Оцінка вартості нерухомого майна. Оцінка майна для статутного капіталу.

  1. Причини поповнення КК негрошовими засобами
  2. Як оцінити нерухоме майно
  3. Порядок внесення ОІВ в КК
  4. Визначення обсягу прав
  5. Правила при оцінці, і особливості оформлення негрошового вкладу
  6. Тонкощі визначення вартості ОІВ
  7. При використанні ОІВ в якості внеску в КК, необхідно переконатися:
  8. Оцінюючи ОІВ, враховують:
  9. Документи і інформація, затребувані в оцінці
  10. Стратегії, які використовуються в оцінці ОІВ
  11. Особливості форми і змісту оціночного договору
  12. Нюанси відповідальності, покладеної на оцінювача

Виконуючи ті або інші завдання, нам доводиться мати справу з нерозривному ланцюгом подій і обставин, значення яких обов'язково зіграє певну роль в кожній справі. Наприклад: зміни у Цивільному кодексі України , Які набрали чинності з 1 вересня 2014 року, не тільки визначають мінімальний розмір КК, але ще й дають «зелене світло» для його оплати коштами, щодо яких не виникає питань. Правда, в житті трапляються і такі ситуації, коли згода сторін досягається лише при внесенні додаткового майнового внеску. Але так як оцінка - питання делікатне і нерідко служить «яблуком розбрату», то уникнути подібних проблем допоможуть тільки послуги незалежного оцінювача, який неупереджений, високопрофесійний і керується тільки Законом.

Причини поповнення КК негрошовими засобами

1. Майно типу оргтехніки, отримане підприємством через внесення в КК, є одним із способів становлення на шлях розвитку, оскільки активно використовується в господарській діяльності.

2. У разі попереднього узгодження відповідальності за визначення вартості з боку оцінювача і засновників компанії, поповнення КК може проводитися і неліквідним товаром, що є на складах.

3. Маючи намір домогтися максимальної простоти угод з нерухомістю (типу продажів), її завбачливо передають в КК. Такий варіант дій цілком реальний і максимально полегшує рішення, коли продаж часток компанії обходиться без зміни власника нерухомого майна.

4. Передаючи майно в КК, власнику доводиться погодитися з його переходом у власність компанії. Правда, бувають винятки, зазначені в договорі, який регламентує конкретний установчий термін. Крім того, передаючи в КК свою власність, доводиться враховувати кордону обсягів правообладанія, передбачені законодавством антимонопольного напрямки.

5. Поштовхом для розвитку ТОВ, можуть стати об'єкти інтелектуальної власності (ОІВ), при введенні яких в КК, значення має не стільки цінність їх самих, скільки законність правообладанія і обсяг гарантованих прав.

Як оцінити нерухоме майно

Наша взаємодія з клієнтами, з надання оціночних послуг починається з укладення договору ( завантажити ) І угоди про конфіденційність ( завантажити ). Всі фахівці, залучені для виконання таких послуг, володіють величезним досвідом роботи, необхідні ліцензії і є членами СРО. Наша компанія, входить в ТОП 10 оціночних компаній, в сфері оцінки бізнесу, експертного агентству raexpert.ru. Звернувшись через форму зворотного зв'язку з сайту компанії, ви зможете отримати детальну безкоштовну консультацію. Також, ви завжди зможете зв'язатися з нашими фахівцями за безкоштовним номером телефону

8 (800) 222-41-61

Порядок внесення ОІВ в КК

З огляду на чіткого визначення ОІВ вже під час отримання патенту на винахід / Uslugy / patjentovanije-izobrjetjenij / або свідоцтва / News / svidetelstvo-na-tovarnjyji-znak / , Труднощів з цього приводу виникати не повинно. Інша справа, коли об'єкт, що цікавить не володіє патентним захистом, як у випадку з ноу-хау, творами мистецтва і літератури, які не мають параметрів для законної оцінки, оскільки невіддільні від власника. Як наочний приклад варто розглянути і питання з технологіями виробництва, які можуть бути представлені у вигляді технологій повного циклу або сукупності цілого ряду технологічних процесів, що представляють собою окремі ОІВ.

Визначення обсягу прав

З огляду на, законодавчо передбачені для правовласника можливості продажу, обміну або дарування майнового права на ОІВ, в питанні поповнення КК подібної власністю, за основу беруть один з двох варіантів передачі об'єкта в статутний капітал: відповідно до виключним правом або на базі ліцензійного договору / Uslugy / licjenzionnyj-dogovor / .

У першому випадку, коли справа стосується виняткового права ( ГК РФ, ч. IV, ст. 1229 ), Результат інтелектуальної діяльності використовується правовласником так, як він сам вважатиме за можливе. Головне тут - не допустити порушення норм, передбачених законодавством. У праві законного власника - давати свій дозвіл на використання третіми особами, або перешкоджати в цьому. У разі ігнорування згодою власника, порушників чекають санкції, встановлені законодавством.

Коли справа стосується виняткового права на ОІВ, за характером прирівнюється до майнових прав, що поширюється на продаж, обмін та дарування, то головним питанням, на який потрібно отримати відповідь, буде оцінка ринкової вартості.

Правила при оцінці, і особливості оформлення негрошового вкладу

Правила при оцінці, і особливості оформлення негрошового вкладу

Оскільки оцінка внеску в статутний капітал має безпосереднє відношення до всіх учасників, то згода щодо визначення цінності майна за допомогою грошового еквівалента, досягається одноголосним голосуванням всіх учасників ТОВ, що обов'язково відбивається в протоколі, оформленому в ході загальних зборів. Крім того, необхідно точно вказати суму передбачуваної вартості, надати підтвердження правообладанія, індивідуалізують ознаки майна (площа нерухомості, її тип, місце знаходження, кадастровий номер, номер свідоцтва / патенту на право власності, відсутність арешту, обтяження, застави).

Щодо результатів, отриманих оцінювачем, представляється звіт, складений за всіма правилами. Згідно п. 26 Федерального стандарту оцінки (ФСТ No 1), затв. Наказом Мінекономрозвитку РФ від 20 липня 2007 р N 256 http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_70707/ , Даний документ вважається дійсним до закінчення 6-місячного терміну з моменту складання. Не дивлячись на те, що під час держреєстрації компанії або змін в її статуті, податківці не мають права вимагати включення звіту в перелік документів, обов'язкових до пред'явлення, але з працями по його складанню доведеться впоратися ще до реєстрації, виконуваної податковими органами. Такий порядок дій рекомендований Листом Мінфіну від 29.05.2006 N 03-01-10 / 2-119.

Обійтися без посилань на саму оцінку і звіт незалежного оцінювача можна лише в тому випадку, коли номінальна вартість частки менше 20 тис. Руб., Як і наказує п. 2 ст. 15 Федерального закону «Про товариства з обмеженою відповідальністю» від 08.02.1998 No 14-ФЗ, далі ФЗ No 14.

Тонкощі визначення вартості ОІВ

Так як на підставі оцінки ОІВ відбуваються розрахункові операції з правовласником відповідної частки в КК, то тут потрібно досягнення згоди щодо величини його вартості з боку всіх учасників ТОВ. Слідуючи законодавству РФ, вартість негрошовій частки в КК, не може виходити за межі її ринкової ціни, встановленої незалежним оцінювачем.

При використанні ОІВ в якості внеску в КК, необхідно переконатися:

- в справжності правовстановлюючих документів;

- у відсутності факту передачі прав на використання іншим особам;

- прорахувати можливості отримання економічних вигод;

- отримати підтвердження щодо періоду володіння (не менше 1 року).

Оцінюючи ОІВ, враховують:

- вартість його реєстрації;

- ринкову новизну і динаміку успішності;

- співвідношення цін на товари правовласника і аналоги, що належать конкурентам;

- значимість товарів в соціально-економічному плані;

- наявність міжнародної реєстрації.

У визначенні вартості товарного знака (ТЗ) можна скористатися фактичної ринковою оцінкою, актуальною в купівлі-продажу. Але при внесенні ТЗ в КК, більш важлива інвестиційна вартість, обгрунтуванням якої служить прибутковість.

Оцінка програм ЕОМ найчастіше проводиться використанням дохідного або витратного методу. У другому варіанті все залежить від витрат на її створення, а тому має значення кількість рядків коду, часу, витраченого на роботи з налагодження, число задіяних співробітників та ін. Кількісних факторів.

При оцінці за рахунок ноу-хау, цінним майном можуть виявитися і відомості про успішне науково-технічному досягненні, організаційних особливостях конкретної діяльності та інших секретах виробництва. Але оскільки для даного виду ІС законодавчо не розроблені способи патентного захисту, то одним з основних вимірників його цінності, буде дотримання секретності. Внесення в КК конкретного ноу-хау, представляється можливим тільки в разі відповідності таким умовам:

- об'єкт, що цікавить представлений через набір відомостей щодо способів, які використовуються в організації діяльності і результатів науково-технічних досягнень;

- можливість отримання економічних вигод при обставинах дотримання режиму секретності і нерозголошення важливих відомостей;

- відсутність поширення інформації щодо ноу-хау за допомогою попереднього опублікування чи іншого шляху порушення секретності;

- відсутність законодавчих приписів щодо обов'язковості публікації, відкритої для загального доступу;

- відсутність приписів до обов'язковому опублікуванню переліку інформації, передбаченої ст. 5 федерального закону 98-ФЗ "Про комерційну таємницю", де уточнюється перелік відомостей, що не становлять комерційну таємницю;

- правовласником вжито всіх заходів, необхідних для секретності (режим комерційної таємниці, заснований на внутрішніх документах; обмеження доступу до ОІВ і дотримання порядку користування; призначення відповідальності в разі розголошення).

Документи і інформація, затребувані в оцінці

За допомогою професіоналів можна виконати не тільки завдання щодо визначення ринкової вартості патенту, але і впоратися з постановкою ОІВ на баланс, діючи відповідно до первісної балансовою вартістю і її переоцінкою під вимоги бухгалтерського обліку. Щоб розраховувати на виконання процедури, замовник зобов'язаний подати такі документи та інформацію:

- копія патенту або свідоцтва;

- опис ОІВ, захищеного охоронними документами;

- відомості щодо прав третіх осіб (ліцензійні угоди, договори з приводу авторських прав і т.п.);

- довідка щодо балансової вартості;

- характеристики товарів, отриманих за допомогою патенту;

- порівняння продукції правовласника зі схожими товарами конкурентів;

- передбачувані способи отримання доходів;

- в разі попереднього використання у виробництві, надаються дані про доходи за 3-5 останніх років;

- матеріальні вигоди від продажу ліцензій;

- собівартість виробництва;

- тенденції до збільшення або зниження обсягів продажів продукції;

- зміни цін в різні періоди реалізації;

- співвідношення ціни та якості;

- можливості економії на капітальних вкладеннях.

Стратегії, які використовуються в оцінці ОІВ

Максимальна точність визначення вартості ОІВ, багато в чому залежить від можливості спертися на достатній обсяг інформації, яка може зіграти важливу роль у відповідних розрахунках. Грунтуючись на потенціалі об'єкта, що цікавить, а також особливості поточної експлуатації, в операції оцінки можна скористатися одним з трьох методів:

1. Користуючись попередньою практикою застосування об'єкта, що цікавить для отримання доходу, в оцінці з метою внесення в КК можна скористатися реальними відомостями щодо ефективності в плані комерційного застосування. На цій посаді сприймається:

- виручка, отримана за допомогою продажів продукції або переліку послуг, одержуваних через використання цього самого ОІВ;

- зниження собівартості завдяки економії на витратах під час виробництва продукції, отриманої через використання ОІВ.

2. Обгрунтованість потенціалу комерційної ефективності ще до використання об'єкта з метою отримання матеріальної вигоди, послужить для оцінки, що базується на передбачуваної виручки від продажів і економії в період виробничого процесу. Точність результатів ґрунтується тільки на грамотності підготовки бізнес-плану, що містить прогноз щодо комерційної ефективності ОІВ.

3. За обставин, коли не настав момент комерційного використання - і немає ніяких надійних підстав спрогнозувати потенціал експлуатації з метою отримання матеріальних вигод, в оцінці доводиться керуватися правилами витратного методу. При такому розкладі, вартість ОІВ розраховується за величиною витрат, понесених у процесі створення.

Особливості форми і змісту оціночного договору

Оскільки оцінка внеску в статутний капітал починається з укладення договору, то головним орієнтиром тут слід вважати Закон про оціночну діяльність. Згідно з цим документом, треба націлюватися на письмову форму без ускладнень, що включає такі пункти:

- об'єкт оцінки

- вартість оціночних робіт;

- назва СРО, в яку входить оцінювач;

- ПІБ виконавця оціночних послуг.

Можуть знадобитися і ін. Відомості з переліку, зазначеного в ст. 10 Закону про оціночну діяльність.

За обставин, коли доводиться користуватися послугами оціночної компанії, ще до укладення договору необхідно переконатися, як в підтвердженні повноважень особи, якій довірено право підпису, так і в наявності документів правовстановлюючого характеру.

Нюанси відповідальності, покладеної на оцінювача

Малоймовірно, що корабель ТОВ не потерпить крах, якщо натрапить на підводні камені неправильної оцінки майна в КК. Корисною тут буде ст. 15 ФЗ No 14, згідно з якою, змова оцінювача і замовника, які завищили показники вартості вкладу, призведе до субсидіарної відповідальності в відношенні до зобов'язань товариства. Притому, така загроза нависає над ними протягом 3-х років. Обсяг же відповідальності залежить від величини завищення, що детально роз'яснюється в п. 7 Постанови Пленуму В. С. РФ і Пленуму ВАС РФ від 9 грудня 1999 р N 90/14.

Щодо відповідальності оцінювача і способів компенсування нанесених збитків, слід дати собі раду в Законі «Про оціночної діяльності». Наприклад: згідно зі ст. 24.4, відшкодування нанесених збитків відбувається з майна, що належить оцінювачу або оцінної компанії, в штаті якої він складається. Застереження щодо відповідальності компанії, яка виконує оціночні роботи, можуть міститися і в укладається договорі.

Згідно ст. 24.7 Закону, тяготи збитків можуть лягти на страхову компанію. При такому розкладі має місце, як добровільне рішення, обґрунтоване визнанням страхового випадку, так і підтвердження факту шкоди, отримане на підставі вердикту арбітражного суду. Межа суми компенсації регулюється обмеженнями страхового покриття, передбаченими в договорі страхування відповідальності оцінювача.

У разі відмови оцінювача від відшкодування нанесених збитків, постраждала сторона може вимагати відшкодування збитків за рахунок компенсаційного фонду СРО. Відносно розміру компенсації збитків подібним способом, ст. 24.8 Закону «Про оціночної діяльності» передбачається обмеження в межах 5 млн. Руб.

До згубних наслідків, спровокованим завищенням результатів оціночної вартості або їх відсутністю, відноситься і визнання недійсним статуту ТОВ. До розряду недійсних можуть бути зараховані і угоди, що складаються в поповненні КК.