Обмін житла. Порядок і правила :: TRISTAR.com.ua


Цікаве в світі

Обмін житла. Порядок і правила
21.04.10

Придбання житла майже без використання грошових знаків - старий добрий обмін - знову в моді. Але розраховувати на те, що подібну угоду можна провернути в лічені дні, не доводиться.

Більшість агентств нерухомості з минулого року ввели умовно «нову» послугу - обмін житла. Дошки оголошень переповнені пропозиціями на кшталт: «Міняю однокімнатну на Сирці на двокімнатну на Нивках». Автор цього оголошення киянка Ірина Воропаєва в телефонній бесіді розповіла, що планувала помінятися з доплатою не більше ніж в $ 15 тис. «Квартиру виставили дві

тижні тому. Якщо чесно, ваш дзвінок по цьому оголошенню перший, - поскаржилася Ірина. - Наш брокер навіть порадила поки відкласти цю ідею, тому що угод майже немає » . На практиці два тижні - мінімальний термін для того, щоб знайти однодумця, готового до обміну житлоплощею.

В умовних одиницях

Квартирне обмін тріумфально повернувся на ринок нерухомості з радянського минулого: потік покупців, здатних платити за житло «живими» грошима, вичерпався, а бажаючі роз'їхатися або поліпшити житлові умови залишилися. «У першому кварталі минулого року в Києві в середньому продавалося близько 400-600 квартир на місяць, з них близько 50% припадає на так звані обміни. До кінця року кількість угод збільшилася до 800, в числі яких обміни також складають близько половини », - стверджує Сергій Костецький, маркетолог-аналітик компанії SV Development.

У регіонах обмін квартирами ще популярнішим. «Наскільки я знаю, в Києві ці операції набули меншого поширення в зв'язку з тим, що апетити умовного продавця тут частіше не збігаються з апетитами покупця. Люди не можуть узгодити вартість міни, - констатує Анатолій Топал, віце-президент Союзу фахівців з нерухомості України з питань регіональної політики. - Це пов'язано з тим, що в столиці дуже великий розкид цін на нерухомість, в регіонах він менше. Тому в інших містах міна використовується частіше ».

Скуті одним ланцюгом

Самостійно підібрати легкотравний товар для обопільного обміну житлоплощею практично неможливо. Шанси на те, що власник трикімнатної квартири безпосередньо знайде власника з двома важливими його «одиничками», та так, щоб той в свою чергу гостро потребував саме в його «трійці», прагнуть до нуля. Посередникам вдається вирішити цю проблему шляхом вибудовування обмінних ланцюжків, «ланки» яких змінюються своєю нерухомістю не безпосередньо.

«Оптимальна кількість учасників ланцюжка - три. Рідше в угоді одночасно беруть участь чотири-п'ять і більше квартир, - пояснює Олег Романюк, директор херсонського АН «Ізумруд». - Припустимо, у людини є трикімнатна квартира, яку він хоче обміняти на однокімнатну. Другий учасник ланцюжка володіє «двушки», замість якої планує отримати «троячку». Третій хоче переїхати з однокімнатної квартири в двокімнатну. В результаті обміну перший отримує квартиру третього, другий - першого, а третій - другого ».

Іноді таким чином вдається здійснити навіть екзотичні міжміські обміни. «Нещодавно міняли квартири в Києві і Херсоні, - згадує Олег Романюк. - Сім'я з херсонської «двушки» з хорошим ремонтом захотіла переїхати в однокімнатну в Києві, господині якої потрібна була однокімнатна в Херсоні, щоб переїхати до родичів. Нам залишалося тільки знайти в Херсоні бажаючих переселитися з однокімнатної в хорошу двокімнатну ».

Але посередниками, що спеціалізуються на обмінах, ринок не рясніє. Хоча послугу вже записали в топову більшість ріелторських контор країни, багато з них навіть під маркою обміну пропонують продаж за гроші. Зателефонувавши за одним з оголошень в агентство нерухомості, що пропонує квартири в рубриці «обмін», ми почули несподіване зізнання: «Насправді ми все-таки пропонуємо вам продати квартиру і в той же день або на наступний укласти операцію з придбання іншого натомість».

Все пропало, шеф!

Важливий нюанс: зовсім без грошей обмінятися нерухомістю неможливо. Наявність певної суми для переселення в більше житло - обов'язкова умова. За даними ріелторів, середня доплата в столиці при переїзді з однокімнатної квартири в двокімнатну складає близько $ 20-25 тис. (Вартість кімнати в комуналці). Жителям інших мегаполісів для збільшення житлоплощі на одну кімнату необхідно розташовувати в середньому $ 8-15 тис., А в менших містах, з більш скромними ціновими запитами, - $ 5-8 тис.

На цьому витрати не закінчуються. За підбір нерухомості та юридичний супровід угоди посередникам доведеться заплатити або фіксовану плату - $ 1-2 тис. В залежності від регіону, або відсоток від ринкової вартості квартири (2,5-5%). Хабар стягується зі всіх учасників ланцюжка, хоча часом і в різних обсягах. Заощадити на відсутності держмита і платежу до Пенсійного фонду завдяки бартерній процедурі теж не вдасться. Тому що левова частка обмінних операцій оформляється ... договорами купівлі-продажу, а не міни (договори міни можливі для угод тільки з двох учасників). А це означає, що доведеться розщедритися ще на 2% від вартості квартири, яку сторони вказують в договорі, - ринкової або оціночної БТІ.

Тим, хто не готовий протягом кількох місяців вичікувати стиковки всіх учасників обмінної операції, квартирний бартер теж обіцяє розчарування. Посередники формують одну обмінну ланцюжок мінімум за півтора місяці в столиці і два тижні - в регіонах.

Тривалі терміни очікування і велика кількість учасників збільшують ризик зриву угоди в будь-який момент. Це - головний недолік бартерної операції. «Місяць тому у нас зруйнувалася довга обмінний ланцюжок з п'яти квартир, тому що один з учасників в останній момент вирішив відмовитися від обміну і продати квартиру за готівку. Довелося шукати заміну. Щоб уникнути подібних зривів, намагаємося готувати «про запас» кілька альтернативних варіантів », - запевнили в одному зі столичних агентств нерухомості. Насправді єдиний бар'єр перед незапланованими відмовами, який виставляється посередниками, - штрафні санкції. Учасник бартерної операції, який підписав попередній договір, але згодом вирішив «змотати вудочки», карається втратою завдатку (в середньому - $ 1-5 тис.) І все одно зобов'язується оплатити ріелторські послуги.

Проте, посередники, що спеціалізуються на бартері, переконані, що така схема буде затребувана ринком ще мінімум три роки.

Найбільш часті причини зривів квартирних обмінів:

думка

В'ячеслав Коваль
директор АН «Бюро Обмінів Квартир»

Побудова однієї обмінної ланцюжка з п'яти квартир займає від півтора до трьох місяців. Час багато в чому залежить від того, наскільки чітко клієнти представляють, що хочуть отримати в обмін на свою квартиру. У 80% випадків замовляють одне, а після декількох переглядів з'ясовується, що їм потрібно «щось» інше. В цілому з вересня по грудень 2009 р ми повністю закрили вісім обмінних ланцюжків, ще дві знаходяться в стадії підготовки документів. Оформляється обмін договорами купівлі-продажу, в процесі підписання яких відбувається передача всіх сум доплат по ланцюжку. В принципі обмін квартир для України - явище досить нове. Його відродили в кінці 2008 р в Росії, а з початку минулого року «технологія» привезена і в Україні.

Михайло Афанасьєв
Директор АН «Домопроект»

Доплата при обміні житла багато в чому залежить від індивідуальних чинників. Якщо обмін відбувається між квартирами в однотипних будинках, тоді доплата, як правило, оцінюється в розмірі вартості кімнати в аналогічному будинку цього району. Якщо ж він хоче з «хрущовки» потрапити не тільки в двокімнатну квартиру, але і в житло іншого типу, наприклад, «сталінку» або новобудову, то повинен заплатити і за збільшення метражу, і за тип будинку. Зараз в обмінній ланцюжку, як правило, бере участь не більше трьох квартир. Люди не хочуть чекати і намагаються якомога швидше вирішити це питання. Тому як тільки з'являється покупець на «голову» (так називається перша квартира в ланцюжку), то відразу ж полягають і інші угоди. Юридично всі угоди обміну відбуваються через договори купівлі-продажу. В обмінних технологіях цін немає, відбувається бартерна операція, тому в договорі купівлі-продажу ми вказуємо вартість за довідкою БТІ.