1. Котеджі: попит і перспективи ринку
2. Котеджі: категорії покупця
3. Коттежних містечка - чотири категорії
4. Також читайте:
5. Читайте в цьому розділі:

З 2004-2005 року все більшою популярністю стали користуватися котеджні селища, що мають безліч незаперечних переваг перед неорганізованою забудовою.

Це і створення певного життєвого середовища, в якій можна відчувати себе безпечно і комфортно, і наявність єдиного плану забудови, що гарантує, що поруч з вашим котеджем чи не з'явиться раптом промисловий об'єкт, і, нарешті, інфраструктура відпочинку і побуту, яка дозволяє отримувати максимум зручностей, не залишаючи меж селища.

Цей тип котеджів характеризується наявністю високотехнологічної інфраструктури, що включає сучасні засоби зв'язку, які оплачуються ще на стадії покупки котеджів. В інших котеджних містечках майбутні мешканці самі вибирають собі і проект, і фірму, яка його реалізує.

Однак всі види котеджних містечок гарантують наявність комунікацій, які, при їх проведенні до одиночного заміського будинку стануть просто «золотими». Безпека - ще одна перевага котеджних селищ. Власна служба охорони або підрозділ однієї з охоронних фірм є сьогодні обов'язковим атрибутом більшості котеджних селищ.

За європейськими мірками, котеджним селищем вважається комплекс з 30-50 житлових котеджів. Причому має не тільки набір комунікацій, а й дитячі майданчики, місця для прогулянок і відпочинку, господарські служби і т.п.

Сучасні проекти українських котеджних містечок передбачають будівництво на одній території розроблених спеціально декількох варіантів типових проектів котеджів (зазвичай 5-6), витриманих в єдиному архітектурному стилі . Як правило, це котеджі площею близько 350-400 "квадратів" з гаражем.

Деякі вважають, що типовий проект котеджного містечка - це "мінус": так хочеться виділитися! Але заради комфортного проживання в цивілізованому котеджному містечку з усіма благами цивілізації може бути і має сенс поступитися індивідуальним проектом і купити готовий котедж, витриманий в єдиному архітектурному стилі котеджного містечка.

Адже серед важливих "плюсів" проживання в котеджному містечку - близькі за соціальним статусом сусіди. А крім котеджів на відведеній території проектами котеджних містечок передбачаються спортивні та дитячі майданчики, кафе, пристані і пляжі, аптека, цілодобово працює медпункт, торгово-розважальні і спортивно-оздоровчі центри.

Обов'язкові елементи інфраструктури котеджного містечка: телефони, Інтернет, газ, електрика, вода, утилізація (або вивезення) відходів. Можуть бути магазин, дитячий сад, ЖЕК, басейн, спортзал, тенісний корт, - якщо дозволяє сума інвестованих у будівництво коштів. До речі, але не менш важливим плюсів котеджного селища відносять також свіжий заміське повітря і відсутність сусідів "за стіною"

До "мінусів" відноситься, типовий проект котеджу, а також і необхідність підкорятися прийнятим на території котеджного містечка правилам.

Котеджі: попит і перспективи ринку

До недавнього часу котеджними містечками у нас називали і як організовано що будуються (або збудовані) комплекси з єдиною концепцією забудови, розпланованій територією, централізованої інженерної та соціально-побутовою інфраструктурою, так і стихійно об'єдналися забудовників, які, огородившись спільним парканом, підвели до своїх ділянках газ , електроенергію і т.д.

При будівництві котеджу собівартість квадратного метра становить близько 800 доларів, 10-15% від цієї суми йде на підведення інженерних мереж і комунікацій, ще 10-15% - вартість землі, решта припадає на будівельні роботи. Близько п'яти відсотків від собівартості котеджу йде на розвиток інфраструктури села, розташованого біля котеджного містечка.

Поки між українськими забудовниками не існує високої конкуренції, вони продовжують будувати такі котеджі, які вигідно їм. На ринку котеджного будівництва немає жодного серйозного гравця з великим капіталом, з яким було б цікаво експериментувати зі смаками споживачів. У цьому сегменті майже відсутній такий формат, як land development, традиційно представлений на західних ринках.

До кожної ділянки котеджного селища підведені всі комунікації, і покупець може побудувати котедж за індивідуальним проектом. Чи не будують у нас і у форматі "бутік-селище", коли будинок здається повністю укомплектованим - від меблів до вази на журнальному столику. Через одноманітності форматів в Україні цей сегмент не є масовим, хоча заміські будинки для громадян багатьох країн - не питання престижу, а нормальна організація життєвого простору.

Основний попит покупця котеджних містечок зосереджений на котеджах площею 270-300 м2, двоповерхових або мансардних, в 30-ти км від Києва недалеко від лісу, водойми. Третина потенційних покупців цікавлять будинки площею до 200 м2, але таких пропозицій на ринку дуже мало: забудовнику вони економічно невигідні, навіть і при великому "тиражі". Пропонуються ж в основному майбутньому домовласникові 5-10 типових проектів котеджів площею 400-500 м2

Найбільший попит спостерігається на котеджні містечка, розташовані в Житомирському (Києво-Святошинський район) і Обухівському напрямках. А найвища ціна на котеджі - в Конча-Заспі, Козині, Стоянке, Плютах, Гатному і Щасливому.

В Україні проекти, що претендують на звання "котеджне містечко" є під Києвом, Харковом, Одесою, Дніпропетровськом. Але в основному будують організовані котеджні містечка поблизу Києва - реалізовано понад 20 проектів, приблизно 15 - в стадії реалізації і 5-7 проектів декларуються.

За останні три роки кількість пропозицій по котеджів в передмісті Києва зросла в 3 рази. Всього протягом 2003-2007 р.р. під Києвом було закладено будівництво котеджів в котеджних містечках загальною площею понад 400 тис. квадратних метрів. Найбільше котеджних містечок доводиться на Житомирський напрямок, за ним - Обухівський, Бориспільське і Одеське.

За прогнозами фахівців, протягом найближчих років попит на котеджі в котеджних містечках України буде рости - аж надто багато "плюсів" у організованих котеджних містечок. Найближчим часом середній і забезпечений класи будуть активно заселяти передмістя, розміщуючись у власних котеджах в організованих селищах, як це відбувалося в Європі і Сполучених Штатах ще півстоліття тому. Є і ще один шлях розвитку - освоєння земель, більш віддалених (в радіусі 100 км) від Києва і створення нового типу заміського житла - ранчо ...

Довідка: розвиток котеджних містечок на Заході мало абсолютно іншу економічну модель ніж зараз в Україні. Історія "левітхаузов" - дуже дешевих будинків - виробництво яких "під ключ" почалося ще після Другої світової війни, є прикладом того, як через значне здешевлення приміський забудовою обросла вся країна. Завдяки таким дешевим будинкам кількість населення проживає в передмістях зросла на 85млн. людина, в той час як в мегаполісах - на 10млн. людина.

Котеджі: категорії покупця

Покупців котеджів в котеджних містечках сьогодні можна умовно розділити на три категорії:

• Перші - найчисленніша - люди, які планують жити в котеджі постійно. Покупці першої групи - люди із середнім рівнем доходів, які готові інвестувати в будинок 350-400 тисяч доларів, і витрачати на його утримання щомісяця в середньому близько 800 доларів.
• Другі вкладають гроші для подальшого перепродажу котеджу.
• Третя категорія покупців коттеджей- для здачі будинку в оренду

В основній своїй масі покупці котеджів в котеджних містечках - типові городяни, і тільки в загальних рисах уявляють, що таке приватний будинок. Нерідкі випадки, коли потенційний покупець котеджу просто не розуміє різниці між квартирою і будинком, і цифра в 350-400 "квадратів" його лякає. Такі люди проживають в квартирі площею в 100-120 "квадратів" і хочуть будинок такої ж площі.

І забудовникам котеджних містечок часто доводиться пояснювати, що крім стандартного набору міської квартири - кухні, спальних кімнат і санвузлів - котедж припускає наявність і інших приміщень, таких як господарські кімнати, приміщення для котельного обладнання, гараж, сауна і / або спортзал.

І навіть якщо площа житлових кімнат в котеджі, санвузлів і кухні складе бажані покупцем 120 "квадратів", то за рахунок додаткових, але необхідних для комфортного проживання приміщень, загальна площа котеджу може вирости до 400 квадратних метрів. У площа котеджу входить і сполучний елемент його поверхів - сходи, яка також є і важливою деталлю інтер'єру. Але і її часто "забувають порахувати" майбутні власники котеджу.

Основний купівельний попит на котеджі орієнтований на котеджні селища, розташованих в 30-ти кілометровому радіусі від Києва. І ще один фактор, на який звертають увагу покупці котеджів - наявність поблизу котеджного селища лісу або водойми

Коттежних містечка - чотири категорії

На сьогоднішній день в Україні вже можна виділити чотири основні категорії організованих селищ:

• Котеджні містечка 1-ї категорії: Старі і нові будинки з присадибними ділянками на територіях районних міст, селищ і сіл (4-12 соток, селищні комунікації і дороги)
• Котеджні містечка 2-ї категорії: дачні селища 60-90 років забудови (5-10 соток, садівничі товариства радянського зразка, грунтові дороги, різномаста інженерна інфраструктура)
• Котеджні містечка 3-й категорії: нові окремо стоять сучасні котеджі різномастих архітектури, побудовані з середини 90-х до теперішнього часу, іноді об'єднані в стихійні котеджні селища з ініціативи власників, з метою організації спільних інженерних мереж і охорони території (4-30 котеджів, 10-20 соток, підключення до мереж, сучасна інженерна інфраструктура, асфальтові дороги).
• Котеджні містечка 4-ї категорії: організовані котеджні селища від єдиного забудовника з єдиною інфраструктурою, хорошим рівнем інженерних мереж і розвиненою соціальною інфраструктурою (40-150 котеджів, 2-смугові асфальтові внутрішні дороги з тротуарами і газонами, упорядковані громадські зони, власна комунальна служба, охорона, кафе, маркети, інш.)

Разом з тим, існує і стандартна класифікація котеджних містечок. Відповідно до неї котеджні містечка діляться на три групи

• Котеджні містечка категорії Преміум. Такі котеджні містечка розташовані в 10-20 км від міста, в лісопаркових зонах з водоймами. Площі ділянок - від 50 соток, площі котеджів від 500 м2. Повинен бути власний ЖЕК, служба безпеки, гостьовий паркінг, магазин, спорткомплекс, дитячі майданчики, медцентр, ресторан. Ціна входження в таких селищах 1,5-5,5 млн. У.о.
• Котеджні містечка категорії Бізнес. Такі котеджні містечка розташовуються в 30 км від Києва, поряд з лісом, водоймою. Площа котеджів - до 500 м2, ділянок - від 20 до 50 соток. Діапазон цін - від 500 тис. У.о. до 2 млн. у.о
• Котеджні містечка категорії Економ-класу і таун-хауси. Такі котеджні містечка поки мало представлені на українському ринку нерухомості. Діапазон цін входження - 120-600 тис. У.о.

Навколо Києва розташувалися близько п'ятдесяти котеджних містечок, що знаходяться на різній стадії завершення. Незважаючи на велику кількість котеджних селищ, сегмент котеджної забудови тільки розвивається.

Майже у всіх існуючих котеджних містечок є свої недоліки: в одних - на скромних ділянках землі коштують надто великі котеджі, інші побудовані в такій близькості від траси, що єднання з природою (що є основною складовою заміського життя) не виходить. Будівельні компанії визнають, що котеджні містечка першої хвилі вийшли невдалими - ні у будівельників, ні у покупців котеджів не було необхідного досвіду.

Забудовники заробляли гроші на новому сегменті і особливо не переймалися про єдність архітектурного стилю і правильної концепції котеджного селища. А для клієнтів це була більше іміджева покупка, ніж необхідність. Критерієм добробуту вважався величезний котедж площею до двох з половиною тисяч квадратних метрів.

За останнє десятиліття попит на котеджі кардинально змінився. На перше місце вийшли питання комфорту, а також теплозбереження, тобто нинішніх покупців котеджів в першу чергу цікавлять котеджі, побудовані із застосуванням сучасних ресурсозберігаючих технологій. Для сім'ї з чотирьох осіб оптимальним за площею і комфортним для проживання вважається котедж до двохсот квадратних метрів з великою прибудинковою територією.

Змінився і портрет потенційного власника котеджу - він значно помолодшав. Якщо ще два роки тому середній вік найбільш активних покупців котеджів був 35-40 років, то зараз котеджі набувають сімейні пари віком від 28 до 35 років з сукупним рівнем доходів 5 тис. Доларів на місяць.

Якщо власних коштів недостатньо, покупці звертаються в банк, який видає кредит під майбутній котедж або земельну ділянку.

Вік покупців котеджів багато в чому визначає і архітектуру споруджуваних містечок. Більшість власників віддають перевагу сучасній класику без зайвих деталей і вишукувань. Тому забудовники намагаються витримувати єдину концепцію селищ, зберігаючи однакові колірні рішення фасадів будівель і дахів.

Майже всі котеджі будуються з камінами, більярдними, саунами і басейнами. Покупці котеджу хочуть мати ванну кімнату на кожному поверсі, велику вітальню і як мінімум дві кімнати для гостей.

Однак українці поки тільки починають цінувати переваги заміського життя і просторого власного котеджу. Зимові морози і замети лякають городян, і на холодну пору року вони вважають за краще переїжджати в місто.

Покупці котеджів хочуть отримати не тільки квадратні метри на свіжому повітрі з соснами за вікном, але і гарну інфраструктуру. Супермаркети, фітнес-центри, лікарні, дитячі садки на території котеджного містечка - поки тільки мрія, хоча майже всі забудовники коттеджних містечок на початковому етапі будівництва про такі послуги заявляли.

У деяких котеджних містечках передбачалося будівництво школи. Але знайти в одному селищі стільки дітей шкільного віку, щоб такий проект себе виправдав, непросто. Тим більше що діти з елітних котеджних містечок зазвичай навчаються в престижних ліцеях великого міста.

Організувати якісну інфраструктуру коттеджного селища будівельним компаніям не дозволяє і невелика загальна площа земельних ділянок. Як правило, це зручний для інвестора локальний проект котеджного селища на 20-30 гектарів - так можна мінімізувати ризики. Наприклад, російські та прибалтійські забудовники орієнтуються на майданчики котеджного селища від п'ятдесяти гектарів, а найоптимальнішою є площа 75-100 гектарів під одне котеджне селище.

Також читайте:

В цьому випадку котеджне селище вже можна зонувати: елітні особняки, будинки бізнес-класу, таунхауси, а також, скажімо, тенісні корти і басейн для загального користування. Такий підхід дозволяє залучити до проекту котеджного містечка людей з різним рівнем доходів.

Кожен будується в Київській області котеджне містечко пропонує свою конкурентну перевагу. Одна з нових фішок - паспорт екологічної чистоти. З'явилося багато фірм, що спеціалізуються на аналізі екологічної ситуації. На замовлення потенційного інвестора вони проводять комплексну експертизу ділянки . Маючи такий висновок, можна вибудовувати відповідну рекламну кампанію.

Котеджні селища - це міське життя на землі. Майже всі вони працюють за європейським принципом, тобто потенційний житель зобов'язується не заводити ніяких домашніх тварин, крім кішок і собак, не розводити город - тільки клумби і сад. Але на цьому європейський підхід, на жаль, закінчується.

Автор: meget.kiev.ua . При використанні даних матеріалів - посилання на сайт є обов'язковим

Читайте в цьому розділі:

Котеджні містечка відрізняються один від одного ступенем централізації їх проектування та облаштування. Є котеджні містечка з єдиним планом забудови, певним набором котеджів, що зводяться силами однієї фірми під єдиним керівництвом.

Цей тип котеджів характерізується наявністю вісокотехнологічної інфраструктурі, что Включає сучасні засоби зв'язку, Які оплачуються ще на стадії покупки котеджів. В інших котеджних містечках майбутні мешканці самі вибирають собі і проект, і фірму, яка його реалізує.

Однак всі види котеджних містечок гарантують наявність комунікацій, які, при їх проведенні до одиночного заміського будинку стануть просто «золотими». Безпека - ще одна перевага котеджних селищ

Власна служба охорони або підрозділ однієї з охоронних фірм є сьогодні обов'язковим атрибутом більшості котеджних селищ