Ключовою проблемою міського планування в Одесі є дефіцит територій. У місті практично не залишилося вільних земель для будівництва, а наявні резерви використовуються досить безглуздо. У цьому матеріалі ми розглянемо, як дефіцит землі позначається на ринку нерухомості, в черговий раз переконаємося в дурості Генплану і побачимо, які позитиви можна очікувати від розширення кордонів Одеси.

Чому це важливо для людей?

«Відсутність резервів», «дефіцит територій», «розширення меж» - звучить якось абстрактно і відірване від життєвих буднів. Одним словом, зовсім не страшно. Але по факту цей головний біль зачіпає багатьох. Тіснота мотивує точкову і хаотичну забудову. Вона ж «розкручує» ціни на землю і підстьобує корупцію. В кінцевому підсумку, маємо те, що маємо:

• Перевищення всіх допустимих нормативів при будівництві: двори-парковки, складності для водіїв і пішоходів, відсутність зелені і зон відпочинку, дефіцит місць у школах і дитсадках;
• Дорожнеча житла при низькому його якості - економить забудовник саме на нас, а не на землі і дозволах;
• Поява «апендиксів» забудови за межами міста. Ціни одеські, сервіс моторошний, соціальна та інженерна навантаження лягає на місто, а гроші йдуть в район. Яскравий приклад - м-н »Райдужний», 10 тисяч жителів якого обслуговує фельдшер в селищі Ильичевск;
• Безнадійна ситуація на дорогах міста з розширенням географії пробок. Дорогий бензин буде не завжди.

Ніхто не заперечує, що розруха починається в головах, але фактор тісноти все одно є базовим. Навіть на тлі інших міст України Одеса має несприятливу ситуацію на ринку нерухомості і в будівельній сфері взагалі. Гірше тільки в Києві. Львів, де метри стоять майже так само дорого, відрізняється терпимим якістю як нових будинків, так і створюваної міського середовища. У Львові немає такого дефіциту землі і взагалі, більше порядку.

Будинки на околиці Львова

Говорячи про дорогих метрах в тісному Одесі, неможливо обійти стороною тему реконструкції. У документах Генплану вказується, що 25,6% житлового фонду має знос 60% і вище, тобто є старим і аварійним. Саме в аварійних будинках живе 5 тисяч сімей. В умовах дорогої нерухомості - що при дефіциті землі неминуче - відселення цих людей стає занадто витратним для міста. Та й навряд чи знайдуться механізми, що дозволяють дотримати вигоду інвестора, звіряючись з будівельними нормами і просто логікою міського розвитку: адже не можна ж на місці кожної знесеної халупи будувати чергову 18-поверхівку.

Інша справа, якби інвестор міг відселити людей відносно недорого, а нові метри на Молдаванці або в центрі продати значно дорожче. В такому випадку можна буде говорити про якісну забудові середньої поверховості без необхідності вбивати міське середовище і блокувати дороги. Для цього і потрібні резерви - вони як мінімум знизять тиск на ринок землі і нерухомості, а в кращому випадку дозволять приступити до масового будівництва економного житла.

Одеса. Забудова вільних просторів в районі вул. Маршала Говорова

Фактор «світлого майбутнього»

Оскільки економ-формати на ринку нерухомості працюють за принципом сполучених посудин, наявність дешевих метрів в одному сегменті впливає на всі інші. При наявності житла побудованого 1) на вільних і дешевих ділянках; 2) в рамках комплексного освоєння нового житлового масиву - квартирне питання одеситів стане вирішуватися набагато простіше (докладніше про дешеве житло і його прив'язці до території читайте в кінці статті).

Промовчимо про тисячі нещасних, до сих пір стоять на квартирному обліку. У нас навіть цілком забезпечена сім'я не може купити нормальну квартиру на 3-5 кімнат. У більшості «сімейних» ЖК Одеси їх частка не перевищує 10%, в той час як в США і Канаді частка квартир на 3 і більше кімнати (6, 8, 12) на початку 2000-х становила 98% і 97% від обсягу переданого житла. У не надто багатою Італії 4-кімнатний формат став найбільш масовим при вирішенні житлового питання в великих містах. І сьогодні середньостатистичне житло в країнах Євросоюзу має 4,1 кімнати (від 5,6 до Ірландії до 2,9 в Болгарії, що все одно завидно).

Одним словом, при зростанні добробуту громадян, про що ми всі мріємо, питання переїзду з двокімнатного новобудови в людську простору квартиру стане актуальним. Тому буде прикро, якщо весь наш профіт піде в зростання цін, які, як ми знаємо з власного досвіду, можуть досягати 4-7 тис. Дол. За метр. А так і буде, якщо ми вже сьогодні не задумаємося про економічні форматах житла, що, в свою чергу неможливо без комплексного освоєння нових просторів і взагалі, нової концепції розвитку Одеси.

До речі, в перенаселеній Англії зменшення квартир на тлі подорожчання метрів вже відбувається. Ось тільки у них на людину припадає 44 квадрата, тоді як в Україні - 22, а в Одесі і зовсім 18,5 метрів. Коротше, нам би рости і рости, а нікуди.

Планування соціального житла в ЖК «Корвіале». Рим, 1975-1982. Джерело: http://mgsupgs.dreamwidth.org/1645421.html

Що важливо для чиновників?

Нещодавно облрада провалив концепцію адміністративної реформи з укрупненням громад Одеської області. Це не має значення, тому що коли-небудь її все одно так візьмуть. Важливо інше: міська влада Одеси не проявили видимої активності в питанні розширення меж міста. Зате багато сил витратили лідери Фонтанки і Авангарду, бажаючи перетворити свої н.п. в містечкові «столиці» поруч зі зростаючою вшир Одесою.

Можна поспівчувати тамтешнім чиновникам і нарікати на наших, оскільки у Одеси є всі моральні права на розширення. Почнемо з того, що з усіх міст СНД з населенням 800-1200 тис. Саме у нас найменша територія і найвища щільність населення. За площею Одеса менше Львова і Владивостока і лише трохи більше 600-тисячну Ярославля.

Якщо ж брати великі міста СНД взагалі, то виявиться, що за щільністю населення Одеса поступається лише Москві і Ташкенту, але порівнянна з Мінськом. Слід зазначити, що Москва і Мінськ сплановані дуже компактно і відрізняються низькою часткою приватного сектора в забудові - 1 і 5% житлового фонду відповідно. В Одесі ж на садиби припадає 22% житлофонду і 58,6% сельбищної території. В цьому плані ми - лідери серед міст з населенням від 500 тис.

Що стосується Ташкента, то його високі показники пов'язані з 1) швидким введенням житла в висотних районах з підвищеною щільністю населення; 2) історико-архітектурними особливостями садибної забудови; 3) низькою, порівняно з іншими великими містами СНД забезпеченістю житлом - всього 16 м2 в порівнянні з 18,5 в Одесі, 19 - в Мінську і 22 - в Москві.

Одним словом, Москва, Мінськ і Ташкент мають свої причини на відповідну щільність населення. Перші два міста можуть, до того ж, похвалитися пристойною дорожньої системою. Для Одеси же з її засиллям приватного сектора і найвищою в Україні часткою мало- і среднеетажние житла така щільність населення дуже велика. Тісно.

Таблиця 1. Площа і щільність населення Одеси ісопоставімих міст СНД

Примітки: 1) Міста з населенням 0,8-1,2 млн виділені синім; 2) Москва вказана в старих кордонах з відповідним населенням; 3) Дані по Києву не наведено через неможливість встановити фактичну чисельність населення, Баку - через включення в міські межі непропорційно великих неосвоєних просторів.

Наведена таблиця тільки підтверджує це. Звичайно, зовсім не обов'язково мати таку площу, як Перм або Челябінськ з їх лісами-полями і безкрайніми заводами в межах міста, але зрівнятися хоча б з Єреваном для нас дуже бажано. Причому зовсім не обов'язково відразу забудовувати нові землі - місту потрібен резерв для розвитку. Притому більш-менш прийнятний, а не якісь там Поля фільтрації, де потрібно ще проводити підсипку грунтів на 2-3 метра, інакше комунікації просто згниють.

Генплан - в топку!

Розширення Одеси вимагає нового генплану. В крайньому випадку, нові житлові і виробничі освіти в районах потрібно якось «впаяти» в одеський проект, що потребують десятків різних погоджень на міжрайонному рівні.

Але простіше наш Генплан взагалі скасувати. У демократичних ЗМІ багато писалося про те, що він прийнятий незаконно. Конкретно - в останній момент з-під поли був дістати і проголосований міськрадою зовсім не той варіант генплану, який був затверджений в 2013 році на Погоджувальної комісії. Там ще багато юридичних моментів, в яких сам чорт ногу зломить. Але їх виявилося досить, щоб до Києва пішли листи, а в суди - позови.

Найсумніше, що наш генплан дуже непрофесійний. Чому - загадка. Опрацювання генпланів Львова, Тернополя, Харкова та інших міст України куди краще, хоча готував їх все той же київський інститут «Діпромісто».

Серед перлин документа - дві цифри протяжності міських магістралей, чотири варіанти площі парку «Ювілейний», а також ігнорування теми багаторівневих гаражів і окремо розташованих паркінгів, приправлене статистикою транспортних потоків 11-річної давності.

А ось приклад для повного щастя. У попередньому розділі ми порівнювали Одесу з Москвою і Мінськом і прийшли до висновку, що для їх показників у нас помідори замалі. Так ось, Генплан Мінська до 2030 року передбачає збільшення житлового фонду на 84%. При цьому площа міста збільшується майже пропорційно - з 306 до 542 км2. В Одесі ж «Гіпроградовци» пропонують побудувати 10,6 млн метрів житла (+ 58%) на незмінною території. Завіса.

* * *

До речі, юридичний зачепив під розширення меж Одеси вже є. У 2004 році міськрада погодила Концепцію перспективного розвитку Одеси. Також в архівах мерії лежить «Проект встановлення міської смуги м Одеси». Останній документ передбачає 2600 га резерву на декількох майданчиках навколо міста, перш за все - за селищем Котовського.

Екс-начальник управління архітектури Володимир Глазирін в одному зі своїх есе * вказує про можливість простягання меж міста до окружної дороги, з заняттям земель Сухого Лиману і смт Таїрове, а на північному сході - до самого Григорівського лиману. Загальна площа міста, таким чином, збільшиться майже вдвічі.

Глазирін виділяє наступні майданчики перспективного освоєння:

- «Таїровське» - 1750 га на землях Таїровського селищної ради - під зведення багатоквартирної і садибну забудову;

- «Усатівська» - 850 га сільгоспземель між Слободкой, Усатово і окружною дорогою - високощільна котеджна забудова;

- «Котовська» - 400 га безпосередньо за селищем Котовського - багатоквартирних і садибна забудова;

- «Вапнярка» і «Гвардійське» - 5000 га під котеджі і розвиток рекреаційної зони.

На мою вкрай суб'єктивну думку, майданчик «Таїровське» є особливо перспективною. Ділянка примикає до залізничних гілок на Іллічівськ і Бурлача Балка. Вони використовуються пасажирськими і транспортними поїздами не настільки активно, як західне і північне напрямки, а тому, ймовірно, можуть бути адаптовані під швидкісні електрички. Відстань від ж / д вокзалу до Сухого Лиману - 16 км, до Бурлача Балка - 21 км. Навіть при звичайній швидкості руху поїзда будуть доходити до центру Одеси за 30-40 хвилин. Нарешті, при організації нормального автобусного сполучення, жителі Сухого Лиману зможуть добиратися до селища Таїрова (Глушко-Жукова) за 7-10 хвилин - як і жителі Дачі Ковалевського і Чорноморки.

Варіант розширення меж Одеси до 300 км2. Картографічна основа: Google Earth

розширення можливостей

Видається очевидним, що в 2017 або 2020 році в Одеси буде новий генплан. Сподіваюся, нормальний і з урахуванням нових кордонів. Прийнятною альтернативою оним може стати тільки комплексне планування і координація дій на рівні всієї одеської агломерації. Але це вже деталі, а генплан все одно потрібен.

Отже, які ж питання і яким чином допоможе вирішити «Концепція Великої Одеси»? Для прикладу візьмемо житлове будівництво і туризм.

1. житло

За останні 130 років у світі, в тому числі і на території колишнього СРСР, розроблено досить багато технік і форматів доступного житла. Найекономічнішими до останнього часу були збірно-щитові будинки для теплих країн. У Чилі навіть існує державна програма по будівництву таких будинків для всієї родини за 300 дол. / Метр.

У нас все серйозніше через холодного клімату. Але і виробництво нових матеріалів не стоїть на місці. З недавніх пір енергоефективні купольні будинки потихеньку освоюють ринок України, а в Японії і США вони вже непогано прижилися. Без обробки, але з комунікаціями такий будинок коштує 250-300 дол. За метр, тобто пристойне житло на 50 квадратів обійдеться вам в 12-15 тис. Дол. І буде зібрано за тиждень.

У купольних будинків трохи дивна архітектура, але, напевно, ми просто до такого не звикли. Жити в такому приміщенні точно краще, ніж у відсіку комуни на Богданова з дуже дивними сусідами, загальним санвузлом і за ті ж гроші. А якщо повернутися в координати 2013 року, то на купольний будинок зможуть претендувати дуже і дуже багато людей.

При наявності програми і комплексного плану, можна уявити собі цілий купольний містечко, в якому земля надається містом безкоштовно, а будиночки продаються за 20 тис. Дол. - з урахуванням вартості прокладки комунікацій, а також будівництва шкіл, дитсадків, організації зон відпочинку. Це вам не кілометр дороги за 100 млн грн робити. Це - ефективний бізнес.

Селище малогабаритних купольних будинків в Японії

Невеликих зусиль чиновників в Києві та Одесі досить, щоб будувати на вільних землях серійні багатоквартирні будинки вартістю 500-700 дол. / Метр з усім набором інженерної та соціальної інфраструктури. Будинки в 3-4 поверху забезпечать величезну економію на металі і зможуть обійтися без ліфтів. Але головне - це відрахування вартості землі і економія на комплексності робіт.

Взагалі треба зазначити, що найпростішим, доступним і надійним житлом в світі до цього дня є мало- і среднеетажние. Ті ж експериментальні будинки, що друкуються на 3D-принтерах поки не перевищують 5-ти поверхів. Недоліком такого житла є б про більша, ніж у висоток, потреба в території. Але якщо говорити про освоєння колишніх угідь, то проблеми не виникає. Теоретично, на гектарі поля можна поселити 50-70 чоловік в купольних будинках і 200-250 - в багатоквартирних. І те й інше можна порівняти з щільністю забудови в приватному секторі і районах «хрущовок». А головне, коштує в два рази дешевше.

1. PS. Час, люди і їх дії покажуть, наскільки це фантастика чи не фантастика. Ще раз повторимося, що найбільш економічним в світі є мало- і среднеетажние житло. Формат залежить від конкретних обставин, але гріх не залежить в наступний генплан Одеси можливість для розвитку хоча б кількох подібних утворень.

Також в перспективі слід вибудовувати поліцентричну концепцію розвитку Одеської агломерації взагалі і Одеси - зокрема. Вкрай бажано, щоб якомога більше людей працювало в найближчому радіусі, а не по всьому місту. Тоді неминуче «розповзання» Одеси не призведе до транспортного колапсу.

У перспективі дуже важливо зарезервувати місце під кілька студентських кампусів в 20-40 хвилинах їзди від вузів - слід очікувати, що їх жителями стануть не тільки іногородні, але і жителі Іллічівська, Южного, селища Котовського і всіляких «майданчиків» нового освоєння.

1. туризм

В даний момент для міста і городян від туризму більше проблем і витрат, ніж економічного ефекту. У центрі міста і на Фонтані не вистачає інфраструктури починаючи з транспортних розв'язок закінчуючи місцем на пляжі. Вирішувати ці питання доводиться за рахунок міста, оскільки велика частина турбізнесу перебуває в тіні.

В цілому спроба поєднувати «масовий» і «елітарний» туризм в центрі перенаселеного міста приречена на провал. Тим більше, що при цьому обмежуються права місцевого населення, деградує міське середовище, порушується стійкість берегів.

Інша справа - переключитися з центру на периферію.

Берег від Крижанівки до Вапнярки включно має протяжність 9 км - стільки ж, скільки від Ланжерона до 11-ї станції. Тут залишилися незабудовані землі, а в Крижанівці і Фонтанці щільність населення становить всього 15-20 чол / га. Це в три рази менше, ніж в приватному секторі Фонтана і в п'ять разів менше, ніж в межах старого Приморського району. Більшість ділянок тут продаються за 50-150 тис. Грн / сотка в порівнянні з 400-800 тис. У моря в Одесі.

Одним словом, стартові умови для бізнесу тут набагато краще. Мабуть, починати потрібно з великих інвестиційних проектів, які зможуть профінансувати нагальні берегоукріплювальні роботи та будівництво причалів для водного сполучення з центром Одеси.

Території від селища Котовського до Аджаликського лиману по площі і протяжності берегової лінії можна порівняти з Приморським районом. Картографічна основа: Google Earth

В цілому, розвиток рекреаційного комплексу від Крижанівки до Вапнярки з реабілітацією берегової лінії і Аджаликського лиману виглядає більш реалістичним, ніж закладене в Генплан перетворення в Ніццу багатостраждальної Пересипу. Ціна питання - 1-2 млрд. Дол. Протягом 5-10 років. Це абсолютно посильні і окупаються інвестиції, на відміну від вкладень в асфальт Гагарінського плато і черговий бедлам в Аркадії.

Важливо, що «Велика Фонтанка» в межах Одеси не тільки має шанси стати престижним районом, а й підтягне якість життя і кількість робочих місць на селищі Котовського. У перспективі цей житловий масив буде неухильно розширюватися, тому його автономізація представляє собою завдання першорядної важливості.

Нарешті, тільки з перенесенням туристичного полюса Одеси з Аркадії на північ може йти мова про мільйони нових туристів, про що давно мріють наші градоначальники.

І це - лише один з безлічі «плюсів» розширення Одеси.

Михайло Мейзерський

* Есе Володимира Глазиріна «Viva Forever, або Знайди свою пристань» опубліковано в збірнику «Про розвиток будівельного комплексу Одеси в післявоєнний період (1944-2010) під редакцією П. Н. Чабаненко (вид.« Астропринт », 2011 рік)

This Post Has Been Viewed 430 Times