У Росії починається дачний сезон і гарячий час на ринку заміської нерухомості. Ріелтори радять саме ранньою весною купувати дачу, щоб правильно оцінити переваги і недоліки будівель і ділянки, встигнути укласти угоду і оформити всі документи, поки власники не здали дачу на літо в оренду. У сезон покупки дач «РБК-Нерухомість» розповідає, як правильно оцінити ділянку, будинок і документи на них.

Фото Віктора Бобиря з архіву БНК

Перед покупкою дачі перш за все необхідно звернути увагу на наявність і стан правовстановлюючих документів на земельну ділянку і розташований на ній будинок. Треба переконатися, що право власності продавця зареєстровано в установленому порядку, і запросити документи, що підтверджують належне оформлення та державну реєстрацію права власності на земельну ділянку з будинком. З січня 1998 року по червень 2016 роки таким документом було свідоцтво про державну реєстрацію права власності, а з 15 липня 2016 року - виписка з Єдиного державного реєстру нерухомості (ЕГРН).
Треба також уточнити, чи немає претензій третіх осіб на обрану дачу (наприклад, якщо вона входить до складу спадщини). Якщо угода буде проходити за дорученням, то треба перевірити її на дійсність і відповідність вимогам законодавства.

Садова книжка не є документом про право власності на ділянку або будинок. Вона лише підтверджує, що власник дачі полягає в садівничому товаристві. Якщо у продавця з усіх документів є тільки садові книжка, він спочатку повинен приватизувати дачу. Чинний зараз спрощений порядок приватизації дозволяє провести цю процедуру в короткі терміни.

Якщо земельна ділянка була утворена до створення в 2000 році єдиної системи кадастрового обліку, то він може не мати узгоджених кордонів, оскільки межування не проводилося. Ділянка важливо знайти на кадастровій карті, радять ріелтори. Якщо він відзначений, у нього є межі, значить, він розмежовано і все в порядку. Якщо немає - обов'язково потрібно вимагати у власника провести межування.
- Якщо є якісь проблеми в межах і суперечки з сусідами, то розбиратися з ними потім доведеться вам, - пояснив керуючий партнер колегії адвокатів «Старинський, корчаги і партнери» Володимир Старинський. - Як показує практика, суперечки, пов'язані з неточним межування ділянки, можуть бути тривалими і ресурсовитратності. Нерідко після уточнення меж ділянки його площа значно зменшується. Але повернути собі якусь компенсацію за «втрачені» метри, буде дуже складно.
Оскільки дачі найчастіше зводяться на земельних ділянках з видом дозволеного використання «для дачного будівництва» або «для садівництва», розробка та отримання продавцем дозвільної документації тут не потрібно, і ризик визнання побудованого будинку самовільним будовою виключений. Однак бувають ситуації, коли дачний будинок зареєстрований в установленому порядку за декларацією, але побудований на ділянці з видом дозволеного використання, наприклад, «для городництва» або на ділянці сільськогосподарського призначення «для ведення особистого підсобного господарства».
- Зведення будь-яких капітальних будівель на таких ділянках неприпустимо, - розповів директор департаменту заміської нерухомості компанії «Інком-Нерухомість» Андрій Кройтор. - Факт державної реєстрації права власності на об'єкт не знижує ризик визнання її самовільно побудовою. Тому при купівлі дачі потрібно звертати увагу на цільове призначення земельної ділянки, на якій побудований будинок.

Сам будинок теж краще оглянути в погану погоду. Відразу видно слабкі місця - поточна дах, підтікають вікна, вогкість в підвалі (якщо він є). У холод і вогкість можна правильно оцінити, як будинок опалюється, наскільки швидко прогрівається, як тримає тепло. Якщо будинок дорогою, є сенс замовити будівельну експертизу для того, щоб виключити серйозні недоліки.
Потрібно обов'язково поговорити з головою і бухгалтером СНТ для того, щоб отримати інформацію про борги, розмірах членських внесків, особливості оплати, дізнатися, на що йдуть гроші. Ці ж люди розкажуть про ситуацію з електрикою.
- Буває так, що на все СНТ одна точка входу, і у жителів є проблеми з подачею електроенергії. Треба дізнатися, чи часто відключають електрику, - радить керівник офісу «Новогирєєво» компанії «Міель Юлія Антясова. - Може бути, потрібно відразу придбати електрогенератор, потужність якого дозволить як мінімум підтримувати роботу водяного насоса, системи опалення будинку, холодильника і освітлення. Добре б також відразу поспілкуватися з майбутніми сусідами для оцінки ступеня комфорту майбутньої дачного життя.
Нерідко буває, що на території району, де розташовані дачні селища, готуються зміни: будівництво доріг, іншої інфраструктури. Ці плани можуть відбитися на майбутній дачного життя як позитивно (будівництво неподалік садового ринку або супермаркету), так і негативно (будівництво гучної швидкісної траси). Д ані про плани розвитку території можна отримати в адміністрації сільського поселення або району. Також має сенс почитати місцеві інтернет-форуми, пошукати групи району або навіть конкретного СНТ в соцмережах, там часто буває корисна інформація.

Нагадаємо, раніше БНК склало рейтинг вартості дач в передмісті Сиктивкара, виставлених на сайтах Avito. Ц ена за шість соток залежить від розташування, а також від стану присадибної ділянки. Найбільш дорогими є дачі в містечку Дирнос - вони ближче до міста, ежвінскіе дачі і перші дачі у Верхній Максаковка. Вартість їх варіюється від 65 тисяч до 4 млн рублів.