14 жовтня 2008, 7:18 Переглядів:
Фото А. Іскрицької. Будівельники визнають, що заморозили зведення половини будинків, криза на "первинці" - в розпалі. Очевидно, буде рости число довгобудів і вічних недобудов. "Сегодня" за допомогою експертів з'ясувала, як можна хоча б повернути вкладені гроші. Адже, як виявилося, змусити закінчити будівництво практично нереально.
Ситуація майже безнадійна. Адже якщо будкомпанія до сих пір не звела будинок, значить, розтратила гроші, або невірно розрахувала кошторис і знаходиться в занепаді. Якщо запитаєте у неї повернути вкладені гроші, то, в кращому випадку, отримаєте номінал (відсотки на них не нараховуються), який ніяк не відповідає 2-3-кратного зростання вартості житла за ці роки. За словами директора консалтингової компанії Building Live & Development Віктора Розпусного, за "одиничку" 3-4-річної "давності" повернете $ 20-30 тис., А за них зараз нічого не купиш ...
Самий безболісний варіант вирішення проблеми озвучив партнер консалтингової компанії "Діалог-Класик" Артем Новіков: піти з забудовником на «мирову», запропонувавши перевести оплату з недобудови на квартири в готовому будинку. Але навіть столичних компаній, що мають "зайві" квартири в готових будинках - всього 6-7, і мало хто з них погодиться на такий взаємозалік.
ОБЛІГАЦІЇ: СПРОБУЙ, ПРОДАЙ! Один з двох дозволених законом способів залучення коштів громадян в жилбуд - продаж цільових безпроцентних облігацій. Як правило, кожна з них відповідає 0,01 кв. м в майбутній квартирі. На отримані від людей гроші компанія будує будинок, обіцяючи обміняти свої цінні папери на зарезервовані ними квартири. Законодавство зобов'язує емітентів облігацій рейтингувати їх (інформацію про рейтинг можна побачити на сайтах ssmsc.gov.ua, cbonds.info). Але сумнівно, що ці рейтинги допоможуть вам зорієнтуватися в обстановці кризи - вони не встигають за ситуацією. Довіряйте своїм очам: якщо будівництво загальмувалася або зупинилася, пора "виймати" з неї свої гроші в обмін на куплені облігації. Але зробити це вдасться далеко не завжди.
Віктор Розпусний назвав цей спосіб придбання житла найпростішим і - найнебезпечнішим: інвестори практично не захищені від зловживань будфірм. Можна вимагати у забудовника викупити облігації, тільки якщо це прописано в договорі. Тут важливо бути в перших рядах: якщо будівництво вже заморожено через труднощі з фінансуванням, то на "других-третіх" претендентів гроші навряд чи знайдуться. І навіть якщо договір дозволяє до завершення будівництва перепродати облігації третім особам (рідко зустрічається пункт), головний консультант консалтингової компанії RED Ілля Родіонов дуже скептично оцінює ймовірність знайти такого покупця-простака.
Адвокат юридичної фірми "Вімекс-С" Володимир Яковенко вважає, що, якщо в договорі немає відповідного пункту, то навіть через суд повернути гроші з довгобуду в обмін на облігації шанси - майже нульові. Але можна пред'явити позов до компанії з вимогою добудувати будинок плюс відшкодувати моральний збиток, витрати на знімну квартиру і т.д.
ФОНДИ: СВОЇ ДЛЯ СВОЇХ. Фонди фінансування будівництва (ФФБ) - друга законна форма залучення грошей громадян під новобудови. І, по ідеї, безпечна: фонди, нібито незалежні від забудовників, отримують гроші від клієнтів і контролюють, щоб вони використовувалися за призначенням і дбайливо. Реально ж, як зазначив незалежний аналітик Ярослав Цуканов, ФФБ створюються самими великими будфірми або солідними банками як їх "дочки" на ринку будівництва. Дійсно незаангажованих мало, і лише вони в екстрених випадках підуть на заміну недбайливої будфірми. І до того ж для добудови будинку напевно знадобляться додаткові внески з майбутніх мешканців.
А позитив, на думку глави департаменту аналітики консалтингової компанії "Канзас" Сергія Голуба, в тому, що будь-який ФФБ найчастіше може повернути людям гроші, якщо вони засумнівалися в перспективах будівництва і розірвали договір інвестування.
З БАНКАМИ краще не жартувати! Скажімо, ви взяли кредит на квартиру в новобудові, а той "помер". Наївно думати, що позику можна не виплачувати. Як пояснили начальник управління кредитних продуктів "Укргазбанку" Дмитро Замотаєв і співробітник іпотечного управління "Укрсоцбанку" Денис Топчій, це - тупиковий шлях, в результаті ви втратите більше. Щомісяця з вас будуть брати штраф від 1% і пеню від 0,1% на залишок простроченого боргу. Продовжіть упиратися - банк змусить забудовника розірвати з вами договір, повернути гроші (притому будівельник оштрафує вас на 1-5% від внесеної суми), і з них стягне ваш борг. А якщо забудовник - банкрут, через суд банк змусить вас продати будь-яке інше майно і розплатитися з ним: можете позбутися вже наявного житла або десятиліттями виплачувати борг із зарплати.
Переуступити "палаючу хату" МОЖНА, АЛЕ СКЛАДНО І НЕБЕЗПЕЧНО. Покладемо, ви запідозрили, що будинок, в який ви вклали свої кревні, заморозять. Є сенс перекинути ризик залишитися і без грошей, і без житла на чужі плечі - переуступити права власності на квартиру іншому громадянину. Але продати "палаючу хату" складно і небезпечно.
Отже, на будівництві стало менше "живої сили" і техніки, її темпи сповільнилися, терміни завершення явно зриваються. Поговоріть з виконробом будівництва (йому тримати честь мундира замовника резону немає, він - простий найманець), з кимось з бригадирів. Та й звичайні роботяги охоче поплачуть, що зарплату затримують, позбавляють премій, звільняють "зайвих".
Само собою, забудовник буде вас запевняти, що труднощі - тимчасові, скоро все налагодиться. Або ж - що бригади і техніку тимчасово перекинули на інші будинки, щоб терміново їх закінчити. Дізнайтеся, куди саме перекинули і не полінуйтеся особисто проїхатися по цим будмайданчиків. Якщо знайти там не вируючі роботою "мурашники", а "черепашачі перегони" - значить, пора бігти з тонучого корабля.
Терміново давайте оголошення через агентства нерухомості, газети та інтернет про продаж квартири шляхом переуступки. За "наваром" гнатися не доводиться, виставляйте ціну таку ж, як у забудовника, а то і нижче. Вас не повинно збентежити, якщо навіть договір з ним передбачає, що за переуступку доведеться сплатити штраф в 2-5% від вартості вже проінвестованих метрів: краще понести ці втрати, ніж втратити все.
Але цей варіант втечі з "хати" з різних причин може не спрацювати. Віктор Розпусний зазначив, що лише в небагатьох договорах забудовники дозволяють клієнтам перепродаж квартир до того, як введуть будинок в експлуатацію: в більшості випадків позбутися від довгобуду не вдасться. Ілля Родіонов говорить, що у випадку з переуступкою покупцям потрібно залучати фахівців, які оцінять ризик недобудови, і якщо він великий - відрадити від такого придбання. Продавцю ж можна розраховувати лише на допомогу ріелторів, які не дуже-то дорожать своєю репутацією і готові сприяти у продажу явної "тухлятини". Але і в разі успіху продавець не застрахований від удару у відповідь. Артем Новіков попереджає, що покупець може оскаржити в суді угоду купівлі-продажу - наприклад, якщо продавець його не попередив про зриви термінів будівництва.
МИ ГРОШІ вирвали!
Євгенія П. спокусив новострой в Борисполі - на 30% дешевше, ніж в Києві. Але в червні він зауважив, що будинок перестали зводити. Через місяць зрозумів, що "смаженим запахло", і виставив квартиру на продаж з переуступки - на 4% дешевше, ніж заплатив (благо, договір дозволяв перепродувати квартиру до введення будинку в експлуатацію). Покупець знайшовся у вересні. "Може, добудують будинок і я буду лікті кусати. Але, скоріше, не добудують: мій покупець буде коліна кусати", - говорить хитрун.
Галину К. збентежило, що будинок в Бучі перестав набирати поверхи. Пообіцяли, що у вересні будівництво відновиться, але воно коштує до сих пір, тому Галина вирішила забрати свої гроші. Вона їх інвестувала через Фонд фінансування будівництва. За договором гроші повинні були повернути протягом 25 днів. У підсумку вона їх отримала навіть раніше, через 3 тижні після звернення. Ймовірно, відомий забудовник вирішив поки не оприлюднювати свої проблеми і пішов на "мирову", або Галина виявилася в щасливих перших рядах і на її частку ще вистачило грошей.
Шановні читачі, якщо вам вдалося вибратися з довгобуду, поділіться досвідом в коментарях.
Читайте найважливіші та найцікавіші новини в нашому Telegram
Ви зараз переглядаєте новина "Як втекти з довгобуду". інші Новини нерухомості дивіться в блоці "Останні новини"
АВТОР:
Романцов Михайло
Якщо ви знайшли помилку в тексті, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl + Enter
Орфографічна помилка в тексті:
Послати повідомлення про помилку автора?
Виділіть некоректний текст мишкою
Дякуємо! Повідомлення відправлено.
Як же бути тим, хто вніс гроші за цією схемою, а тепер розуміють, що потрапили в довгобуд або вічний недобуд?