Усереднені терміни служби будь-яких житлових будівель, в тому числі новобудов, визначаються офіційними нормативами, згідно з якими високоповерхових багатоквартирні будинки «живуть» приблизно від 70 до 150 років. Кожному типу домобудівництва відводиться приблизний період експлуатації: панельні і блокові будинки служать близько 75 років, цегляні - близько 100 років, а монолітні, обгрунтовано вважаються найбільш міцними, тримаються в середньому 150 років. Згідно з нашими даними, в липні 2016 року в масовому сегменті в Москві йшло будівництво 59 монолітних і 38 панельних будинків. Таким чином, з 97 споруджуваних житлових комплексів економ-класу 60% можуть протриматися 150 років, а 40% можуть простояти від 70 до 100 років. Практично всі проекти в сегменті бізнес-і елітного класу будуються з використанням монолітних матеріалів високої якості, тому прогнози по їх термінах служби найоптимістичніші: вони можуть протриматися навіть більш 150 років.
Потрібно розуміти, що це лише орієнтовні оцінки: в реальності довговічність будинку визначають якість матеріалів і регулярність проведеного ремонту. Також не варто недооцінювати вплив способу експлуатації, адже небезпечні ремонтні роботи здатні привести до обвалення всієї будівлі. Кожен житловий будинок повинен ремонтуватися профілактично, для цього він періодично піддається інспекції, в результаті якої визначається відсоток зносу. Аналізуються стан всіх конструктивних елементів: фундаменту, перекриттів, міжповерхових сходів, покрівлі та іншого. Якщо ступінь зносу досягає 80%, то будівля визнається непридатним для проживання. Тому доля кожної новобудови, що зараз знаходиться на стадії будівництва, буде визначатися індивідуально.
7 головних відмінностей між новобудовами різних класів
Як забудовники вибирають, що будуватимуть і де?
Крім фізичної непридатності, існує і моральна. Старий будинок може бути справним, але при цьому перестати відповідати сучасним вимогам комфортності та благоустрою. Так сталося з деякими хрущовками, формально ще придатними для проживання, але сильно відстали від містобудівного розвитку, що мали жахливий зовнішній вигляд і незручні планування квартир. А ось новобудови зараз виглядають набагато краще - як з естетичних, так і функціональним параметрам. Можна вважати, що їм не загрожує передчасне старіння, і велика частина з них прослужить відповідно до покладених термінів. У зоні ризику знаходяться лише деякі житлові комплекси. З 2016 мерія Москви наклала заборону на будівництво панельних будинків старих серій, проте деякі девелопери нинішніх новобудов встигли почати зводити свої проекти з використанням застарілих серій в той момент, коли вони ще були дозволені. Швидше за все, термін служби таких будинків не перевищить 50 років.
Термін експлуатації будинків, які будуються по панельній технології, становить близько 50-75 років. При цьому, крім фізичного зносу самих панелей як конструктивних елементів, важливий і термін експлуатації міжпанельних швів. У більшості випадків він становить близько 30-40 років. Тому, незважаючи на хороший стан несучих елементів, у багатьох будинках індустріального радянського домобудівництва обов'язково проводився ремонт швів.
Якщо говорити про сьогоднішній день, на ринку новобудов частка «панелі» становить не більше 5%. Але в зв'язку з тим, що більшість таких будинків відносяться до сегменту «економ», попит на квартири в них залишається досить стабільним.
Велика частина об'єктів, які будуються зараз або будуть зведені в найближчому майбутньому, - це монолітні житлові будинки. Вони мають більш високу міцність, гарну звукоізоляцію і дають можливість архітекторам втілювати в життя оригінальні ідеї. Термін експлуатації таких будівель становить 120-140 років. За фактом він залежить від матеріалів, які використовуються при оформленні фасадів.
словник новобудов
Панель? Моноліт? Цегла?
Термін служби сучасних будинків, незалежно від технології їх будівництва, тобто моноліт це, цегла або панель, становить близько 100 років. Однак тут необхідно розуміти, що все залежить від того, який матеріал використовується при будівництві, і наскільки якісно працюють самі будівельники, так як інший монолітний будинок може піти тріщинами вже на етапі введення в експлуатацію. Наприклад, був випадок, коли будівельна організація виробляла затоку фундаменту в несприятливих погодних умовах без дотримання технічних норм. Надалі при будівництві фундамент будинку лопнув, і девелоперу довелося зупиняти будівництво і терміново вживати заходів для усунення наслідків. Що стосується панельних будинків, то сьогодні якість вироблених модулів досить високо і відповідає всім існуючим вимогам. Питання полягає тільки в тому, щоб шви між панелями були ретельно закладені якісними матеріалами. Також надалі фасад будівлі необхідно підтримувати в належному стані. При дотриманні цих нехитрих правил будинок буде стояти довго і міцно.
Міцність і довговічність будинку залежить від будівельних матеріалів, з яких він побудований. Терміни служби для різних будматеріалів передбачені ГОСТами і СНіПами; вони, як правило, вимірюються циклами морозостійкості. Морозостійкість - це здатність матеріалу витримувати поперемінне заморожування і відтавання у водонасиченому стані. Цей показник вимірюється в циклах, а цикл умовно позначає календарний рік. Під час стандартних випробувань виріб опускають у воду на 8 годин, потім поміщають на 8 годин в морозильну камеру (це один цикл). І так до тих пір, поки матеріал не почне міняти свої характеристики (масу, міцність та інше). З огляду на, що зараз будівельники використовують будівельні матеріали з морозостійкістю не менше 25 циклів і використовують захист фасадів будівель, завдяки чому зміщується точка роси, можна сміливо говорити про термін служби сучасних будівель не менше 70-100 років.
Терміни служби житлових будівель залежать від матеріалів, з яких вони побудовані. Наприклад, сучасний панельний будинок в середньому має термін служби 50-75 років. Цегляні і монолітні будинки можуть служити до 200 років, при цьому цілком можливо, що монолітні будинки проіснують без капремонту близько століття. Однак тут слід враховувати, що будь-яку будівлю, особливо житлове, потребує дбайливої експлуатації і без капітального ремонту будинку терміни служби будуть прямо пропорційно скорочуватися: чим довше будинок простоїть без необхідного ремонту, тим менше буде його «життєвий цикл». Якщо врахувати, що основною технологією зведення житлових будинків в столичному регіоні є саме монолітне будівництво, то старіння житлового фонду відбуватиметься набагато повільніше. Сучасні панельні будинки будуються за поліпшеною технологією і тому теж мають хорошим запасом міцності, який при грамотній експлуатації і своєчасному ремонті, в тому числі заміну інженерних мереж, може бути збільшений до ста років.
Текст підготувала Марія Гурєєва
Знаєте про це більше? Розкажіть нам .
НЕ пропустіть:
Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»
Все, що потрібно зробити до покупки квартири по ДДУ
5 плюсів панельних новобудов
5 ознак того, що новобудова стала довгобудом
Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.
Моноліт?Цегла?