Вклавши гроші в будівництво, можна за рік-два збільшити капітал на 20-30% навіть на такому стабільному ринку, як німецький. Але там, де вище прибутку, вище і ризики. Розбираємося, з чим стикаються іноземні інвестори в Німеччині, як реалізуються девелоперські проекти і на що звертати увагу, щоб угода пройшла вдало.

На питання про інвестиції в будівельні проекти відповідає Катерина Демидова, генеральний директор DEM GROUP .

- Чи багато зараз будують в Німеччині? Чи великий вибір проектів, в які можна увійти в якості інвестора?

- Якщо порівнювати з Москвою або Петербургом, то будують менше. У Німеччині немає масової забудови, будують локально, точено. Нових проектів небагато, тому на них завжди хороший попит.

- У чому принципові переваги, а в чому недоліки схеми інвестування в будівництво?

- Головна перевага - високий прибуток. Прибутковість таких проектів 20-25%.

Є різні схеми інвестування в будівництво. Можна готову новобудову залишити собі і зайнятися управлінням квартирами, а можна після завершення проекту будівля продати. Якщо інвестор залишає об'єкт собі, то стає власником абсолютно нової будівлі, яке приносить стабільний дохід від оренди і поступово зростає в ціні. А якщо продає, то відразу отримує 20-25% дохідності.

Мінуси: інвестиції в будівництво підходять або для підготовлених інвесторів, або для тих, хто готовий довіряти своєму партнеру в Німеччині, наприклад, нам. Процес досить складний, в проекті бере участь багато субпідрядників: котлован риє один, будівля зводить інший, комунікації - третій ... Взаємодія з ними займає багато часу і вимагає певного досвіду. Відповідно, інвестор повинен або сам в це вникати, або довіряти своєму партнеру і велику частку відповідальності перекласти на нього.

- Там, де висока прибутковість, вище і ризик. Які ключові ризики є в цій сфері?

- У девелоперських проектах два ключових ризику.

Перший - затягування термінів. Узгодження робіт з підрядниками вимагає досвіду. Якщо його немає, щось затягується, термін реалізації збільшується, і прибутковість всього проекту в перерахунку на час падає.

Другий - зростання витрат. Кожен, хто робив ремонт, знає, що часто він обходиться дорожче, ніж планувалося. У будівництві теж виникають додаткові витрати. Наприклад, недавно у нас був такий випадок. В ході будівництва з'ясувалося, що ділянка не ідеально рівний - неозброєним оком цього було не помітити, гірки не було, але за фактом знадобилося вирівнювати. Витрати на досипання грунту не були закладені в кошторис, в результаті вартість будівництва зросла. Це не такі великі витрати, але все-таки до подібних речей треба бути готовим.

- Як інвесторові вибрати будівельний проект? На які параметри звернути увагу?

- Девелоперські проекти в Німеччині бувають двох видів - комерційні (наприклад, з будівництва багатоквартирних житлових будинків) і соціальні (дитячі садки, будинки для людей похилого віку і т. П.).

У соціальних проектах дуже важливо, щоб були попередні договори з майбутніми орендарями. Якщо вони є, то ризиків для інвестора немає. Такі проекти мають підтримку міста, а наявні договори гарантують подальшу здачу в оренду.

Коли будується житловий будинок, який інвестор планує продавати по квартирах, то важливо звернути увагу на ціну готових об'єктів. Новобудови за визначенням дорогі, так як в їх вартість закладаються всі сучасні технології. Відповідно, треба переконатися, що в певному районі міста є попит на дороге житло.

Приклади інвестиційних проектів в Німеччині

- Яким капіталом треба володіти, щоб інвестувати в будівництво?

- Якщо вкладати в будівництво житла, то потрібен капітал від мільйона євро.

У соціальних проектах поріг входу нижче, тому що вони підтримуються державою і під їх реалізацію можна залучити фінансування. З актуальних пропозицій мінімальна сума інвестицій - 600 тис. Євро.

Крім того, ми розробили концепцію, яка дозволяє інвестувати в будівництво колективно. У одного проекту буде не один, а кілька інвесторів. В цьому випадку поріг входу знижується до 100 тис. Євро. Зараз, наприклад, можна колективно вкластися в будівництво дитячого садка.

- На що може і на що не може впливати інвестор при реалізації проекту?

- Ми пропонуємо проекти з концепцією. По суті, готовий продукт. Інвестор бере участь в них виключно фінансово. Бажано, щоб він не втручався в будівництво і не міняв спеціалізацію будівлі, це тільки ускладнить процес. Інвестор вибирає концепцію, яка його влаштовує, а всі наступні погодження та супроводу ми беремо на себе.

- На якій стадії проекту краще в нього входити?

- У Німеччині можна входити в девелоперські проекти тільки на самих ранніх стадіях. Якщо будівництво почалося, значить, інвестор уже знайдений. Відповідно, майже закінчених проектів для вкладення коштів просто немає.

Середній термін реалізації проекту - два роки.

Відеосюжет про одне з будівельних проектів Німеччини

- Чи можна частину грошей взяти в кредит або банк неохоче фінансує будівництво?

- На соціальні проекти можна залучати фінансування від банку. І ми в цьому успішно допомагаємо. Обсяг кредитування і ставки залежать від конкретного проекту. Були приклади залучення навіть до 80% від вартості будівництва.

А в разі зведення житлових будинків інвестор повинен розраховувати на свої кошти, тому що кредит отримати буде складно. Але тут також є можливість вкладати менше співвідношення ціни і якості. Як тільки будівництво розпочалося, зі стадії котловану, вже можна продавати квартири кінцевим покупцям. Залучення їх грошей дозволить знизити свої витрати і закінчити будівництво.

- Інвестиція проходить від фізичної або юридичної особи? Російського або німецького?

- Доцільно інвестувати від німецького юрособи. Для кожного проекту створюється нова компанія - GmbH (Gesellschaft mit beschränkter Haftung), німецький аналог товариства з обмеженою відповідальністю. Якщо проект часткової, то інвестори виступають співзасновниками юрособи і отримують свої частки пропорційно внесеному вкладу.

- В якому порядку здійснюються інвестиції? Власником чого ти спочатку стаєш?

- Наші інвестори добре захищені, так як вони стають власниками земельної ділянки. А далі по ходу будівництва - будівлі, спочатку недобудованого, а потім вже готового.

Якщо інвестор є пайовиком, який вклав 100 тис. Євро, то він має частку в німецькій компанії GmbH, якій належить ділянка і будинок.

- Яким чином підбираються будівельні компанії, які будуть вести проект?

- Будівництво ведеться силами німецьких компаній. Ми підбираємо підрядників з відповідним досвідом, які себе добре зарекомендували, мають всі дозволи на роботу і багато реалізованих проектів.

- Якого масштабу це компанії? Великі, середні або маленькі?

- У Німеччині, як правило, ведеться малоповерхове будівництво. Відповідно, потужні компанії з якимись спеціальними висотними допусками, на кшталт тих, що будували Москва-Сіті, просто не потрібні. В основному девелоперські проекти реалізують середні за масштабом фірми з хорошою репутацією і досвідом роботи.

- Що відбувається в тому випадку, якщо фірма розоряється?

- У цьому плані наші інвестори теж захищені. По-перше, послуги підрядника оплачуються поетапно. Інвестор завжди платить за фактом виконаних робіт. По-друге, у нас не один підрядник, а кілька - на різні етапи будівництва. Це теж знижує ризики.

- Як довго реалізуються проекти з будівництва багатоквартирних будинків або соціальних об'єктів?

- Всі наші проекти - малоповерхові, не більше чотирьох поверхів. Соціальні об'єкти зазвичай двоповерхові. Тому вони швидко будуються. Зазвичай ми закладаємо на реалізацію проекту півтора-два роки.

Приклади дохідних будинків в Німеччині

- Хто буде займатися продажем квартир в готовому будинку? І в якийсь момент можна починати продаж?

- Виставляти квартири на продаж можна з того моменту, як розпочато будівництво.

Хто буде цим займатися - залежить від проекту. Наша компанія має всі дозволи і може сама продавати квартири інвесторів. Але в деяких випадках ми делегуємо цю задачу нашим партнерам - німецьким агентствам з нерухомості. Це технічне питання.

- Хто отримує гроші за продані квартири?

- Гроші надходять на рахунок юрособи, яке інвестор створював для реалізації проекту. Якщо фірма має кілька засновників, то вони отримають свої гроші в кінці проекту. Спочатку кошти будуть накопичуватися на рахунку компанії, а коли проект буде завершений, кожен отримає свою винагороду.

- Який дохід можуть принести такі інвестиції?

- Ми розраховуємо прибутковість як 20-25% за термін реалізації півтора-два роки. Деякі проекти можуть принести 30%.

Для порівняння: в разі покупки готової новобудови великого прибутку чекати не доводиться - об'єкти досить дорогі щодо цін на оренду, тому приносять не більше 3-4% річних.

В цьому і є перевага девелоперських проектів - інвестор отримує більше, ніж покупець готової новобудови.

DEM GROUP GmbH в Німеччині
Adresse: Immermannstraße 13, D-40210 Düsseldorf
Tel. +49 (211) 935-03-04
E-mail: [email protected]
Час роботи: 10: 00-17: 00

DEM GROUP GmbH в Москві
Адреса: м Москва, Пресненська набережна, д. 6, стор. 2, «Москва-Сіті», вежа «Імперія», 16-й поверх, офіс 1620
Телефон +7 (495) 767-64-52
E-mail: [email protected]
Skype: info demgroup

www.demgroup.ru

Умови цитування матеріалів Prian.ru