25 квітня 2017, 10:00 
АТК і АТОшнікі: чия земля?
Останні 10 років в Чуднівському районі Житомирської області 650 га нерозпайовані державних земель обробляла «Аграрна технологічна компанія» (АТК). Агрохолдинг створив в цьому регіоні більше 1 тис. Робочих місць, побудував об'єкти інфраструктури, включаючи елеватор і сучасне овочесховище на 30 тис. Т зберігання овочів. Крім того, компанією на Житомирщині введено в експлуатацію насіннєвий завод і закінчується будівництво заводу з переробки соєвих бобів на олію і шрот.
Юридична довідка. Відповідно до ст. 12 (п. 14) Закону України «Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту», учасникам бойових дій надаються серед іншого такі пільги, як першочергове виділення земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва, садівництва і городництва.
Передача у власність земельних ділянок здійснюється в порядку, визначеному ст. 118 Земельного кодексу України, за умови, що учасник бойових дій не скористався своїм правом на безкоштовне отримання у власність земельної ділянки та надав відповідний документ, який підтверджує його участь в антитерористичній операції (посвідчення, довідку, наказ і т. Д.)
Latifundist.com вирішив вислухати обидві сторони в суперечці за землю, до недавніх пір належала державі, але колишню в оренді у великого господарника - АТК.
правда АТК
У «Аграрної технологічної компанії» побоюються, що з розпайовані землі (під слушним приводом реалізації права учасників АТО на отримання у власність земельних ділянок) відбудеться те ж саме, що і в 2015 р Нагадаємо, тоді компанія вже добровільно відмовлялася від права оренди на 73 га землі на користь учасників АТО. Але в.о. начальника Госгеокадастра в Житомирській області Сергій Козаков до справжнього моменту так і не передав більшу частину розпайованої землі у власність учасникам бойових дій. Про це Latifundist.com повідомив юрист АТК Іван Макаренко.
«За нашими даними, ці землі показували потенційним« покупцям »з відомих на Житомирщині аграрних компаній. Але коли тим ставало відомо, що ці землі раніше належали нам, то вони відчували недобре і відмовлялися від подібної угоди. Тобто замість того, щоб віддати цю землю дійсно учасникам АТО, нею вирішили торгувати », - кажуть в АТК.
Ось і тепер, коли зайшла мова про розпаювання 650 га госземель, оброблюваних АТК в Чуднівському районі, за словами Івана Макаренка, може виявитися, що землі заберуть у одній сільськогосподарської компанії на користь іншої. Немає гарантій, що земля в підсумку дістанеться атошнікам. За словами Івана Макаренка, групу, яка планує розпорядитися відібраної у АТК землею, очолює екс-начальник Госгеокадастра Житомирської області Юрій Кулачок. А це означає, як зауважив юрист, що у нього залишилося досить зв'язків і впливу для вирішення земельних питань. А ось, хто саме хоче отримати права на ласий шматочок в 650 га, можна тільки припускати.
«Ми припускаємо, що там ціла бригада фахівців працює. До того ж, підключилася до цього питання влада Житомирської області. Не виключаю, що керівництво області розраховує на цю землю », - пояснив Іван Макаренко.
У той же час юрист АТК каже, що права оренди землі їх компанію позбавляють з порушенням українського законодавства. За його словами, в.о. начальника Госгеокадастра Житомирської області Сергій Козаков через комісію при Міністерстві юстиції України з вирішення скарг на державну реєстрацію прав оренди землі спробував позбавити АТК права оренди землі в Чуднівському районі на Житомирщині. Дана комісія скасувала держреєстрацію прав оренди АТК, навіть не повідомивши компанію про це як зацікавлену сторону. Як зауважив Іван Макаренко, що комісія Мін'юсту не мала на це повноважень, тому що реєстрація прав оренди землі відбувалася в 2015 р, коли комісія ще не була створена. На той же момент передбачався виключно судовий порядок скасування державної реєстрації прав оренди землі.
У АТК додали, що таке рішення комісії Мін'юсту компанія оскаржить в Окружному адміністративному суді м.Києва. Але судове засідання перенесли через відхід судді у відпустку. При цьому АТК повторно справила державну реєстрацію прав оренди землі. Але, як зауважив Іван Макаренко, цією паузою між скасуванням реєстрації прав оренди та її відновленням скористалися в Госгеокадастре Житомирської області. Саме тоді були видані 263 наказу на розробку проекту землеустрою фігурантам списку, підготовленого громадськими організаціями «Атошнік», ВПК «Айдар» та «МБФ Воїні світла».
«Сергій Козаков не зміг затвердити ці проекти, оскільки АТК відновила державну реєстрацію прав оренди землі. Зараз цей чиновник намагається знову оскаржити дану реєстрацію в комісії Мін'юсту. Наша компанія також звернулася в цю комісію для того, щоб нас не позбавили права обробляти орендовані в законному порядку землі. Але зараз після двох засідань в березні 2017 року комісія так і не змогла прийняти рішення з даного спору », - розповів юрист АТК.
Разом з тим, в агрокомпанії готові достроково відмовитися від права оренди зазначених 650 га землі, щоб учасники АТО могли оформити своє право власності на дану землю. Однак, як зауважив Іван Макаренко, умова «Аграрної технологічної компанії»: щоб нові власники передали землю в оренду компанії до 2025 р, виходячи з переважного права перед іншими орендарями.
«АТК навіть готова платити учасникам АТО орендну плату вище, ніж в районі, - на рівні 10% від нормативно-грошової оцінки землі. Однак ГО «Атошнік» цю пропозицію навіть не цікавить. Повторюється ситуація 2015 року, коли АТК добровільно відмовилася від права оренди 73 га землі в Краснопільському сільраді, щоб ветерани АТО могли реалізувати своє право на отримання у власність земельних ділянок. Але Госгеокадастр так і не затвердив ветеранам АТО жодного проекту землеустрою на цих ділянках », - пояснив Іван Макаренко позицію керівництва АТК.
У разі, якщо рішення буде прийнято на користь ГО «Атошнік», юрист прогнозує, що в Чуднівському районі Житомирської області вже в цьому сезоні може залишитися без роботи понад 500 осіб, яких забезпечувала роботою АТК. Відзначимо, що в кінці березня 2017 року співробітники АТК вже виходили під стіни Департаменту державної реєстрації Мін'юсту з вимогами захистити їх роботодавця від рейдерів, а їх самих - від безробіття.
Правда ГО «АТОшнік»
Щоб скласти повну картину подій, Latifundist.com зв'язався з заступником голови громадської організації «Атошнік» Сергієм Артемовим. Він не вважає, що з АТК у членів їхньої організації або побратимів з інших організацій на Житомирщині є конфлікт.
«Наша позиція така: хлопці повинні отримати належну їм за законом землю, а потім нехай самі на свій розсуд нею розпоряджаються. Чи захочуть - нехай укладають договори на оренду з АТК або будь-який інший компанією. Але якщо АТК буде вставляти в цьому процесі палиці в колеса, то ніхто з ними точно не стане підписувати договори », - заявив в коментарі нашому виданню Сергій Артемов.
Заступник голови ГО «Атошнік» сказав, що нікого ходити і просити укладати договори оренди з будь-якою компанією не стане.
«Так, хтось планує укласти договір оренди та з АТК - це їх право розпоряджатися своєю землею. Але є і ті, хто знає, що ця компанія, погрожуючи не платити орендну плату, змушує переукладати з нею договір на новий термін », - говорить Сергій Артемов.
А один з членів громадської організації Михайло Тимофіїв додав, що на останньому із засідань комісії при Мін'юсті їм і зовсім сказали, що воїни АТО-претенденти на землі в Чуднівському районі Житомирської області і зовсім не є учасниками розгляду між АТК і обласним Госгеокадастром.
«Вийшла ж банальна ситуація, коли землі, які орендувала АТК, виявилися як вільні на електронних кадастрових картах. Отже, у нас з'явилася можливість їх отримати. Після цього Госгеокадастр дав нам накази, щоб ми далі могли зайнятися оформленням права власності на цю землю. А АТК зараз намагається всіма можливими способами затягнути цей процес », - ділиться своїм баченням ситуації Михайло Тимофіїв.
Причому, в ГО «Атошнік» запевняють, що земельними питаннями займаються тільки в інтересах учасників АТО. В організації не хочуть, щоб їх виставляли «ворогами народу».
«Наші хлопці, які пройшли АТО, багато ще навіть не знають, як будуть розпоряджатися цією землею. А хтось каже: я теж хочу в землі покопатися, хочу садочок посадити, дім збудувати. І потім це 263 людини - у кожного свої погляди на цю землю. Тим більше, що там є землі загиблих, постраждалих в бойових діях - всього контингенту АТО », - розповідає заступник керівника ГО« Атошнік ».
А Михайло Тимофіїв, який входить в число цих 263 чоловік, які отримали згадані накази, говорить словами своїх побратимів, що їх зараз в цій ситуації цікавить законність і справедливість.
«Якщо ця земля вільна, і вона може бути нашою, то вона повинна бути нашою. А ось ці звинувачення, що ми рейдери, проплачені атошнікі, особисто для мене не виглядають образливо, а скоріше - смішно. Мені дуже шкода людей, які нас ось так звинувачують. І це в черговий раз мене переконало в тому, що ми діємо правильно. Нас не повинні позбавляти нашого законного права на землю », - каже учасник АТО.
Сергій Артемов зазначає, що ще до появи перших наказів Госгеокадастра з боку АТК були спроби зустрітися і обговорити можливу оренду.
«Вони дзвонили в вересні минулого року з пропозицією зустрітися, але потім чомусь ця ініціатива стихла - і вони зникли на півроку, поки ми не стали звертатися в Госгеокадастр. Я не розумію, як АТК подає в суд, якщо це не їх земля, які у них можуть бути права на землю. Це державна земля, а тому вона покладена, перш за все, тим, хто за неї воював. А якщо в цій компанії хочуть укласти договори на оренду землі, то хай йдуть і домовляються з хлопцями », - вважає Сергій Артемов.
Його підтримує і Михайло Тимофіїв, стверджуючи, що особисто з ним ніхто з АТК з приводу можливої оренди його ділянки землі, який він отримає у власність, не розмовляв. Каже, що і від інших атошніков про це не чув.
«Я ніколи не працював на землі. Тобто обробляти її з завтрашнього дня я не готовий. Найреальніше зараз віддати цю землю в оренду тим людям, які вміють працювати на ній професійно, можливо навіть, що АТК або іншої сільськогосподарської фірмі », - заявив Михайло Тимофіїв.
Він підкреслив, що в списку претендентів на паї з тих 650 га, які були в оренді у АТК, дуже багато діючих військовослужбовців України, які зараз перебувають на лінії фронту. Займатися землеробством у них немає можливості. Особисто Михайло Тимофіїв вважає найкращим варіантом здати її в оренду, щоб знати, що за спиною є якийсь дуже серйозний актив.
Третейський суд
Поглянути на ситуацію, що виникла між АТК, представниками Госгеокадастра в Житомирській області та учасниками АТО Latifundist.com запросив незалежних юристів.
Григорій Павленко, юрист Pavlenko Legal Group
Поглянувши на згадану проблему з боку, будь-який потенційний інвестор побачить, що навіть підписання договору на отримання права користування землею нічого не може гарантувати цього інвестору в довгостроковій перспективі. Нині існуюча практика, на жаль, показує, що в будь-який момент може прийти чиновник, маючи на руках важелі соціального впливу, і поставити під великий знак питання всі існуючі домовленості.
Слід зазначити, що в ситуації, що склалася АТК повела себе досить дипломатично, запропонувавши претендентам земельних ділянок після приватизації ними землі, взяти такі ділянки в оренду за ставкою вище ринкової на 10% з метою продовження свого виробництва. У той же час, в силу того, що на даний момент законодавство захищає саме їх право користування на земельну ділянку, АТК могла зайняти більш тверду позицію і оскаржити кожен крок з боку органів влади або здобувачів земельних ділянок щодо права користування згаданою землею.
Так, положеннями Закону України «Про оренду землі» передбачається наступне: перехід права власності на земельну ділянку до нового особи не є підставою для припинення орендних правовідносин. Крім того, ст. 118 Земельного кодексу України передбачає порядок безоплатної приватизації земельних ділянок, який встановлює, що будь-який зацікавлений громадянин зобов'язаний мати узгодження нинішнього користувача землі, якщо він хоче приватизувати таку земельну ділянку, незалежно від того, чи має якісь привілеї цей громадянин.
Таким чином, ми бачимо першочергову спрямованість законодавства на збереження стабільності орендних правовідносин. АТК потрібно підготуватися до великої кількості розглядів - адміністративних і судових, якщо ця компанія має намір відстоювати свої права в безкомпромісному порядку. Якщо ж агрохолдинг готовий йти на компроміси і при цьому хоче продовжувати діяльність саме на тих земельних ділянках, на яких працює зараз, то тоді вищевказана компанія повинна сідати за стіл переговорів і фактично домовлятися і доносити свою позицію кожному з претендентів земельних ділянок.
При цьому досить імовірним є те, що учасників АТО використовують тільки лише як інструмент для переділу землі в інтересах конкретної структури, яка, в тому числі, задіяла і адміністративний ресурс. Дуже сумнівним є той момент, що бажання учасників АТО отримати земельні ділянки, наприклад, для будівництва дачі, не могли бути задоволені за рахунок земель запасу.
Більш того, найбільше здивування викликає позиція місцевих органів влади, що полягає в готовності пожертвувати робочим підприємством, яке платить солідні податки і створило більше тисячі робочих місць у себе в регіоні, заради того, щоб саме на цих землях учасник АТО міг побудувати будинок і посадити сад.
На жаль, з усього вищевикладеного ми бачимо, що такі проблеми виникають не через прогалини законодавства, а тому що головними дійовими особами в правовідносинах часто є люди, які в «епоху популізму» мають можливість використовувати соціальну складову як механізм для захисту тих чи інших бізнес-інтересів.
Не виключаю того, що уникнути подібних ситуацій допомогла б конкретна норма, яка встановлює можливість пільгового отримання землі тільки за рахунок земель запасу, однак питання прозорого застосування такої норми чиновниками все одно залишався б відкритим.
Станіслав Клімов, директор міжнародної юридичної компанії KODEX
Якщо розглядати ситуацію з точки зору того, що на момент передачі земель учасникам АТО, АТК мали укладений і зареєстрований договір оренди землі, то дія договору мало припинятися в порядку, передбаченому законом або договором, зокрема, в разі:
- закінчення терміну, на який його було укладено;
- придбання орендарем земельної ділянки у власність;
- викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, визначеному законом.
Дія договору припиняється шляхом його розірвання або за взаємною згодою сторін, або за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, і в результаті випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає його використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Виходячи з описаної ситуації, якщо дійсно мали місце порушення умов договору оренди землі, то будь-які рішення повинен приймати суд.
До питання, чому самє ЦІ земельні ділянки, что находится в оренді в АТК, були передані у власність учасникам АТО, сделать якісь Висновки без детального АНАЛІЗУ документів Важко, оскількі, як правило, решение пріймається органами державної влади та органами місцевого самоврядування, Які оперують інформацією , НАДАННЯ від СЛУЖБОВЦІВ и посадових осіб таких ОРГАНІВ. Чи мало місце зловживання інформацією, неуважність при її обробці або, як це часто буває, поганий рівень обміну інформацією між органами державної влади та місцевого самоврядування, можна встановити, тільки витративши чимало часу на аналіз документів.
Можливо, більш результативним варіантом вирішення цього питання для обох сторін, як для АТК, так і для учасників АТО, буде проведення переговорів і пошук взаємовигідних умов.
Максим Максименко, адвокат, співкерівник практики нерухомості та земельного права АТ «Спенсер і Кауфманн»
В першу чергу слід відзначити, що сама можливість приватизації земельних ділянок ветеранами АТО викликає серйозні сумніви. Так, відповідно до ч.4 ст.9 Закону України «Про оренду землі» (далі - Закон), не допускається відчуження орендованих земельних ділянок державної або комунальної власності без згоди орендаря. При цьому в поняття «відчуження» включається і процедура приватизації таких земельних ділянок (так, свого часу ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегулювання)» від 12.02.2015 р № 191-VIII була змінена редакція ч.4 ст.9 Закону та необхідність згоди орендаря була поширена не тільки на випадки продажу відповідних земельних ділянок, а й взагалі на будь-який випадок відчуження ділянки).
Таким чином, згідно з чинним законодавством, ще на стадії видачі обласним управлінням Госгеокадастра дозволів на розробку проектів землеустрою необхідно було отримати згоду орендаря - компанії АТК.
Дмитро Ніколов, юрист АТ «Спенсер і Кауфманн»
Що стосується необхідності переукладати договори оренди земельних ділянок у разі набуття права власності на них ветеранами АТО, необхідно відзначити наступне: право оренди земельної ділянки - це речове право, яке не припиняється у зв'язку зі зміною власника такої ділянки. Так, відповідно до ч.4 ст.32 Закону, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (в тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Таким чином, той факт, що ветерани АТО набудуть право власності на землю, аж ніяк не позначиться на можливості продовжувати користуватися ділянками компанією АТК. Необхідність переукладення договорів виникне вже на етапі закінчення терміну дії таких договорів, але не раніше цього часу (тобто не раніше 2025 року).
To be continued ...
На чиєму боці правда, як буде вирішене земельне питання для всіх учасників спору в Чуднівському районі - це питання часу. Незалежні юристи настійно рекомендують їм сісти за стіл переговорів.
Latifundist.com сподівається, що в цій ситуації вже скоро будуть розставлені всі крапки над І. Поки ж ми відстежуємо ситуацію і готові виїжджати на місце події, щоб повідомляти нові подробиці в цій справі.
Олексій Бесклетко, Latifundist.com
Дізнавайтесь дерло найсвіжіші новини агробізнесу України на Нашій странице в Facebook , Каналі в Telegram , Завантажено додаток в AppStore , Підпісуйтесь на нас в Instagram або на нашу розсилку .