1. Як офіційно здати квартиру в оренду Рішення здати своє житло в оренду в наш час люди приймають досить...
2. Ключові положення Цивільного кодексу України щодо найму житла
3. Як законно здавати нерухомість: податок на оренду квартири
4. Укладення договору оренди: що потрібно знати щоб правильно укласти договір
5. Важливі пункти договору найму - на що слід звернути увагу

Як офіційно здати квартиру в оренду

Рішення здати своє житло в оренду в наш час люди приймають досить часто, адже орендна плата може стати непоганим джерелом доходу.

Отже, розглянувши всі «за» і «проти» ви таки вирішили почати підготовку своєї квартири (або будинку), щоб передати її на вигідних умовах в користування орендарям.

Дотримуючись логічного порядку речей, припустимо, що орендарів ви вже знайшли, цілком їм довіряєте і вони в свою чергу в захваті від вашої досить таки недешевої і сучасної квартири і готові оселитися в неї хоч зараз, а ви, як власник, вже подумки підраховує прибуток. Однак не варто так поспішати і перш, ніж нові мешканці заїдуть, обом сторонам варто узгодити можливі спірні моменти і однозначно визначитися з тим, хто, наприклад, буде ремонтувати систему опалення, якщо вона раптом вийде з ладу (що особливо актуально взимку), яка сторона робитиме поточний ремонт в квартирі, чи можна здавати квартиру в суборенду і.т.д. Зазвичай, звичайно ж, обидві сторони - як власник житла так і наймач - зацікавлені в тому, щоб по завершенні терміну проживання не було один до одного претензій. Непорозуміння, проте, час від часу трапляються і щоб чітко формалізувати права і зобов'язання обох сторін (орендодавця і наймача) в «нештатних» ситуаціях, існує договір оренди житла.

Договір оренди квартири

Усна домовленість, як варіант регулювання відносин між орендодавцем та орендарем, не завжди дієва і не гарантує захисту прав сторін, оскільки не має юридичної сили. Дійсно, складно буде щось заперечити і довести коли, наприклад, наймодавець без попередження підніме орендну плату або захоче виселити орендарів, або наймач підсів до себе ще кількох людей. Погодьтеся, якщо всіх ці моменти не були обумовлені заздалегідь і не записані в договір оренди квартири, то визначити хто тут правий а хто ні буде вкрай важко і суперечки на цю тему можуть затягнутися на довго.

Тому підписання договору найму квартири, який, на відміну від усної домовленості, регулюється законодавчо і має юридичну силу, є найкращим рішенням. Він може допомогти захистити ваші права і інтереси в суді, навіть якщо не був повірений у нотаріуса. Достатньо лише, щоб договір був правильно складений.

Договір найму квартири - це документ, необхідний щоб чітко і однозначно визначити права і обов'язки обох його сторін і порядок врегулювання спірних ситуацій на період здачі квартири в оренду.

Основні його положення, що регулюють правовідносини сторін можна знайти в Цивільному кодексі України (глава 59, статті 810-826).
Нижче наводимо деякі з них:

Ключові положення Цивільного кодексу України щодо найму житла

• За договором найму житла наймодавець (власник) передає другій стороні (наймачеві) своє житло для проживання в ньому на певний строк і за певну суму.
• Договір оренди житла укладається у письмовій формі.
• Предметом договору оренди житла може бути приміщення (також частина будинку або квартири), придатне до житла.
• Розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі оренди.
• Сторонами договору можуть бути як фізичні, так і юридичні особи.
• Правонаступництво при зміні власника: в разі зміни власника житла, яке було передано в оренду, на нового власника покладаються права і обов'язки наймодавця.

Також перерахуємо частина обов'язків наймача житла, згідно з якими він повинен:

• Використовувати житло тільки за призначенням, тобто для проживання в ньому
• Підтримувати дане йому житло в належному стані.
• У разі необхідності перепланування, попередньо отримати на це дозвіл наймодавця.
• Своєчасно вносити орендну плату за житло.
• Самостійно і своєчасно вносити плату за комунальні послуги.

Далі в документі описується порядок ремонту житла, переважні права наймача, умови договору піднайму (суборенди), порядок поселення тимчасових мешканців і багато інших важливих для сторін моменти.

Як законно здавати нерухомість: податок на оренду квартири

Не варто забувати, що орендна плата, одержана власником від здачі свого житла в оренду за законом вважається доходом фізичної особи і оподатковується. Згідно зі статтею 170.1.5 розділу IV Податкового кодексу України, особою, відповідальною за нарахування та сплату податку до бюджету є орендодавець, який зобов'язаний це зробити в терміни, встановлені Кодексом для квартального звітного (податкового) періоду. Тобто податок сплачується 4 рази на рік, після закінчення чергового кварталу. Ставка податку становить 15% -20% в залежності від розміру орендної плати за місяць. Сплата податку на оренду квартири підтверджує законність і офіційність відносин між сторонами в договорі оренди.

Важливо, що при нотаріальному посвідченні договору найму нотаріус виступає податковим агентом і самостійно, в день посвідчення договору, направляє інформацію про факт здачі в оренду в податкові органи.

Укладення договору оренди: що потрібно знати щоб правильно укласти договір

Перш, ніж приступити до складання договору і його підписання, вам, як власнику, треба бути готовим надати деяку інформацію майбутньому орендареві, а саме:

• Чи не є квартира предметом спору в суді? Якщо право власності оспорюється іншою особою, це може стати проблемою.
• Чи ви є власником цього житла? Необхідно надати документи, що підтверджують право власності на квартиру.
• Чи не знаходиться квартира у спільній власності кількох осіб. Якщо так, то для передачі в оренду необхідні письмові дозволи всіх власників.
• Чи не укладалися чи вами інші договори оренди з іншими наймачами на цей же період?
• Чи не знаходиться квартира в іпотеці або під арештом. Відповідно до закону, оренда такого житла можлива тільки з дозволу іпотекодержателя.

Якщо з цим все в порядку, можна приступати до фактичного укладення договору оренди. Як і зазначалося вище, він не підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню (хоча зайвим це не буде) і досить тільки підписів власника і орендаря. Істотною умовою для укладення договору найму житла є наявність: предмета договору (житла, з вказівки точної адреси його знаходження), вказівки вартості користування і перелік осіб, які будуть проживати (тільки якщо договір укладено на 1 рік і більше, тобто на довгий термін) . Він вважається укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх його пунктах.

Важливі пункти договору найму - на що слід звернути увагу

Як бачимо, в Цивільному кодексі вказані тільки базові регулюють положення. Їх, до речі, при необхідності, можна перевизначити в договорі відповідно до потреб сторін. Так, власник може взяти обов'язок виконувати поточний ремонт в квартирі на себе, а орендар здавати орендоване ним житло в суборенду без попереднього узгодження наймодавця тощо.

Дуже важливим і актуальним є питання підвищення цін на квартиру і вірний порядок інформування роботодавців про намір власника це зробити - варто чітко це узгодити в договорі. Законом не допускається одностороннє підвищення орендної плати, хіба що така можливість була прописана в договорі.

Такі важливі моменти, як порядок і форма оплати, стан квартири (також меблів і побутової техніки, що надаються в користування) на момент укладення договору, відповідальність за пошкоджене або втрачене майно та порядок відшкодування збитків, порядок і підстави дострокового розірвання договору або його пролонгація, поселення третіх осіб, право на реєстрацію за місцем проживання, можливість проведення перепланування в квартирі - повинні бути докладно описані і узгоджені обома сторонами. Не менш важливо узгодити з орендарем час і періодичність візиту власника житла та правила користування ключами. Не пошкодуйте часу, щоб ретельно все продумати і грамотно задокументувати. Доброю ідеєю буде зафіксувати стан житла на фото перед заселенням орендарів і додати їх у договір.

Пам'ятайте, що правильно укладений договір найму - це надійний гарант дотримання прав власника та наймача, який може убезпечити вас від небажаних проблем і заощадити час!

статтю підготував Анатолій Грінёх ,

керівник відділу реклами компанії "Дуоком"