Gorilla / Fotolia

Діти від першого шлюбу в будь-якому випадку будуть мати відношення до приобретаемому майну. Вони мають рівні права з Вашої нинішньої дружиною та іншими дітьми. Нерухомість, яка знаходиться в заставі, неповнолітньому подарувати не можна, так як діти є непрацездатними утриманцями спадкодавця, отже, вони мають обов'язкову частку у спадщині (не менше половини від того, що належало б за законом), тому дана частка в будь-якому випадку буде істотна.

З якого віку дитині можна дарувати нерухомість?

Шлюб, розлучення і ваша нерухомість

Купуючи нерухомість в іпотеку, Ви повинні розуміти, що дана нерухомість буде перебувати в заставі у банку. Відповідно, подарувати або здійснити інші дії з квартирою Ви зможете тільки за згодою банку, якщо інше не буде передбачено договором про іпотеку. При цьому Ви маєте право заповідати свою частку дітям. Також можна подарувати свою частку після того, як іпотека буде погашена.

Квартира, придбана з використанням іпотечних коштів, перебуває в заставі у банку, тому для того, щоб здійснити будь-яку операцію, необхідно отримати згоду заставодержателя.

Оскільки у нового власника виникають обов'язки щодо сплати іпотечних платежів, банк буде ретельно перевіряти його платоспроможність. З огляду на, що неповнолітня дитина не може мати своїх доходів, тим більше достатніх для погашення іпотеки, банк має право відмовити в узгодженні подібної угоди, навіть якщо отримано згоду і підтверджена платоспроможність його батьків.

Якщо ж банк погодив дарування закладеної квартири дитині, то необхідно укласти договір дарування і разом зі згодою банку здати його на реєстрацію в Росреестр для переходу права власності на квартиру. При цьому застава на користь банку на квартиру буде також зареєстрований.

5 головних фактів про договори дарування квартири

Дарування нерухомості в 5 питаннях і відповідях

Як варіант укласти з неповнолітньою дитиною договір дарування ½ частки квартири, яка знаходиться в заставі у банку. Для цього обов'язково потрібна згода банку, однак багато банків не дозволяють угоди, в результаті яких власником закладеного майна стає дитина. Це питання потрібно попередньо вирішити з фахівцем Вашої кредитної організації. Також ще один вихід спочатку Ви повністю виплачуєте свій іпотечний кредит, а потім укладаєте договір дарування з неповнолітнім.

До моменту погашення іпотечного кредиту квартира знаходиться в заставі у банку, а значить, на неї встановлюється обтяження або обмеження з купівлі-продажу, а також дарування. Тому Ви не маєте права подарувати нерухомість своїм дітям без згоди банку. Однак є й інші варіанти, що гарантують те, що спадкоємці і від першого шлюбу отримають частку нерухомості, що належить батькові.

Спосіб № 1. Написати заповіт, в якому буде вказано, що діти від першого шлюбу отримають після смерті батька виділену частку в квартирі.

Спосіб № 2. Оформити дарування після погашення іпотечного кредиту.

Спосіб № 3. Не робити. При відсутності заповіту відбувається спадкування за законом. Діти від першого шлюбу як раз є таким спадкоємцями, а значить, мають права на частку батька, нехай квартира і була придбана в новому шлюбі. Проте є ризик, що нова дружина в такому випадку спробує зменшити частку, яка перейде до дітей, оскільки дружина також є спадкоємцем першої черги. Тому набагато надійніше все ж оформити дарування або написати заповіт. Тоді діти гарантовано отримають ½ частку квартири, купленої в іпотеку.

Що краще - дарчий або заповіт на квартиру?

20 статей про те, як купити квартиру в іпотеку

Ніякого законодавчої заборони на дарування квартири або частки квартири батьком своєму неповнолітній дитині не встановлено. У той же час для здійснення передбачуваної операції, відповідно до законодавства, будуть потрібні додаткові дозволи.

З моменту придбання покупцями нерухомого майна за допомогою іпотечного кредиту банку придбана нерухомість знаходиться в іпотеці (заставі) у який надав кредит банку до моменту повної виплати кредиту. Це означає, що, по-перше, в разі, якщо боржник (покупець) перестане платити по кредиту, тобто своєчасно вносити в касу банку обумовлені кредитним договором платежі, банк має право в судовому порядку стягнути з боржника всю суму кредиту з передбаченими договором відсотками і звернути стягнення на заставлене майно (на придбану покупцем за допомогою іпотечного кредиту квартиру). Тобто продати цю квартиру з торгів, а з вирученої суми погасити заборгованість, для чого попередньо в судовому знову ж порядку виселити з квартири всіх проживаючих у ній осіб і зняти їх з реєстраційного обліку (попросту кажучи, виписати). Як можна зрозуміти, якщо одним із власників квартири є неповнолітня дитина, то з продажем цієї квартири і зверненням на неї стягнення за зобов'язаннями боржника у банку можуть виникнути дуже великі проблеми.

По-друге, для будь-якого правового дії з нерухомістю, що знаходиться в заставі (продажу, дарування, передачі в заставу іншій особі і навіть для реєстрації в квартирі за місцем проживання будь-яких осіб), потрібно письмовий дозвіл заставодержателя, тобто в даному випадку банку. Уважно перечитавши попередній абзац, можна легко зрозуміти, що банки практично ніколи не дають дозволу ні на придбання квартири за допомогою іпотечного кредиту у власність неповнолітніх, ні на подальшу передачу (продаж, дарування) боржниками дітям вже придбаної частки. І навіть дочекавшись повноліття дитини, все одно важко буде розраховувати на згоду банку, оскільки банки взагалі вкрай неохоче дають згоду на зміну власника знаходиться у них в заставі майна. Тому видається вкрай малоймовірним, що до повної виплати іпотечного кредиту вдасться отримати дозвіл кредитора (банку) на дарування частки дитині і подарувати дитині частку в праві власності на квартиру. Крім того, якщо квартира купується у спільну сумісну власність (а при придбанні майна подружжям це неминуче), то при наданні іпотечного кредиту подружжя є ще і созаемщиками. Тобто для внесення будь-яких змін до кредитного договору (а зміна власника закладеного банку майна вимагає внесення зміни до кредитного договору) необхідно, крім згоди заставодержателя (банку), також і згода другого боржника, тобто подружжя.

Тому для того, щоб подарувати своїй дитині частку в квартирі, придбаній на кошти іпотечного кредиту, найпростіше буде дочекатися повної виплати іпотечного кредиту. У цьому випадку від власника не знадобиться нічиє додаткове згоду на вчинення правочину. Для здійснення дарування знадобляться правовстановлюючі документи (наприклад, договір купівлі-продажу квартири), на підставі яких дарувальник є власником квартири або частки у праві власності на квартиру, а також документ, що підтверджують повну виплату іпотечного кредиту банку. Зазвичай це довідка банку про погашення кредиту та заставна з відміткою банку про погашення кредиту. Всі ці документи необхідні для надання в реєструючий орган (Управління Росреестра по суб'єкту Федерації). Це, власне, все.

Якщо ж власник частки у праві власності на квартиру, придбану на кошти іпотечного кредиту і знаходиться в заставі у банку, здасться метою подарувати частку в праві власності своєму неповнолітній дитині ще до повної виплати іпотечного кредиту, то, крім правовстановлюючих документів, йому знадобиться також офіційний лист банку з дозволом на таку угоду. Щоб отримати такий дозвіл (якщо це в принципі виявиться можливим, що навряд чи) буде потрібно внести зміни до кредитного договору, підписані не тільки банком, але і всіма созаемщиками.

Текст підготувала Марія Гурєєва

НЕ пропустіть:

Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»

Дитина - власник квартири: плюси і мінуси

Як врахувати інтереси чоловіка і дітей в заповіті?

Чи можна продати частку неповнолітньої дитини?

Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.