shangarey / Fotolia

На жаль немає. Вам потрібно зробити все послідовно, а саме: закрити іпотеку, виділити частки, узгодити з опікою нову квартиру, провести операцію з виділенням великих часток в новій квартирі. Якщо Ви будете робити так, як Ви маєте намір в даний момент, то можуть виникнути труднощі у відносинах з опікою, можуть з'явитися проблеми з прокуратурою при виявленні порушень інтересів неповнолітніх або ж тертя з Пенсійним фондом, перераховує кошти материнського капіталу.

Головне про материнський капітал для покупки житла

Дитина - власник квартири: плюси і мінуси

Відповідь, звичайно ж, немає. Вам надали материнський капітал на певних умовах: виділення дітям часткою в конкретної житлової площі, характеристики якої були заздалегідь узгоджені з Пенсійним фондом. Будь-які спроби порушити ці умови будуть незаконними і спричиняють визнання угод з квартирою недійсними. Можна спробувати направити в ПФР запит з проханням погодити виділення часток в іншій квартирі, але з великою часткою ймовірності Вам відмовлять, оскільки така практика в ПФР не прийнята. Також на свій страх і ризик Ви можете нікому про це не повідомляти, якщо зобов'язання про виділення часток не видно в правовстановлюючих документах, але це порочне і протизаконний шлях.

Єдиний законний вихід із ситуації виконати зобов'язання, виділити частки дітям і отримати згоду органів опіки на продаж квартири. У реальності це не так складно, і багато покупців, якщо вони дійсно зацікавлені в об'єкті, готові чекати проходження всіх зазначених процедур.

Згідно п. 4 ст. 10 закону про материнський капітал (256-ФЗ від 29.12.2006 «Про додаткові заходи державної підтримки сімей, які мають дітей»), житлове приміщення, придбане (побудоване, реконструйоване) з використанням засобів (частини коштів) материнського (сімейного) капіталу, оформляється в спільну власність батьків, дітей (у тому числі першого, другого, третього дитини і наступних дітей) з визначенням розміру часток за угодою.

Процитована норма сформульована однозначно: поділити з дітьми треба саме те житло, яке придбано з використанням материнського капіталу. Варіант з передачею у власність дітей іншого майна (друга квартира, куплена натомість нове житло) не належним виконанням закону. Якщо про це дізнаються наглядові органи, держава зобов'яже повернути кошти материнського капіталу. При цьому факт придбання іншого майна на ім'я дітей формального значення не має і, швидше за все, не буде врахований. Якщо батьки вирішать надати дітям інше житло, не продаючи те, що придбано на материнський капітал, то держава може спонукати ні до повернення коштів, а до належного виконання закону, тобто визначенням часток. В результаті батьки змушені будуть фактично вдруге оформити нерухомість на дітей.

З точки зору покупця квартири, придбаної з материнським капіталом, відсутність дітей серед власників це фактор ризику. Адже в майбутньому у нового власника можуть з'явитися проблеми аж до визнання угоди недійсною на вимогу скривджених дітей (ймовірність такого сценарію невисока, але все ж є). Тому продаж квартири до розподілу часток уважного покупця налякає більше, ніж наявність дітей серед власників.

Чи можна продати частку неповнолітньої дитини?

Чи можу я повернути переплачені відсотки при достроковому погашенні?

З моменту отримання сертифіката про материнський капітал всі дії по його реалізації знаходяться під контролем Пенсійного фонду та органів опіки. Закон суворо стежить за дотриманням прав дитини, тому провести таку операцію без участі цих інстанцій в рамках правового поля не можна. У будь-якому випадку необхідно діяти за правилами, інакше угода купівлі-продажу може бути визнана недійсною. По суті закон не встановлює строки, які обмежують продаж купленого на маткапітал житла, однак пункт виділення часток повинен бути дотриманий. Головне, що необхідно зробити, звернутися до органів опіки та надати обґрунтування продажу і покупки нового об'єкта, в якому повинно бути доказ того, що нова квартира краще спочатку купленої, має велику площу і буде вигідна для дитини. Якщо піклувальна орган дасть дозвіл, угода може бути укладена з умовою обов'язкового виділення частки в новому житлі в той же термін. Це єдиний законний спосіб. Звичайно, він тягне за собою досить багато клопоту, але, якщо Ви проведете всю процедуру і отримаєте дозвіл органів опіки, це допоможе Вам дотриматися всіх норм закону і дасть можливість швидше продати житло. У даній ситуації у потенційних покупців не залишиться побоювань з приводу угоди.

Теоретична можливість продати квартиру, не виконавши зобов'язання по виділенню частки дітям, існує. Але не варто забувати, що Пенсійний фонд РФ контролює цільове використання виділених з державної скарбниці коштів, і в рамках такого контролю має право запитувати інформацію в різних органах і організаціях, включаючи Росреестр.

Той факт, що замість спочатку придбаної квартири батьки збираються розділити з дітьми іншу нерухомість, не є в очах закону виправданням порушення. Отже, всі принади притягнення до відповідальності Ви можете відчути на собі.

Якщо порушення буде виявлено в момент продажу житла або в інший період між продажем першої і покупкою другої квартири, батьки не зможуть довести, що планували виділити частки своїм дітям в новій нерухомості. А це означає, що можна не тільки позбутися раніше отриманих грошових коштів та квартири, але бути звинуваченими в шахрайстві. Це крайній захід, але до неї вдаються все частіше. І термін можна отримати не умовний, а цілком реальний.

Побоювання з приводу складності подальшого продажу житла, співвласниками якого виступають неповнолітні, з одного боку, обгрунтовані. Покупців лякає можлива перспектива втратити й грошей, і житла в рамках суперечки про права неповнолітніх. З іншого боку, якщо майбутнє житло буде більше того, яке придбано за допомогою материнського капіталу, проблем не виникне ні з отриманням згоди органів опіки, ні з покупцями.

Іншими словами, виділяти частку дітям в купленій за рахунок материнського капіталу квартирі доведеться. І вже зареєструвавши права всіх членів сім'ї і підібравши нове житло, слід звернутися до органів опіки та піклування за їх згодою.

Який спосіб накопичити на квартиру найвигідніший і надійний?

Як купити новобудову: 23 корисні статті

Виходячи з буквального змісту поставленого питання, слід, що зобов'язання про виділення частки дітям виникають в певній квартирі протягом шести місяців після погашення заборгованості по іпотеці. Таким чином, в разі, якщо іпотека Вами погашена і Ви намагаєтеся реалізувати дану квартиру, то до моменту її продажу Вам слід оформити права дітей і в подальшому продавати вже з процедурою залучення органів опіки та піклування. Якщо Ви цього не зробите, то до Вас можуть бути застосовані заходи відповідальності з боку правоохоронних органів і, крім того, можуть бути заявлені в подальшому позови з ініціативи органів опіки та піклування або прокуратури про визнання недійсними укладених Вами угод. Що є вкрай небажаним наслідком.

Разом з тим в разі, якщо іпотека Вами до теперішнього часу не погашена, і Ви, не маючи наміру її погашати, плануєте укласти угоду з придбання іншої нерухомості, то здійснення такої угоди можливе за наявності згоди банку та органу, що прийняв рішення про видачу Вам материнського капіталу (Пенсійний фонд РФ). Ви можете підготувати звернення з додатком проектів договорів і нотаріальної гарантією оформлення прав дитини у знову здобувається квартире. Якщо за результатами розгляду Вашого звернення Вам дають позитивний висновок, Ви можете сміливо здійснювати бажані Вами угоди.

Текст підготувала Марія Гурєєва

НЕ пропустіть:

Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»

Чи можна купити квартиру за маткапітал, якщо дитині немає 3 років?

Чи можна виписати дитину з квартири без згоди матері?

Чи можна оскаржити приватизацію через дитину?

Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.