпечить покупця.

Проблеми через податки

Неприємні ситуації можуть бути пов'язані і з податками. Хто платить податок при продажу житла? Так, згідно із законом, якщо господар квартири був власником менше року і продає житло по більшій вартості, то з сумовий різниці він повинен сплатити податок (в залежності від того, скільки коштує квартира). Наприклад, ціна покупки - 20 тис дол, а продає за 30 тис дол, податок сплачується з різниці між сумами, тобто з прибутку в 10 тис дол. Ставка податку - 10%. Оформлення декларації відбувається до 31 березня наступного року.

Ось тут часто виникає ситуація, коли продавець просить покупця заплатити одну ціну, а в договорі проставити меншу, щоб уникнути податків. Що робити покупцеві в такій ситуації радить Марина Грушина, директор і засновник ARBAT REAL ESTATE, член Асоціації ріелторів Казахстану: «Це особисті ризики. Інтерес покупця зрозумілий - заощадити на податках. Покупцеві - не рекомендую, так як можуть бути проблеми. Краще фіксувати всю фактичну інформацію - в будь-який момент можуть виникнути розгляду, спливе додаткова інформація або ви самі відмовитесь від квартири, угоду скасують, визнають недійсною. ... І ось тоді вам повернуть саме ту суму, яка вказана за договором ».

Тобто ця повернута сума буде меншою за ту, по якій ви дійсно купили житло. І закон у такому разі не зможе вас захистити.

Оподаткування в РК: як платити за нерухомість у 2017 році >>>

А якщо девальвація?

Так, в світлі останніх подій з курсом валют і тенге виникають певні ризики. Якщо угода відбувається одномоментно (сьогодні оформляємо - сьогодні платимо), то вказується курс тенге на сьогоднішній день і по ньому ж робиться оплата. Однак якщо житло купується з продовженням платежів, то можуть бути проблеми. Згідно із законом, ні в якому договорі можна зробити прив'язку «еквівалентно долару». Що потрібно зробити на випадок такої ситуації? Нотаріус може зробити позначку про девальвацію як форс-мажору з можливістю внесення коректив.

Про практику роботи в нових умовах з курсом валют розповідає Марина Грушина: «На практиці ми робимо так: люди підписують договір, а потім ми підписуємо угоду власноруч кожної зі сторін, що люди домовилися проводити оплату за договором в тенге, але за курсом до такому- то на день оплати в еквіваленті такої-то суми доларів. Для того щоб у людей не було непорозумінь, пересмикування ситуацій в свою користь. Але цей документ дуже хиткий, в суді його в розрахунок не візьмуть, так як ніякої прив'язки до курсу долара по закону немає ».

інформаційна служба kn.kz

Іпотечний договір: важливі деталі документа