Чому фінансовий аналітик вирішив інвестувати в нерухомість?

  1. Як так вийшло?
  2. 5 важливих пунктів при покупці квартири

Я займаюся інвестиціями вже тривалий час, але такий інструмент, як житлова нерухомість завжди обходив стороною. У мене було кілька стоп-факторів.

  • Складнощі з перепродажем;
    Те, що називають «низькою ліквідністю»: квартиру клопітно і досить довго продавати на відміну від акцій і облігацій. Витрати на оформлення угоди складають від 1% від вартості, не кажучи вже про ризики угоди.
  • Великі витрати;
    Поріг входу дуже високий: щоб купити квартиру в ближньому Підмосков'ї без використання іпотеки необхідно від 2-2,5 млн рублів, тоді як відкрити вклад і купити акції можна хоч на 10 000 рублів. При цьому, сидіти в активі доведеться більше 5 років, інакше при продажу податок на дохід від продажу нерухомості складе 13%. Оподаткування доходів від вкладень в акції та облігації можна уникнути, відкривши спеціальний рахунок - ІВС.
  • Падаючі ціни.

І це, мабуть, найголовніший фактор. За моїми підрахунками, з 2000 року середньостатистична російська квартира принесла своєму власникові за рахунок зростання цін і здачі в оренду сукупну середньорічну прибутковість близько 21,5%. Для порівняння: середньорічна інфляція за період склала 11,1%, а прибутковість за банківськими вкладами не сильно від неї відрізнялася. Але починаючи з 2015 року ціни на житло в рублях (на вторинному ринку тому по первинці немає даних за останні 15 років) стали стійко знижуватися (до цього спад з початку 2000х бувальщина лише в 2009 році) і падають ось вже другий рік поспіль. За офіційною статистикою квартири в нових будинках за підсумками 3 кварталу 2016 року подешевшали в рублях на 0,6% в порівнянні з минулим роком, а на вторинному ринку - на 4,2%. Оскільки інфляція за цей період склала 6%, то в реальному вираженні нерухомість впала в ціні майже на 10%. Якщо квартиру здавати в оренду, то реальні збитки від вкладення становлять приблизно 2-3% за рік.

Загалом, нерухомість не здавалося вигідною інвестицією. Тим не менше, кілька кварталів тому я змінив свою думку і таки купив квартиру в інвестиційних цілях. Інвестицію вважаю цілком вдалою. Всього за 3 квартали мені вдалося отримати дохідність на вкладений капітал в 30 відсотків без урахування податкових відрахувань (вкладений капітал становив 60% від вартості, а решту було профінансовано за рахунок іпотеки). Ця прибутковість в 4 рази вище, ніж відсотки за вкладом у банку і порівнянна із прибутковістю від вдалих інвестицій фондовому ринку (до слова, вони за аналогічний період мені принесли лише 15%). При цьому, вкладення в новобудову на котловані при дотриманні розумних запобіжних заходів часто менш ризиковано.

При цьому, вкладення в новобудову на котловані при дотриманні розумних запобіжних заходів часто менш ризиковано

Як так вийшло?

На мій погляд, на початку 2016 року для цього був дуже зручний момент, особливо якщо брати житло в іпотеку. І ось чому.

З одного боку, налякані кризою росіяни останні 2 роки не поспішали купувати нерухомість, очікуючи подальшого падіння цін через банкрутство забудовників. Це призвело до того, що на ринку з'явилося чимало виставлених на продаж квартир. Щоб якось привернути покупців, будівельні компанії почали надавати вражаючі знижки.

З іншого боку, почала працювати програма держпідтримки, завдяки якій ставки по іпотеці трималися нижче 12% річних. Остання макроекономічна статистика говорила на користь того, що економіка почала виходити з кризи і на горизонті 1-2 років Центральний банк буде активно знижувати ставки. А значить банки будуть знижувати ставки по іпотеці. Тоді можна буде рефінансувати взяту зараз іпотеку, при тому, що ціна на куплену квартиру не зміниться тому зафіксована в договорі. Одночасно, на горизонті 1-2 років очікується відновлення випереджаючого інфляцію в 1,5-2 рази зростання цін на нерухомість, оскільки більш низькі ставки приведуть до реалізації відкладеного попиту на нерухомість. Тобто ті самі перелякані кризою росіяни, які зараз орендують квадратні метри, нарешті вирішаться на покупку тому при поточних ставках стане вигідно брати іпотеку за місце оренди.

Зростанню цін буде сприяти і ситуація в будівельному секторі. З ринку йде ряд великих гравців, які не впоралися з роботою в умовах низького платоспроможного попиту і високе боргове навантаження (СУ-155, Мортон). Крім цього, через нових правил невеликим девелоперам так само доведеться піти з ринку. Через зниження конкуренції, що залишилися компанії піднімуть ціни, що підстьобне зростання і на вторинному ринку при перепродажі.

Проаналізувавши ринкові тенденції, я придбав квартиру в Підмосков'ї на етапі котловану, і зараз її ринкова вартість вже зросла на 17%, а прибутковість на вкладений капітал в 30%. Звичайно, «зафіксувати» прибуток вийде тільки через 5 років, але перспективи району говорять про перспективи продовження двозначних темпів зростання.

5 важливих пунктів при покупці квартири

1. Вибір забудовника

Якщо ви купуєте житло в споруджуваних будинку вкрай важливо вибирати надійного забудовника. Краще за все не шукати максимально можливих знижок на ринку у сумнівних компаній, так як потенційна затримка введення будівлі в експлуатацію або невиконання обіцянок з будівництва інфраструктури нівелює цінову перевагу. З мого досвіду, вигідніше навіть заплатити невелику премію до ринку (або придбати об'єкт на більш ранній стадії) і інвестувати в об'єкт девелопера з рейтингами від «великої трійки» рейтингових агентств і нормальної аудованої МСФЗ звітністю з прибутком і з невеликим розміром боргу.

2. Податкові відрахування

Не варто забувати про можливість отримання податкових відрахувань при покупці. Це помітно збільшує прибутковість, особливо - при використанні іпотечних позик. Нагадаю, що кожен покупець нерухомості єдиний раз в житті може повернути 13% від вартості придбаного житла, але не більше 260 тис. Руб. (Податкове вирахування з 2 млн руб.). Так само одночасно можна отримати до 390 тис. Руб. (Податкове вирахування з 3 млн руб.) За процентними платежами за іпотеку в разі її використання. Відповідно, вартість квартири повинна бути якомога ближче до 2 млн руб. для отримання найбільшої вигоди при оформленні вирахування . Як правило, в 10 кілометровій зоні навколо Москви в новобудовах на початковій стадії можна знайти 1 кімнатні квартири вартістю близько 3 млн руб. і невеликі студії трохи вище 2 млн руб.

3. Мінімізація ризиків

Для мінімізації ризиків при використанні іпотеки я рекомендую підібрати щомісячний платіж таким чином, щоб він був на рівні середніх ставок оренди за аналогічних об'єктів району. У разі необхідності, доходи від оренди можна буде направити на погашення боргу. Як правило, кредитне "плече" не повинно перевищувати 50%.

4. Оздоблення квартири

Бажано щоб купується квартира була з обробкою, а якість житла в цілому згідно з прийнятою градації відповідало комфорт-класу. Це істотно додасть об'єкту ліквідності в разі перепродажу і вигідно з точки зору загальних витрат на його придбання. До того ж, нагадаю, що з 2016 року змінився термін, після закінчення якого громадянин зможе не платити податок при перепродажі нерухомості і тепер він становить 5 років. Таким чином, за цей тривалий період навіть при планах використання нерухомості в інвестиційних цілях потрібно бути готовим до того, що в ній доведеться жити самому.

5. Розташування житла

Само собою, потрібно проаналізувати перспективи об'єкта з точки зору розвитку району та супутньої інфраструктури в довгостроковій перспективі. Основне зростання цін доводиться на період будівництва будинку і в Москві / ближньому Підмосков'ї зазвичай становить 20-25%. Решта до перепродажу 5 років при відсутності розвитку району та інфраструктури ціни будуть лише несуттєво обганяти банківський вклад. Для цього варто уважно ознайомитися з територіальними схемами розвитку, за якими проходили або проходять слухання. Так само інтерес представляють схеми розвитку транспортних вузлів, які знаходяться в публічному доступі. В цьому відношенні дуже цікавими виглядають райони поблизу кордонів Нової Москви.

На мій погляд, виконавши все вищеперелічене можна з мінімальними ризиками отримати середньорічну прибутковість на вкладений капітал за 5 років приблизно в 2 рази вище ставок, які доступні за банківськими вкладами (зараз по довгих внесках 30 найбільших банків вони складають близько 7,2% річних).

Читайте також:

Що зміниться для пайовиків у 2017 році?

Що буде з цінами на нерухомість в 2017 році?

Побутова аналітика: іпотека vs оренда

Автор:

Тимур Нігматуллін, аналітик ГК «Фінам»

Як так вийшло?
Як так вийшло?
Що буде з цінами на нерухомість в 2017 році?