Експерти оцінили для BFM.ru інвестиційну привабливість далеких дач на різних напрямках і розповіли, скільки можна заробити на «земельних» інвестиціях в таких селищах

Фото: РИА Новости

Кілька років стагнації на заміському ринку привели до того, що на ринку є земельні ділянки за дуже доступною ціною - від 6,5 тисячі за сотку. Звичайно, в таку вартість не входить плата за інфраструктуру. Ділянка в комплекті з «благами цивілізації» можна купити за ціною від 15 тисяч рублів.

Більше третини всього пропозиції на ринку (188 селищ без підряду) реалізується великими компаніями, які мають в своєму активі не менше 10 проектів. За рейтингом аналітичного порталу «Земер», лідерство на цих ринках утримують керуюча компанія торгової марки «Своя земля» і компанія «Рідні землі» (в кілька різних сегментах). Вони спеціалізуються на продажах селищ нового формату, які позиціонуються як «супер-економ». Ціна сотки в селищах цих компаній починається від 10 тисяч рублів без урахування комунікацій.

Звичайно, такі селища не мають готових в'їзних груп і асфальтованих доріг: вони з'являться тоді, коли жителі селища вирішать їх звести і внесуть на це кошти, відзначають експерти.

«Такі селища як конструктор, де протягом 3-7 років можна будувати свій заміський будинок без вкладення одноразово великих коштів. Спочатку купуєте недорого землю, коли з'являються кошти - підводите комунікації. Наступна інвестиція - в проектування будинку. Будувати будинок теж можна в кілька етапів, паралельно беручи участь у формуванні загальних зон селища, його інфраструктури. Для тих, у кого немає накопичень, це ідеальна схема », - вважає генеральний директор« Земер »Ілля Терентьєв.

На що впливає престиж напрямки

Далеких дач на Рубльовці немає, оскільки це траса - найкоротша. А ось наступна за престижністю Нова Рига пропонує багатий вибір: зараз на ринку експонується 15 організованих селищ на відстані від 120 до 160 км від МКАД.

«Пропозиція в сегменті далеких дач Новоризького напрямки відрізняється« укомплектованістю »: майже всі представлені на ринку селища забезпечуються як мінімум необхідним набором комунікацій. У «голому» стані ділянки пропонуються лише в трьох селищах », - зазначає генеральний директор компанії« Девіка. Девелопмент і консалтинг »Асет Гайрабекова. - Вартість сотки землі тут варіюється від 7,5 тисячі до 48 тисяч рублів, залежно від престижності, оточення селища і пакета комунікацій, пропонованих покупцям ділянок ».

Найдешевші на Новоризькому шосе далекі дачі пропонуються в селищі «Лісовий струмок», розташованому на 140 км траси. Мінімальна вартість сотки землі тут становить 7,5 тисячі рублів, пакет комунікацій (електрика, внутрішньоселищних дороги, паркан по периметру, офіс дачного партнерства на в'їзді) обходиться покупцям ще в 175 тисяч рублів.

Треба зауважити, що ціни на інших напрямках можуть відрізнятися значніше, однак мінімум на всіх напрямках приблизно на одному рівні - близько 200-250 доларів за сотку без комунікацій.

Наприклад, на традиційно «економному» Каширському напрямку пропонується 20 селищ, розташованих на відстані від 90 до 120 км від МКАД. Ціна сотки - від 6,5 тисячі до 15 тисяч рублів, залежно від розташування селища, благоустрою та пакета комунікацій.

При цьому ціна комунікацій часто складається з двох частин: одна прив'язана до площі ділянки і складає в середньому 23-25 ​​тисяч рублів за сотку. Інша, цільова, не залежить від розміру ділянки, що купується: водопостачання - приблизно 115 тисяч рублів, газифікація - від 125 тисяч рублів, електрику на будинок - 35 тисяч рублів за кіловат.

Однак, зазначають девелопери, основними критеріями вибору при покупці далекої дачі стає не ціна, а інші чинники - такі, як час поїздки, а також інвестиційна привабливість, а також ліквідність ділянки в середньостроковій перспективі.

Як заробляти на далекій землі

В умовах стагнації заміського ринку мало надій на підвищення вартості в зв'язку з ростом всього ринку. Однак це не означає, що заміські об'єкти не ростуть в ціні. Наприклад, є ряд селищ, де ціни значно зросли або виростуть завдяки реконструкції траси.

Реконструкція трас призведе до зростання цін на 10-12% в селищах для постійного проживання в межах 50 км від МКАД по Ярославському, Новоризькому і Мінському напрямками, прогнозують аналітики компанії «ПроБізнес-Девелопмент». Однак, на їхню думку, не варто чекати сильного подорожчання далеких ділянок, але мова може йти про підвищення ліквідності ділянки і невеликої економії на часу в дорозі.

«Стан і« прохідність »шосе значно відбивається на ліквідності об'єктів в межах 50-60 км від МКАД, де зосереджені основні пробки. Чим вище якість самого об'єкта, тим помітніше вплив транспортної складової на його кінцеву вартість. Вплив транспортної складової на ціну набагато вище, коли мова йде про будинки і будинках, які є альтернативою міській квартирі », - зазначає комерційний директор компанії« ПроБізнес-Девелопмент »Сергій Нагорний.

Однак навіть в сегменті далеких дач можна непогано заробити, якщо «входити» в проект на старті продажів. «Виходячи з нашого досвіду, вартість землі в селищах формату далеких дач залежить від багатьох факторів: в першу чергу, це транспортна доступність, напрямок і якість роботи керуючої компанії. При правильному виборі сукупність цих факторів може збільшити вартість землі за рік на 50%, якщо придбати ділянку «на старті» селища. А після здачі селища ціна може збільшитися на 150% в порівнянні з початковою. Багато що залежить саме від професіоналізму керуючої компанії і своєчасності робіт з проведення комунікацій. Таким чином, варто звертати увагу на вже реалізовані проекти КК і вивчити форуми жителів цих селищ », - зазначив у розмові з BFM.ru Ігор Богданов, комерційний директор керуючої компанії торгової марки« Своя земля ».

Наприклад, ділянка з пакетом комунікацій в селищі «Лісовий струмок» (Новоризьке напрямок, 140 км від МКАД) можна було купити за ціною 200 тисяч рублів, зараз мінімальна вартість вже становить 213,75 тисячі рублів, а в серпні ціна, згідно з прогнозом « Девіка. Девелопмент і консалтинг », підніметься до 231 250 рублів.

Непоганий прогноз і для селища «Села», розташованого в 100 км від МКАД по Київському шосе. Ділянка з комунікаціями зараз продається за ціною 264,8 тисячі рублів, прогноз на вересень-жовтень - 305,8 тисяч рублів.

На Каширському шосе в 130 км від МКАД скоро будуть відкриті продажі в селищі «Оленькови дачі», повідомляють аналітики компанії. Вартість сотки з комунікаціями стартує з 15 тисяч рублів, прогноз на вересень - 20 тисяч рублів за сотку.

У селищі «Ильинское» (70 км від МКАД по Новорязанському шосе) прогноз для зростання вартості сотки з 13 тисяч до 19 тисяч рублів, відзначає Ігор Богданов. У «Сонячному будинку» (60 км по тому ж шосе) прогноз на підвищення цін через півроку - на 4 тисячі рублів за сотку (з 19,9 до 23 тисяч рублів).

Таким чином, в цих селищах прибутковість за півроку може скласти до 30%, якщо не враховувати операційні витрати.

Заковика в ліквідності

Ліквідність ділянок на різних напрямках - ось що значно різниться. Поки, відзначають експерти, лідером попиту є Новоризьке шосе, де в минулому році було укладено понад усе угод. Так що для інвестиційних покупок, коли продаж об'єкта планується через рік-два, експерти рекомендують в першу чергу звернути увагу на цей напрямок.

«Ринок заміської нерухомості уздовж Новоризької траси став розвиватися раніше за інших. Тому пропозиція тут більш структуровано, а цінова політика зрозуміліша, як для девелоперів, так і для споживачів »- пояснює Асет Гайрабекова. Тут інвестори враховують реконструкцію доріг та підвищення доступності, але основна їх ставка - на традиційно високий попит покупців, які будуть прагнути оселитися в одному з екологічно сприятливих напрямків, але при цьому мати можливість відносно швидко дістатися до Москви. «Для покупців з невеликим бюджетом придбання дальньої дачі - це практично єдиний спосіб організації заміського життя на одному з найсприятливіших напрямів Підмосков'я - Новоризькому», - резюмує експерт.

«Обсяги продажів далеких дач на Каширському напрямку можуть помітно збільшитися вже до літа 2013 року, після завершення реконструкції траси М4« Дон »в районі МКАД», - вважає Асет Гайрабекова. Може підвищитися ліквідність ділянок і на Ленінградському напрямку, після закінчення реконструкції траси і будівництва дублера від Солнечногорска.

В цілому, інвестиції в далекі дачі можуть бути цікаві тим, хто хотів би інвестувати в нерухомість і в землю, «яку більше не виробляють», але при цьому має дуже невеликий капітал для інвестицій - від 200 до 600 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, відзначають експерти.

Додати BFM.ru в ваші джерела новин?