1. Інвестиції в нерухомість в 2018 році: особливості
2. Класифікація нерухомості
3. Інвестиції в нерухомість в 2018 році: всі секрети
4. Здача житлової нерухомості в оренду
5. Купівля для подальшого перепродажу

Привіт, шановні читачі!

Всі ми знаємо, що останні кілька років видалися дуже непростими для світової економіки. Але навіть в складні часи хочеться знайти щось стабільне, куди можна інвестувати без побоювання. У цій статті ми розглянемо всі можливості і секрети про інвестиції в нерухомість в 2018 році.

Так виглядала половина новобудов Росії на початку 90-х. Вартість за 1 кв.м. в той час не перевищувала $ 50 навіть в Москві.

Цікаво, що легальний ринок нерухомості у нас з'явився тільки 40 років тому. У Радянському Союзі, ясна річ, була планова економіка. Вся комерційна і інфраструктурна нерухомість була в державному віданні. Житло, за рідкісним винятком, надавалося всім за указом «зверху». Купити можна було тільки сільський будиночок.

Закон «Про кооперацію» відкрив вікно для перших угод з купівлі-продажу нерухомості. Через кілька років, з розпадом Союзу, ринок нерухомості Росії швидко еволюціонував. У липні 1991-го вийшов закон «Про приватизацію житлового фонду в РФ». З того часу кількість операцій з нерухомістю щороку тільки зростає.

Інвестиції в нерухомість в 2018 році: особливості

Війна санкцій, розпочата в минулому році, принесла свої плоди. Рубль продовжує залишатися на дні, стагнація в економіці прогресує. У світлі слабкої національної валюти, ціни на нерухомість теж пішли вниз.

Зниження торкнулося практично всіх регіонів. Причому, в окремих суб'єктах, ціна падає на 2-3% протягом декількох кварталів поспіль. У числі лідерів падіння, наприклад, Новгородська, Архангельська, Кіровська області. У Москві ціни на вторинне житло економ-класу впали до рівня 2012 року. Оренда найдешевшої квартири в Москві знизилася до 19 тис. Руб. у місяць.

Так чи інакше, гостра фаза кризи вже минула. У цьому сходяться і вітчизняні і західні аналітики. А значить, в найближчі 2-3 квартали почнеться зростання. Обсяг інвестицій в нерухомість дуже швидко піде в гору. Високий попит викличе зростання цін.

Досвід 2008-2009 років підтверджує, що ціни на нерухомість дуже швидко відновлюються, а потім і перевищують докризовий рівень. Таким чином, саме зараз сприятливий час, щоб заробляти.

Класифікація нерухомості

Є кілька варіантів для інвестування в нерухомість. Але, перш ніж їх розглянути, я нагадаю яка вона взагалі буває.

1. Комерційна. До неї відносяться торгові і офісні приміщення, виробничі та складські приміщення, готелі. Магазин, перукарня або цех - все це об'єкти комерційної нерухомості.
2. Інфраструктурна. У цю групу входять різні технічні приміщення. Наприклад, водонапірна вежа або трансформаторна будка. Часто інфраструктурну нерухомість об'єднують з комерційною.
3. Житлова. Власне, це все об'єкти, придатні для проживання людей. У загальному випадку - апартаменти в багатоквартирних будинках і приватні котеджі.

Земельні ділянки, на яких розташовані зазначені вище будови, теж відносяться до об'єктів нерухомості. Але це ще не все. Російське законодавство виділяє ще одну групу об'єктів, що відносяться до нерухомості.

1. Повітряні, морські судна і космічні об'єкти. Цікаво, чи можна взяти в іпотеку ракету? 😀

Житлова нерухомість становить найбільший інтерес для приватних інвесторів. Це обумовлено постійним попитом і гарною ліквідністю . Крім того, житлова нерухомість, як правило, дешевше ніж заслуговує на увагу комерційна.

Інвестиції в нерухомість в 2018 році: всі секрети

У широкому сенсі, можливостей заробити на нерухомості за все дві. Перша можливість - це покупка для перепродажу, друга - для здачі в оренду. Але вся справа в деталях. Їх ми і розглянемо далі.

Здача житлової нерухомості в оренду

Цією справою я сам займаюся вже кілька років. Заробляти на орендних платежах - це, мабуть, найпростіший і універсальний варіант заробітку на нерухомості. Купили об'єкт і здаєте його до тих пір поки не вирішили його продати. Особливостей при цьому зовсім не багато:

• Середня ціна оренди 1 кв.м. в Росії склала 323 рубля (на жовтень 2017)

  Рекомендую завжди укладати договір оренди. При цьому, оптимально, якщо термін договору складе 11 місяців або менше. По-перше, такий термін дасть можливість розумно індексувати орендну плату виходячи з ситуації на ринку нерухомості. По-друге - так можна оптимізувати податки .

• Бажано включати перелік найбільш цінного майна (з оціночною вартістю) до договору оренди. Раптом орендарі спалять 80 дюймовий ТВ? Якщо майно є в договорі, то орендарі несуть за нього відповідальність.
• Намагайтеся відвідувати орендарів щонайменше два-три рази в квартал. Звичайно, потрібно довіряти людям, але раптом вони там нарко-кубло влаштували?
• Рекомендується перекладати на орендарів платежі за воду і світло. Нехай не вимикають кран хоч добу безперервно, а й платять за це самі.
• Рекомендується вибирати в якості орендарів сімейні пари. Вони, як правило, більш спокійні і господарські.

Зазначу, що середній термін окупності нерухомості за рахунок орендних платежів зараз дорівнює 13,5 рокам. Така цифра отримана з припущеннями, що орендні платежі постійні і не збільшуються. Податки і комунальні платежі при цьому в розрахунок не прийняті.

Купівля для подальшого перепродажу

Важливо розуміти, що інвестиції в нерухомість - це всерйоз і на довго. «Зрубати» легких грошей за пару місяців тут не вийде. Адже, для того, щоб не платити 13% податок після продажу - треба володіти нерухомістю мінімум три роки. Тому варто все як слід розрахувати.

В першу чергу, потрібно визначити в яке житло Ви хотіли б інвестувати. В будується, в новобудови або у вторинну?

Будинки, що будуються - це найвигідніший варіант. Причому чим більше ранній етап будівництва - тим меншу ціну запитує забудовник. Придбання житла на етапі будівництва в багатоквартирних будинках ще називається пайовою участю. Я сам проходив через пайову участь. Успішно.

Група «Мортон», «ЛСР» і «ПІК» є найбільшими забудовниками житла в Росії. За 2014 рік вони склали понад 2.5 мільйонів кв. м. житла.

В добавок до низькою ціною, у покупки за договором пайової участі є й інші переваги. На етапі будівництва можна домовитися про особливу плануванні, вибрати поверх і під'їзд. До речі, поверховість - це дуже важливий фактор. Вона безпосередньо впливає на ціну.

Квартири на першому і останньому поверхах традиційно оцінюються дешевше. Вважається, що на першому поверсі більше шуму і пилу. На останній добиратися довго, і більше шанс бути обікраденими.

Однак, тут не все так очевидно. У деяких випадках, квартири на першому поверсі викуповують під офіси та магазини. І тоді ціна, звичайно, зростає. Ну, а на останніх поверхах часто роблять пентхауси. Навряд чи пентхаус коштуватиме дешевше звичайної квартири, погодьтеся?

Мінус покупки житла на етапі будівництва - це терміни і ризики. З термінами все просто: потрібно чекати поки будинок побудують. Враховуйте, що будівництво дуже часто затримується на 1-3 місяці. А під ризиками я розумію шанс банкрутства забудовника і неякісне будівництво (непоправні недоліки конструкції).

Новобудови. Що взагалі вважати новобудовою? Наприклад, в команді mail.ru на цю тему розгорнулися неабиякі дебати . На мій погляд, новобудовою можна вважати житло молодше 3-х років.

Житло в новобудовах, як правило, найдорожче. По-суті, ви переплачуєте приставку «ново». По-правді, у нових будинків немає ніяких переваг над старими. Тут все залежить від мешканців і від району. Ви напевно помічали, що багато будинків (і старі і нові) міститися в ідеальній чистоті, люди створюють затишок у дворах і під'їздах. З іншого боку, можна ушатать новий будинок за півроку.

Ще пара мінусів новобудов - це можливі прояви будівельного шлюбу і повсюдний шум електро-перфораторів. Пишу ці рядки і сам розумію, що новобудови - це посередній варіант для інвестицій 😉.

Вторинне житло. Цей варіант не підходить тим, хто любить все нове. Для всіх інших є маса плюсів:

• Низькі ціни. Вторинне житло за статистикою на 10-20% дешевше, ніж аналогічне в новобудовах.
• Немає ризику, що відбудеться усадка будинку, або перекіс стін як в новобудові. При покупці можна відразу ж робити ремонт, якщо це необхідно. Або можна використовувати квартиру в тому стані, в якому вона була куплена.
• Кредит під іпотеку вдруге житла взяти набагато простіше, ніж для новобудови, і, тим більше пайової участі.

З мінусів - вікові проблеми. Чим старіше житло, тим більше витрат буде потрібно на капітальний ремонт. Труби, дроти та інші комунікації теж мають свій термін служби.

Ціна квадратного метра в Мадриді - від 1 700 євро. Це як в Москві, але прибутковість буде вище.

Іноземна нерухомість. Зарубіжні ринки нерухомості розвиваються не гірше наших. На тлі нестабільності в Росії, заморська нерухомість виглядає особливо привабливо. А що? Хороший варіант вигідно вкластися, а заодно і закордон з'їздити.

Тут слід оцінити потенціал країни. Як правило, високі темпи зростання економіки підстьобують попит на житло, а значить і зростання цін. Іншими словами, потрібно інвестувати в нерухомість найбільш активно розвивається зараз держави.

Так, наприклад, середня ціна на житло в ірландському Дубліні тільки за минулий рік підскочила на 22%. Вся справа була в тому, що ВВП Ірландії зріс аж на 6% за той же період. Схожі показники зростання цін спостерігаються в Берліні, Мадриді і Гамбурзі. У Парижі, до речі, теж. Але там попит на житло зростає з іншої причини. Мігранти.

На завершення поділюся ще чотирма корисними спостереженнями про інвестиції в нерухомість. По-перше, зазначу, що операції з непорушно в обов'язковому порядку реєструються в Росреестра. Вкрасти квартиру сьогодні не вдається навіть організаторам найбільш брутальних схем - так званим «чорним ріелторам». Тому, нерухомість - це один з найбільш захищених від шахрайства активів.

По-друге, при будь-яких операціях з нерухомість важливо враховувати сезонність. Попит на житло завжди вище в кінці літа-початку осені і в грудні. У період з січня по квітень спостерігається затишшя, а значить і ціни нижчі.

По-третє, не бійтеся інвестувати в нерухомість в чужому для себе місті. Ціни ростуть краще в країнах, що розвиваються містах і в мегаполісах. Обов'язково враховуйте це.

По-четверте, завжди користуйтеся статистичними матеріалами. Знаючи актуальні ціни, Ви зможете скористатися цією інформацією при торзі і не прогадаєте при укладанні угоди. Актуальну інформацію Ви завжди можете уточнити у мене або перевірити, наприклад, на домофонде.

Як завжди, з задоволенням відповім на Ваші питання по темі в коментарях.

Бажаю всім прибуткових інвестицій!

Якщо ця стаття Вам сподобалася - зробіть добру справу

Поділіться в соцмережах