bezzznika / Depositphotos

Для того щоб зробити прибудову-лоджію, по-перше, необхідно визначити, чи дозволяється її установка в конкретному будинку. Так, будинок не повинен бути розташований на центральній вулиці міста, перепланування не повинна погіршити загальний архітектурний вигляд або привести до руйнування загальдомовий конструкції, пошкодження несучих стін, а комунікації повинні проходити на відстані більше двох метрів від фундаменту проектованої прибудови. По-друге, власник повинен зібрати документи, необхідні для отримання дозволу: крім проекту прибудови та дозволу експлуатуючої організації, необхідно отримати погодження архітектурного департаменту, Мосгаза, Мосводоканала, Мосенерго (якщо справа відбувається в Москві. - Прим. Ред.) Та пожежної організації, фотографії, довідку БТІ поверху, письмову згоду з підписами сусідів і, звичайно, підтвердити право власності. Підготовлений пакет разом із заявою здається в адміністрацію міста. До речі, не забудьте докласти підтвердження, що земельна ділянка була передана для індивідуального житлового будівництва забудовнику. Якщо неможливо отримати ділянку у власність, існують також варіанти оренди або установки балкона на будівельних палях. Час на прийняття рішення становить до 45 днів.

Чи можу я узаконити прибудову до будинку на 4 квартири?

Чи можу я викупити або приватизувати горище?

Пристроюючи балкон, Ви фактично здійснюєте перепланування, змінює конфігурацію житлового приміщення. Такі дії можливі, але повинні бути відображені в технічному паспорті (ст. 25 ЖК РФ). Зміни, що вносяться до технічного паспорта, повинні бути узгоджені в державних органах. Для прибудови балкона необхідно:

1. отримати на загальних зборах або через збір підписів згода власників приміщень житлового будинку на перепланування;

2. розробити проект змін та отримати дозвільну документацію, зокрема:

• відповідно до ст. 47 Містобудівного кодексу РФ, виконати інженерні вишукування;
• відповідно до ст. 48 Містобудівного кодексу РФ, розробити проект змін;
• відповідно до ст. 49 Містобудівного кодексу РФ, отримати висновок експертизи проектної документації.

3. отримати дозвіл на будівництво в районній адміністрації або орган МСУ - для цього потрібно підготувати заяву та додати до неї документи:

• свідоцтво про право власності на квартиру;
• план приміщення з БТІ;
• підготовлений проект перепланування;
• фотографії будинку і ділянки, на якому буде прибудований балкон;
• дозвіл на будівництво з органів ЖКГ;
• документально підтверджена згода власників приміщень і членів сім'ї;
• дозволу з комунальних служб, мережі яких проходять поблизу від місця будівництва;
• дозвіл держоргану, який здійснює архітектурний нагляд і охорону пам'яток;

4. після отримання дозволу прилаштувати балкон відповідно до проектної, технічної документацією;

5. отримати акт введення об'єкта в експлуатацію;

6. отримати свідоцтво про право власності на квартиру зі змінами конфігурації.

У деяких випадках прибудову балкона погодити не вийде, наприклад:

• якщо будинок визнано пам'яткою архітектури;
• прибудова балкона неможлива без руйнування несучих стін;
• підземні комунікації розташовані в безпосередній близькості до прибудові і перенести їх неможливо.

Прибудова балкона без відповідних погоджень визнається самовільно побудовою. Відповідно до ст. 222 ГК РФ, громадянин, який здійснив самовільне будівництво, не отримує на неї право власності, відповідно, не може розпоряджатися такою спорудою і здійснювати з нею угоди. Самовільно прибудований балкон підлягає знесенню. Однак закон допускає визнання права власності на самовільну споруду в судовому порядку.

Як узгодити перепланування

Самостійне узгодження перепланування: простіше, ніж здається

Зміна фасаду будинку заборонено, і на території Москви зробити це неможливо. В інших містах необхідно дивитися правила здійснення перепланувань і переобладнання житлових приміщень. З цим питанням можна звернутися в управління архітектури міста.

На жаль, якщо в поданій до договору купівлі-продажу документації (поверховий план, проектному плані, експлікації) балкон у Вашій квартирі не передбачений, вимагати від забудовника «прибудови балкона» Ви не маєте права.

Виходу, як зазвичай, два. По-перше, якщо будинок новий, існує обґрунтована ймовірність поміняти Вашу квартиру (без балкона, лоджії) на іншу квартиру, але на більш високому поверсі (з лоджією і балконом). Можливо, укладаючи договір міни, Вам доведеться здійснити доплату як за додаткові метри (балкон, лоджію), так і за більш високий поверх. Слід зазначити, що в разі, якщо не всі квартири в будинку розпродані, здійснити даний «обмін з доплатою» Вам буде простіше у самого забудовника або ріелторської компанії, що займає реалізацією квартир в цікавому Вам будинку.

Другий шлях більш складний, довгий і тернистий. І, можливо, цілком можна порівняти за ціною з першим. Ви можете провести обстеження, підготувати проект зведення прибудови у вигляді балкона (лоджії) і звернутися за його погодженням. Тут першим і необхідною умовою є отримання письмової згоди сусідів або загальних зборів мешканців Вашого будинку. Другим етапом є підготовка проекту балкона, відповідного будівельним нормам і правилам, застосованим на момент будівництва будинку, а також актуальним вимогам законодавства. Узгодити даний проект Вам доведеться з рядом інстанцій, включаючи БТІ, Росспоживнагляд, органи державного пожежного нагляду, керуючої компанії (якщо вона є), а також комунальних служб. Ви можете виготовити проект і отримувати по ньому дозволу самостійно, або скориставшись послугами МФЦ.

У разі погодження проекту Ви можете переходити до третього етапу - отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

Слід зазначити, що процес підготовки і збору документів досить трудомісткий і, крім того, є кілька випадків, коли ймовірність отримання дозволу вкрай мала, а саме:

• розміщення передбачуваного балкона на фасадній стороні будівлі;
• застосування при будівництві будівлі конструкцій, що не допускають порушення їх цілісності;
• наявність поблизу місця передбачуваного проведення робіт комунікацій близького залягання або навісних мереж (розташування газових труб на фасадній частині будинку) і ін.

Основний принцип, яким Вам має сенс керуватися, - це спочатку погоджувати документацію і тільки потім, в суворій відповідності до затвердженої проектної документації, проводити будівельні роботи. В іншому випадку є ризик, що «прибудований» балкон визнають об'єктом самовільного перепланування або самовільного будівництва, а на Вас покладуть обов'язки його демонтувати у встановлений термін і за Ваш особистий рахунок.

Чи можна перевести в житлові підвальні і цокольні приміщення?

Як перевести житлове приміщення на 1 поверсі в нежитлове?

Треба було дивитися планування квартир при покупці. На першому поверсі ніколи не роблять балконів, так як вважається, що туди можуть залізти злодії. Добудувати свій балкон законним способом не вийде: ніхто не погодить Вам порушення зовнішніх кордонів квартири, і якщо сусіди на Вас поскаржаться, то за рішенням суду Вас можуть зобов'язати знести незаконну споруду. Якщо ж всім сусідам буде без різниці, а з керуючою компанією будинку Ви домовитеся, то Ви зможете користуватися Вашої незаконної будівництвом абсолютно спокійно.

Ще один спосіб вирішити Вашу проблему - поміняти квартиру. Якщо Ви будете постійно розвішувати у всіх парадних оголошення з пропозицією помінятися з будь-якого поверху з Вами на перший, то цілком можливо знайдете такий обмін (може бути, не відразу). Так як часто люди шукають для літніх батьків квартири саме на перших поверхах.

Прилаштувати балкон в панельному багатоквартирному будинку досить складно. Прибудова балкона є реконструкцією будинку і спільного майна власників приміщень у будинку, так як зачіпаються несучі стіни будинку. Тому для вирішення зазначеного питання необхідно як мінімум провести загальні збори власників всіх приміщень багатоквартирного будинку, на якому має бути прийнято рішення про прибудову балкона. Потім необхідно буде підготувати проектну документацію, провести її експертизу, отримати дозвіл на реконструкцію, виконати самі роботи силами будівельних компаній, що мають членство в СРО, здати результати робіт комісії, провести постановку нової площі на технічний облік.

На будь-який з вказаною стадії можна зіткнутися з відмовою, що призведе до неможливості прибудови.

У Росії безліч будинків мають прибудовані балкони, проте це не означає, що вони прибудовані на законних підставах. У переважній більшості випадків це самовільні споруди, які при зверненні до суду зацікавлених осіб з великою часткою ймовірності будуть знесені.

Текст підготувала Марія Гурєєва

НЕ пропустіть:

Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»

Чи можна законно перебудувати горище в мансарду?

Як законно продати будинок, який побудував сам?

Як узаконити перепланування в квартирі після покупки?

Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.