Невизначеність правового статусу апартаментів досі є тим каменем спотикання, який заважає забудовникам будувати їх в набагато більших обсягах, а покупцям - купувати цей вид нерухомості для власного проживання або як об'єкт інвестицій.
Апартаменти вважаються комерційними приміщеннями, призначеними для тимчасового проживання. Разом з тим, поняття «тимчасове» - досить широке. Але раз приміщення комерційне, воно може не відповідати багатьом вимогам, які пред'являються до житлових приміщень і які (особливо для тих, хто збирається там жити) часом є істотною перевагою для проживання. У будівель, в яких розташовані апартаменти, може не бути місць для паркування, тільки під'їзні шляхи; навколо може не бути зелених зон; можуть не дотримуватися вимоги про наближеності до магазинів і дитячим садкам або, навпаки, віддаленості від промислових об'єктів і т. д. І звичайно ж, не варто забувати про те, що в апартаментах, як правило, не можна оформити постійну прописку.
Життя в апартаментах: плюси і мінуси
Податок на апартаменти: точний розрахунок
При цьому у власників апартаментів і тих, хто в них проживає, зберігаються всі «мінуси», які є у комерційних приміщень: комунальні платежі обчислюються за комерційними тарифами, тобто можуть бути до двох разів вище, ніж для житлових приміщень. А за борги по комуналці може бути відключене світло, вода, опалення. До мінусів, що дістався апартаментів від їх комерційного статусу, можна віднести і розмір податку на нерухомість. При обчисленні цього податку з житлової нерухомості Податковий кодекс РФ встановлює знижений діапазон ставок від 0,1% до 2% від кадастрової вартості житлового об'єкта. Крім того, при обчисленні надається вирахування по метражу при визначенні податкової бази для підрахунку: мінус 10 кв. метрів для кімнати, мінус 20 кв. метрів для квартири і мінус 50 кв. метрів для будинку. На апартаменти ніякі відрахування за метражем не поширюються. Мінімальна ставка, яка може бути застосована при розрахунку податку, - 1% (а не 0,1%). Як правило, такий мінімальний відсоток ставки податку застосовується до тих апартаментів, які розташовані в будівлях готельного типу. Податок на квартири, що знаходяться в багатофункціональних комплексах, може нараховуватися за ставкою від 0,5% до 2%.
Через всіх перерахованих вище складнощів апартаменти дуже часто коштують набагато дешевше, ніж кімната або квартира. Наприклад, якщо вартість однокімнатної квартири в місті-мільйоннику може бути близько 2,5-3 млн рублів, то ціна апартаментів може становити 1,5 млн рублів.
Прирівнювання апартаментів до житла на законодавчому рівні дозволило б вирішити безліч проблем і забудовників, і покупців, і навіть міської влади, особливо в великих містах, де питання з виділенням земельних ділянок в межах міста під житлову забудову коштує дуже гостро. Однак на федеральному рівні остаточного вирішення проблеми апартаментів поки немає.
Купуючи апартаменти, ви повинні мати чітке уявлення про їх переваги та недоліки.
переваги:
1. Зазвичай ціна апартаментів (особливо тих, які відносяться до комфорт-класу) на 10-15% нижче, ніж аналогічних квартир. Однак ця різниця поступово нівелюється. Девелопери виводять на ринок мультиформатні проекти, в яких апартаменти і квартири продаються по приблизно однаковими цінами.
2. Як правило, апарт-комплекси будуються в районах, які відрізняються вигідним розташуванням. Якщо об'єкт знаходиться в промзоні, то найчастіше вона вписується в існуючу житлову забудову. У Москві в якості таких прикладів можна привести столичні райони «Савеловський» і «Філі». У той же час земельні ділянки, на яких будують багатоквартирні будинки економ-і комфорт-класів, часто розташовуються на периферії.
3. Апартаменти можуть бути переведені до житлового фонду. Це можна зробити як після здачі комплексу в експлуатацію, так і на стадії будівництва. У першому випадку переклад здійснює власник апартаментів, у другому - забудовник.
5 порад тим, хто сьогодні інвестує в новобудови
7 інструментів для інвестицій в нерухомість
недоліки:
1. Оскільки апартаменти належать до нежитлових приміщень, в них не можна оформити постійну прописку. Жителі можуть отримати тільки тимчасову реєстрацію, яка не дає права користуватися багатьма соціальними пільгами. Перш за все, мова йде про проїзд в міському громадському транспорті, дитячих посібниках, доплати до пенсій і т. П.
2. Жителі апарт-комплексів платять вищий податок на нерухомість, ніж ті, хто живе в квартирах. У найближчій перспективі сума податку збільшиться, оскільки тепер її будуть розраховувати, виходячи з кадастрової вартості апартаментів.
3. У середньому тарифи на оплату послуг ЖКГ в апартаментах вище, ніж в квартирах, оскільки розрахунок ведеться за ставками для комерційної нерухомості. Однак з урахуванням більш низької початкової вартості покупки апартаментів така переплата компенсується.
4. Багато Апарт-комплекси зводять відповідно до іншими будівельними вимогами, ніж звичайні квартири. Це означає, що в деяких проектах (а іноді і в конкретних апартаментах) можуть бути порушені норми освітленості або перевищено допустимий рівень шуму. Слід зазначити, що апартаменти, спроектовані відповідно до норм, прийнятих для житлових приміщень, перевести в житловий фонд набагато легше.
За останні два роки ситуація навколо апартаментів істотно змінилася. Так, з липня 2015 року законодавчо скасували їх технічний статус як нежитлових приміщень: тепер їм присвоєно статус «будівель з житловими приміщеннями, призначеними для тимчасового проживання (без права на постійну реєстрацію)». Це означає, що майбутніх власників апартаментів чекають поліпшення щодо користування соціальною інфраструктурою району: шкіл, дитячих садків, поліклінік. Наступний етап, який Уряд РФ обіцяло реалізувати протягом 2016 році на законодавчому рівні, - це дозвіл проживають в апартаментах на оформлення постійної реєстрації. І, нарешті, важливий крок, який вже був здійснений - видача АІЖК іпотечних кредитів на придбання апартаментів. Таким чином, шанси бути прирівняними до звичайного житла у апартаментів збільшуються.
Якщо говорити про поточний стан справ, то зараз ціна на придбання апартаментів на 10-15% нижче, ніж на житло в стандартних житлових комплексах в тій же районі. Однак оплата проживання, що включає найм, оплату комунальних послуг для орендарів і податки для власників на 30-40% вище, ніж для власників звичайних квартир. Крім того, якщо витрати на оплату ЖКГ за квартиру перевищують певну частку доходів сім'ї, то можна скористатися субсидією на компенсацію від держави. У випадку з апартаментами подібна ситуація виключена.
При здачі апартаментів в оренду варто пам'ятати, що це легальна оренда. Договори з орендарями курирує керуюча компанія, яка і несе за це відповідальність. Реальна дохідність від здачі апартаментів не так велика: 4-7%. На підсумкову цифру прибутку впливає підвищений податок на апартаменти як на об'єкт комерційної нерухомості і податок на прибуток від здачі її в оренду. В цьому якраз і є істотна різниця між орендою апартаментів і звичайних квартир, власники яких, як правило, не заявляють про свою діяльність в податкові органи і податки не платять. Таким чином, супутніх витрат у власників апартаментів вище, ніж у власників квартир.
Ремонт квартири під здачу в оренду
7 правил, як зробити гарні фото квартири
Тарифи на комунальні послуги в апартаментах можна порівняти з тарифами для комерційної нерухомості. У порівнянні зі звичайними квартирами, вартість опалення для власника апартаментів буде вище на 20-30%, по водопостачанню різниця доходить до 20%, але конкретні цифри залежать від регіону і керуючої компанії.
Покупець апартаментів повинен враховувати і інші особливості. По-перше, при покупці такої нерухомості не можна буде отримати податкове вирахування. Другий момент - податкова ставка, яка на квартири дорівнює 0,1-0,3%, а на апартаменти становить 0,5-2% від кадастрової вартості. До того ж існує ще один важливий нюанс: власник апартаментів не має права зберегти такий об'єкт в якості єдиного житла, якщо його майно було описано за борги.
Разом з тим, у апартаментів є і свої плюси. В першу чергу це вигідне розташування, адже більшість з них будується в ділових кварталах міста. На московському ринку до 65% подібних пропозицій доводиться на ЦАО. Другий плюс полягає в тому, що найчастіше апартаменти продаються з готовою обробкою, меблями і технікою. Такий стан справ зручно для орендодавців і тих, хто зацікавлений у власному «відрядження» житло. Бажаючі провести перепланування не зіткнуться з такими жорсткими вимогами, які характерні для квартир. Важливим є і готельний сервіс, характерний для всіх апартаментів.
Нарешті, величезна перевага цього сегмента - досить низька ціна (у порівнянні з квартирами аналогічного рівня). В середньому в Москві різниця між цими об'єктами нерухомості становить 10-20%. Для порівняння: ціна однокімнатної квартири в районі Филевского парку починається від 7,6 млн рублів, а вартість житла площею 30 кв. метрів в апарт-комплексі, розташованому в тому ж районі, приблизно дорівнює 5,2 млн рублів.
Що стосується будь-яких обмежень при проживанні в апартаментах або здачі їх в оренду - крім питання реєстрації, інших проблем немає. Є надія, що і це обмеження буде знято з прийняттям нового закону про статус апартаментів. Тому не виключено, що незабаром частина з них перейде в житловий фонд.
Такий формат нерухомості володіє набагато більшою кількістю переваг, ніж недоліків. По-перше, комплекси з апартаментами найчастіше відрізняються кращим розташуванням: вони будуються недалеко від станцій метро, поруч з великими транспортними артеріями міста і тому мають хорошу транспортну доступність. По-друге, вартість апартаментів на порядок нижче, ніж ціна на порівнянну по площі квартиру в новобудові, розташовану в тому ж районі. Різниця в ціні в середньому досягає 15-20%. По-третє, з точки зору соціальної інфраструктури власники апартаментів не будуть ущемлені в користуванні муніципальними установами (поліклініками, школами, дитячими садами) - їм доступні всі ті ж можливості, що і у власників квартир. По-четверте, важлива перевага апартаментів полягає в наявності готельного сервісу, що дозволяє отримати додатковий рівень комфорту, переклавши частину побутових проблем на плечі професіоналів.
Те, що дійсно трохи насторожує потенційних власників апартаментів, - це розмір рахунку за комунальні послуги і податок на нерухомість. У комплексах апартаментів (так як за юридичним статусом вони належать категорії нежитлових будівель) різниця в платежах буде вище відсотків на 15. Податок на обмін ситуація та ж: він буде вище (податок на квартири розраховується за ставкою 0,1% від кадастрової вартості житла, на апартаменти - від 0,5%). Однак, з урахуванням вагомої різниці в бюджеті покупки, цих зекономлених коштів вистачить на оплату «комуналки» і податків мінімум на два покоління власників, а в разі, якщо столична влада «реабілітують» апартаменти, прирівнявши їх до житла, то і турбуватися буде не про ніж.
Текст підготувала Марія Гурєєва
Знаєте про це більше? Розкажіть нам .
НЕ пропустіть:
Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»
5 головних відповідей для тих, хто хоче купити апартаменти
10 місць в центрі Москви, на які забудовники поклали око
Як отримати податкове вирахування, купивши квартиру?
Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.