1. Технічний висновок на проведення планованої перепланування
2. Технічний висновок за фактом самовільного перепланування
3. Узаконення проведеного перепланування постфактум
4. Характерні особливості технічного висновку
5. Процедура і порядок проведення експертизи
6. З чого складається висновок на перепланування
7. Які існують види експертизи

Технічний висновок на перепланування є документ, який складається на підставі результатів проведеної експертизи приміщення на предмет виявлення дефектів, що виникли в процесі експлуатації житла, які необхідно усунути. В даному висновку містяться технічна оцінка стану житла і рекомендації експертів, які проводили дослідження, з питань усунення виявлених дефектів.

Технічний висновок може бути складено в двох випадках:

• безпосередньо перед здійсненням перепланування квартири;
• на підставі проведеної експертизи перепланування за фактом, тобто вже після самовільно зміненої конфігурації приміщення.

Складається висновок у наступних цілях:

• для визначення можливостей залишити вже зроблену самовільне перепланування або перебудова;
• для визначення можливості планованих змін конфігурації житла.

Важливо! Якщо плануються (або вже зроблені в ході ремонту) несуттєві зміни в первісної планування приміщення, які не зачіпають основні несучі стіни і конструкції, то технічний висновок може бути прийнято контролюючими інстанціями замість проектної документації.

Технічний висновок на проведення планованої перепланування

Відповідно до російського законодавства, будь-яке перепланування і перевлаштування об'єкта житлової та нежитлової нерухомості повинна бути попередньо погоджена з контролюючими органами (Житлова інспекція, муніципалітет, БТІ та ін.). Щоб отримати відповідний дозвіл на проведення ремонту зі зміною первісної конфігурації приміщення, необхідно в вищевказані установи надати визначені законодавством документи, серед яких:

• технічна документація об'єкта нерухомості (техпаспорт);
• поверховий план будинку, в якому знаходиться квартира;
• правовстановлюючі документи на житло;
• технічний висновок на перебудову;
• проект (ескіз) майбутніх змін;
• висновок контролюючих органів (Росспоживнагляду, санітарно-епідеміологічної, газової і пожежної служб та ін.);
• виписка з будинкової книги про кількість проживаючих осіб в даній квартирі;
• письмову згоду співвласників нерухомого майна на проведення перепланування та інші документи.

Якщо в процесі ремонту плануються серйозні роботи, що зачіпають основні несучі елементи, для узгодження перепланування необхідний проект. Він розробляється уповноваженими організаціями, що мають спеціальний допуск СРО, виходячи з технічного висновку про можливість проведення перепланування.

Обов'язковість технічного висновку і проектної документації регламентовано Постановою Московського Уряду №508, в пункті 3.7 Додатку 3 якого говориться про те, що все перепланування, проект яких не належить до типових, повинні супроводжуватися технічним висновком (ТЗ) про можливість проведення запланованих будівельно-ремонтних робіт.

Отже, якщо в процесі ремонту несучі конструкції не будуть порушені, то розробити проект і технічний висновок на перепланування може будь-яка організація, що займається цим видом діяльності і має допуск СРО. Якщо ж під час майбутнього ремонту планується зносити, змінювати (зменшувати, розширювати, змінювати форму) несучі стіни і інші елементи, то провести відповідну експертизу і розробити технічний висновок про можливість впровадження запланованих змін в конфігурації може тільки автор проекту будинку, в якому знаходиться квартира.

Важливо! У більшості випадків авторами проектів російських багатоквартирних будинків виступають державні проектні інститути (ЦНІЇЕП Житла, ВАТ «МНІІТЕП», ВАТ «Моспроект»).

Технічний висновок за фактом самовільного перепланування

Багато громадян, купуючи квартиру на вторинному ринку з метою поліпшити житлові умови і підвищити функціональність приміщення, роблять перепланування житла на свій розсуд і без попереднього узгодження з місцевою Житлової інспекцією та муніципальними органами. Самовільна перебудова житлового і нежитлового приміщення відповідно до російського житлового законодавства та Кодексу про адміністративні правопорушення має негативні наслідки у вигляді накладення штрафу на власника перепланованого об'єкта нерухомості, а також вимогою за рішенням суду узаконити перебудову або повернути приміщенню первісний вигляд.

Узаконення проведеного перепланування постфактум

Процедура узаконення вже зробленої перепланування передбачає судові розгляди з питань безпеки та допустимості внесених в конфігурацію приміщення змін. Якщо власник квартири зможе довести в суді, що проведені ним ремонтно-будівельні роботи абсолютно безпечні і не порушують цілісність і міцність всього будинку, то суд винесе позитивне рішення, яким зобов'яже компетентні органи внести відповідні зміни в технічну документацію об'єкта нерухомості і зареєструвати їх належним чином.

Щоб узаконити зроблену перепланування, власнику житла необхідно звернутися особисто до суду з позовною заявою. До позову необхідно докласти ще пакет документів, до якого входять:

• технічний висновок за фактом зроблених змін в конфігурації приміщення;
• проектна документація, складена і розроблена проектною компанією з допуском СРО;
• висновок контролюючих органів і служб;
• довідка з паспортного столу або з ЖЕКу про склад сім'ї - осіб, які проживають в спірному житлі;
• письмову згоду на проведення перепланування всіх співвласників житла (якщо воно знаходиться в частковій власності або оформлено відразу на кількох людей).

Характерні особливості технічного висновку

Пункт 18 Додатка 1 Постанови Уряду Москви №508 свідчить, що для оформлення акту прийому-передачі житла в експлуатацію після завершення перебудови потрібне проведення будівельної експертизи для визначення допустимості (або неприпустимість), а також безпеки проведеного перепланування і складання відповідного технічного висновку. В ході обстеження перепланованого приміщення повинні прояснитися деякі моменти:

• наскільки проведені зміни конфігурації житла відповідають житловим законодавством РФ;
• чи не порушені норми і вимоги безпеки при проведенні будівельно-ремонтних робіт з перевлаштування житла.

Процедура і порядок проведення експертизи

Для проведення експертизи необхідно звернутися у відповідну організацію - приватну компанію з допуском СРО або в державний проектний інститут. Співробітник (або кілька) виїжджає за вказаною адресою і в ході обстеження:

• визначає основні і несучі елементи, конструкції і стіни;
• оцінює фактичний стан тих конструкцій, які були порушені в ході ремонту;
• здійснює заміри і проводить розрахунки;
• при необхідності може вибірково розкривати верхній шар обробки стін, стель і інших поверхонь;
• визначає ступінь зносу основних конструктивних елементів (фундаменту, стін, колон та ін.);
• встановлює допустимість усунення або монтажу віконних / дверних прорізів;
• виявляє дефекти і несправності, які можуть перешкоджати проведенню перепланування або виникли в результаті її здійснення;
• при необхідності перевіряє стан сусідніх квартир, розташованих зверху і знизу.

Важливо! Проведення технічної експертизи регламентується російським законодавством в частині СНиП, Правилами обстеження несучих конструкцій будівлі і СанПіН.

З чого складається висновок на перепланування

На підставі отриманих даних - результатів експертного обстеження житла, перевіряючий складає висновок, в якому міститься опис експертизи, вироблені в процесі розрахунки, обчислення і виміри, а також висновок про можливість збереження проведеної (проведення запланованої) перепланування. Висновок складається з текстової та графічної інформації, яка наочно демонструє результати проведеної експертизи.

Технічний висновок включає в себе:

1. Титульну сторінку з найменуванням документа, мокрою печаткою та підписами уповноважених осіб компанії, що проводила експертизу і склала висновок.
2. Зміст документа - перелік розділів.
3. Загальна частина - опис будівлі, квартири, технічних характеристик.
4. Результати експертизи конструктивних елементів, які плануються (або вже) торкнутися в ході ремонту.
5. Проведені виміри і розрахунки.
6. Висновки експерта.
7. Перелік нормативних документів, на які покладався експерт при проведенні експертизи і складанні висновку.
8. Допуск СРО.
9. Початковий план приміщення.
10. План приміщення з запланованими (або вже зробленими) змінами в конфігурації.
11. Креслення і схематичні малюнки конструктивних елементів.
12. Поверховий план багатоквартирного будинку.
13. Експлікація.
14. Фото і відеоматеріали до і після перепланування (не обов'язково).

Які існують види експертизи

Розрізняють чотири різновиди експертизи перебудови (планованого або вже зробленого):

• будівельна;
• судова;
• технічна;
• санітарна.

Будівельну експертизу перепланування виконують спеціалізовані компанії. При даному виді обстеження приміщення, експерти:

• проводять інструментальне дослідження;
• роблять відповідні заміри;
• вилучають при необхідності зразки для більш глибокого дослідження;
• визначають відповідність (невідповідність) проведеного перепланування проекту;
• проводять обмірні роботи;
• визначають якість і технічні характеристики використаних в процесі ремонту будівельних матеріалів;
• роблять висновки і складають на їх підставі відповідний висновок.

Судова експертиза про допустимість виконаної перепланування проводиться в разі самовільного перебудови житла, заздалегідь не узгодженого з контролюючими органами. Даний вид обстеження житла експертами переслідує такі цілі:

• перевірка на відповідність (невідповідність) здійснених змін в конфігурації приміщення законодавчим нормативам, вимогам безпеки та санітарним нормам;
• встановлення причинно-наслідкового зв'язку між здійсненою переплануванням і виникли після неї дефектами (тріщини, відколи, порушення міцності основних конструктивних елементів та ін.);
• визначення рівня навантаження на несучі стіни і інші конструкції в зв'язку зі збільшенням навантаження в результаті створення додаткових отворів, повного або часткового демонтажу несучих перегородок при перебудові.

Ініціаторами проведення судової експертизи можуть виступати зацікавлені особи (сусіди, співвласники квартири), власник об'єкта нерухомості і суд.

Технічна експертиза проводиться як на етапі проектування, так і в процесі будівництва (ремонту), і після його завершення. Ініціаторами проведення даної експертизи можуть бути сусіди або Житлова інспекція, а також сам власник житла. Проведення обстеження житла та стану будівлі до початку ремонтних, а також створення проекту на підставі технічного висновку на перепланування квартири, позбавить її господаря від численних проблем і розбіжностей з жілінспекциі і муніципальними органами.

Санітарна експертиза перепланування квартири проводиться з метою перевірки відповідності перебудови (майбутнього або вже виробленого) встановленим російським законодавством санітарним нормам і вимогам безпеки. Висновок про результати цього різновиду експертизи ремонтно-будівельних робіт зі зміною конфігурації приміщення може знадобитися при виникненні спірних ситуацій з приводу вже зробленого перебудови квартири. Але фахівці рекомендують не пошкодувати трохи часу і коштів і запастися санітарним висновком про допустимість перепланування і її відповідність проекту і законодавчим нормам до початку ремонту.

Експертне проектне висновок про безпеку перепланування вбереже власника об'єкта нерухомості від всіляких труднощів, які можуть виникнути як в процесі проведення ремонту, так і по його завершенню.

Залишилися питання? Задайте їх БЕЗКОШТОВНО нашого юриста!