1. В яких випадках землю можна орендувати в держави (адміністрації міста)
2. цілі оренди
3. Чи можна будувати будинки на орендованій землі
4. Як оформити самобуд
5. Чи можна продати орендовану землю
6. Чи можна рубати дерева на орендованій землі
7. Умови оренди
8. Ціна оренди
9. Як отримати ділянку в оренду
10. Фотогалерея: зразок оформлення договору про оренду земельної ділянки
11. Аукціон з ініціативи громадян як спосіб отримання казенної землі в оренду
12. Оренда земельної ділянки для пільговиків
13. Спрощена процедура Отримання землі
14. Фотогалерея: зразки заяв на погодження та надання оренди
15. Відмінності в залежності від виду орендодавців
16. Як перевести орендовану землю у власність. Що необхідно для переоформлення
17. Як провести викуп орендного ділянки
18. переуступка оренди

Деякі залучають юристів для того, щоб підготувати документи для оренди ділянки землі. А як бути тим, хто хоче сам розібратися в цьому і орендувати землю у адміністрації міста для себе? Найчастіше самостійно орендують землю ті, хто хоче побудувати заміський будинок або для розвитку сільськогосподарської діяльності. Тут потрібно заздалегідь підготуватися і добре вивчити це питання з точки зору законодавства.

В яких випадках землю можна орендувати в держави (адміністрації міста)

Відповідно до Земельного кодексу РФ орендувати казенну землю можна в будь-якій кількості і всюди крім ділянок, які входять до складу:

• заповідників і парків національного значення;
• території, на якій розташовані об'єкти особливої ​​важливості (ВС РФ, ФСБ і т.д.);
• зон адміністративно-територіальних утворень закритого типу (наприклад, військові містечка);
• території, на якій розташована атомна промисловість або пов'язана з радіоактивними відходами (наприклад, завод з переробки);
• території, де знаходяться об'єкти, призначені для охорони державного кордону.

Орендувати потрібну ділянку можуть юридичні та фізичні особи, в т.ч. Іностранні громадяни.

Іноземні громадяни, особи без громадянства можуть мати розташовані в межах території Російської Федерації земельні ділянки на праві оренди, за винятком випадків, передбачених цим Кодексом.

Ст.22 Земельного кодексу РФ

Оренда можлива у випадках, коли користування казенної землею на правах оренди відбувається в рамках законодавства. Регламентують це питання Земельного та Цивільного кодексів РФ.

Земельний кодекс передбачає, хто і яку землю може орендувати, а юридичне оформлення цих документів регулюється Цивільним кодексом

цілі оренди

Умови та документальні особливості оренди, як правило, залежать від цілей оренди. Вони можуть бути наступними:

• житлове будівництво (житловий будинок, дача);
• будівництво будівель і споруд;
• ведення особистого підсобного господарства (наприклад, ферма з розведення худоби);
• будівництво місця масового відпочинку (наприклад, пляж);
• садівництво, городництво, бджільництво;
• озеленення і благоустрій;
• організація заходів соціальної значущості (наприклад, організація спортивного марафону);
• сінокосіння.

Мета оренди повинна бути прописана в документах (договір) і строго дотримуватися особою, який укладає цей документ.

Чи можна будувати будинки на орендованій землі

Згідно 41 статті Земельного кодексу орендар може будувати житлові, виробничі та інші будівлі, якщо це не суперечить законодавству. Наприклад, якщо в договорі оренди метою позначено житлове будівництво, то на цій землі не можна будувати магазин.

Тому дуже важливо уважно вивчати документи на оренду. У таких договорах можуть бути пункти про заборону капітального будівництва. Також часто буває введений пункт про те, що орендодавець має право розірвати договір в односторонньому порядку в разі порушення умов самого договору.

Перш ніж щось будувати, непозначеному в договорі, потрібно узгодити з орендодавцем. А також потрібно погоджувати момент, коли якусь будівлю, зведену вами, потрібно передати в оренду третій особі. Ці нюанси потрібно постаратися відобразити в договорі заздалегідь.

Як оформити самобуд

Якщо все ж сталося так, що на орендованій ділянці побудовано споруду, то можна цей об'єкт оформити у власність. Але для того, щоб самовільну споруду визнали власності орендаря, при будівництві потрібно дотримуватися деяких умов:

• ділянку був орендований для будівництва відповідного об'єкта нерухомості;
• об'єкт зведений без істотних порушень містобудівних норм і правил;
• будова не порушує права і законні інтереси третіх осіб;
• споруда не створює загрозу життю і здоров'ю громадян.

Важливо враховувати, що право власності на капітальну споруди за орендарем не визнають, якщо метою оренди була установка тимчасових конструкцій.

Законодавством передбачено, що визнати право власності на самовільну споруду частково можна. Наприклад, якщо ви орендували велику ділянку для посіву злакових культур, а на околиці ділянки стоїть старе будова для обробки злакових. Ви прибудували до цього будовою маленький сарай. У разі судового спору про визнання права власності будь-яка зі сторін може вимагати тільки повне визнання права власності на землю, стара будова і сарай. Іноді через самовільних будов ціна викупу стає непомірною і все майно передається іншій стороні.

Недобудова так само, як і самовільне будівництво, можна оформити через визнання права власності. Виняток становлять випадки, коли недобудоване майно є об'єктом договору будівельного підряду

Орендаря можуть змусити знести самовільну споруду, але і цього можна уникнути, якщо будівля не приносить шкоди.

Зносити «самобуд» забудовник зобов'язаний тільки при наявності зі свого боку винних дій.

Визначення КС РФ №147-О-О від 17.01.2012 р

Чи можна продати орендовану землю

Продати можна майно, на яке оформлено право власності. Якщо земля орендована у держави, власником її є держава, а не орендар, відповідно, прав на будь-яке відчуження у орендаря немає. Орендовану землю не можна продати, подарувати і т.д.

Часто з питаннями про продаж стикаються орендарі, які почали будь-яке будівництво. Економічна ситуація в країні не завжди дозволяє завершити будівництво. Але почавши це будівництво, зазнавши великих витрати, прикро відмовлятися від землі, а держава при таких зверненнях радить просто відмовитися від ділянки на користь держави. У таких випадках складається документ про передачу ділянки без відшкодування витрат.

Для того щоб скоротити втрати в разі припинення будь-якого будівництва (якщо будівництво позначено в договорі), можна оформити право власності на незавершений об'єкт будівництва. Якщо всі умови договору дотримані, грамотно оформлений недобудований об'єкт, його можна продати.

В сільськогосподарської промисловості найрідше переймаються питаннями продажу. Так як всі понесені витрати виправдовуються в натуральному вигляді. І якщо ділянка стає непотрібним, його просто віддають державі. Наприклад, фермер орендував ділянку для випасу худоби. Три роки він справно користувався землею, а потім з якихось причин йому довелося ліквідувати своє господарство.

Чи можна рубати дерева на орендованій землі

Відповідно до російського законодавства, нанесення будь-якої шкоди навколишньому середовищу призводить до відповідальності. Вплив на навколишнє середовище є платним, а вирубка деяких дерев карається штрафами. Причому регламентують це закони застосовні незалежно від форми власності. Так, для того, щоб зробити вирубку дерев на орендованій ділянці, необхідно отримати дозвіл. Навіть якщо дерево посаджено самим орендарем, воно відноситься до міського зеленого фонду, захищена законами про захист природи.

Звичайно, для вирубки чагарнику (наприклад, агрус) на дачній ділянці не потрібно дозволу, але якщо це повноцінне дерево, краще підстрахуватися. Це стосується навіть тих, хто не просто орендар ділянки, а, наприклад, працівник за договором підряду.

Граб (лат.-Cárpinus) - дерево з сімейства березових. У Європі (в т.ч. Росії) ростуть всього 2 види даного дерева

Приклад з практики: в 2015 році в Краснодарському краї за наказом ІП (з будівництва комунікацій) була проведена вирубка 1 дерева граб. Так як в Росії це дерево часто зустрічається, будівельники не надали цьому значення. Після вирубки (за скаргою жителя) правоохоронними органами було затримано 3 людини: майстер будівельної дільниці, будівельник і зварювальник. Саме вони вирубували дерево бензопилою, так як воно заважало монтажу підземних труб. Слідство велося більше року. Штраф за вирубку цього дерева може досягати 2 мільйонів рублів, але суд врахував всі обставини справи і призначив покарання будівельнику і зварнику у вигляді позбавлення волі за 3 місяці, а майстру - 1 рік. Виконроба, який віддав наказ, залучити не змогли.

Умови оренди

Оренда земельної ділянки може бути короткостроковою і довгостроковою. Визначається термін оренди договором. Наприклад, для здійснення сільськогосподарської діяльності, договір оренди може бути укладений строком на 49 років. Якщо в документах не фігурує термін оренди, то такий договір вважається безстроковим, тобто укладений він на невизначений час.

Якщо особа, що орендується ділянку, не порушувало протягом терміну оренди умов договору, то воно має переважне право переукласти угоду на новий термін. Наприклад, IP орендував ділянку під організацію пляжної зони. Договір був укладений на 5 років, протягом цього терміну орендар справно виконував умови договору, показав себе з кращого боку. Після закінчення терміну він повторно звернувся до компетентного органу для переукладення угоди поряд з іншими бажаючими. Зрозуміло, ділянку знову віддали йому.

При укладанні повторного договору сторони можуть домовитися і змінити умови оренди, якщо це буде цікаво обом сторонам. Якщо ж після закінчення терміну орендар продовжить користуватися землею, а власник ділянки не пред'явить заперечення, то договір буде вважатися автоматично продовженим.

Крім цього, іноді укладаються договори терміном на 11 місяців. Перевага договору «до року» в тому, що він не підлягає обов'язковій державній реєстрації.

Ціна оренди

Ціна оренди ділянки прописана в договорі, підписуючи який орендар погоджується на всі запропоновані умови. Так, орендодавець може запропонувати ціну, а орендар може або погодитися на умови, або шукати інший варіант. Приватні особи можуть просто домовитися а ціною, а якщо в якості орендодавця виступає держава, то ціна може залежати від декількох факторів:

• кадастрова вартість землі;
• ринкова вартість ділянки (якщо не визначена кадастрова оцінка);
• результати торгів;
• розмір земельного податку;
• ставка оплати (залежить від термінів оренди).

Орендна плата за користування земельною ділянкою залежить не тільки від розміру ділянки, але і від місця розташування ділянки, а також від його якостей

Держава прагне регулювати питання про вартість оренди, проводить торги. Причому початкова ставка торгів може становити більше 1% від кадастрової вартості. Але формування вартості оренди регулюється власником земель:

• ціну оренди федеральних земель встановлює Уряд РФ;
• регіональних земель - Уряд суб'єкта РФ;
• муніципальних земель - муніципалітетами.

Як отримати ділянку в оренду

Способів оформити землю в оренду кілька. Одним з таких способів є з ініціативи адміністрації конкретного регіону. Для того щоб бути в курсі про майбутні аукціонах, потрібно стежити за новинами в місцевих газетах. Якщо це муніципальна земля, то стежити за новинами на сайті муніципалітету. Лотом є не майно (ділянка), а орендна плата. Виграє в такому аукціоні той, хто запропонує кращу ціну. Але як правило, це від 1,5 до 5% від реальної вартості ділянки. Лоти не об'єднуються, щоб не збільшувалася ціна. Справа в тому, що держава зацікавлена ​​в тому, щоб землю в оренду змогли взяти не тільки великі бізнесмени, а й пересічні громадяни. Сам аукціон може проводити посередник.

Інформація про майбутні торги (аукціон) розміщується в ЗМІ за місяць до проведення аукціону. А також розміщують інформацію про час, місце, початкової ставкою і умови проведення. Для того щоб взяти участь в аукціоні, потрібно зробити наступне:

• знайти інформацію про проведення торгів;
• підготувати необхідні документи;
• подати документи не пізніше ніж за 5 днів до початку проведення аукціону;
• участь в торгах (по класичній системі за допомогою спеціальної таблички);
• переможець аукціону, орендар і аукціоніст складають протокол (оформлення підсумків);
• укласти договір оренди на підставі протоколу.

Необхідні документи:

• заявка (форма заявки затверджується організатором торгів і розміщується на ЗМІ-ресурсах);
• квитанція про внесення завдатку (як правило, не більше 10% від первісної вартості);
• документ, що засвідчує особу (копія);
• копії документів про держреєстрацію і їх переклади (якщо учасник торгів - іноземна особа);
• виписка з ЕГРІП (якщо учасник - індивідуальний підприємець);
• виписка з ЕГРЮЛ (якщо учасник - юридична особа).

Після подачі всіх документів і до моменту аукціону заявку розглядають і вирішують, допускати претендента до участі чи ні. Незалежно від факту перерахування завдатку в участі можуть відмовити. У таких випадках завдаток повертається на рахунок претендента.

Переможець аукціону готується до укладення договору про оренду, а організатори аукціону зобов'язані розмістити результати на тих же ресурсах, де було опубліковано оголошення.

Фотогалерея: зразок оформлення договору про оренду земельної ділянки

Плюс такого способу оренди землі в тому, що всі процедури проводяться максимально прозоро, офіційно і в разі істотного порушення прав можна відповідно до цього договором можна звернутися в адміністрацію. І також перевагою є факт, що до торгів допускають іноземних громадян, у тому числі осіб без громадянства. У разі укладення договору їх діяльність визнається офіційною.

Аукціон з ініціативи громадян як спосіб отримання казенної землі в оренду

Сам аукціон проводиться так само, як і аукціон з ініціативи орендодавця. Але ділянки, які можна орендувати повинні бути вже сформованими і готовими до оренди. Головна відмінність в тому, що потрібно самостійно домогтися проведення аукціону. Для цього потрібно:

• звернутися в найближчий МФЦ (співробітники центру допоможуть сформувати заявку в Росреестра на список ділянок);
• знайти на карті Росреестр ділянки (за кадастровим номером, який вказаний у виписці);
• вибрати найпривабливіший (на ваш погляд) муніципальний або публічний ділянку;
• подати заяву про проведення аукціону (на ім'я голови адміністрації муніципалітету, із зазначенням цільового призначення ділянки);
• очікувати відповіді (як правило, не більше 2 місяців).

Список муніципальних і публічних ділянок нададуть за плату (200 рублів) протягом 5 днів.

Заява для юридичних і фізичних осіб подається в різних формах.

Заява від юридичної особи подає представник юридичної особи

Заява від фізичної особи подається власне заявником

Складність даного способу оренди в тому, що ініціатор торгів не є пріоритетним для організаторів аукціону. Наприклад, заява подав підприємець Іванов, домігся торгів, які відбулися через 2 місяці після подачі заяви. Але на аукціоні він не зміг перебити третьої людини, який запропонував найвищу ціну. Іванов програв торги.

Оренда земельної ділянки для пільговиків

Окрема категорія громадян, що має право на пільги при отриманні ділянки, може оформити землю без проведення торгів. До цієї категорії відносяться:

• громадяни, які давно користуються ділянок, в т.ч. дачники (обов'язково право власності на житло, куплене до 2001 року або що дісталося у спадок);
• багатодітні сім'ї (обов'язково, щоб всі діти були на утриманні: до 18 років, студенти, інваліди тощо);
• молоді сім'ї (громадяни РФ, які не мають нерухомості і живуть більше 5 років на площі менше, ніж 15 кв.м. на людину);
• герої праці (Герої Праці РФ, Герої Соціалістичної Праці, Герої Росії та СРСР, повні кавалери ордена Слави, кавалери ордена Трудової Слави);
• ветерани ВВВ та інших бойових дій;
• інваліди I та II групи;
• сім'ї, що втратили годувальника (військового) або перебувають на обліку, як потребують житла;
• жителі сільської місцевості, прописані в селі не менше 5 років, або жителі, які отримали профосвіта і працюють за спеціальністю у сільській місцевості;
• репресовані, в т.ч. минулі реабілітацію;
• військові-контрактники;
• юридичні особи - релігійні організації.

До того ж в кожному регіоні список пільговиків доповнюється декількома категоріями громадян. Пільговики можуть отримати ділянку землі на пільгових підставах (безкоштовно). Але отримати ділянку безкоштовно можна тільки в тому випадку, якщо він вільний від оренди та інших обмежень. В інших випадках потрібно орендувати платно або викуповувати. Для того щоб отримати ділянку на пільгових підставах, потрібно звернутися в МФЦ.

Спрощена процедура Отримання землі

Важліво знаті, что землі нерозмежованість могут належати суб'єкту РФ (області, краю), а розпоряджатіся цімі землями могут муніціпалітеті. Тому и звертатися за оренду нужно в органи місцевого самоврядування, до якіх відносіться потрібну ділянку. Спрощення процедуру можна провести двома способами. Це Залежить від того, чи є сформованому ділянку. Якщо ділянка не має кадастрового номера, потрібно:

• знайти підходящу ділянку (на карті Росреестр);
• підготувати схему ділянки (звернутися можна до кадастровому інженеру, приблизна вартість такої послуги становитиме 1500-2000 рублів);
• подати заяву в адміністрацію муніципального освіти (з проханням про погодження можливості орендувати землю без проведення торгів);
• через 30 днів отримати постанову про погодження, прикласти до нього схему і оформити кадастровий паспорт у кадастрового інженера (це займе близько 2 тижнів і буде коштує близько 5000 рублів);
• подати всі зібрані документи і заяву на ім'я голови адміністрації (з проханням надати ділянку в оренду);
• протягом місяця потрібно забрати готовий договір оренди (після цього дадуть ще місяць на вивчення документів);
• підписати договір, сплатити передоплату за півроку і зареєструвати договір в Росреестра.

Фотогалерея: зразки заяв на погодження та надання оренди

У разі якщо ділянка вже має кадастровий номер, досить відразу написати заяву на надання ділянки, попередньо уточнивши всю інформацію на карті Росреестр. Це може заощадити час і гроші. У цьому плюс цього способу. Єдиним мінусом є ймовірність відмови в наданні ділянки. Щоб уникнути такої ситуації, можна звернутися до юристів, які допоможуть підготувати документи належним чином. Також можна звернутися до ріелторам, які самі підготують всі документи, але це буде набагато дорожче, ніж самостійна підготовка.

Відмінності в залежності від виду орендодавців

Орендодавцем може бути адміністрація області, міста або району. З відповідними заяви потрібно звертатися саме до цих організацій. У селах і селах можна звернутися в місцеву адміністрацію, наприклад, адміністрація сільради.

Порядок і схема дій при зверненні до цих органів мало чим відрізняється. Природно, чим менше адміністрація, тим простіше отримати ділянку. Наприклад, при зверненні до міської адміністрації з питанням про оренду не размежёванного ділянки, потрібно чекати приблизно 3 місяці, дзвонити, приїжджати і самостійно збирати всі документи. При зверненні ж в сільську адміністрацію (де всі один одного знають), співробітники даного органу можуть посприяти з орендою, підказати, де і які ділянки краще, як швидше оформити документи і т.д.

Ще однією відмінністю є орендна плата. Так, ділянку в місті Саратові можна орендувати за 76000 рублів на рік (450 кв.м.), в селищі Зональний (Саратовська область) орендна плата становить трохи більше 20000 рублів на рік за 500 кв.м.

Як перевести орендовану землю у власність. Що необхідно для переоформлення

Для того щоб оформити земельну ділянку як приватну власність, потрібно щоб виконалось умова:

• на ділянці для будівництва житлового будинку або фермерського господарства є будинок, оформлений на орендаря;
• якщо орендарем є садівник або бджоляр, потрібно, щоб на ділянці були у власності лазня, або гараж, або сарай і т.д .;
• якщо орендар є членом кооперативу або товариства (наприклад, огороднического), то до 2020 року він має право оформити землю у власність по упрощённной системі.

Орендар володіє орендованою ділянкою і використовує його, але не є власником, господарем

Якщо виконано хоча б одна умова, можна оформляти ділянку. Потрібно зробити наступне:

• якщо у ділянки не визначено межі, то потрібно запросити фахівця з межування (якщо це державна кадастрова служба, то потрібно дочекатися черги, іноді до півроку, тому можна запросити приватника - до 10000 рублів);
• виданий інженером акт про межування і межові справу потрібно віднести в кадастрову палату, щоб поставити ділянку на облік;
• з кадастровим паспортом ділянки потрібно отримати постанову глави адміністрації про відчуження муніципального ділянки;
• з договором про отримання ділянки потрібно звернутися в орган Росреестра для реєстрації права власності.

Для постановки ділянки на облік потрібно надати:

• паспорт громадянина РФ або довіреність, якщо займатися оформленням буде представник;
• межовий план (буде в справі, яке видасть інженер);
• квитанція про сплату держмита.

А також потрібно буде на місці заповнити заяву та залишити всі документи на перевірку. Після недовгої процедури перевірки на руки видадуть розписку про прийом документів, там буде вказана дата, коли потрібно прийти за готовим кадастровим паспортом. Для звернення за постановою потрібно підготувати наступні документи:

• заяву про передачу у власність ділянки;
• виписка з кадастрового паспорта і кадастровий план (і їх ксерокопії);
• копія квитанції про оплату держмита.

Після отримання постанови потрібно підписати договір про передачу або купівлю-продаж ділянки. Якщо це договір купівлі-продажу, то потрібно внести плату за ділянку і тільки потім підписати договір. Для реєстрації права власності знадобляться документи:

• заяву, в якому вказані: назва органу Росреестра, інформація про заявника, дані про ділянку, реквізити акта відчуження муніципальної власності (чекати доведеться тиждень);
• постанову адміністрації;
• квитанція про оплату держмита за реєстрацію права;
• кадастрові документи.

Як провести викуп орендного ділянки

Ті, у кого на ділянці зведений житловий будинок, мають право на пільговий викуп ділянки

Порядок дій при наявності житлового будинку на ділянці наступний:

• потрібно отримати кадастровий паспорт на будинок, викликавши комісію з кадастрового органу;
• оформити будинок у власність (щоб виникло право на пільговий викуп);
• написати заяву в адміністрацію (з проханням про викуп ділянки землі під вашою власністю);
• підписати договір купівлі-продажу;
• сплатити внесок за викуп (терміни його вкажуть в договорі).

Але є деякі категорії ділянок, які не підлягають оформленню через реєстрацію права власності:

• ділянки для державних або муніципальних проектів, які були зарезервовані державою;
• що знаходяться в зоні відчуження залізничного, автотранспорту, річкових, морських портів та аеропортів;
• полігони, заражені небезпечними для здоров'я людини речовинами;
• вулиці, парки, міські сади, заповідні зони;
• охоронні зони водозаборів (підземні і поверхневі джерела води) і очисних споруд;
• ділянки лісового і водного фонду, природні заповідники;
• ділянки Міністерства Оборони.

переуступка оренди

Орендар має право передавати орендований ділянку в суборенду або на правах переуступки оренди, але тільки якщо це не порушує умови договору. Наприклад, договір оренди на ділянку казенної землі укладений на 5 років. Орендар має право передати його в суборенду третій особі на терміни в рамках чинного договору та за згодою орендодавця.

Переуступка прав на оренду дещо інша процедура. При поступку своїх прав на оренду іншій особі, основним орендарем стає той, у чиє користування потрапила ділянка. Власника (держава) в даному випадку необов'язково включати в документообіг, досить просто повідомити. Повідомляти власника треба з тією метою, щоб він знав, з кого вимагати виконання умов і з ким потім можна цей договір розірвати. До колишнього орендаря питань зазвичай не виникає.

Тонкість даної процедури в тому, що не можна переуступати оренду, якщо в договорі про оренду немає дозволяє пункту, і якщо при переуступку права не буде порушено умова цільового призначення. Наприклад, ділянку, орендовану під сільське господарство, не можна переуступати для будівництва житлового будинку. При порушенні цих умов орендодавець має право розірвати договір оренди в односторонньому порядку.

Орендувати землю у держави може будь-яка людина, будь то громадянин РФ або особа без громадянства (юридичні та фізичні особи). Можна отримати право оренди через аукціон або без проведення торгів, а також на безоплатній основі. Для застосування будь-якого способу потрібен певний пакет документів, які можна підготувати самостійно або за допомогою залучених фахівців. Пізніше орендовану ділянку можна оформити у власність, якщо це не суперечить умовам договору оренди.