Не всі родинні стосунки ідеальні. Чи не кожен родич, навіть найближча, готовий подарувати нерухомість. Зате бувають ситуації ...
Не всі родинні стосунки ідеальні. Чи не кожен родич, навіть найближча, готовий подарувати нерухомість. Зате бувають ситуації, коли родич готовий квартиру продати - а інша сторона готова купити. Ось тільки що робити, якщо грошей не вистачає? Перша думка - іпотека! Але, виявляється, подібні угоди здаються банкам вельми підозрілими.
Банківські експерти не заперечують, що угода між родичами із залученням іпотеки теоретично можлива (та й закон не обмежує в цьому покупців і продавців). Але потрібно чимало зусиль, щоб знайти банк, який схвалить видачу такого кредиту. Причин тому кілька.
Так, варто уточнити, що отримати іпотеку на квартиру, придбану у чоловіка (дружини) або власних дітей і зовсім не вийде. Хоча діти, навпаки, купити квартиру у батьків можуть, але і тут є обмеження: батьки повинні бути постійно зареєстровані в іншому об'єкті нерухомості (наприклад, на дачі, тепер це можливо) або мати у власності ще один об'єкт, крім квартири, що продається.
Нецільове витрачання та частки
Хвилює банк і можливе нецільове витрачання коштів, отриманих під заставу квартири. «Банк повинен переконатися, що угода не фіктивна, т. Е. Проводиться не з метою отримати гроші на будь-які інші потреби сім'ї, - каже Сергій Арзянцев, директор департаменту іпотечного кредитування НОМОС-БАНКу. - Як правило, це підтверджується при проведенні розрахунків. Наприклад, гроші (і власні, і позикові) перераховуються продавцю безготівковим шляхом ».
При цьому, уточнює експерт, банк охочіше піде на кредитування такої покупки, якщо квартира належить не тільки родичам, а знаходиться в частковій власності з іншими особами, не пов'язаними між собою родинними узами, - так ризики змови між сторонами угоди стають менш імовірними.
«Закон про іпотеку» можливість застави часткою передбачає (про це статті 6 і 7 цього документа1) - за згодою всіх власників спільного майна або без згоди, якщо частка виделена2).
Але, навіть враховуючи законну можливість, отримати кредит під заставу частки, швидше за все, можна тільки теоретично, адже на практиці банки уникають кредитувати покупку часток, кімнат, так як подібні заставні активи - досить проблемні, їх потрібно довго перевіряти, а в разі проблем з позичальником складно буде вигідно і швидко продати.
Але, як вже говорилося, все залежить від банку. Можливо, знайдуться кредитори, які схвалять таку угоду на певних умовах - наприклад, під підвищений відсоток. «Якщо сумніви в чистоті угоди залишаються, то банк може запропонувати отримати кредит під підвищену ставку, наближену до умов по програмах нецільового кредитування», - вважає Сергій Арзянцев.
повернути витрачений
Ще один нюанс, який треба мати на увазі тим, хто задумався про придбання квартири у родичів (навіть якщо мова не йде про іпотечній угоді). Оскільки на покупку нерухомості витрачаються значні суми, мало хто нехтує можливістю отримати податкове вирахування, тобто повернути 13%. З 2009 року максимальна сума, з якої можна повернути відсотки, становить 2 млн рублів.
Податкові відрахування - це пільга. І вона не надається, якщо угода купівлі-продажу житла (або частки) була укладена між фізичними особами, які є взаємозалежними (глава 14.1, стаття 105.1 Податкового кодексу РФ). З 1 січня 2012 року коло взаємозалежних осіб було розширено, а й раніше в нього входили: подружжя, діти (в тому числі усиновлені), батьки, неповнорідні брати і сестри, опікуни та підопічні.
Таким чином, податкова інспекція при перевірці такої угоди (між родичами) має право відмовити в наданні податкового вирахування.
Вихід є
Якщо ви все ж твердо мають намір домогтися покупки квартири у родичів, а без допомоги банку вам не обійтися, то, може бути, вам знадобляться наступні поради.
Оскільки банків дуже багато, а іпотечних програм у кожного з них - кілька, то їх вивчення може зажадати великої кількості часу. Чи не найгірша ідея - звернутися до іпотечних брокерів. Вони будуть націлені на пошук підходящої саме вам іпотечної програми і подадуть документи в банк. Хоча і це не дає гарантії отримання іпотеки під конкретну квартиру.
Якщо грошей на покупку бракує не так вже й багато - можна взяти споживчий кредит. Іноді банки видають без забезпечення 1-2 млн рублів. Правда, ставки за споживчими кредитами «кусючі» - від 16% до 24% річних. Можна розраховувати на знижену процентну ставку, якщо ви є зарплатних клієнтом банку. Крім того, можна спробувати отримати кредит під заставу вже наявного у вашій власності житла (якщо воно є). Кредити з забезпеченням - менш ризиковані.
Не треба намагатися приховати від банку факт, що вам потрібен кредит на покупку квартири саме у родичів. Це просто марно. Служба безпеки банку все одно виявить цей факт (якщо, звичайно, родич-продавець квартири - НЕ троюрідна тітонька колишнього чоловіка вашої зведеної сестри). Але в будь-якому випадку, спроба обману банку вже підриває довіру до вас, і такого клієнта можуть занести в чорний список. Крім того, бути чесним позичальника зобов'язує закон3.
До того ж, якщо ви маєте намір в майбутньому здійснювати з цією квартирою якісь угоди, то в ваших інтересах подбати про юридичну чистоту цього об'єкта. Сам по собі факт покупки квартири у родичів, вважають експерти, репутацію квартири не псує, якщо операція відбувалася повністю законно.
1 (Ст. 6 Закону про іпотеку) Якщо предметом іпотеки є майно, на відчуження якого потрібна згода або дозвіл іншої особи або органу, така ж згода або дозвіл необхідно для іпотеки цього майна.
2 (Ст. 7 Закону про іпотеку) 1. На майно, що перебуває у спільній сумісній власності (без визначення частки кожного з власників у праві власності), іпотека може бути встановлена за наявності згоди на це всіх власників. Згода має бути дано в письмовій формі, якщо федеральним законом не встановлено інше.
3 (ст. 12 Закону про іпотеку) При укладанні договору про іпотеку заставодавець зобов'язаний в письмовій формі попередити заставодержателя про всі відомі йому до моменту державної реєстрації договору права третіх осіб на предмет іпотеки (правах застави, довічного користування, оренди, сервітути та інші права) . Невиконання цього обов'язку дає заставодержателю право вимагати дострокового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання або зміни умов договору про іпотеку.
Фото: sob.ru
sob.ru
Ось тільки що робити, якщо грошей не вистачає?