DimaBaranow / Depositphotos

Після скасування ліцензування в 2002 році «ріелторами» себе називають не тільки професійні учасники ринку, але і ті, хто прийшов на ринок заробити гроші протиправним або обманним шляхом. Тому в першу чергу переконайтеся, що Ви звернулися до професійного агентству нерухомості або фахівця. Зробити це можна, перевіривши наявність компанії або конкретного фахівця в єдиному реєстрі .

Наступний крок - перевірити договір, який Ви укладаєте. Важливо розуміти, що договір - це єдиний документ, який регламентує ваші з ріелтором відносини. Обов'язкові вимоги до умов цього договору відсутні, тому на практиці існують різні варіанти. Це можуть бути агентські договори, договори послуг, договори доручень і т. П. Так що при зверненні до фахівця кожен клієнт повинен чітко для себе визначити, що він хоче отримати від професійного оператора - консультацію або ж повний супровід угоди.

Як ріелтор звітує клієнту про показах?

Як перевірити квартиру на чистоту документів перед покупкою?

У договір варто обов'язково включити пункт, що передбачає проведення правової експертизи та дослідження історії квартири. Сумлінні ріелтори при перевірці юридичної чистоти об'єкта проаналізують усі документи на об'єкт, оформлені майнові права, документи правовласників. При цьому фахівець зверне увагу на прямі і непрямі умови оформленого права, наявність і відсутність прав третіх осіб і т. Д.

У зв'язку з особливостями російського законодавства переконатися в юридичній чистоті об'єкта нерухомості на 100% неможливо. Але якщо ріелтор візьме на себе зобов'язання провести правову експертизу і надати в письмовій формі укладення, то саме він і буде відповідати за збитки клієнта, які можуть виникнути через неналежне виконання даного зобов'язання. Умовами договору також повинен бути визначений обсяг відповідальності, яку ріелтор несе перед клієнтом за невиконання або неналежне виконання своїх зобов'язань за договором.

Також, перш ніж укласти договір з агентством нерухомості, дізнайтеся, чи застрахована його професійна відповідальність і на яку суму. Як доказ вимагайте пред'явити страховий поліс. Тільки при наявності страхового поліса Ви будете максимально захищені. Якщо компанія присутня в Єдиному реєстрі, то вона має сертифікат послуг, а, отже, її відповідальність перед клієнтом застрахована.

Узагальнюючи все вищесказане, рекомендую звертатися до професійних учасників ринку нерухомості, діяльність яких застрахована. Саме вони можуть перевірити юридичну чистоту об'єкта нерухомості, вказати на приховані підстави ризиків при здійсненні операцій з такими об'єктами, обґрунтувати необхідність додаткових способів захисту в разі настання ризиків. І, найголовніше, ріелторські організації, діяльність яких застрахована, можуть дати фінансові гарантії можливого відшкодування збитків клієнтів у разі неналежної перевірки об'єкта або допущених ріелтором помилок.

Пам'ятайте, що відповідальність ріелтора виникає тільки у випадках, зафіксованих умовами договору. Тому звертайте увагу до тексту договору, який ви укладаєте.

5 причин купувати квартиру через рієлтора

5 ознак того, що агент з нерухомості - шахрай

Як правило, агентство нерухомості за фактом лише здійснює підбір відповідних варіантів і організовує перегляди обраної Вами, як клієнтом, квартири.

У переважній більшості договори возмездного надання послуг, які агентства представляють клієнту на підпис, є затвердженими самим агентством формами, де проставляється прізвище та ініціали клієнта, вимоги до об'єкту нерухомості, пошук якого здійснюється, терміни дії договору і його вартість.

Як правило, за таким договором відповідальність агентства обмежується вартістю наданих їм самим послуг, але і в цьому випадку Вам доведеться довести провину і сам факт неякісного надання послуг агентством в судовому порядку.

У разі, якщо будь-які документи з боку продавця були підроблені, фальсифіковані або скоєно шахрайство, слід пам'ятати, що агентство нерухомості - не експерт і не прокуратура. Можливості по перевірці документів агентством нерухомості обмежені і, крім того, здійснити перевірку документів Ви можете самостійно, направивши, наприклад, запит в Росреестр про наявність або відсутність зареєстрованих прав.

Якщо Ви хочете додаткових гарантій при укладенні угоди і якісної перевірки документів, можна використовувати при покупці квартири позикові кошти (всю суму або її частини). Тоді банк, перевіряючи угоду, використовує ресурси власної служби безпеки, що майже ніколи не робить агентство нерухомості. Якщо банк схвалить угоду, можете бути впевнені: вона досить добре захищена.

Агентство нерухомості, відповідно до закону про захист прав споживачів, несе відповідальність за надані послуги в розмірі отриманої комісійної винагороди. І здійснює консультаційні послуги та послуги з оформлення. А рішення на основі отриманої інформації приймає клієнт. Також професійна діяльність багатьох агентств нерухомості застрахована на великі суми. От саме на ті випадки, коли перевірка не виявить якихось фактів, за якими Ви можете втратити право власності. У цьому випадку страхова компанія буде брати участь в розгляді і відшкодує втрати.

Якщо Ви хочете прописати в договорі з агентством фінансові гарантії в більшому розмірі, то я думаю, що деякі агентства на це, звичайно, підуть, але комісійні для Вас збільшаться рази в два-три.

Відповідальність за настання або ненастання страхового випадку бере на себе страхова компанія. Агентство нерухомості не дає 100% гарантій правової чистоти угоди, а виявляє 99% можливих ризиків і повідомляє про це клієнта. І вже клієнт вирішує, чи готовий він на ці ризики чи ні.

Дізнайтеся, чи застрахована відповідальність агентства, укладайте договір, зберігайте примірник договору і фінансові документи. А для великих гарантій можете ще оформити угоду нотаріально: тоді в розгляді братиме участь ще й нотаріус, а також його страхова компанія.

Прийняття спадщини на квартиру

5 типів угод, які потрібно завіряти у нотаріуса

Агентства нерухомості не несуть відповідальності в разі розірвання угоди, тому що не мають доступу до достовірної на момент угоди інформації про юридичну чистоту квартири. Наведу приклад. Агент отримує виписку з ЕГРН за два-три дні до операції. За цей час власник квартири може взяти кредит під заставу свого житла або прописати неповнолітньої дитини, якого потім доведеться виписувати через суд.

Звичайно, агент перед укладенням угоди бере довідку про те, що ніхто не прописаний в квартирі, а також запрошувати розширену виписку з паспортного столу, де вказано, хто був прописаний в квартирі раніше. Але потрібно розуміти, що вся отримана інформація є дійсною лише на момент отримання довідки.

Якщо є побоювання в юридичній чистоті квартири, то варто укласти договір купівлі-продажу з нотаріусом, який несе матеріальну відповідальність за чистоту угоди. Нотаріус, на відміну від ріелтора, має право замовити виписку з ЕГРП на день здійснення операції і переконатися у відсутності обтяжень. Приготуйтеся при цьому заплатити нотаріусу за послуги чималеньку суму - відсоток від кадастрової вартості квартири.

І ріелтор, і нотаріус можуть виступати в суді свідками передачі грошей за квартиру, підтвердити факт здійснення оплати та інших обставин угоди.

Таким чином, сьогодні агентства нерухомості виступають в ролі такого собі інтернет-магазину, де представлений широкий асортимент «товарів» - кімнат, квартир і земельних ділянок. Агент з нерухомості підбере підходящий варіант, проконсультує по вартості і характеристикам «товару». Визначившись з вибором, йдіть до нотаріуса, який видасть вам «касовий чек» - договір купівлі-продажу, який і гарантує Вам чистоту угоди.

Спочатку варто визначитися, в якому розмірі Потребуєте допомоги, а саме: повний супровід, тобто пошук квартири, переговори, оформлення угоди або допомогу тільки на стадії проведення операції (якщо варіант квартири Ви знайшли самостійно). Безумовно, другий варіант - пошук квартири самостійно - заощадить Вам гроші.

Вивчіть договір з агентством, який Вам пропонують підписати. У предметі договору, в зобов'язаннях ріелтора, має бути чітко прописано, що зобов'язаний зробити ріелтор. У договорі не повинно бути зазначено, що Вам надають консультаційні та інформаційні послуги або тільки послуги з надання місця для проведення переговорів і т. П. Повинно бути чітко прописано, що рієлтор здійснює пошук квартири, бере участь в переглядах (переговорах), здійснює перевірку і оформлення документів, юридично супроводжує угоду. Зверніть увагу, чи є у Вас можливість достроково розірвати договір і чи є в цьому випадку будь-які штрафні санкції, як визначається розмір понесених ріелтором витрат за договором.

Дуже важливо перед підписанням документів поспілкуватися з ріелтором, розповісти, чого Ви чекаєте від угоди, які у Вас є вимоги, зрозуміти, наскільки грамотним є фахівець. Пам'ятайте, що ріелтор, з яким у Вас укладений договір, повинен захищати Ваші інтереси в угоді. Якщо в ході проведення операції Вам щось незрозуміло, Ви в чомусь сумніваєтеся, чи не задовольняйтеся відповідями «Це звичайна практика», «Ми завжди так робимо», «Ви мені що, не довіряєте?» І іншим. Всі умови угоди для Вас повинні бути зрозумілі і прозорі, а в разі виникнення сумнівів зайвий раз зверніться за порадою до стороннього фахівця.

Купити квартиру і зробити ремонт за 12 місяців

Квартиру продали без відома власника. Чи можна повернути житло?

Агентство нерухомості займається здійсненням комплексу послуг з продажу і купівлі об'єктів нерухомості. На жаль, зараз з'являються все більш вдосконалені шахрайські схеми, тому в агентствах, як правило, здійснюється перевірка документів загальнодоступними способами. При цьому варто відзначити, що діяльність агентства застрахована і, в разі виникнення проблемних документів, фахівці пропонують або відмовитися від покупки, або застрахувати угоду. Ставки на страхування становлять близько 0,3-1%.

Основним клієнтом більшості агентств є власник нерухомості, який бажає її продати. Договорів з покупцями на супровід угоди з купівлі нерухомості в більшості агентств істотно менше. Типовий стереотип - якщо об'єкт продається через агентство нерухомості, значить це повністю безпечна угода, так як «агентство велике і все перевірило». За фактом стовідсоткову гарантію юридичної чистоти угоди можна дати тільки по дуже обмеженому колу угод. У більшості угод є складні для перевірки нюанси (спадок, продаж за дорученням і / або за заниженою вартістю, дарування і т. Д.). Для того щоб звести до мінімуму ризики при покупці квартири, покупцеві потрібно звернути увагу на два ключові моменти.

Перший. При виборі агентства нерухомості для супроводу угоди з купівлі квартири слід обов'язково перевірити наявність у обраного агентства чинного страхового поліса професійної відповідальності, факт членства агентства в професійних об'єднаннях або асоціаціях, період існування юридичної особи. Плюс не завадило б особисто познайомитися з фахівцем (зазвичай це юрист), який буде перевіряти історію об'єкта, і поспілкуватися з ним на предмет того, що він робить для перевірки квартири.

Другий. Укласти офіційний договір з ТОВ або ІП з чітким визначенням обов'язків і відповідальності агентства, в якому буде прописано, які саме послуги Вам повинно надати агентство, яку відповідальність він несе. Також в обов'язковому порядку повинен бути пункт про те, що Вам нададуть письмовий висновок про юридичну чистоту історії об'єкта нерухомості.

Текст підготувала Марія Гурєєва

НЕ пропустіть:

Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»

5 способів відрізнити хорошого ріелтора від поганого

Прийоми і повадки агентів з оренди житла

Купівля квартири без ріелтора

Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.