1. біографія

Про зміни, яких зазнала система реєстрації прав на нерухомість в новому Цивільному кодексі України, а також про те, навіщо знадобилося спочатку скасовувати, а потім повертати реєстрацію договору оренди, розповідає начальник Управління приватного права ВАС РФ, к. Ю. н., Роман Сергійович Бевзенко.

біографія

в 2000 році закінчив Інститут права Самарського державного економічного університету, з цього ж часу займається викладацькою діяльністю. У 2002 році захистив кандидатську дисертацію за темою «Захист сумлінно придбаного володіння в цивільному праві». Сфера професійних уподобань: загальна частина зобов'язального права, правове регулювання обороту нерухомості, право цінних паперів. У ВАС РФ працює з 2008 року. У 2010 році призначений на посаду начальника Управління приватного права ВАС РФ.

- З 1 березня вступив в силу перший блок поправок у Цивільному кодексі України. Найбільші дискусії викликала новела, що закріплює необхідність держреєстрації прав на майно. Чим заважала система подвійної реєстрації нерухомості?
- У світовій практиці є дві системи реєстрації нерухомості. Перша - так звана «транскрипційно-інскріпціонная система» або французька, при якій реєстрації підлягають операції. Власник встановлюється в залежності від того, які поступки зареєстровані і яка з них зареєстрована останньої. Друга, більш пізня система - це система поземельних книг або німецька реєстраційна система. Тут реєстрації підлягають не угоди, а перехід права на нерухомі речі. За цією системою щодо кожного об'єкта нерухомості зводиться так звана «поземельна книга», в яку записуються переходи права власності на цю річ і її обтяження. Тобто, існують система реєстрації угод і система реєстрації прав.

- Як же в Росії вийшло, що у нас є і реєстрація угод, і реєстрація переходу прав?
- У нашому російському правопорядок, на жаль, не було чіткого розуміння того, що ми хочемо реєструвати. Ми запозичили ідею поземельних книг (це у нас базова правова ідея сьогодні - реєстрація переходу і обтяження прав). Але також законодавець вирішив, що в деяких випадках треба ще й угоди реєструвати. Причому в якості підлягають реєстрації вибиралися саме ті угоди, які мають сильне соціальне звучання, в яких є учасник-громадянин. Наприклад, договір купівлі-продажу житлових приміщень, договір дарування, договір ренти. І, мабуть, законодавець вважав, що такий от подвійний реєстрацією він цього громадянина захистить. Наскільки я можу судити з публікацій розробників Цивільного кодексу РФ середини 90-х років і далі, законодавець сподівався замінити реєстрацією нотаріальне посвідчення угод. Схоже, законодавець вважав, що реєстрація допоможе громадянинові розібратися в правових наслідках угоди, зможе гарантувати її законність. Але в підсумку на практиці все вилилося в банальну подачу двох заяв і сплату двох мит.

- Так, не дуже розумно ...
- Звичайно, розумного пояснення цьому взагалі немає. Я розумію, якби практика купівлі-продажу квартир пішла по такому шляху: сторони спочатку укладають договір купівлі-продажу, реєструють його. Потім покупець починає шукати гроші на покупку цієї квартири, домовлятися з банком, вибудовувати ланцюжка продажу своєї квартири (то, що у ріелторів називається «непрямий продаж»). Але сьогодні на практиці люди в простій письмовій формі підписують угоди про завдаток, а потім одночасно реєструють перехід права власності і договір купівлі-продажу. Це говорить про нерозуміння законодавцем терміна «реєстрація прав на нерухоме майно» та логіки реєстраційної системи взагалі. Єдина угода, реєстрація якої корисна для обороту, - це оренда. Реєстрація договору оренди довгий час була способом повідомити потенційному покупцеві, заставодержателя або орендарю, що нерухомість обтяжена.

- Аналізуючи ст. 8.1 ГК РФ, чи можна сказати, що у нас тепер реалізована ідея позитивної реєстрації?
- Ні це не правда. Позитивна реєстраційна система - це система, при якій запис і є право. І зовсім не важливо, чому було внесено запис. Іншими словами, якщо є запис в реєстрі, тобто і саме право. У нас все не так. І це випливає з норм закону про держреєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, з норм речового права проекту змін у Цивільному кодексі України, так і з самої ст. 8.1 . У нас запис дає право, тільки якщо є належні правові підстави під цим записом у вигляді дійсної угоди або, наприклад, законного акта державного органу виконавчої влади, уполномочного розпоряджатися майном. Якщо такого правової підстави немає, то сама по собі реєстрація не здатна дати право на річ.

- Реєстрація якось відбивається на визначенні моменту, з якого договір вважається укладеним?
- У Цивільному кодексі України зараз є не надто вдала норма: договір, який підлягає реєстрації, вважається укладеним з моменту реєстрації. Реєстрація - це міра, яку держава вводить для захисту третіх осіб. Іншими словами, реєстрація не захищає сторін угоди, вони і так знають, про що домовилися. Просто їх домовленостям законодавець надає властивість публічності, забезпечує захист проти третіх осіб. Тому угоди, що підлягають держреєстрації і вважаються укладеними з моменту реєстрації, стають не завжди зручними для обороту. Практика це дуже добре висвітлила в зв'язку з договором оренди майбутньої нерухомості. Сьогодні таку угоду за російським законодавством здійснити неможливо. Але судова практика допустила такі угоди, тому що вони потрібні обороту. Я не бачу жодного серйозного політико-правового аргументу, щоб такі угоди забороняти. Але формально можливості їх здійснювати ГК РФ не дає.

- Відсутність реєстрації угоди впливає і на відносини сторін?
- Так, безумовно. Наприклад, сторони повинні були зареєструвати договір оренди, укладений на термін один рік і більше, але не зробили цього. Орендодавець при цьому передав річ, орендар прийняв її і почав платити орендну плату. Чомусь зараз вважається, що в цьому випадку має місце факт безпідставного збагачення. Мені здається, що це суперечить здоровому глузду. Хоча договір і не зареєстрований, сторони ведуть себе так, як ніби вони розглядають себе пов'язаними договірними зобов'язаннями і ігнорувати їх волевиявлення абсолютно не справедливо і не правильно. Свого часу Президія ВАС РФ, розглядаючи дуже цікаву справу Східного лісового порту, вказав, що і незареєстрований договір оренди, якщо сторони приступили до його виконання, породжує між ними зобов'язання. Очевидно, що практика намагається вирватися з лещат норми ст. 433 ГК РФ, і за останній рік ми побачили, як суди визнають якість договірних зобов'язань за тими правовідносинами, які виникають на базі незареєстрованих угод.

- Це загальна проблема поняття неукладеного договору?
- Поняття «неукладеним договір», на мій погляд, має два прояви. Перше - коли воля сторін ясна, вони про все домовилися, але не надали своїм волевиявленням передбачену законом форму. Наприклад, не зареєстрували угоду. Ми розуміємо, що в цьому випадку немає серйозних підстав для відмови в реалізації цих домовленостей. Друге - коли сторони волю начебто виявляють, але зміст волевиявлення не зовсім зрозуміло. Наприклад, я вам пообіцяв, що віддам в оренду торгову секцію в такому-то торговому центрі. А яку саме секцію - ми не домовилися. І оскільки має місце порок у волевиявленні, угода не може вважатися відбулася. Хоча, судова практика за останні пару років запропонувала рішення і цієї проблеми. Нехай волевиявлення сторін не містить будь-яких істотних умов, з якими закон пов'язує укладення договору. Але якщо з подальшої поведінки сторін стає ясно, про що вони домовилися (наприклад, була передана конкретна торговельна секція, орендар п'ять або шість місяців платив орендну плату в певному розмірі, а орендар її приймав), то я не бачу абсолютно ніяких причин для відмови в визнання цих відносин сторін договором.

- А якщо мова йде про довгостроковому договорі земельної ділянки?
- Насправді, інтрига полягала в тому, що в колишній редакції ГК РФ законодавець скасував норми про реєстрацію договору оренди, але забув це прибрати з декількох спеціальних законів ( Земельного кодексу РФ , Закону про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним і деяких інших). В результаті виникло питання - як бути: взагалі нічого не реєструвати в зв'язку з орендою або реєструвати будь-яке обтяження речі? Але Держдума цю інтригу дозволила, повернувши обов'язкову реєстрацію угод оренди. Тому зараз ці питання, напевно, вже не актуальні. Поки не буде прийнятий розділ, що модернізує речове право, у нас залишається реєстрація договорів оренди за тими правилами, які є сьогодні. Я думаю, це розумне рішення: дуже сумнівно, що практикуючі юристи та, в першу чергу, реєструючі органи готові ось так взяти і почати з 02.03.2013 реєструвати обтяження у вигляді оренди на підставі договорів оренди, укладених в простій письмовій формі.

- А як планувалося вирішити ці питання, якщо б поправки в законопроект про внесення змін до ЦК РФ не були роздроблені, а приймалися б єдиним законом?
- Оренда була б просто договором і ніколи не реєструвалася в реєстрі. Проект про внесення змін у Цивільному кодексі України виходить з того, що оренда - просто зобов'язання, а не квазівещное право. І законопроект пропонував учасникам обороту такі речові права на чужу нерухомість, як суперфіцій, емфітевзис і узуфрукт. Тобто, якщо вам потрібно просто покористуватися чужою річчю протягом якогось часу, ви укладаєте договір оренди. А якщо ви хочете взяти землю або будинок в користування надовго, мати при цьому речову правовий захист і стабільні відносини з власником і захист проти третіх осіб, то цю землю можна взяти в емфітевзис на право забудови.

- Виходить, ми повертаємося до того, з чого почали? Тільки у нас ще додається нова стаття про реєстрацію прав?
- Так, з орендою поки все залишається, як було. За великим рахунком, у нас залишилася реєстрація договорів оренди. До речі, Держдума забула прибрати реєстрацію договорів іпотеки. Тому іпотека сьогодні реєструється і як обтяження, і як договір. І, звичайно, у нас поки будуть проблеми з укладенням договорів іпотеки майбутньої нерухомості.

- Якщо зараз будуть реєструватися права на майно, то і про обтяження можна буде дізнатися з реєстру?
- Так звісно. Тут закладено принцип обов'язкового внесення до реєстру. Але, на жаль, комплексність цього рішення зруйнована поділом Проекту на частини. У повному Проекті про внесення змін у Цивільному кодексі України передбачався комплексний, логічно несуперечливий підхід. Наприклад, якщо оренда не підлягає реєстрації, то і ст. 617 ГК РФ, з якої сьогодні виводять право слідування, теж не застосовується. Що ж стосується інших прав, які вводяться на нерухомі речі (суперфіцій, емфітевзис і узуфрукт), то вони підлягають реєстрації, і тут принцип достовірності реєстру працює в повній мірі. Якщо є запис, значить, є право і покупець отримує річ, обтяжену цим правом. Якщо немає запису - значить, немає права і покупець, таким чином, захищений.

- Що, на Ваш погляд, для майнового обороту краще: суто Зобов'язальне оренда або оренда з елементами речового права (права слідування і т.п.)?
- Я не прихильник оренди як квазівещного права. У моїй картині світу оренда - це дуже зручна, гнучка угода, за допомогою якої особа може користуватися чужою нерухомої річчю. Якщо ми відмовляємося бачити в оренді речове право, стає можливо застосовувати оренду для обслуговування найрізноманітніших інтересів в чужому майні. Наприклад, оренда частини речі. Ця конструкція не можлива з точки зору речового права. Або оренда майбутньої речі; оренда, укладена з особою, яка не є власником переданої речі; оренда, укладена з орендодавцем щодо речей, що належать третім особам; оренда побудованого, введеного в експлуатацію, але не зареєстрованого, як самостійна річ, будівлі. Все це неможливо зробити з речове-правової орендою. Сьогодні існує думка, що оренда буває і речова, та зобов'язальні. Мені здається, це методологічно невірно. Все-таки типізація і систематика в праві - велика цінність. Якщо є якийсь тип договору, за яким одна особа користується (чи буде користуватися) чужою річчю (або частиною речі) і за це платить, то нехай це буде договір і нехай це буде оренда. Але якщо є речове право, яке має зовсім іншими характеристиками, то я не розумію, навіщо його теж називати орендою? Теоретично я здатний, звичайно, розрізнити види оренди. До речі, у нас сьогодні є 7 або 8 видів оренди. Наприклад, оренда по ст. 36 Земельного кодексу РФ - це абсолютно самостійний, особливий вид оренди.

- Тут, очевидно, в наявності і проблема застосування до таких різних інститутів загальних норм?
- Абсолютно вірно! Загальних норм, які дійсно слід застосовувати до цих «варіантів» оренди, насправді, одиниці. І зараз проблема в тому, що суди плутаються, не розуміють, що до оренди земельної ділянки для цілей будівництва по ст. 36 ЗК РФ неможливо застосовувати ті ж правила, які регулюють оренду 1 кв. м. в приміщенні на 5 місяців під банкомат в торговому центрі. Тут взагалі немає нічого спільного!
Ще приклад - чи можна в договір оренди, укладений з ст. 36 ЗК РФ, закласти право орендодавця в односторонньому порядку відмовитися від такого договору? Якщо ми говоримо, що оренда - це зобов'язання, то звичайно, можна, оскільки є принцип свободи договору. Але така ситуація суперечить здоровому глузду, тому що оренда за ст. 36 Земельного кодексу РФ - це спеціальний інститут, який з'єднує у нас права на землю і права на будівлі. Тому методологічно невірно взяти сім абсолютно різних правових явищ і назвати все це орендою.