1. Права і обов'язки іноземних покупців
2. Які види нерухомості дозволено купувати іноземцям?
3. Які права отримує іноземець після покупки нерухомості в Чехії?
4. Які обов'язки з'являються у іноземця після покупки нерухомості в Чехії?
5. Пошук нерухомості в Чехії
6. Як шукати нерухомість в Чехії?
7. Як шукати ріелтора або забудовника в Чехії?
8. Покрокова процедура угоди з нерухомістю
9. Етап 1: Резервація об'єкта і внесення завдатку
10. Етап 2: Укладення договору купівлі-продажу
11. Етап 3: Оплата угоди
12. Етап 4: Реєстрація нового власника
13. Скільки часу триває операція з нерухомістю в Чехії?
14. Чи можна провести операцію з нерухомістю в Чехії віддалено?
15. Додаткові витрати
16. Приклад розрахунку додаткових витрат на покупку нерухомості в Чехії
17. резюме

Які об'єкти нерухомості в Чехії дозволено купувати іноземцям та де шукати вакантні пропозиції? З яких етапів складається угода і скільки вона триває? А також список документів, які повинні надати покупці, і додаткові витрати - найкорисніша інформація в цьому матеріалі.

зміст:

Права і обов'язки іноземних покупців

Громадяни яких країн мають право купувати нерухомість в Чехії?

З травня 2009 року Чехія дозволяє всім іноземцям, які не мають посвідки на проживання, купувати нерухомість на фізичну особу. Громадяни Росії, України, Білорусі, Казахстану можуть бути власниками будь-якого числа об'єктів.

При бажанні можна оформляти угоду і на юридичну особу. Але, наприклад, на російську компанію власність не купиш, для цього потрібно відкрити представництво фірми або нову юрособу в Чехії. Створити компанію можна дистанційно. Надалі юрособа повинна буде щорічно здавати фінансову звітність (послуги бухгалтера стоять - від € 100 на рік за «нульовою» звіт), при цьому закон дозволяє не вести ніякої господарської діяльності.

Які види нерухомості дозволено купувати іноземцям?

Іноземці в Чехії можуть набувати, як житло (в т.ч., що будується), так і комерційні об'єкти (офіси, магазини, ресторани, готелі, склади). З 2011 року закон дозволяє також купувати сільськогосподарські і лісові землі. Угоди можна здійснювати у всіх регіонах країни.

Слід мати на увазі, що в Чехії поширені дві форми власності на нерухомість - приватна і кооперативна.

У другому випадку в кадастр будинок не поділений на окремі приміщення, власником всього об'єкта є кооператив, а покупець стає власником конкретної квартири, а членом кооперативу, який дає йому право користуватися майном. У статуті частини кооперативів може бути заборона на прийом іноземців-фізосіб, в цьому випадку угоди оформляються на юрособу, створене в Чехії.

Які права отримує іноземець після покупки нерухомості в Чехії?

Всі іноземні власники нерухомості мають право в спрощеному порядку отримати мультивізу, по якій можна перебувати в Чехії та інших країнах Шенгену до 90 днів на півріччя.

Володіння нерухомістю будь-якої вартості не дає права претендувати на вид на проживання, а тим більше, громадянство Чехії. ВНЖ можна оформити на підставі роботи, навчання, ведення бізнесу, наявності родинних зв'язків або отримання політичного притулку. Нерухомість у власності буде перевагою при розгляді імміграційного клопотання.

Які обов'язки з'являються у іноземця після покупки нерухомості в Чехії?

Податок на нерухомість в Чехії повинні платити всі власники, незалежно від їх громадянства і країни проживання. Це ж стосується комунальних платежів і внесків на утримання будинку. Заборгованості можуть призвести до штрафів і відмову у видачі віз і ВНЖ. А от страхування нерухомості в Чехії є добровільним.

Зверніть увагу! Чехія нікому не пересилає дані про іноземців, які купили нерухомість на її території. Але податкові резиденти Російської Федерації (понад 183 днів на рік проводять в РФ) повинні самостійно повідомляти російські податкові органи про відкриття рахунків в зарубіжних банках або створенні юридичних осіб. Операцію можна провести і без створення рахунку в Чехії, але якщо він буде відкритий, про це необхідно відзвітувати. Читайте докладніше про правилах покупки нерухомості за кордоном для громадян Росії .

Пошук нерухомості в Чехії

Покупці з Росії та інших пострадянських країн - ключові іноземці на ринку нерухомості Чехії.

Як шукати нерухомість в Чехії?

За статистикою Prian.ru, Чехія входить в ТОП-10 популярних країн у покупців, які говорять по-російськи. Місцеві компанії це знають і охоче беруть участь у виставках по зарубіжній нерухомості в Росії і країнах колишнього СРСР. Там можна поспілкуватися з фахівцями, послухати семінари, задати питання та отримати конкретні рішення.

Крім того, в Чехії велике російськомовне співтовариство. А значить, є портали, які пишуть про життя і нерухомості в цій країні російською мовою. Обов'язково ознайомтеся з статтями і новинами на Prian.ru , Прочитайте свіжий огляд ринку нерухомості Чехії і перевірте свої знання за допомогою тесту . А на цій сторінці ви можете прицінитися до чеських квадратним метрам. Якщо щось залишилося незрозумілим, задайте питання консультантам по Чехії .

Коли загальне уявлення про ринок і процедуру купівлі складено, можна вивчити базу об'єктів. Наприклад, на Prian.ru зібрані тисячі пропозицій в Чехії від десятків компаній і приватних продавців. Щоб заощадити час, залиште заявку - ріелтори і забудовники самі надішлють вам добірки об'єктів за обраними вами параметрами.

Як шукати ріелтора або забудовника в Чехії?

Покупці з Росії та інших пострадянських країн - ключові іноземці на ринку нерухомості Чехії. Тому у більшості місцевих агентств і забудовників є російськомовні версії сайтів і фахівці, які вільно розмовляють на «великому і могутньому». Багато ріелторські компанії Чехії засновані російськомовними іммігрантами, часто вони мають офіси або представників в Росії або Україні, що полегшує співпрацю.

Участь ріелтора в угоді не обов'язково. Але очевидно, що для іноземця, який не говорить вільно на чеському, не знайомий зі структурою державних органів і процедурою оформлення нерухомості у власність, краще користуватися допомогою посередника.

При цьому враховуйте, що ріелторська діяльність в Чехії не ліцензується. Тому при виборі компанії орієнтуйтеся на досвід і відгуки про її діяльності.

Послуги ріелтора будуть коштувати покупцеві 2-5% від суми угоди на вторинному ринку, а на первинному - багато компаній отримують комісію від забудовників, відповідно, їх допомога для клієнтів безкоштовна.

Послуги, які надають ріелтори в Чехії:

• підбір об'єктів за вимогами покупця;
• організація поїздки і Чехію і зручного графіка переглядів;
• торг з продавцем від імені покупця;
• юридичні консультації з усіх питань, пов'язаних з купівлею та оплатою податків;
• допомога в підготовці пакету документів для покупки і отримання кредиту;
• перевірка юридичної «чистоти» об'єкта нерухомості;
• реєстрація нового власника в кадастрі нерухомості;
• укладання договорів із службами ЖКГ.

Покрокова процедура угоди з нерухомістю

Процедура покупки без іпотеки займає три-чотири дні, не рахуючи часу на огляд об'єктів на початку покупки і державної реєстрації по її закінченні.

Етап 1: Резервація об'єкта і внесення завдатку

Перевіряємо об'єкт нерухомості

Після того, як ви вибрали варіант, що сподобався, ви можете домовитися з продавцем (забудовником або приватним власником), щоб об'єкт «притримали» для вас. Усна резервація на практиці триває не більше двох тижнів, часто - кілька днів.

За цей час покупець і його ріелтор перевіряють юридичний стан нерухомості, що купується. Зокрема, звертаються в Кадастр нерухомості (Katastr nemovitostí) і отримують виписку. У ній вказується, хто і коли був власником, коли укладалися договори купівлі-продажу, не закладена чи нерухомість і т. Д. Якщо об'єкт юридично чистий, укладається договір завдатку.

Укладаємо договір завдатку

Договір про резервування об'єкта (договір завдатку), як і всі наступні, полягає чеською мовою. Якщо покупець їм не володіє, агент переводить йому пункти договору. Також можна залучити стороннього перекладача.

У цьому документі вказується, на який термін резервується об'єкт, яка сума внесеного застави і штрафи за недотримання домовленостей.

Одночасно покупець оплачує резервації внесок. На практиці, 50000-250000 чеських крон (близько € 2000-10000) - до 5% від вартості нерухомості. Якщо операція не відбудеться з вини продавця, він повертає покупцеві завдаток і штраф (наприклад, в розмірі місячної орендної ставки такого об'єкта). Якщо ж з вини покупця - завдаток йому не повертається.

Відкриваємо особистий банківський рахунок в Чехії

Закон не зобов'язує вас відкривати рахунки в банках Чехії. Для оплати угоди ви можете перевести гроші безпосередньо з вашої країни. Але цей рахунок може стати в нагоді в подальшому, наприклад, для оплати комунальних послуг або отримання орендних платежів.

Процедура відкриття рахунку проста і займає менше години. Іноземці можуть звернутися в будь-який банк Чехії. Можна навіть знайти фінансові послуги російською мовою, наприклад, в чеському відділенні Ощадбанку .

Не забувайте, що резиденти Росії повинні повідомити російські податкові органи про відкриття рахунків в зарубіжних банках .

Етап 2: Укладення договору купівлі-продажу

Укладаємо попередній договір

Укладення попереднього договору (договору про майбутній договір, договору про намір) не обов'язково. Він потрібен при покупці нерухомості в іпотеку (щодо цього документу банк розглядає заявку на кредит) і при оплаті в розстрочку (на його підставі покупець перераховує гроші з-за кордону, а остаточний договір купівлі-продажу укладається, коли всі умови виконані - кошти на рахунку , нерухомість готова до передачі). Також за бажанням покупця може бути укладена при великій сумі угоди.

Попередній договір підписується після внесення покупцем резервації внеску. Його укладають покупець і продавець, запевнення у нотаріуса не потрібно. Документ містить реквізити сторін, порядок оплати і терміни, відповідальність сторін і т.д.

Відкриваємо депозитний рахунок

Після підписання договору про резервацію об'єкта (або попереднього договору) оформляється ще один документ - договір про депозит (про зберігання грошей). Він визначає порядок перерахування грошових коштів.

Сума, що дорівнює вартості нерухомості за вирахуванням резервації внеску, буде зберігатися на окремому депозитному (трастовим, ескроу-рахунку) рахунку і може бути переведена на рахунок продавця тільки після переоформлення права власності. Хранителем депозиту може виступати банк, агентство нерухомості, нотаріус або адвокат. Договір про депозит підписують покупець, продавець і особа, яка бере на себе зберігання коштів.

Після укладення даного договору покупець переводить на депозитний рахунок гроші.

Підписуємо договір купівлі-продажу

Договір купівлі-продажу підписують продавець і покупець, його обов'язково треба завірити у нотаріуса. Це основний документ, на підставі якого переходить право власності. Він також готується чеською мовою, при необхідності - робиться переклад на російську в Організації судових перекладачів.

У договорі купівлі-продажу прописується:

• Ціна об'єкта.
• Інформація про старому і новому власнику.
• Термін перерахування грошей.
• Спосіб перерахування грошей (депозитний рахунок адвоката або нотаріуса).
• Відповідальність за оплату зборів на переоформлення нерухомості.
• Опис об'єкта, в тому числі, меблів і побутової техніки (залишається чи ні).
• Термін передачі майна.
• Порядок повернення грошей у разі, якщо угода не відбулася.

На цьому етапі покупець перераховує повну вартість об'єкта на депозитний рахунок.

Етап 3: Оплата угоди

У 99% випадків за нерухомість платять чеськими кронами. Прийнятий спосіб розрахунків в Чехії - банківський переказ. Ви можете:

1. Відкрити особистий рахунок в банку Чехії. Процедура займає 30-40 хвилин, для відкриття рахунку на нього потрібно покласти невелику суму, наприклад, € 10, і пред'явити закордонний паспорт і будь-який інший документ, що засвідчує особу (на вимогу банку). В подальшому з цього рахунку можна переводити гроші по угоді і, наприклад, оплачувати комунальні послуги.
2. Переказати гроші з-за кордону на трастовий рахунок в Чехії. В цьому випадку російський банк має право вимагати від вас документи, що пояснюють призначення переказу (наприклад, попередній договір на купівлю об'єкта), а також папери, що підтверджують джерело походження коштів. Терміни платежів - близько 2-5 робочих днів. Можлива комісія в чеському банку (до € 50), конвертація з рублів, доларів або євро в чеські крони відбувається за курсом на день отримання переказу.

Невелику суму (на завдаток і поточні витрати) можна привезти до Чехії готівкою. Не забувайте, що на вивезення готівки існують обмеження по сумі. Наприклад, з Росії та України - не більше € 10000 на людину, якщо більше, гроші треба декларувати на кордоні. На банківській картці можна вивозити будь-яку суму.

Етап 4: Реєстрація нового власника

Після укладення основного договору купівлі-продажу агент складає заяву про переоформлення права власності. Обидва документи направляються в Кадастр нерухомості (реєстраційну палату, реєстр нерухомості). Згідно із законом, заради безпеки об'єкт «блокується» в кадастрі на 21 день - в цей час з ним не можна зробити ніяких операцій. Потім документи починають розглядати, в цілому державна реєстрація займає не більше 45 днів.

При реєстрації на зворотний бік договору купівлі-продажу ставиться печатка. При бажанні покупець може замовити в кадастрі нерухомості виписку про право власності - лист власності (вартість - близько € 4). Також перевірити статус об'єкта можна на сайті Кадастру .

Після того, як новий власник отримає завірений Кадастром примірник договору купівлі-продажу, а також підтвердження про реєстрацію, гроші з трастового рахунку перераховуються продавцю. Залежно від прописаних умов, ключі від об'єкта передаються покупцеві або в момент підписання договору купівлі-продажу, або після оформлення права власності. При цьому оплачуються державні мита та гонорари фахівцям, які брали участь в угоді.

І, нарешті, на ім'я нового власника переоформляються договори на оплату комунальних послуг. У цьому покупцеві також може допомогти його агент.

Скільки часу триває операція з нерухомістю в Чехії?

Термін проведення операції залежить від того, чи оплачується нерухомість відразу або набувається в іпотеку. У першому випадку процедура займає три-чотири дні, не рахуючи часу на огляд об'єктів на початку покупки і державної реєстрації по її закінченні. Якщо нерухомість купується в іпотеку, термін збільшується (до півтора місяців), так як потрібен час на розгляд заявки банком.

З документів фізичній особі потрібно закордонний паспорт, юридичній особі - закордонний паспорт власника бізнесу і виписка про фірму з торгового реєстру країни знаходження.

Чи можна провести операцію з нерухомістю в Чехії віддалено?

Можна, можливо. У цьому випадку покупець підписує нотаріальну довіреність на свого представника, наприклад, ріелтора, який буде діяти від його імені. Віддалено можна не тільки оформити угоду купівлі-продажу, а й отримати іпотеку - для цього покупець надсилає свого представника пакет документів, той їх переводить на чеський і подає в банк.

Додаткові витрати

З 2016 року податок на придбання нерухомості в Чехії платить покупець, а не продавець.

Податок на покупку нерухомості

З листопада 2016 року податок на покупку нерухомості в Чехії платить покупець. Ставка - 4%. Чи нараховується від більшої із сум: або від ціни об'єкта в договорі купівлі-продажу, або від оціночного акту, зробленого сертифікованим фахівцем.

Це одноразовий збір, який покупець повинен перерахувати державі в термін до 3 місяців, починаючи з наступного місяця після оформлення угоди. За допомогою в складанні податкової декларації можна звернутися до ріелтора, який допомагав укласти угоду.

При покупці новобудови у забудовника (споруджуваного об'єкта або готового, зданого до 5 років назад) цей податок не стягується. Але там є ПДВ (21%), який, як правило, забудовники включають у вартість об'єктів, тобто понад вказану ціни нічого платити не треба.

гонорар ріелтора

Закон Чехії не регламентує порядок розрахунків з ріелтором. На практиці, комісія складає 2-5% від ціни об'єкта або фіксовану суму, наприклад, € 2000 - в разі покупки дуже дешевою нерухомості. На первинному ринку багато компаній не беруть винагороду від покупця.

Рекомендуємо заздалегідь обговорити з вашим агентом розмір його гонорару і порядок розрахунків.

гонорар нотаріуса

Нотаріальні послуги (завірення підписів на договорі купівлі-продажу) складають 30-70 крон (€ 1,2-2,7) за підпис. Часто ці витрати включені в комісійні агентства.

Послуги зберігання грошей

Якщо ви відкриваєте трастовий рахунок для проведення операції в банку або у нотаріуса, за це може бути передбачена комісія - € 100-1000 залежно від суми. Якщо «хранителем» стає агентство, то ця послуга може бути включена в їх гонорар.

гонорар перекладача

Якщо ви працюєте з російськомовним агентством нерухомості, послуги перекладача вам не будуть потрібні. Письмові переклади документів також, як правило, включені в агентські комісійні. В іншому випадку, в бюджет можна закласти € 300-500 на його гонорар.

державні мита

При реєстрації права власності за в кадастрі нерухомості та патенти внести держмито. Вона ставити € 20-40. Хто саме оплачує її, залежить від умов договору купівлі-продажу.

Іпотечний збір

За умовами банку, в разі надання іпотеки може стягуватися додатковий платіж - близько 1-1,5% від ціни об'єкта.

Оцінка нерухомості

Для отримання кредиту потрібно професійна оцінка нерухомості, виконана сертифікованим фахівцем. Оплачує її, як правило, покупець. Оцінка типової квартири буде коштувати € 150-200.

страховка нерухомості

Закони Чехії не зобов'язують власників страхувати своє майно, але це може знадобитися для оформлення іпотеки. Ціна поліса буде залежати від багатьох параметрів - суми покриття, вартості об'єкта, умов договору. В середньому за типову квартиру платять € 100-300 на рік.

Приклад розрахунку додаткових витрат на покупку нерухомості в Чехії

Двокімнатна квартира в новобудові (спальня + вітальня з кухнею), в житловому комплексі середнього класу.

• Вартість нерухомості: € 100000
• Податок на перехід права власності: € 4000
• Агентські комісійні: € 3000.
• Послуги нотаріуса (орієнтовно): € 50
• Підключення комунікацій (орієнтовно): € 0
• Фіксовані збори (кадастр нерухомості): € 20
• Повне меблювання вкл. кухню і техніку (орієнтовно): € 9000

Разом вартість нерухомості з усіма витратами і податками: € 116070

резюме

Це треба запам'ятати:

• Іноземці мають право оформляти нерухомість в Чехії на фізичну особу. Винятки можуть стосуватися кооперативної власності.
• Купівля нерухомості будь-якої вартості дає право оформляти Шенгенські візи за спрощеним порядком та стає перевагою при подачі заявки на ВНЖ.
• Типову угоду з нерухомістю можна зробити висновок за кілька днів, а реєстрація нового власника в кадастрі триває до двох місяців.
• При оформленні угоди саме покупець платить податок на перехід права власності - 4% від ціни об'єкта.

Пройдіть тест і перевірте, чи готові ви до покупки нерухомості в Чехії

Редакція дякує за допомогу в підготовці матеріалу Максима Петушкова, фахівця компанії SODUL Development sro

Текст: Анастасія Фалей

Читайте корисні матеріали про життя і нерухомості за кордоном також на каналі Prian.ru в Яндекс.Дзен.

Умови цитування матеріалів Prian.ru