У Петербурзі десятки будівельних компаній балансують на межі банкрутства. Причина - зростаючий вал неустойок і штрафів за зрив термінів. За даними аналітиків, в 2017 році п'ята частина російських будівельних фірм може оголосити себе банкрутами. У Думі учасники слухань щодо поправок до 214-ФЗ попросили обмежити розмір неустойки. Правда, пропозиція прозвучала немає від пайовиків, а від пайовиків. Але вже і пайовики починають усвідомлювати, що прагнення законно заробити на простроченні може обернутися серйозними проблемами.

Ми попросили наших ньюсмейкерів прокоментувати ситуацію. Власне, питання досить традиційні: хто винен і що робити?

Василь Іпатов, начальник управління інженерного підготовки і супроводу проектів ГК «ЦДС»:

- Перенесення термінів введення в експлуатацію стосуються і невеликих малоповерхових ЖК, і масштабних проектів КОТ (комплексного освоєння території). Причини можуть бути різні, від складнощів з оформленням документів (особливо після чергових новацій в законодавстві) до фінансових проблем забудовника. Наприклад, в Ленобласті масове будівництво почалося лише кілька років тому, і петербурзькі забудовники опинилися першопрохідцями. Основною проблемою для них стала інженерна непідготовленість ділянок. Найчастіше точки підключення до мереж перебували навіть не в області, а в Петербурзі. Заважали розбіжності між федеральним і регіональним законодавством в частині узгодження і будівництва лінійних об'єктів. Крім того, в області немає монополістів, там безліч ресурсоснабжающих організацій, і деякі з них в ході робіт довели свою некомпетентність. Деяким забудовникам довелося брати на себе функції проектувальника і будівельника магістральних мереж, хоча це для них непрофільний справу. При будівництві мереж до нашого житлового комплексу «Мурінском Посад» ми змушені були підключити всі свої ресурси - і адміністративні, і технічні. Але коли хліб випікає швець, очевидно, що у нього піде на це більше часу, ніж у пекаря. У зв'язку з цим виникли затримки, ми ж не можемо ввести в експлуатацію просто «коробку», що не підключену до мереж ... На жаль, спочатку спрогнозувати ризики, пов'язані із затримкою будівництва лінійних об'єктів, неможливо. Однак забудовники «набили шишки», і надалі, я впевнений, реалізація проектів в Ленобласті буде проходити в заплановані терміни.

Аркадій скоро , Генеральний директор ТОВ «СК« Дальпітерстрой »:

- Ситуація на будівельному ринку часом нагадує погану п'єсу. Деякі люди божеволіють від жадібності в гонитві за миттєвою вигодою. Жоден банк не дає таких відсотків, які можна отримати за цими позовами. ФЗ-214 в його нинішній редакції загрожує існуванню будівельного ринку. При цьому ніхто не заперечує легітимності штрафів за прострочення! Але якщо викручують руки монополісти, якщо навіть в Москві за МКАД продажу квартир встали, і в Петербурзі не набагато краще, а на дворі загальну кризу - штрафи не повинні давати переваги лише одній стороні будівельного процесу, ущемляючи іншу.
«Чесма-Інвест», ГК «Місто», СУ-155, «Джерело-Буд» - список банкрутів довгий. Потрібні величезні людські і фінансові ресурси, щоб вийти з колапсів. Пайовики деяких з цих компаній до сих пір без квартир. Навіть місто не завжди може допомогти. І хто виграє, якщо завтра в результаті вала неустойок і банкрутств на вулиці міста вийдуть тисячі роздратованих до межі пайовиків, які вимагають від міського уряду терміново вирішити їх проблеми? Вони ж зметуть все!
Чому б законодавцям не замислитися над абсурдом: сума неустойки часом перевищує вартість квартири?
Ми використовуємо не тільки гроші пайовиків, ми беремо кредити під драконівські відсотки, шукаємо будь-які можливості. А на будівництвах нас підводять монополісти, готовий будинок не ввести, поки не підведені і не підключені мережі. До суду ж подають тільки на забудовників. На цьому виросло ціле адвокатський бізнес!
Але чим більше неустойок, тим повільніше вводяться будинку. Судді в цілому розуміють, що відбувається, знижують в кілька разів суми за позовами - але все одно це мільйони, які могли б піти на добудову ...
Щоб не залежати від монополістів, ми побудували власні котельні в Шушарах, створили свої мережеві компанії, що забезпечують теплом і електрикою наші нові проекти комплексного освоєння. «Дальпітерстрой» передав міським черговикам тисячі квартир по конкурсам. Будуємо школи, дитсадки, паркінги, дороги, магазини і т.п. В Парголово завершуємо благодійний проект Ольгинська дитячих сімейних притулків. Ми завжди намагаємося допомагати місту у вирішенні найгостріших його проблем. Але тепер забудовникам потрібна допомога міста, щоб ринок не звалився.

Надія Калашникова , Директор з розвитку компанії «Л1»:

- Не завжди у простроченні винні забудовники. Крім кризи і зниження купівельної спроможності громадян є і постійно зростаючі вимоги до забудовників, посилення містобудівного законодавства. Довгий і постійно мінливий процес узгодження, зрив монополістами термінів підключення до інженерних комунікацій. Все це і безліч інших факторів, що не залежать від будівельників, впливають на термін зведення будинку. Тому і називається будівництво «пайову»: всі учасники будівництва (і громадяни теж!) Поділяють частку будівельників, включаючи і ризики перенесення термінів. Ризики тут більше, ніж в інших секторах ринку, - відповідно, нижче ціни. Якщо покупець ризикувати не готовий, він йде на вторинний ринок, і, як правило, квартира там дорожче. Але це свідомий вибір покупця. І я не вважаю справедливим те, що за наслідки вибору пайовика повинен платити тільки продавець. І гроші, які повинні, грубо кажучи, йти на цеглу, на будівництво, йдуть в кишені адвокатів і на виплату неустойок. А в результаті - що? Позовів більше - цегли менше.
І як наслідок, це вже перестає бути просто фігурою мови, - стрімко скорочується сам будівельний ринок ... Будь-яке бездумне викачування грошей з процесу будівництва не просто болісно, ​​воно може привести до того самого недострою, якого найбільше і бояться пайовики. На слуху сумні приклади: компанія «Місто», СУ-155 і подібні. У наявності прямий конфлікт інтересів громадян і адвокатів, які закликають «засуджують будівельні компанії». Але адвокати підносять це як «захист прав споживачів». Отримати неустойку за зрив термінів, підгодувати юриста і залишитися без квартири - перспектива не завжди очевидна для пайовиків, але, на жаль, цілком реальна.

Володимир Малашина , Завідувач адвокатською конторою «Малашина і Партнери»:

- Є забудовники сумлінні, що порушують терміни не зі своєї вини, їх підводять монополісти типу «Лененерго» і «Водоканалу», а також держструктури, від яких залежить швидкість введення будинку. І є недобросовісні, які просто набрали багато об'єктів, впоратися з такими обсягами не можуть і затягують терміни. Щоб захистити сумлінних - треба внести зміни в законодавство, в той же нещасний 214-ФЗ. Термін будівництва може бути продовжений і в договорі, якщо є об'єктивні причини і докази, що ні забудовник винен у простроченні. Процедуру можна прописати. Що стосується неустойок - оскільки проблема на законодавчому рівні не вирішується, слід, на мій погляд, розв'язати цю проблему за допомогою судової системи. Якщо Пленум Верховного суду РФ розгляне цю ситуацію на своєму засіданні, врахує в тому числі і інтереси забудовників, а не тільки пайовиків - я думаю, проблема буде знята або хоча б пом'якшено ...
У своїй юридичній практиці я постійно стикаюся з неустойки. Одна справа, коли забудовник може будувати швидше, але не хоче. І зовсім інша - коли у нього просто немає можливості прискоритися: криза скрізь, продажу квартир різко впали, душать монополісти, плюс пайовики починають масово подавати позови. Як юрист я далеко не завжди дотримуюся позиції громадян, якщо бачу, що забудовник намагається з усіх сил, але йому вкрай важко. Завжди можна знаходити розумні компроміси в інтересах загальної справи.

Віктор Сеппенен, голова ради директорів будівельної компанії «Норманн»:

- Дійсно, затримки не завжди відбуваються з вини забудовника. Але відповідальність все одно лежить на ньому, тому що пайовик укладав договір з ним, а не з монополістами або відомствами, які вплинули на відстрочку введення будинку.
Держава могла б серйозно знизити ризики для всіх учасників: і для пайовиків, і для забудовників, - виставляючи на аукціон інженерно підготовлену землю, як це робилося раніше. Це дозволило б зменшити кількість форс-мажорних ситуацій. У 214-ФЗ було б непогано встановити максимальний розмір неустойки. В цілому цей закон створювався і відпрацьовувався, коли ринок був на підйомі, зараз його застосування викликає певні складнощі.
Ми бачимо, що робився кроки: маленьким компаніям обмежують вхід на ринок, ускладнюється процедура узгодження за схемою житлово-будівельних кооперативів. Створено державний компенсаційний фонд, хоча поки не дуже зрозуміло, як це буде працювати.
Пайова будівництво при нинішніх банківських ставках неминуче. В існуючій ситуації є перекіс: всі ризики несуть забудовники, при цьому ніяких гарантій по ринкових ризиків у них немає. Простого виходу з нинішньої ситуації, який всіх влаштував би, не існує ... Ми вважаємо своїм пріоритетом завершення об'єктів і виконання нашого головного зобов'язання - надати пайовикам житло належної якості. І в цьому знаходимо розуміння у більшості громадян, які хочуть отримати свої квартири. Якщо ми зараз почнемо виплачувати всі компенсації - ми не зможемо виконати зобов'язання перед пайовиками і добудувати об'єкти. Ось і вся арифметика ...