1. Скільки коштує заставна квартира?
2. Квартира з «молотка»: як потрапити на торги?
3. Чи варта гра свічок?

У цій статті розповімо скільки коштує заставні квартири, де їх шукати і наскільки це вигідно.

Скільки коштує заставна квартира?

Не існує чітких правил, що визначають ціну заставного майна на ринку житла. Більш того, в оголошеннях про продаж квартир, що публікуються в інтернеті і в тематичних виданнях, часто не відображений особливий статус об'єкта нерухомості. Всі цікаві подробиці клієнт з'ясовує вже в процесі спілкування з представниками продавця. І тут виникає головна «розвилка». Справа в тому, що заставна квартира може продаватися (і, відповідно, купуватися) трьома способами.

Перший варіант продавцем є сам невдаха позичальник, який реалізує квартиру після полюбовного угоди з банком. Як правило, за допомогою ріелтора. В цьому випадку квартиру можна купити за повну вартість. І ця повна вартість в більшості випадків буде на рівні середньоринкових цін на квартири подібного типу. Зниження цін на 10-15% можлива, якщо реалізувати заставу продавцю потрібно в терміновому порядку - адже його кредит нікуди не подівся, і йому має бути отриманими грошима розраховуватися з кредитором. А банк зазвичай дає відстрочку по платежах не більше ніж на три місяці.

При цьому способі продажу умови для покупця нічим не відрізняються від звичайної угоди. Але важливо пам'ятати, що обтяження з квартири знімається лише після того, як продавець повністю розрахується з банком за своїм кредитом.

Другий варіант продавцем є банк, чиї інтереси представляє «акредитований» ріелтор. При цьому майстерність ріелтора, провідного угоду, може значно позначитися на ціні квартири як в сторону зменшення, так і в бік збільшення. Залежно від цілей продавця і власної зацікавленості, досвідчений агент може значно знизити ціну (часом на 20-25%), або, навпаки, підняти вище середньоринкового рівня.

Давно стало «секретом Полішинеля», що банки не прагнуть афішувати подібні угоди. Згідно із законом, на підставі угоди з заставоутримувачем, кредитор має право викупити майно для себе або на користь третіх осіб. На практиці це відбувається так: банк укладає угоду з боржником про перехід прав на закладене майно; потім продає квартиру, погашає заборгованість і штрафи, а залишок грошових коштів спрямовує позичальника. Квартира при цьому може бути продана кому завгодно - і не випадково більшість хороших квартир за привабливою ціною йде «своїм». На відкритий ринок потрапляють куди менш цікаві варіанти.

Ще один варіант реалізації квартири, який можна назвати «подвійним»: банк продає заставну квартиру своєму новому клієнтові, який звернувся за іпотечним кредитом. Деякі кредитні установи навіть розробляють лінійку спеціальних пропозицій, заманюючи покупців, які одночасно стають і позичальниками, зниженою процентною ставкою (на 1-2%).

Банки не мають права самостійно продавати заставну власність і залучають для цієї мети «своїх» ріелторів

Третій варіант - продавцем і раніше є банк, але квартира продається на відкритому аукціоні. Ця практика ще не так широко поширена, як «тиха» продаж, оскільки варіант з торгами однаково невигідний і для колишнього власника-боржника, і для банку-кредитора. Але вигоди для покупця, по ідеї, можуть бути найсуттєвішими. Справа в тому, що на відкритий аукціон квартира може потрапити тільки за рішенням суду.

Стартову ліквідаційну ціну теж визначає суд, з урахуванням думки спеціально призначеної оціночної комісії і банку-кредитора. Ця ціна за визначенням значно нижче ринкової вартості (за оцінками експертів, різниця в середньому становить 25-30%). Адже банку важливо не нажитися на квартирі, а швидко і сповна повернути кредитні кошти, які залишилися несплаченими на момент торгів. Раз цей спосіб придбання найбільш вигідний для потенційного покупця, розглянемо його докладніше і «зблизька».

Квартира з «молотка»: як потрапити на торги?

Перші відкриті аукціони з реалізації заставних квартир з'явилися в Росії всього лише три роки тому. «Застрільником» виступив банк «ВТБ24», який відкрив на своєму сайті «Вітрину заставного майна», з переліком об'єктів нерухомості, виставлених на продаж. Ця «Вітрина» діє і понині. Подібні схеми продажу відібраних у позичальників квартир використовують і багато інших банків, в тому числі «Абсолют-банк», «Дельта-кредит» і т.д. Порядок, місце і час проведення публічних торгів, а також їх основні правила, визначаються 57 і 58 статті Федерального закону «Про іпотеку».

Федеральний закон про іпотеку, стаття 57:

1. Публічні торги з продажу заставленого майна організовуються і проводяться органами, на які відповідно до процесуального законодавства Російської Федерації покладається виконання судових рішень, якщо інше не встановлено федеральним законом.
2. Публічні торги з продажу заставленого майна проводяться за місцем знаходження цього майна.
3. Організатор прилюдних торгів сповіщає про майбутні публічних торгах не пізніше ніж за 30 днів, але не раніше ніж за 60 днів до їх проведення в періодичному виданні, що є офіційним інформаційним органом органу виконавчої влади відповідного суб'єкта Російської Федерації, із зазначенням дати, часу і місця проведення публічних торгів, характеру продаваного майна і його початкової ціни продажу.

Перекладаючи «з юридичної» на «людський», можна зрозуміти, що аукціони з продажу заставних квартир проходять в тому ж місті, де ці квартири розташовані, здійснюються місцевими службами судових приставів, а повідомлення про торги публікуються в інтернеті, в муніципальних газетах і спеціальних інформаційних вісниках.

58-я стаття закону пояснює, в яких випадках торги оголошуються не відбулися. Таких підстав два. Перше - за квартиру ніхто не запропонував стартову ціну. Друге - на аукціон прийшло менше ніж двох учасників. Після цього через місяць проводиться повторний аукціон, і ціна лота знижується ще на 15%. Ось це якраз той випадок, коли покупець може купити заставну квартиру якщо не за безцінь, то за неймовірно низькою ціною. Інше питання, що на такі торги потрібно ще потрапити, а ріелторами вони широко не афішуються ...

Але виявитися «в потрібний час в потрібному місці» все-таки можна. Головне - скласти повний список «рибних місць» і регулярно моніторити інформацію.

Перш за все, повідомлення про прилюдні торги з реалізації заставленого майна публікуються на всіх офіційних сайтах Федеральної служби судових приставів (центрального і територіальних підрозділів): http://www.fssprus.ru.

Отримати відомості про торгах можна абсолютно безкоштовно, 24 години на добу - це встановлено законом (а саме Постановою Уряду РФ від 23 червня 2009 р № 526).

Крім того, повідомлення про торги можна знайти на сайтах банків, великих ріелторських порталах і порталах, що спеціалізуються на продажу конфіскату і заставного майна.

Чи варта гра свічок?

Заставні квартири користуються популярністю у покупців з багатьох причин. По-перше, вони майже ніколи не бувають «убитими», навпаки, часто розташовуються в комфортабельних новобудовах. По-друге, історія квартири абсолютно прозора, адже при оформленні іпотеки її перевіряли уздовж і поперек. Значить, можна не побоюватися юридичних казусів, які приведуть до визнання угоди нікчемною. По-третє, вважається, що такі квартири завжди продаються за дуже вигідною ціною. На жаль, це досить далеко від істини. Шанс заощадити є - але, на жаль для покупця, він не завжди може бути реалізований саме тому, що ні банк, ні колишній власник не зацікавлені в надмірному зниженні ціни. Якщо квартира сама по собі хороша і не поступається «беззаставних» конкурентам, вона, швидше за все, буде продаватися на тих же ринкових умовах. Навіть в разі публічних торгів знижка може виявитися не настільки вже великий - 5-6%.

А незбиране заставне обтяження (іноді покупцеві доводиться знімати його самостійно, вже після переходу прав власності) створює зайві незручності та бюрократичні перешкоди, адже доведеться враховувати інтереси як банку, так і колишнього власника, що тягне за собою додаткові витрати на нотаріат та інші юридичні процедури і підвищує загальну суму витрат на покупку ...

Так що, приймаючи рішення про покупку конкретної заставної квартири, слід ще на старті врахувати максимальну кількість параметрів: ціну, розташування, тип і стан будинку, якість ремонту і т. Д. Тільки зіставивши всі значущі для вас фактори, ви побачите, чи варта гра свічок.

Анастасія Івеліч, редактор-експерт