- СУТЬ КОНФЛІКТУ
- ДУМКИ СТОРІН
- ПРЕДСТАВНИК ПРОДАВЦЯ Нана: «Дмитро сам винен»
- МЕНЕДЖЕР БАНКУ: «Ми не можемо видавати кредити на покупку квартир в таких будинках»
- РИЕЛТОР Вартан: «Я не маю відношення до цієї історії»
- НАЧАЛЬНИК ОФІСУ «МІЕЛЬ», в якому працював Вартан, Сергій Салкіна: «Я просив продавця віддати гроші»
- ОФІЦІЙНИЙ ВІДПОВІДЬ ХОЛДИНГУ «МІЕЛЬ»: «Покупець не був нашим клієнтом»
- PS
- ВИСНОВКИ:
- ПОРАДИ екпертів:
- 2. «Вносити аванс потрібно тільки офіційно і через агентство, в разі, з іпотекою, обов'язково підключати...
- 3. «Юридичний супровід кожного етапу подібних угод обов'язково!»
- 4. «Необов'язково передавати аванс агентству, безпосередньо продавцеві буває надійніше, але! За обов'язкової...
У Realestate.ru звернувся постійний читач Дмитро, який зіткнувся з такою проблемою: він не може повернути 100 тис. Руб., Які віддав продавцеві квартири в якості авансу. Але угода зірвалася. Аванс ж продавець повертати не бажає. Хто правий? КОНФЛІКТ
У Realestate.ru звернувся постійний читач Дмитро, який зіткнувся з такою проблемою: він не може повернути 100 тис. Руб., Які віддав продавцеві квартири в якості авансу. Але угода зірвалася, оскільки Дмитру відмовив банк у видачі кредиту. Аванс ж продавець повертати не бажає. Хто правий?
Розбираючись у ситуації, ми опитали всі сторони конфлікту, а також заручилися порадами учасників і експертів ринку про те, як максимально застрахувати себе від подібної втрати грошей.
СУТЬ КОНФЛІКТУ
У березні цього року покупець Дмитро Л. подзвонив в холдинг «Міель» з приводу придбання квартири з відкритої бази в будинку 5/6, корпус 3 на вулиці Винокурова (Див. Фото зліва). Це була «трійка» площею близько 80 кв. м в блоковому п'ятиповерховому будинку старого фонду. Вартість квартири на той момент становила 12,5 млн руб.
Паралельно покупець подав документи в «Абсолют банк» для отримання іпотечного кредиту.
Інтереси продавця представляла дочка старенької господині Нана Г. Квартира повинна була брати участь в альтернативній схемі. Тобто продавці мали намір отримані від реалізації цієї квартири гроші тут же вкласти в придбання нової.
Як розповів Дмитро, коли вони знайшли підходящий варіант, підписали з покупцем угоду, за якою він передав власниці аванс в розмірі 100 тис. Руб. Операцію супроводжував ріелтор холдингу «Міель» Вартан В. - його контакт дали в агентстві, коли Дмитро подзвонив туди вперше.
Дмитру запропонували передати задаток безпосередньо продавцеві в порушення практики з прийому авансу від імені агентства. «Бачачи назва компанії, я був упевнений в сумлінності агента, це було моєю гарантією. І це він повинен був наполягти на передачі авансу в холдинг », - підкреслив він.
Через тиждень Дмитру прийшов негативну відповідь банку щодо кредиту. Покупець вирішив взагалі відмовитися від угоди, попросивши продавців повернути аванс. У своєму проханні він керувався пунктом з угоди, відповідно до якого він і віддав задаток:
«У разі, якщо в термін вказаний в п. 17 цієї угоди внаслідок неможливості виконання по обставинам, за які жодна із сторін не відповідає (в тому числі, якщо об'єкт не буде схвалений банком покупця), що не відбулося підписання договору відчуження ОБ'ЄКТА, або після підписання договору відчуження ОБ'ЄКТА не відбулася державна реєстрація договору і переходу права власності у встановлений законом термін, отримана відповідно до п. 2 цієї угоди сума повертається повністю ПОКУПЦЕВІ в течен е двох робочих днів з моменту вимоги ».
Але продавець гроші не віддає досі. Дмитро намагався отримати допомогу в поверненні авансу від ріелтора Вартана, але той відповідав так: «Можете відправляти хоч сто листів, але офіс ніякого юридичного відношення до цього не має» (цитата з листа ріелтора Дмитру від 4 липня).
На даний момент, за словами начальника офісу компанії «Міель», в якому працював цей ріелтор, Сергія Салкіна, Вартан В. є колишнім співробітником холдингу. Однак Нана Г. в телефонній розмові сказала, що ріелтора всього лише перевели в іншу філію.
З іншого боку, на квартиру накладено інформаційне вето, що означає: у відкриті джерела продажів вона вчинити не може. Тим часом, це не заважає Нані робити спроби продати нерухомість, що підтвердилося, коли RealEstate.ru подзвонив їй під виглядом покупця.
ДУМКИ СТОРІН
ПОКУПЕЦЬ ДМИТРО: «Я буду судитися!»
1. Ніяких доказів того, що гроші пішли по якійсь ланцюжку, представлено не було. Те, що гроші кудись пішли мене не хвилює. У будь-якому випадку, їх повернення передбачено угодою.
2. Вартан і Нана самі зібрали мені пакет документів для отримання кредиту - за переліком з сайту банку. Ніяким оформленням паперів я сам не займався.
3. В результаті, власники квартири зі мною розмовляти відмовляються, агентство повернення грошей не сприяє. Начальник офісу Сергій Салкіна запропонував звернутися суд. Я, звичайно, буду судитися з власницею. Однак вважаю: розібратися з цим питанням - завдання агентства. Допомога від них я отримати в праві. Звільнити (або перевести) Вартана - виглядає так, ніби компанія не дорожить ім'ям і не несе відповідальності за співробітників, навпаки прикриває їх.
ПРЕДСТАВНИК ПРОДАВЦЯ Нана: «Дмитро сам винен»
1. Гроші вже пішли з альтернативної ланцюжку як завдаток.
2. Дмитро неправильно оформив документи на видачу іпотечного кредиту і у відмові банку винен сам.
3. Коментувати ситуацію не хочу - це наші особисті взаємини з покупцем. Нехай з цим питанням розбирається суд.
МЕНЕДЖЕР БАНКУ: «Ми не можемо видавати кредити на покупку квартир в таких будинках»
RealEstate.ru подзвонив головному менеджеру відділу по роботі з партнерами управління іпотечного кредитування «Абсолют банку» Ользі Коропової, яка займалася заявкою Дмитра. І отримав таку відповідь:
- По суті, все було правильно, але нам надали не всю інформацію - не вистачило довідки за матеріалом стін. Коли з'ясувалося, що це блокова п'ятиповерхівка, ми дали негативну відповідь. Такі будинки ми не кредитуємо.
РИЕЛТОР Вартан: «Я не маю відношення до цієї історії»
- Ця історія - фантазія покупця, юридично я до неї відношення не маю.
НАЧАЛЬНИК ОФІСУ «МІЕЛЬ», в якому працював Вартан, Сергій Салкіна: «Я просив продавця віддати гроші»
- Цим коментарем я висловлюю точку зору нашого структурного підрозділу, а не позицію холдингу. Особисто я не можу відповідати за правдоподібність подій, викладених як продавцем, так і покупцем. Мені не зрозуміло, яким чином і чому покупець вніс аванс безпосередньо продавцеві, коли квартира була представлена холдингом. Не виключаю, що це було ініційовано їм самим, щоб не бути пов'язаним узами відносин з агентством. Швидше за все, йому була дана така можливість. Але договір він підписав без залучення холдингу, тому у мене немає ніяких юридичних підстав брати участь в цій справі. При цьому я зробив все, щоб вблагати продавця віддати гроші, але у нього була жорстка негативна позиція.
ОФІЦІЙНИЙ ВІДПОВІДЬ ХОЛДИНГУ «МІЕЛЬ»: «Покупець не був нашим клієнтом»
- Дійсно, свого часу у нас було укладено відповідний договір про продаж квартири в будинку 5/6, корпус 3 на вулиці Винокурова. Однак він був укладений з продавцем цього об'єкта, і саме продавець був нашим клієнтом і замовником наших послуг. У покупця не було з нами договору, тому він не був клієнтом «МІЕЛЬ».
Знайшовши цей об'єкт у відкритій базі, він здійснював всі дії з придбання даної квартири безпосередньо. Тому договір авансу був переданий безпосередньо продавцеві, і процедура передачі авансу здійснювалася без участі компанії.
Відповідно, будь-який покупець або продавець, який приймає рішення самостійно діяти на ринку, бере на себе всі можливі ризики, з якими він може зіткнутися, як при передачі авансу покупцю, так і при несхвалення об'єкта застави банком. Наприклад, у своїй роботі з іпотечними угодами, ми, як правило, вказуємо в документах, що сума авансу повинна бути повернена продавцю в тому випадку, якщо об'єкт не проходить перевірку банком.
Але продавець не вважала за несхвалення банком квартири форс-мажорними обставинами, оскільки форс-мажор - це надзвичайна і невідворотна за даних умов обставини (повінь, шторм, землетрус і інші стихійні лиха), що звільняє, як правило, від майнової відповідальності за невиконання договору або заподіяння шкоди, а також припиняє перебіг строку позовної давності. До таких обставин не відносяться, зокрема, порушення обов'язків з боку контрагентів боржника, відсутність на ринку потрібних для виконання товарів, відсутність у боржника необхідних грошових коштів (п.3, ст.401, ГК РФ).
PS
Іпотеку в «Абсолют» Дмитро все-таки отримав, але вже на іншу квартиру. А з приводу грошей, відданих в якості авансу за квартиру на Винокурова, він найближчим часом звернеться до суду.
ВИСНОВКИ:
Думки учасників ринку розділилися (більш розгорнуті коментарі див. Нижче), одні радять в подібних випадках віддавати аванс тільки через агентство, яке супроводжує угоду.
Інші, навпаки, помічають, що у більшості компаній нерухомості кабальні умови по відношенню до покупців при наявності альтернативних схем. Вони часто не тільки не дають розписок про те, що аванс внесений, але і можуть додати в договір більш жорсткі умови щодо повернення авансу. Так що розрахунки безпосередньо з продавцем можуть бути більш надійними і лояльними до обох сторін.
Але все спікери зійшлися на тому, що у покупця, особливо, в таких складних випадках, повинен бути свій професійний агент або ріелтор, який супроводжує угоду від і до. Тоді саме він буде нести відповідальність за всі етапи і вирішувати питання на користь клієнта. У випадку з Дмитром, він не замовив таку послугу, в тому числі, і у компанії «Міель». Вартан В. обслуговував інтереси продавця.
Втім, юристи відзначають, що у Дмитра є всі шанси виграти суд і повернути гроші.
ПОРАДИ екпертів:
1. «Дмитро правильно вирішив звернутися в суд: справа виграшна на 100%»
Павло Логінов, юрист, фахівець з фінансового та банківського права:
- Будь-яке поважає агентство оформляє аванс на фірму і контролює процес угоди. І не дозволяє віддавати гроші безпосередньо продавцеві, оскільки порушується ланцюжок угоди. Це була брудна оборудка з боку ріелторів.
Дмитру потрібно звернутися в суд з позовом про повернення грошових коштів, які він вніс в якості авансу за квартиру. Якщо в договорі насправді є пункт, що в разі відмови банку у видачі кредиту продавець зобов'язаний повернути грошову суму - він зобов'язаний це зробити на першу вимогу покупця. Це справа судове і стовідсотково виграшна. Саме таким чином потрібно вирішувати дане питання.
2. «Вносити аванс потрібно тільки офіційно і через агентство, в разі, з іпотекою, обов'язково підключати до роботи іпотечного брокера»
Костянтин Барсуков, заступник генерального директора «РЕЛАЙТ-Нерухомість»:
- Власне, мені бачиться в цій ситуації одна і, на мій погляд, головна помилка - це внесення передоплати за квартиру, яка не влаштувала банк за своїми технічними характеристиками. Вимоги банку до квартири не є секретом. І досить було просто попросити співробітника банку дати їх, для того, щоб взагалі виключити з кола пошуку подібні квартири. Ну, або на крайній випадок, зателефонувати перед внесенням передоплати в банк і поспілкуватися зі своїм кредитним інспектором. Це перше, що зробить професіонал, який знає, що таке іпотека.
Друга помилка, яку зробив наш герой - створення ситуації, при якій агентство виявилося відстороненим від процесу внесення передоплати. Якщо ріелторська компанія була б найнята на весь комплекс послуг, який включає в себе і внесення передоплати, то можна було строго наполягати на тому, щоб передоплату продавцеві «вносило» саме агентство. А значить і несла відповідальність за гроші. І в разі відмови останнього припиняти з ним роботу. Якщо ж Дмитро наймав агентство лише для супроводу угоди, а передоплату планував передавати продавцеві самостійно, то звинувачувати у всій цій ситуації він повинен тільки себе.
Хоча треба зазначити, що, судячи з усього, був врахований один з ключових моментів внесення передоплати при покупці квартири в кредит. А саме, в угоду про передоплату була внесена фраза про повернення суми авансу, в разі відмови банку або страхової компанії в схваленні об'єкта.
Уникнути ризиків досить просто. Потрібно довірити роботу професіоналам. А вибір агентства проводити за принципом, «які послуги надасть мені ріелтор і в якому обсязі». А це все можна зрозуміти ще до початку співпраці з ріелторської компанією.
Якщо за договором у клієнта одні обов'язки, а у ріелтора одні права ... Якщо ріелтор говорить, що правки в договір внести не можна або зробити це дуже важко ... Якщо ріелтор не дає винести договір з офісу, щоб почитати його в спокійній обстановці ... - треба бігти від такого агентства нерухомості.
Однозначно говорити про вину агентства я не можу, тому що не розумію, на якому етапі воно почало обслуговувати Дмитра. Якщо після внесення передоплати, то ніякої провини ріелторів в цій ситуації немає. Якщо ж до внесення передоплати, то робота була проведена абсолютно непрофесійно. Так працювати не можна!
Я раджу всім покупцям-іпотечникам при виборі агентства нерухомості особливу увагу приділяти наявності в цьому агентстві фахівців в області проведення іпотечних угод. Якщо угоди з іпотекою робляться без супроводу іпотечних брокерів, то це привід задуматися про необхідність співпраці з такою компанією.
3. «Юридичний супровід кожного етапу подібних угод обов'язково!»
Віра Удачина, гендиректор компанії «Адрес'-нерухомість», член комітету із захисту прав споживачів Московської Асоціації Ріелторів:
- Ситуація, коли продається одна квартира, купується інша і при цьому використовується іпотека, абсолютно нормальна. Це цивілізовані операції з нерухомістю, які відбуваються одночасно заради того, щоб убезпечити учасників угоди від «знаходження між небом і землею».
Наприклад, людина продав квартиру, отримав гроші, а через тиждень ціни підскочили і він залишився без квартири і з тією сумою, на яку нічого не можна купити ... Інша справа, що кожен крок повинен бути зроблений грамотно і підкріплений професійно складеним договором. І саме для цього продавцю і покупцю потрібен ріелтор. Професійний і сумлінну.
Позиція продавця ні чим не обгрунтована. Юридично внесення авансу за альтернативу не пов'язане з отриманням авансу за його власну. Це два різні договори. На жаль, з подібною ситуацією доводиться стикатися досить часто. Продавці (а часом - і їх представники-агенти) не поспішають повертати аванс. Особливо, якщо вже підібрана альтернативна квартира і частина отриманих грошей і справді витрачені на її авансування. Однак, якщо ріелтор продавця досить кваліфікований, то він в договорі про авансування альтернативної квартири також передбачає умови повернення грошей у разі відмови покупця через відсутність іпотечного кредиту.
На жаль, тут спостерігається несумлінне ставлення ріелтора до обслуговування клієнта. І - на жаль - це на ринку не поодинокий випадок. Причина еше і у відсутності належного контролю з боку юридичних служб в агентствах (а багато компаній взагалі намагаються працювати без юристів).
4. «Необов'язково передавати аванс агентству, безпосередньо продавцеві буває надійніше, але! За обов'язкової умови, що у покупця є свій агент / ріелтор, який супроводжує всі етапи угоди »
Наталія Трояновська, начальник юридичного відділу «Делайт-Реалті»:
- Як видно з опису ситуації, покупець набував квартиру самостійно, без супроводу юриста або ріелтора. В агентство «Міель» він звернувся тільки тому, що агентство виступало офіційним посередником у продажу цієї квартири. Але окремо послуги із супроводу угоди для себе він у компанії «Міель» не замовляв. Тобто покупець, дійсно, не був клієнтом агентства, а послуги з супроводу угоди виявлялися саме продавцю. У такій ситуації агентство захищає інтереси продавця. Інтереси покупця захищав тільки сам покупець. І в цьому, на мою думку, полягає його помилка.
Для придбання квартири, тим більше, з використанням кредитних коштів, слід було залучити фахівця - ріелторську компанію, грамотного ріелтора або юриста, що спеціалізується на операціях з нерухомістю (докладніше дивіться в моїй статті « Як купити квартиру »). Грамотний фахівець, який одержує гроші за свою роботу, не допустив би подібної ситуації. Він би з'ясував, які обмеження існують у банку по кредитуються об'єктів, перш, ніж порекомендував клієнту вносити грошові кошти.
На жаль, багато покупців, які приймають рішення про придбання нерухомості без залучення фахівця, який працює на них, що захищає саме їх інтереси, стикаються з подібними ситуаціями.
Що стосується Укладення догоди безпосередно з продавцем, що не бачу тут Нічого крімінального. Справа в тому, что більшість агентств, Які беруть кошти від покупців, діють не по довіреності від продавця, а від свого імені. Таким чином, агентство, яка НЕ є стороною в угоді, що не может укласті Попередній договір, Який зобов'язує ОБІДВІ сторони (продавця и покупця) укласті договір купівлі-продажу квартири. У такій ситуації продавець не пов'язаний жодними зобов'язаннями, його гарантії в кращому випадку - чесне слово. Якби я купувала квартиру, я б хотіла бачити продавця, отримати про нього якомога більше інформації, і договір укладала б тільки безпосередньо з продавцем.
Правова кваліфікація угод з агентствами - це окрема розмова. Я бачила багато таких угод, і можу сказати, що часто вони складені таким чином, що ще менше відповідають інтересам покупця, особливо, якщо покупець не є клієнтом агентства.
Крім того, отримати підтвердження внесення грошових коштів в агентство - завдання майже неможлива. А якщо продавець набуває альтернативну квартиру, то покупцеві просто викручують руки, пропонуючи підписати додаткові папери про те, що внесені ним кошти будуть спрямовані на внесення завдатку за альтернативну квартиру для Продавця. А відмова від підписання такого «документа» агентство розглядатиме як відмова покупця від покупки квартири, і грошей йому не повернуть.
Саме з такою ситуацією мені довелося недавно зіткнутися: до мене звернулася приятелька, яка зробила аванс в дуже відоме велике агентство. Їй підсунули таку папір через тиждень після того, як гроші були нею внесені. Повинна відзначити, що нерідко звертаються люди з проханням про допомогу, коли все вже зроблено і виправити ситуацію важко. Це засмучує.
Що ж стосується ситуації, що розглядається, вважаю, що покупець прав, вимагаючи повернення внесених грошових коштів. Його, дійсно, не повинно хвилювати, як продавець розпорядився цими грошима. По всій видимості, банк не попередив покупця про те, що кредит для придбання квартири в блокової п'ятиповерхівці, що не буде надано. В цьому випадку провини покупця в тому, що угода не відбулася, немає. А продавець має право не повертати гроші тільки за наявності вини покупця.
Олена Заболотна
Хто правий?Хто правий?