sergeypeterman / Depositphotos

Іпотека в шлюбі, як правило, оформляється двома способами: на одного з подружжя або по ½ частці кожному.

Варіант № 1. У банку визначається, обидва члени сім'ї позичальниками в кредитному договорі або тільки один. Якщо кредит оформляється на чоловіка або дружину, то другий є созаемщиком. Тоді квартира найчастіше оформляється на позичальника. У ситуації, що розглядається найкраще спочатку оформити іпотеку на дружину, якщо чоловік готовий згодом подарувати квартиру. При цьому зі складу спільного дане майно можна вивести відразу ж після оформлення угоди, уклавши нотаріальне угоду про розподіл майна. Зворотного ходу до даного документа немає, то їсти не можна через місяць передумати і після розлучення розділити цю квартиру. Причому навіть якщо гроші за неї, тобто самі іпотечні платежі, платилися в шлюбі.

Купуємо квартиру на ім'я дружини. Чи потрібно нотаріальна згода чоловіка?

Чи можу я виписати чоловіка з квартири без його відома?

Банк про укладення такої угоди повідомляти не варто, так як менеджери не будуть вникати в тонкощі, і можуть виникнути складності з кредитом. Тобто банк може попросити повернути кредит достроково: таке право (не безпосередньо, а завуальовано) зазвичай прописано в умовах кредитного договору (іпотеки). Такий спосіб виведення квартири з спільно нажитого майна може бути використаний в будь-який час після оформлення власності.

Звичайно, можна розробити угоду і в період будівництва об'єкта за договором пайової участі. Тоді предметом угоди між подружжям буде не право власності на квартиру, а право отримати її за актом прийому-передачі з подальшою реєстрацією права. Якщо іпотека і право власності на квартиру будуть оформлені на чоловіка, а він хоче поступитися цим правом дружині, то угода про розподіл майна теж можна зробити висновок. Однак це більш складна процедура, і без участі юристів тут не обійтися.

Плюси варіанту № 1:

• хороша альтернатива договором дарування, а головне, швидка (поки чоловік згоден на передачу права);
• з моменту укладення угоди про розподіл майна іпотечні платежі залишаються обов'язком подружжя до закінчення виплати, якщо інше не встановлено договором;
• всі іпотечні платежі до моменту укладення угоди є загальними, і чоловік, який відмовився від свого права на квартиру, не має можливості вимагати половину платежів назад;
• Угода про розподіл майна може бути укладено в період шлюбу;
• розглядається угода є незворотнім, і оскаржити його в суді, якщо чоловік був психічно здоровий, практично нереально;
• угода є чинною незалежно від реєстрації права, що при розлученні дає всі шанси на визнання права власності на всю квартиру через суд.

Мінуси варіанту № 1:

• є ризик, що чоловік перестане допомагати платити за іпотеку, якщо будуть конфлікти, тобто треба розраховувати в основному на свої фінанси;
• потрібно приховувати факт укладення угоди від банку, але крім вас про це кредитної організації сказати ніхто не зможе: нотаріус зберігає всі відомості в секреті - це нотаріальна таємниця; інформація видається тільки за запитом суду;
• якщо квартира оформлена на чоловіка або по ½ частки кожного з подружжя, то після укладення угоди не можна відразу до виплати іпотеки переоформити право власності без згоди банку.

Варіант № 2. Розглянемо варіант з даруванням. Звичайно, договір дарування - найпростіший спосіб передати своє право дружині або чоловікові. Але знову-таки є нюанси. Середній термін по іпотеці становить 10-15 років. Невідомо, що станеться за цей час. Хоча можна погасити кредит достроково, проте це теж може затягнутися на кілька років. Але, припустимо, теоретично пройшло 10 років, і чоловік готовий подарувати своїй дружині свою ½ частку квартири. Після укладання угоди у нотаріуса відбудеться перехід права власності на об'єкт нерухомості на користь дружини. Звичайно, після укладення договору дарування право спільної власності на квартиру припиниться. Отже, на спірну квартиру чоловік претендувати в суді не зможе. При цьому відмова чоловіка від частки у власності шляхом дарування може бути не тільки в шлюбі, але і в будь-який час після його розірвання. Строки давності по розділу спільно нажитого майна в суді складають за загальним правилом три роки, однак є прецеденти відновлення таких термінів у судовій практиці. Тому краще не затягувати оформлення нерухомості.

Плюси варіанту № 2:

• гарантія виведення квартири з спільно нажитого майна;
• надійність в платежах: чоловік точно буде платити іпотеку, якщо право поки залишається за ним;
• договір дарування оскаржити в суді практично неможливо, якщо чоловік був психічно здоровою людиною;
• договір дарування може бути укладений в будь-який час як в період шлюбу, так і після його розірвання.

Мінуси варіанту № 2:

• дуже довгостроковий проект. Чоловік може передумати дарувати, якщо зіпсуються стосунки. Це, мабуть, самий головний і єдиний мінус.

Підведемо підсумки. Все ж очевидним виходом із ситуації, що розглядається є висновок саме угоди про розподіл майна в шлюбі. Цей документ дає максимально швидко необхідні гарантії отримання права власності і не має зворотної сили.

Які права на квартиру у кожного члена сім'ї, якщо іпотеку гасили маткапіталом?

Дружині подарували квартиру в шлюбі. Чи отримає чоловік частку при розлученні?

У ситуації, що розглядається стосовно квартири виникне режим спільної сумісної власності подружжя. При цьому неважливо, на кого безпосередньо буде оформлена квартира: на Вас або на чоловіка. Режим спільної сумісної власності квартири передбачає, що вона знаходиться у вашій спільній власності без визначення конкретних часток.

За нормами чинного законодавства власники загального спільного майна можуть відчужувати таку квартиру тільки цілком. Ваші частки не визначені, і тому розпорядитися своєю конкретною частиною не вийде. Отже, для того щоб здійснити операцію з відчуження частки, необхідно спершу визначити частки кожного з вас, а для цього необхідно змінити режим майна з спільного на загальний часткової.

Подружжя має право на свій розсуд змінити режим спільної сумісної власності майна, нажитого в шлюбі (або його частини), як на підставі шлюбного договору, так і на підставі будь-якого іншого угоди (договору), який не суперечить нормам сімейного та цивільного законодавства. На практиці це може бути угода про визначення часток подружжя або угода про розділ майна. На підставі будь-якого даного договору органами Росреестра буде змінений режим власності та внесені відповідні записи до реєстру нерухомості.

Після цього кожен з вас матиме право самостійно розпорядитися своєю часткою будь-яким не забороненим законом способом, зокрема - подарувати її. При цьому договір дарування нерухомості, оформленої в часткову власність, необхідно завірити у нотаріуса. Варто зазначити, що сторони договору в даному випадку звільнені від сплати податку.

Дарування частки в квартирі також підлягає державній реєстрації. Як тільки угода з дарування буде зареєстрована в Росреестра шляхом внесення відповідного запису в ЕГРН, то Ви будете бути повноправним власником квартири, і навіть при розлученні це майно не буде ділитися між подружжям, а залишиться виключно за Вами.

Звичайно, останнє не стосується ситуації, якщо сам договір дарування буде надалі оскаржуватися чоловіком в судовому порядку як недійсний.

Ви будете єдиним власником квартири, якщо чоловік подарує Вам свою частку в квартирі. Згідно із законодавством, кожному з подружжя, якщо не визначено інше, належить ½ майна, придбаного в період шлюбу. У разі розлучення майно ділиться навпіл, але якщо чоловік подарує свою подружню частку, то ½ квартири буде належати Вам на підставі договору купівлі-продажу, а друга ½ частка - на підставі дарування, тобто безоплатної угоди. Відповідно, в разі розлучення вся квартира буде Вашою особистою власністю.

5 головних фактів про договори дарування квартири

Дружині подарували квартиру в шлюбі. Чи отримає чоловік частку при розлученні?

Регулювання подружньої власності зараз можна тільки шлюбним договором. Якщо Ваш чоловік після виплати іпотеки захоче оформити всю квартиру в Вашу особисту власність, ви разом йдете до нотаріуса і оформляєте шлюбний договір. Шлюбний договір може ставитися до всього подружнього майна (і розподілити, що чиїм є), а може оформлятися на кожен об'єкт нерухомості окремо, наприклад на одну цю квартиру. У шлюбному договорі Ви зможете вказати, що дана квартира повністю належить Вам, а чоловік не має до неї відношення. У цьому випадку Ви отримуєте право розпоряджатися цим майном незалежно від шлюбного стану і дозволу чоловіка. Правда, якщо чоловік зареєстрований в цій квартирі, то без його участі буде все-таки важко обійтися.

Все майно, яке ви купуєте в шлюбі, є вашою спільною власністю, як і борги, обов'язок по виплаті яких належить вам обом.

Якщо ви, перебуваючи в шлюбі і не маючи шлюбного договору, оформили квартиру в частках, а саме ½ частки квартира - Ваша, і ½ частки належить Вашому чоловікові, як не парадоксально, ці частки являюся Вашої сумісною власністю. Саме у Вашій ½ Ваш чоловік буде мати право на ½ частки, як і Ви, відповідно, в його.

У разі, якщо він подарує Вам свою частку, то, з точки зору букви закону, Вам буде належати ½ його частки (цілком, так як все, що придбано в шлюбі в дар, є Вашою спільною власністю) і ½ Ваша, в якій він , проте, в разі розлучення гіпотетично може претендувати на ¼, тобто половину від Вашої половини.

Щоб не допустити цієї плутанини і юридичних казусів, має сенс укласти шлюбний договір щодо всього майна, нажитого в період шлюбу, або його частини - конкретної квартири, обтяженої іпотекою. Якщо ви укладете шлюбний договір (він підлягає нотаріальному посвідченню), проблем з подальшим розділом спірної квартири у Вас не виникне.

У Сімейному кодексі існують норми, які регулюють майнові правовідносини між подружжям. Якщо, будучи в шлюбі, подружжя набувають квартиру, то вона потрапляє у спільну сумісну власність. Для того щоб змінити режим спільної сумісної власності і зробити її індивідуальною, існує кілька механізмів. Першим є укладення шлюбного договору, за умовами якого можна зафіксувати право власності дружини на квартиру. Другий механізм - укладення угоди про розподіл майна, в якому фіксується, що ½ частки належить чоловікові, а інша ½ - дружині, після чого чоловік може подарувати свою частку.

Текст підготувала Марія Гурєєва

НЕ пропустіть:

Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»

Чи дає «цивільний шлюб» права на нерухомість?

Чи є термін давності для розділу квартири після розлучення?

25 статей про нерухомість, шлюб і розлучення

Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.