06 грудня 2017 року Кабінет Міністрів України затвердив Постанову № 925 «Деякі питання удосконалення механізмів захисту речових прав на земельні ділянки» (далі - Постанова № 925). Задекларованою метою Постанови № 925 є посилення захисту орендарів земельних ділянок та припинення рейдерської практики так званої «подвійної оренди».
З 01 січня 2013 року розпочав роботу новий Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та відповідна система реєстрації права власності, оренди та інших речових прав щодо нерухомого майна (зокрема, земельних ділянок). В цей же час перестали видавати державні акти про право власності на земельні ділянки, і була припинена реєстрація договорів оренди земельних ділянок в органах земельних ресурсів. Разом з тим, державні реєстратори не отримали безпосереднього доступу до баз даних органів земельних ресурсів, зокрема до відомостей про зареєстровані договори оренди земельних ділянок. При цьому офіційна інформація Державного земельного кадастру (у вигляді виписки ДЗК) в більшості випадків була потрібна тільки, якщо в документах, на підставі яких проводилась державна реєстрація прав, не було зазначено кадастровий номер земельної ділянки.
Це дало можливість виникнути незаконної практики «подвійний оренди» - коли з'являвся новий орендар (зазвичай за згодою недобросовісного власника земельної ділянки) і його право оренди землі реєструвалося в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно всупереч існуванню діючого довгострокового договору оренди землі, який був зареєстрований в органах земельних ресурсів до 01 січня 2013 року.
Постановою № 925 передбачено, зокрема, такі зміни в «Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», затверджені постановою КМУ від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок реєстрації речових прав):
«10-1. Під час формування та реєстрації заяви щодо державної реєстрації прав на земельну ділянку автоматично за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у режимі реального часу виходять відомості Державного земельного кадастру про такій земельній ділянці, в тому числі з метою перевірки його кадастрового номера щодо його наявності та автентичності , а також з метою встановлення наявності відомостей про власників, користувачів такої земельної ділянки, перенесених з державного реї стра земель, які містяться у Державному земельному кадастрі, і відповідності таких відомостей про власників, користувачів відомостей, зазначених заявником у заяві ».
[Абз. 1 п. 10-1 Порядку реєстрації речових прав, згідно зі змінами за Постановою № 295]
«81-1. Державна реєстрація права власності на земельну ділянку, реєстрація якого проведена до 1 січня 2013 року згідно із законодавством, що діє на момент його придбання, проводиться за умови наявності відповідних відомостей про зареєстровані права в Державний земельний кадастр ».
[Абз. 1 п. 81-1 Порядку реєстрації речових прав, згідно зі змінами за Постановою № 295]
«81-3. Державна реєстрація зміни терміну права оренди земельної ділянки, реєстрація якого проведена до 1 січня 2013 року згідно із законодавством, що діє на момент його придбання, проводиться за умови наявності відповідних відомостей про зареєстровані права в Державний земельний кадастр ».
[Абз. 1 п. 81-3 Порядку реєстрації речових прав, згідно зі змінами за Постановою № 295]
«У разі надходження згідно з цим Порядком відомостей з Державного земельного кадастру про відсутність в останньому відомостей про земельну ділянку державний реєстратор за вказаною в заяві кадастровому номеру за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав приймає виключно рішення про відмову в державній реєстрації прав».
[Абз. 2 п. 18 Порядку реєстрації речових прав, згідно зі змінами за Постановою № 295]
Які переваги та недоліки Постанови № 295?
Введена перевірка відомостей Державного земельного кадастру під час реєстрації прав може дійсно поліпшити ситуацію з «подвійний орендою» земельних ділянок.
Додатковим бонусом для землекористувачів стало поширення на них дії розпорядження Кабінету Міністрів України від 21 жовтня 2016 року № 789-р «Про введення реалізації пілотного проекту з інформування в сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Таким чином, орендар зможе скористатися послугою з інформування та своєчасно дізнатися про нові заяви щодо реєстрації речового права, поданих щодо земельної ділянки в його користуванні.
З іншого боку, наведені зміни викликають чимало запитань.
По-перше, ніякі зміни до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» внесені не були, що відразу викликає питання до законності відмови державного реєстратора провести реєстрацію прав в разі неповноти відомостей Державного земельного кадастру виключно на підставі постанови Кабінету Міністрів України.
Можливим рішенням для реєстраторів буде застосовувати діючий п. 5 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з яким у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо є розбіжності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно. Тим не менш очевидна неідентичність понять «вже зареєстровані речові права на нерухоме майно» та «зареєстровані органами земельних ресурсів договору оренди на земельні ділянки» створюватиме суперечки.
По-друге, зміни згідно з Постановою № 295 пов'язані з істотними обмеженнями прав власників земельних ділянок на підставі державних актів або інших правовстановлюючих документів, оформлених до 01 січня 2013 року. Такі власники, ймовірно, зіштовхнуться з ускладненнями під час реєстрації свого права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (що є обов'язковою процедурою перед перепродажем земельних ділянок чи наданням його в оренду). До того, що не будуть доповнені або виправлені відомості ДЗК, власник земельної ділянки, по суті, буде обмежений в розпорядженні своєю землею.
Відомості Державного земельного кадастру (як підтверджується публічної кадастрової картою ) Досить часто містять неповну або неточну інформацію про земельні ділянки. Приведення в порядок відомостей ДЗК зазвичай вимагає звернення землевласника, з додаванням електронних xml-файлів або навіть нової землевпорядної документації (розроблених за рахунок замовника). До цього слід додати і те, що багато регіональні відділення Госгеокадастра вкрай повільно опрацьовують звернення, а в деяких випадках навіть допускають повторні помилки - внесення змін до відомостей кадастру може розтягнутися на термін більше місяця.
Таким чином, щоб уникнути неприємних сюрпризів у вигляді відкладення на невизначений термін реєстрації переходу прав на землю, землевласникам варто приділити увагу повноті і точності відомостей про їх земельних ділянках в Державний земельний кадастр і, при необхідності, заздалегідь ініціювати їх виправлення.
Звертаємо Вашу увагу на те, що наведений вище коментар не є консультацією і пропонується з інформаційною метою. У конкретних ситуаціях рекомендується отримання повної фахової консультації.
З повагою,
© WTS Consulting LLC, 2018
Перегляди 8599
МАТЕРІАЛИ ПО ТЕМІ
Допаеваніе або передача в комунальну власність земель колективних сільськогосподарських підприємств, впорядкування масивів сільськогосподарських земель, посилення земельного мораторію і інші нововведення Закону № 2498 14 травня, 2019 
182
Хто визначає нормативну грошову оцінку (НГО) земель за межами населених пунктів? 19 лютого, 2019 389
Нова нормативна оцінка земель за межами населених пунктів з 01 січня 2019 року - міф чи реальність? 11 лютого, 2019 922
Звернення Касаційного адміністративного суду до Великої палати: актуальні питання і результати 26 вересня, 2018 1437
Відносно положень проекту Закону України «Про Державний бюджет України на 2018 рік» (№ 7000 від 15.09.2017 р) щодо нормативної грошової оцінки земель (оновлено 26.01.2018 р) 16 листопада, 2017 12640
Зміни Класифікації видів цільового призначення земель (КВЦНЗ) і їх значення в контексті земельного та податкового законодавства 20 жовтня, 2017 4655
виправити оцінку 18 жовтня, 2017 921
Нормативна грошова оцінка землі - на стику земельного та податкового права 10 липня, 2017 4350
[Незаконні] значні розміри плати за землю не по Податковому кодексу 07 липня, 2017 1314
Зміна дозвільних процедур в будівництві 13 червня, 2017 1490
Як вижити в умовах застосування нової нормативної грошової оцінки землі у 2017 році? (Означає радикально більший або менший земельний податок або орендну плату) 04 квітня, 2017 тисяча сто двадцять чотири
Презентація «Нормативна грошова оцінка земель у 2017 році» 06 березня, 2017 903